酉阳渝东南民俗风情街项目整体运作思路提案.doc

桃花源里花千树 酉阳渝东南民俗风情街项目整体运作思路提案 又是一年的初夏纷纷沥沥的是各种各样的杂事理不清头绪但是忙 最近都少来夜话无他加班以及玩乐终于不思蜀矣 事情发生了蛮多彩云之南变成了千里焦土杯水车薪作为好大喜功的影音资料加以自吹自擂全不知在深山之中白发垂髫从深坑大涧中出入的危险和艰辛可见电视文化不光能让看客个个类同半神仙一样远观天下事也能够像神仙一样做到摈弃人间恩怨疾苦自在逍遥了 去年就想法有一定的改变道家抵不过儒家全在于此而如今除了经济为中心其它都已经是边缘了 这样的时代不是持久所以相信不过云烟 但在云烟中依稀被呛得口水鼻涕滴答的所以还是要哼哼 王家岭事件153个工人转眼变成农民工兄弟格式是仿照初中课本为了66个阶级兄弟的句式只是由阶级兄弟变成农民工兄弟一贯体现了国家与时俱进的时髦语言行动是有效地媒介是及时的半夜三更的欢呼确实让人感受到生命的可贵 人上来115个国家欢腾了驻扎在现场的安全总局局长山西大员个个都一洗疲态余下的38个没有明说但是在水线以下估计生机渺茫哎 今天看新闻美国佬最近也矿难24人遇难这是1984年以来美国最大矿难了真是不可思议24在中国只不过每一天发生的小故事而已新闻还是这个美国矿业是违规重重然后转折一说就算这样这也比我国采煤行业的安全设施都要先进云云 安全总局大人或者山西省委书记估计是要出国考察的估计是晓得安全的重要性的估计也晓得美国佬的搞法的 那么为何老是这种惊天大矿难在阴云密布呢 前言 在默默无闻一个漫长的等待中 桃花源是否在历史长河里应该就此沉沦 不 应该昂扬 极目四望酉阳2010 拥有得天独厚的自然资源和人文景观的高价值点 已经如同明日黄花般凋零 已经如同晨星寥落 而 桃花源 依然充满2000年古韵神秘 时代赋予的伟大进程 迎面而来了 希望本项目仅仅只作为渝东南地区展示少数民族文化的一个景点存在还是 作为中国人心目中那千年不变对 神秘安居乐业生活的向往而存在 桃花源记 项目运作目标 方案操作思路 第一华章确立城市代言形象 五彩酉阳 桃源梦乡 确立城市名片地位 城市名片中国桃花源 中国人的记忆故乡 酉阳悠扬的历史在空谷幽兰里绽放 酉阳历史 酉阳地理格局 酉阳民族特色 酉阳经济特点 酉阳旅游 酉阳城市发展规划 酉阳城市发展的出路 打造旅游城市的必然性和必须性 必然性我国经济腾飞带动的国内旅游时代到临而游客不到此处就在彼处所以旅游经济激活全酉阳的经济发展是大势所趋 必须性酉阳无工业无农业无矿无其他唯有丰沛旅游资源 旅游规划 打造中国西部 养生之地 休闲之都 酉阳自然景观分析 酉阳人文景观分析 酉阳缺知名度旅游忌讳无知名度 酉阳城市代表符号的提出的必要性 酉阳旅游资源的评估 酉阳不缺乏资源只是缺乏统领性的符号 桃花源舍我其谁 酉阳选择桃花源 历史选择桃花源 第二华章桃花源的代言地位 桃 花 源 千 年 梦 桃花源 传说 桃花源千年中国梦 桃花源作为酉阳第一名片的必然性 桃花源的打造对城市的带动作用 山有小口仿佛若有光便舍船从口入初极狭才通人复行数十步豁然开朗土地平旷屋舍俨然有良田美池桑竹之属阡陌交通鸡犬相闻其中往来种作男女衣着悉如外人黄发垂髫并怡然自乐 见渔人乃大惊问所从来具答之便要还家设酒杀鸡作食村中闻有此人咸来问讯自云先世避秦时乱率妻子邑人来此绝境 不复出焉遂与外人间隔问今是何世乃不知有汉无论魏晋此人一一为 具言所闻皆叹惋余人各复延至其家皆出酒食停数日辞去此中人语云不足为外人道也 既出得其船便扶向路处处志之及郡下诣太守说如此太守即遣人随其往寻向所志遂迷不复得路 南阳刘子骥高尚士也闻之欣然规往未果寻病终 后遂无问津者 桃花源记忆 武陵郡是个什么地方 是湖南桃园县 还是武陵山脉下的酉阳 或者是其他的香格里拉 这都不重要 旅游追求的是争议下的品牌运作 人们看的也是风景 以及一方水土 风情 桃花源集桃源文化巴人文化民族文化土司文化桃源风光于一体已通过国家AAA级旅游区的现场评定是世外桃源的真迹是与世隔绝的人间仙境是武陵酉州的一朵奇葩通过对景区的深度开发和恢复利用目前已完全展示出隐逸古朴的和平田园风光春桃夭夭夏风习习秋谷橙灿冬雪皑皑桃源胜景吸引了无数游客前来科考怀旧游览 中国需要桃花源 桃花源在中国人心目中的地位 理想国 将进酒桃花源 桃花源在酉阳作为城市旅游的地位和其他旅游景点的区别和重要性 提出问题是为了解决问题 桃花源为什么是酉阳城市唯一名片 桃花源的知名度是最大的且作为历史文化旅游遗产其具有深刻文化内涵 桃花源在酉阳是能够起到统领作用的 一是需要朗朗上口好记 二是简明扼要便于传播 三是知名度最高 四是城市内便于打造和推介整个城市 桃花源最大 桃花源不仅仅只是一个景点 酉阳也不仅仅是一个城市 桃花源即是酉阳的形象 酉阳即是放大的桃花源 第三华章酉阳旅游城市发展 悠扬酉阳 桃源桃源 酉阳中国人文旅游基地 思路抓大放小金字塔式样旅游资源整合 方式强调桃花源品牌统合其他旅游资源作为子系统共同形成人文酉阳世外桃源的旅游城市 战略目标下的要求 确立桃花源作为第一旅游品牌地位 确立桃花源品牌下各个旅游资源多元立体的文化内涵和可欣赏可游玩性 确立其他景点对桃花源景点的支持和延展性联动性 确立桃花源和周边省市景点的联动 重塑桃源塑造大桃源 核心内容 酉阳 桃花源 原因1桃花源作为旅游景点其本身具有一定的局限性具体表现为资源空间小相对可观赏性和可游玩性有限2酉阳作为旅游城市其产业一直强调自然景观为主缺乏现代旅游休闲度假主题观光文化娱乐等多元功能 打造方式 1将酉阳作为一个有机的旅游基地而塑造其具有旅游休闲娱乐健康度假主题游乐等功能满足旅游大桃花源景点的游客多元需求 2将桃花源作为城市名片重点打造城市其他区域全部依附桃花源景点而划分为不同的功能区如旅游购物区旅游度假村区主题游乐园区主题休闲区 酉阳城市旅游定位 中国古文化旅游目的地 西南少数民族文化旅游目的地 酉阳作为旅游城市的发展势不可挡那么桃花源的打造首当其冲 如何定位桃花源才代表全酉阳 如何展示桃花源才表现全酉阳 如何推出桃花源才统合全酉阳 桃花源开发战略 站在城市发展的高度 站在全新改变的角度 站在统合联动的核心 桃花源里花千树 项目打造目标 中国人文旅游第一品牌 酉阳城市名片 造一个理想国吧 第四华章 桃花源整合打造 桃花源里花千树 项目本体研读 项目简介 项目位于酉阳市内桃花源景区入口毗邻桃花源广场依金银山而建为酉阳重点打造城市名片工程上连省道下接酉阳桃花源广场整个项目呈现一心三线布局项目占地面积130765平方米总建筑面积35000平方米 工程内容及规模为新建历史文化展示区民族民俗文化商业区民族精神文化展示区和附属设施建设 项目本体研读 项目南部为城市主干道迎宾大道 临广场有临街商铺 来是为寻芳而来 景点不仅仅是为了一睹芳容更是为了一亲芳泽 中国人的理想国 站立足于千年古文化立足于厚重的中国文明根治华夏大地 理想国制造梦想天堂生活 打造理想国从这里开始 理想国写实 项目形象定位和品牌塑造 那么我们的理想国呢 我们的桃花源呢 第五华章 项目整体运作战略 全城之力 全力以赴 项目营销整体战略 打造具有超一流旅游观赏性和游乐性的 综合旅游目的地 推广表现策略 一表现项目公共形象 公共形象表现 公共形象塑造主要体现的项目软硬件的塑造并通过传播沟通手段来提高项目的知名度和美誉度最终对销售产生支持在确定项目公共形象时必须注重对消费者的影响强调通过项目与消费者的双向沟通建立良好的社会关系树立良好品牌优势 项目炒作办法 系列炒作手段 第六华章 项目商业运作战略 花千树 鱼龙舞 项目商业经营运作核心政府牵头企业联动 打造酉阳第一旅游商业景点 项目商业定位执行 通过桃花源品牌的确立具象体现在本项目的商业业态选择组合和分布上通过精细精美实力商家的优秀联动带动整个项目的商业腾飞 商业定位目标 不仅有观光更加有娱乐 商业定位办法 强调参与性和体验性 商业定位办法 强调桃花源的独一性 主题商业项目位置和自然旅游资源决定项目的商业为主题民俗风情商业街 未来基地前景项目强调政府引导项目联动通过政策的强势引入形成酉阳的旅游品牌 旅游黄金品牌项目依托酉阳知名景点桃花源具有黄金旅游资源共同形成丰富多层次的旅游品牌 利润高回报无论是投资还是经营良好的政策以及来自重庆及全国其他大城市的旅游强势消费力项目能够充分提供利润回报空间 项目商业运作执行 通过以上的商业业态划分执行有针对性的商业运作办法是项目突出旅游实现利润的关键 项目执行链影响 项目发展执行力部署 正视桃花源现状 远瞻桃花源未来发展前景 打破传统商业经营的束缚 营造桃花源全新的盈利模式 着眼旅游商业永续经营工程建设 打造桃花源广阔的经营模式 实现桃花源带动酉阳城市旅游发展的建设 项目发展执行力部署 桃花源启动形象与名片工程 项目无论是从建筑形态还是购物环境都将成为城市的形象与名片它代表着酉阳旅游的样板与典范 旅游商业基地和博览盛会 旅游品牌驻军于本项目让项目成为展示酉阳物产和文化的舞台 服务性产业基地 项目促进整个城市服务业的提升和整个城市旅游品牌的建立 项目发展执行力部署 商务经营管理公司 桃花源旅游商业管理公司 项目成立专业商务运营公司进行规范化的商务运营操作由实力卓著的商务运营公司统一规划统一经营统一管理统一运营推广使整体经营达到高度规范化为经销商提供强大的经营技术软性支持一步到位实现与先进地区高水平市场管理模式接轨快好省地实现既定的经营目标 项目发展执行力部署 四大商业平台 金桃源银商机 增值平台业界专家指点 聘请业内专家学者成功人士定期对所有客户进行包括市场经营管理行业潮流等专业的培训学习和交流让客户在经营管理市场应对等方面得到不断提高经营实力长盛不衰 项目持续发展经营举措 统一招商与管理 专业的商务运营公司进驻 专项基金统一推广 实行电子商务交易 提供绿色物流通道 定期组织产业联盟商会 嘉年华购物节 年度的商品采购博览会 实行商会会员制提供再培训再学习的机会 双会员制 项目持续发展政策优惠 入住客户可享受工商管理费市场管理费前两年全免后三年减半的优惠政策 入住客户可享受两年定额税无须缴营业税的优惠税收政策 在减免地方行政性收费方面免收暂住人口管理费治安费卫生费增容费 入场经营业户可以参加本地的社会养老医疗保险的参保缴费 入场经营业户子女在入托学习方面均享受区内居民待遇购买物业客户可将户口落在文登市所有入住客户子女进入桃花源国际学校拥有优先入读权 以上结合酉阳政府投资优惠政策推出 项目持续发展促销优惠 入驻客户享有桃花源项目特种经营的垄断权 商户办理营业执照工商登记费用开发公司免费代办 按揭首付50客户付20其余30由开发公司垫付然后在一定期限内以店铺租金或以建材抵扣的形式归还本公司 租期两年以上者第一年免租 入驻客户享受购买区内其它房产在市场价基础5的优惠 入驻商户前两年免50的物业管理费后三年免30的物业管理费 入驻客户在桃花源或者大酉阳旅游区区域内实行一卡通联网的娱乐餐饮加油等处消费均享受10的优惠 入驻客户在酉阳县内医院就诊享受5的优惠 项目运作 区域经济价值的转移嫁接新城市中心的建设 最终形成酉阳即是桃花源的城市发展目标 明确目标客户圈层 辐射周边区域 招商销售节奏 招商销售执行策略 以二古文化街规划业种形象品牌商家组合带动不夜城招商销售工作 公关策略 体现高度 开盘当如组织市级领导到场祝贺并致辞打造国家级省级市级重点工程 整合中国商业联合会主要资源包括影视传媒零售商业物流酒店和旅业等 开盘前筹备工作展开 招商具体办法 项目商业运作结论 本项目为渝南地区大型高端主题性旅游商业项目因其得天独厚的自然资源拥有和项目整体的良好口碑其商业品牌具有深厚的潜力 项目周边需要政府引导如何在其中通过横全新形象的确立提升整个区域的旅游价值是项目成败的关键而其中最关键为项目形象的升级 项目的商业处于原始自发性经营模式之下其升温难度大周期长需要招商和销售同步进行 项目的产出比较高前提投入较低项目招商前景乐观 平台优势依托重庆市人民政府发展研究中心 以房地产研究中心为平台使我们在政策导向市场把握战略决策上更胜一筹旗下有独立主办的重庆房地产大视野读物和网站平台 资源优势拥有丰富的政策资源与专家资源优势以及重庆市商业管理委员会的战略合作关系使我们在资源的快捷和有效配置上优势突出 智慧优势团队始终是核心竞争力的决定因素重庆社会科学院专家队伍以及众多房地产界精英是我们坚强的支撑也使我们在专业化智慧型上独领风骚 谢谢聆听 更多沟通 十大经营举措 五大政策优惠 八大促销优惠措施 市场定位案名 项目形象属性 项目价值营销定位 桃花源风景区 城市形象提升机 渝东南风情街 酉阳不夜城 一心三线 古文化展示中心 民族文化展示中心 休闲娱乐中心 四大发展平台 四大经营平台 十大经营举措 五大政策优惠 八大促销优惠措施 项目商业定位和运作模型 湖南湖北贵州四川 三级客户圈层散户中小投资者 次级客户圈层 经销代理商优质品牌中间商 部分商家兼顾投资者双重身份 核心客户圈层 兼顾商家和投资者的双重身份 涉及旅游商业经营或者生产 或总经销 目标客户圈层 重庆 渝东南 酉阳县内 核心客户招商 三级客户中小投资 辐射范围重庆市场 目标对象重庆旅游经营以及投资客户招商销售兼顾 招 商 销 售 节 奏 辐射范围湘黔川鄂 目标对象旅游经销代理商以及优质品牌中间商招商销售兼顾 辐射范围悠扬本地 目标对象酉阳背地中小经营散户以及投资经营者招商销售兼顾 次级客户招商 全国市场 目标对象全国连锁型旅游商业经营客户或者投资客 自然招商 推动 支持 推动 自然招商 二期风情街 对外统一口径大客户预留部分总体开发和一期开发完毕 一期不夜城 再以对次级商户及三级商户的品牌招商进行炒作反推风情街招商销售工作 体现实力及未来愿景 开盘当日邀请政府重要部门到贺体现开发商强大的资金实力体现项目全城之力实力 大型品牌店领导到场 大型文化活动助兴 拉动效应 举行开街仪式敲响永久性步行街开街钟声 临租一批观光旅游车并作为项目看楼车承诺为日后项目经营的市民免费穿梭巴士来往于项目与繁华闹市之间项目经营管理措施看得见措得着为旺场不惜花钱 开盘当天开盘后 邀请行业内专业人士参观访问现场指导 10月1日开盘后 邀请行业协会组织到场参观访问 10月1日10月14日 筹备各协会商会招商工作展开及业内专业人士开盘当日亲临现场事宜 9月16日9月30日 确认与各协会商会合作意向方式 9月6日9月15日 与协会商会联络洽谈 8月31日9月5日 筛选项目主要合作之协会及商会组织 8月25日8月30日 取得各协会组织联络方式及对各协会组织商户资源初步了解 协会商会资源整合 9月20日9月25日 摆手舞节后媒体测试总结重新制定主流媒体策略 9月16日开盘后 主流媒体与专业媒体同步亮相发布相关开盘及招商信息 9月16日9月20日 主流媒体亮相 9月11日9月15日 各媒体洽谈签约同步进行 8月25日9月10日 对各类专业以及行业媒体进行了解接洽 9月6日9月10日 制定媒体传播计划 8月31日9月5日 初步筛选并确认项目主要传播渠道 8月25日8月30日 了解各信息传播渠道初步了解取得联络方式 信息传播渠道 重新整合 开盘前 筹备工作 先大户 后小户 先品牌户 后一般户 项目招商办法特殊优惠政策和经营指南 由于本案强调旅游特色未来经营环境与政府对城市旅游景点品牌的推广联动相关因而于招商策略上采用崭新招商特色吸引及选择有效经营客户以达日后景区内经营特色化人气鼎盛的效果具体建议如下 高效特色经营客户优惠政策 建议本案于前期招商过程中提取部分较好单位公开诚招高效特色经营客户如传统老字号国内外一些知名旅游品牌等日后带动商场整体经营环境对于此类客户翔堃提供相对优惠政策 特色经营指南项目竞投政策 建议本案于公开招商初期举行特色经营指南及项目竞投活动由翔堃聘请有关专家于指定地点进行特色经营讲座采用招商手册及报纸广告媒介邀请由意向客户参加主要客户群为1认购期意向客户2我方客户网络意向客户3市场特色经营客户4公开诚邀针对性较强的客户讲座过程采用娱乐较强形式邀请专人表演节目期间针对商城特色规划铺位以投资分析形式主要参照市场上已有商铺的简单投资情况分析于现场竞投由贵我双方公开选择及即时办理租约合同 一切还取决于我们将把它塑造成什么 非凡不可言传惟有亲历方能领悟 经典旅游鉴赏 炒作震撼轰动惊喜 第一阶段 制造亲历的符号 再猛烈的广告轰炸也不敌实际感受更能触动人心我们就是要利用桃花源的绝对的影响力提出酉阳旅游之前提出中国人的追梦故乡并让客户现场感受不一样的桃花源不一样的丰富旅游产品带来的回味无穷进而让客户对再来桃源充满期待 项目炒作办法 项目大型活动震撼开盘 炒作震撼轰动惊喜 桃花源带来的不是抽象的文化而是现实的风景 项目炒作办法 第二阶段 制造震撼的效果 胜景天堂私享领域 酉阳桃花源开盘仪式 邀请嘉宾 符合项目气质和有影响力的商家 重庆服务本项目媒体 项目已交诚意金客户群 领取项目预售许可证后项目通过签约桃源遍游酉阳的方式专门组织到酉阳其他景点全面旅游行 形式新闻发布会 项目开盘方式 项目炒作办法 炒作震撼轰动惊喜 让重庆或者中国都为桃花源而迷醉 项目全面广告战略 项目炒作办法 第三阶段 创造轰动的事件和故事 多元媒介渠道传播 一夜倾城的推广模式开展 通过户外电视报纸以及现场广告表现立体多元体现项目优良品质和高端形象 项目炒作办法 炒作震撼轰动惊喜 让桃花源变成城市旅游度假终极目的地 一个有故事的地方 一个时时都在发生故事的地方 项目炒作办法 第四阶段 创造无处不在的旅游惊喜 桃花源主题旅游商业运作思路 打造具有鲜明主题性的集合吃喝玩乐赏多元特色于一身的旅游商业点 打造酉阳旅游第一品牌 项目的旅游商业强调其可参与性在招商的过程中有意识的筛选可以提供游客参与的商家资源特别是手工艺品店文化服务类店的参与度上 强调所有的商业经营都在桃花源风景区的统一规划之下体现中华文明和少数民族文化特征为主 其经营的模式和经营的方式都必须接受桃花源商业区的统一布置和要求 项目商业市场定位和经营策略定位 目标市场定位 旅游观光客户有较强经济实力和消费能力因此中高档休闲性主题商业在区域有较大的市场需求并有潜在市场可发展因此建议本案目标市场定位为 以观光旅游客为主具有完善旅游主题性功能和旅游配套服务机能的商业 经营策略定位 选择适当的竞争战略全面成本领先标新立异集聚是3种基本的竞争战略而集聚实际上是小范围内的成本领先或标新立异建议本案采取 集聚下的标新立异战略 具体来说就是形成产业主题化业态组合多元化经营性和服务性商业兼顾的特色商业区 项目定位调整建议项目物业定位的价值体现 项目定位调整建议项目经营定位 经营定位因素分析 商业定位 市场分析 区域发展 项目分析 项目作为旅游基地其事成主要针对来访游客商业主要以提供高质量的服务和特色商品为主 项目的丰沛资源结合古建筑的修建将搭建一个美丽而充满商机的舞台其经营主要以中华文明展示性商品和服务为主 区域将作为酉阳新的发展区而存在其未来开发强度大可塑性高商业具有一定的变迁性 项目定位调整建议项目经营定位 经营定位 综合市场区隔和本案实际情况本案定位为 旅游基地型度假娱乐观光总部 集度假特色观光餐饮娱乐休闲特色购物旅游配套服务为一体的高端主题性旅游商业 诠释 基地型满足旅游的基本功能还满足服务旅游者的基本需求 以自身品牌为根基以满足整个大区域旅游度假为基本的大型复合主题商业 以联动景点集中服务模式带动整个区域旅游资源优化并形成整体品牌 主题性商业 大型购物商场大型主题性游乐场 休闲服务产业 酒店spa美容美发等 特色商业 土家苗家土特产工艺品 展览馆 项目定位调整建议项目经营定位表现 不夜城 项目业态定位以及招商体系项目业态划分满足度假功能的经营性商业 经营行业商家 普通小超市 服装店 便利店 烟酒店 水果店 鲜花店 小型饮食文化店 小型IT数码店 小型礼品店 不夜城 项目业态定位以及招商体系项目业态划分满足度假功能的经营性商业 百货行业及商家 金银店 高端珠宝店 高端服饰店 高端工艺品店 招商行业及商家 酒 吧现代酒吧 展 馆中型艺术展馆 银 行景点配套银行 其它公建配套医院等 风情街 主题性商业 各色精品店戏院客栈等满足全体游客旅游购物需求 休闲娱乐餐饮 服务于项目旅游高端人士年轻人士 特色商业 家居特色店果品特色店厨艺用品店 服务于项目参与型客户 项目定位调整建议项目经营定位表现 风情街 项目业态定位以及招商体系项目业态划分满足度假功能的经营性商业 经营行业商家 特色精品饰品 纯手工作坊 时尚文化空间特色网吧等 古典SPA中心 汉服店以及干洗店 桃花源玩具店 龙摄影弥摄影 室外体育用品店 中药房同仁堂太极大药店 便利小超市 糕饼店以及中式快餐店 配套性公建 景区管委会派出所邮政 配套性商业 小型医院银行 风情街 项目业态定位以及招商体系项目业态划分满足度假功能的经营性商业 百货行业及商家 丝绸庄 胭脂店 仿古服 皮草工艺品 招商行业及商家 书 吧古书店民族读物现代文学 网 吧传奇网吧一网情深时代光速数码网点 风情酒吧高端古典式酒吧 古玩玉器大型古玩品鉴交易中心 民族生活体验馆本土少数民族风情展示及生活体验 风情街 项目业态定位以及招商体系项目业态划分满足度假功能的休闲娱乐商业 休闲娱乐行业及商家 古 戏 院 历朝古韵露天戏台茶楼 酒 吧 幻想吧蓝色诱惑飘飘吧水上风情 咖 啡 吧 宾诺咖啡欧洲房子蓝山咖啡老树 咖啡良木缘格林咖啡 川 餐 类 陶然居菜根香大蓉和等 特色小吃 烧烤重庆森林勃勃鸡 休 闲 重庆富桥海龙王洗浴中心等 特色餐饮火锅类老房子孔亮火锅 酒 店 主题性度假酒店度假村等 民 俗 村 土家苗家风情村 大型展示馆半公建性质的大型展馆展示以少数民族文化和中华古文化为主题的各色艺术周期性开展画展音乐会等科目 风情街 项目现场包装建议项目前期投入分析 建议本案现场包装采取短期高效的手法务求最大限度突出其商业氛围以低投入全新方式进行地盘包装具体建议如下 特色包装充分展现本案古风以及休闲度假基地的主题特色 建议本案古代灯箱设计为核心同时强调中国红的运用形成五彩缤纷中式江南街灯色彩展牌内容以爱情特色规划为主题进行铺排并以射灯聚焦使之缤纷下层次分明以达主题宣传效果入夜五彩灯明更引人入胜同时将来保留作为商铺特色街灯达到投入高效利用目的 古代雕塑小品突出主题和档次招揽八方关注 建议本案采用奇招出击于桃花源出入口依山一带设置一些古代人文现代雕塑等外形新奇趣致予以客户及游人强烈的异地色彩突出本案集娱乐休闲观光于一身的趣味景区特色从而达到八方关注的效果 项目前期投入预期费用200万 而一期商户开业的凝聚力市场号召力又决定了本项目首期目标商家必须是家居建材行业的上游企业或者说生产商同时我们还必须获得相关行业协会权威机构的认可及大力支持才能确保项目的整体成功 项目顺利开业运营 招商执行力 一期 不夜城启动 二期 风情街启动 三期 周边商业启动 四期 酉阳城市商业更新 销售执行力 是确保 和确保 是确保 不夜城开业或者说商户的市场凝聚力又会直接影响后期商业的开发 因而确保整个项目顺利招商开业决定了整个项目开发的可持续性和资金的快速回笼 项目商业运作发展定位核心思考 物业管理公司 桃花源旅游商业管理公司 物业管理公司将结合当地的商业特色导入一流的管理系统确保整个商业区整洁规范安全创造良好经营环境他们的宗旨只有一个为项目的投资者经营者服务让客户获得最高的投资收益与回报率 互助商会 物业管理公司将结合当地的商业特色导入一流的管理系统确保整个商场整洁规范安全创造良好经营环境他们的宗旨只有一个为项目的投资者经营者服务让客户获得最高的投资收益与回报 项目管理委员会 项目管理委员会将集中商户办手续所要通过的工商部门税收部门等所有相关部门各部门集中在一起同时同地统一办公一次性解决商户办手续难的问题让商户可以腾出更多的人力物力和时间投入到经营当中去 古老桃花源全新世界观 电子信息平台电子商务平台 更快更省更便捷地实现无接触交易或异地远程交易 酉阳搭台桃源唱戏 商务平台更多商机更多选择 定期组织文化节嘉年华购物节产业联盟峰会年度商品采购博览会 永远桃花源 推广平台专项基金统一推广 成立专项统一推广基金对项目进行统一经营统一管理和统一推广高度规范化专业化的整体经营为商户提供强大的旺场保证 定位解剖项目主题优劣分析 历史主题旅游 劣势1酉阳旅游景点较多 2整体旅游业发展稍显不足 3本项目尚在兴建当中知名度明显不足 4交通十分不便但这一劣势即将消失 优势1本项目在旅游兴县政策下应运而生 2项目本身具有开发大型旅游项目的实力 3其他景点的开发尚显不足为本项目提供足够的机会 4渝湘高速的修建即将串联整个渝东南地区旅游业 让我们再次审视桃花源 山水千年的记忆桃源 人文历史的承载风情街 中原文明的正和本地土家苗家的奇 项目形象定位 充分概括和表达桃花源及中国古代与世无争的高雅文化和自然资源 从消费者的需求入手提供其明确的消费利益 整合资源引爆桃花源牵动重庆 中国梦乡世界桃源 桃花源旅游引导性广告语 中国式理想国 桃花源里花千树 桃花源旅游引导性广告语备选 桃花源理想国 产品定位及打造建议 千年桃源将本项目作为桃花源公园的有机重要组成部分 一点三线 一个展示文化的舞台三条不同的文化归属线 软件产品 中华古文化和少数民族文化的演绎地 桃花源旅游产品演绎概述 中华文明展示舞台 土家苗家文化展示舞台 中华文明演绎 目的形成桃花源旅游品牌下的重要组成部分 原因桃花源景点的可玩乐性不强项目的启动能够很好的形成互补共同形成桃花源景点的多元旅游功能 思路打造中华文明的演绎舞台 方式将本项目从省道到桃花源广场一线打造成为历史展示舞台把商业做成旅游形象把人物风貌做成旅游形象把一切都用古代的语言演绎 中华文明演绎 具体打造方式 一先正名 将所有的街道根据历史朝代依次命名根据项目具体情况可以选择历朝有代表性的时期如秦街汉街晋街唐街宋街元街明街清街民国街 二后副实 将所有街道根据命名建筑做一定的修饰特别是软装上强调各个朝代的不同 所有的商业经营业者根据所在街道内部装饰以及人员着装相一致 中华文明演绎 具体打造方式 三再演绎 所有街道商业都演绎当朝特点如秦街的陶艺作坊可以制作秦俑盔甲等工艺品宋街的酒楼可以采用戏剧乐汇伴奏清街可以在大戏台上演绎京剧等 四成历史 这里不仅仅作为历史的一个映像更重要的是作为历史的一部分所以文化的底蕴十足里面有古玩店有汉服店有脂粉店有满足现代人需求的一切古元素 中华文明演绎形象 秦时明月汉时关 两宋繁华似尘烟 中华文明演绎形象 不如魏晋三百年 明清一色凝重气 少数民族文化演绎 目的形成桃花源旅游品牌下的重要组成部分 原因桃花源景点的可玩乐性不强项目的启动能够很好的形成互补共同形成桃花源景点的多元旅游功能 思路打造土家苗家文化展示舞台 方式将本项目民俗广场民族图腾墙摆手舞广场摆手歌摆手舞图谱石碑白虎台风雨廊桥攀岩岩壁等景点加以优化与中华文化演绎形成互补性人文景点 中华文明演绎 具体打造方式 一确立景点的内部联动性 强调观赏性和游乐性相结合强调参与性特别是景点的少数民族舞蹈饮食文化等节点可以结合商业形成高附加值的旅游资源 二确立景点和大桃花源品牌的归属性 桃花源的中国文化应该涵盖少数民族文化展示而不是相反所以本项目的少数民族特色文化展示只作为演绎中华文明的重要有机组成部分而不是独立版块也不强调其历史性更偏向与互动娱乐性 少数民族文化演绎 少数民族的饮食文化和风俗文化是展示的必要因素 产品定位打造具体节点解构 入口广场 入口广场作为中华复古一条街的门户 必备风景节点 1入街牌坊或者入街古城门 2小型主题广场 包括不少于一组雕塑小品少量临时停车位神兽两对墙体浮雕等 产品定位打造具体节点解构 中华街 中国古文化展示区 必备风景节点 1主题性街道 秦汉街道 魏晋官道 隋唐长街 两宋街市 明清宫街 民国马路 2主题性景观 中等展示馆 大型茶馆 大型酒店 大型戏院 大型主题餐饮 大型工艺品展示店 产品定位打造具体节点解构 民族风情街 中国土家苗家文化展示区 必备风景节点 1主题性街道 土家族建筑 苗家建筑 土家族微型山寨结构 苗家微型山寨结构 2主题性景观 土家风情馆 苗家风情馆 民族特产店 民族风情表演馆 民俗风情万种 产品定位打造具体节点解构 桃源不夜城 现代酉阳风景展示区 必备风景节点 1文化展示馆 2不夜城 现代休闲娱乐商业 酒吧 台球室 网吧 茶馆等 服务性产业 3度假村 主题度假酒店 产品定位打造具体节点解构 桃源文化探秘地 桃源文化展示 必备风景节点 1桃花源户外攀岩壁 2桃花源风景观景平台 3神话演绎长廊 桃花源故事演绎 桃花源主题旅游整体运作思路 项目整体打造目标 中国梦乡 世界桃源 项目营销战略 旅游为先导 城市为品牌 景点为名片 向外是方向 桃花源的精神感召 旅游品牌梳理和渗透 从精神层面形成与周边客群的共鸣 通过系列营销手段从精神层面感召周边客户群进行品牌渗透 形象定位-真正的旅游城市真正的世外生活 旅游城市配套特色商业满足吃喝玩乐游山玩水精神娱乐 活动是桃花源品牌推广的关键 以高频度的主题游乐活动贯穿项目营销始终 高频度的渠道活动客户活动推广活动加速认知把稳客户摸底价格 越旅游越快乐 花灯节 传统节日 春游活动 促销活动 桃花源项目整体营销和招商时间预排 节点控制 桃花源项目开盘前营销节点控制图 项目营销时间节点 项目开盘 尾盘销售 105 119 销售进场 全部启动 持销期 1010 1012 1010 105前开始 品牌推广 项目推广与客户储备周期40个工作日 VIP发放蓄客周期50个工作日 项目开盘销售后整体销售周期12个月 大型商业招商 1110商业正式运营 1010主力店集中开街 项目推广策略 项目主体推广语 桃花源 重庆 桃花源强调项目的本体旅游符号形成鲜明的旅游代言 理想国桃花源强调桃花源在国人心中的固有形象迅速得以品牌传播 世外桃源梦中故乡强调项目的文化价值和可观赏性 桃花源项目营销推广发布渠道建议 营销通路 推介城市推介桃源 酉阳桃花源 特别强调作为推介城市的力量必须站在一个战略的高度所以选择电视以及报媒为主要载体 营销 分类 5月 7月 9月 11年4月 11年10月 10月后 推广排期 品牌导入时期 项目开盘期间 项目热销期 项目促销期 项目清盘期 媒介配合 电视报纸 电视报纸户外短信dm 活动执行 城市推介 桃花源风景推介 城市万人摆手舞推介 旅游节日促销系列 项目运营系列活动 物料制作 基本物料 宣传物料 促销物料宣传物料 项目活动推广安排 备注渝成大家建议主力网络媒体以大渝网搜房网为主信息和新闻发布可同步考虑 备选 旅游专业网站影响力较大 携程网 5 主选 地产专业网站影响力较大 搜房网 4 备选 地产专业网站影响力有限 焦点网 3 备选 综合门户网站地产专业性有待加强 新浪网 2 主选 辐射最广 最贴近目标客户 大渝网 1 渝成大家建议 作用描述 媒体 内容 网络媒体选择 渝成大家按照本项目目标客群选择网络媒体 制造旅游口碑 运用辅助渠道 商业运营 2011年10月 商业全面启动 2011年10月 商业启动 2010年10月 开盘信息 2010年6月 短信内容 发布时间 灵活运用即时通媒介 300万 报纸电视 媒介广告 30万 活动推广 5万 外展场体系 项目类别 项目明细 费用估算 现场包装 售房部样板房风景区改造宣传包装展示区看房通道围墙包装等 20万 销售宣传物料 高档宣传品宣传物料户型单页折页礼品 20万 渠道营销 巡展直销短信展会 150万 媒体广告 户外大渝网 50万 费用合计 - 575万 项目运作费用预计 站在城市的高度项目的推广费用预计占项目销售总额的254 二表现项目旅游形象 旅游形象表现 旅游形象必须保证项目不仅仅只是一个简单的商业中心更加是桃花源景区不可分割的一部分如果说桃花源内洞强调其可观赏性则本项目强调其可游玩性 门户 连得通 以探幽型仿古型为特点的旅游方式 进的来不仅仅只是进入酉阳而是包括大桃花源景区内部景点之间的交通便捷度其中强调休憩酉阳旅游全境的特点核心就是加强酉阳和县内各景点的交通布局最终形成休息度假在酉阳观光游乐在景点的全新旅游模式 丽江模式全丽江作为旅游品牌游客居住丽江饮食丽江游玩丽江同时形成一日内景点分布白天出去到各个景点旅游晚上回到丽江居住 打造中国人的理想国 如何打造中国人的理想国 什么是中国人的理想国 中国人的理想国的具象表现 桃花源也就是酉阳具备打造理想国的条件梳理 如何在酉阳打造中国人的理想国 中国人的理想国 中国人的理想国 理想国帕拉图的理想国是正义理性勇敢自信的共和国 中国人的理想国自由和平真善美和谐共处的世界 看 这锦绣山河 给我已经很多 让我全心全意 把这土地建成理想国 中国人的理想国诠释 是一种精神上的完美追求强调天人合一的自然生息法则 是一种为人处世的态度强调和平共处和与人为善 是一种梦想和精神寄托在大千世界中保证不迷失自我的精神殿堂 中国人理想国的具象表现 平和的生活 恬静的方式 乐观的精神 乐和的态度 战略桃花源中国人的理想国 酉阳理想国条件梳理 自然资源桃花源为首的一流旅游风景 人文资源古文化和少数民族文化精粹 区域资源渝湘连接部的多元旅游资源整合 战略资源旅游兴县根本指导方向和全县全力支持 展示古代文化 展示少数民族文化 展望新旅游生活 关键词旅游基地人文旅游总站 如何打造酉阳版理想国 中国古文化展示舞台 用桃花源演绎25代历史故事从秦到清长河千年的辉煌记忆 土家苗家文化展示舞台 无论是摆手舞还是其他少数民族自古都是中华民族不可分割的一部分少数民族文化也是中华文化不可或缺的一部分 酉阳理想国感性认知 渝东南文化集萃 中国古文化集萃 站得住唱得出舞得动 唱唱响中国畅想中国用生动的形象具体体现中国古代辉煌历史和现代美好生活 舞舞动重庆东南旅游带动区域经济腾飞重新确立酉阳重要战略地位 一个东方式的净土 一个东方式的乌托邦 神州风采大舞台 站得住 展示中华文明的大舞台 展示少数民族文化的大舞台 昆戏的舞台 美丽的舞伶 幽怨的茶院 洁白的太阳 热情的米酒 欢快的舞蹈 美丽的姑娘 纯洁的笑 乐享世俗小舞台 看得见 演绎没有历史尘烟的长河记忆 一杯茶发呆半天 歌舞升平大舞台 舞得动 展示桃源仙境生活的方方面面 1清晨用来自山中间的清泉濯洗一天的开始 2上午去林间听百鸟唱歌 3中饭当然是酉水煮出来的白米饭 4下午呆在某个老院子中间听隐隐约约传来的剌剌声透出的古道凄惶 5黄昏在万家灯火中就着美酒和知心人说几句俏皮话 6晚上看山间的月光是否挂着清淡 项目旅游发展目标 发展阶段及目标 近期20102012年 未来三年内打造出一个精品旅游城软硬件精品化三年内成为重庆旅游标志性精品 中期2013年2015年 经过前期建设真正使桃花源成为重庆重要旅游品牌 真正成为中国古文化旅游的形象代言人将游客请进来将酉阳送出去 中远期20162020年 整个酉阳作为世外桃源而存在 形象上进入国际性视野成为世界级旅游精品争取得到更多的国际资源的支持 项目的目标客户群定位 目标市场定位 一级市场 已形成的基本市场 以重庆为中心的市内市场和四川贵州及湖南市场汽车旅游的城市新贵 二级市场潜力市场 发挥桃花源作为重庆旅游东南大门的作用利用东南出海口和渝怀线渝湘高速线将四川湖南市场纳入潜力市场他们是最能够接受巴渝文化旅游产品的消费群 三级市场机会市场 在桃花源成功掀起旅游热潮完善软硬件设施后可将重点放在全力拓展沿海城市和海外市场上 图旅游开发模式分析模型目标市场模型 高 中 低 低 中 高 收入水平 文化层次 旅游目标消费群结构分析 A B D C E 知识英才阶层 A 社会精英阶层 C 高级白领阶层 D 普通市民阶层 E 前卫另类阶层 B 目标消费群 A型高文化中收入的知识英才阶层 主导型俗称小资是旅游时尚的意见领袖是发现旅游的核心消费群与B型人一起构成旅游消费的先知先觉者年龄在30-35岁左右职业多为文化产业人士以记者教师为主 目标消费群 B型高文化中收入的前卫另类阶层 标志型多属超前消费一族是体验和发现之旅的追捧者和标榜者年龄在25-30岁左右职业为学生文艺青年博客网民等与A型人一起构成旅游消费的先知先觉者 目标消费群 C型中文化高收入的社会精英阶层 提升型高级专业人才高级管理人才尤其是职业经理人和高级公务员私企业主数量不多但消费力强向往休闲旅游讲究旅游的舒适性 目标消费群 D型高文化高收入的高级白领阶层 跟进型是A型的市场追随者随着市场推广力度的加大和品牌效应的扩大其数量增加较快潜力较大与C型人一起构成旅游消费的后知后觉者 目标消费群 E型低文化中收入的普通市民阶层 边缘型数量较少其作用是补充性的往往又以公务出差和访亲问友而做随机旅游其消费跟随性很强是旅游消费的不知不觉者 目标市场初期传播定向 面朝中西部 中西部市场与桃花源紧密相连对文化敏感对桃花源集山水与人文于一体的旅游资源需求最迫切这是我们传播的首要目标区 关键词重庆 自驾 目标市场初期传播定向 口朝小资 小资群是旅游时尚的意见领袖是发现旅游的核心消费群也是桃花源神秘文化和生态之旅的主要参与者促进者和潮流推动者应成为我们传播的首要目标客户群 关键词小资 驴友 市场对桃花源旅游形象及产品定位的要求 桃花源的形象定位要想实现唯一性权威性和排他性的永恒凸显就应站在全国和世界的角度来审视站在历史和未来的角度来论证 回归自然拥抱自然亲近自然是桃花源永恒的追求 关键词历史 梦 追寻自我散落在记忆深处的梦想 旅游城市形象定位检索 法国巴黎时尚之都 奥地利维也纳音乐之都 香港动感之都 大连服装之都 珠海浪漫之城 成都休闲之都 南宁绿色之都 杭州人间天堂快乐杭州 桂林山水之城 昆明万绿之宗彩云之南 每一个梦想之地都有一个形象具体的代名词 古镇形象定位检索 平遥 小北京 周庄 集中国水乡之美 阳朔 阳朔山水甲桂林 绍兴 名人故里江南水乡 丽江 体验之都小资天堂 凤凰 最美丽的小城 请记住桃花源 中国梦乡 一个中国人的理想国 一个演绎历史和人文精神的地方 一个风景秀丽人文绚烂的地方 桃花源的文化特色 自在乐天的世外桃源文化 中国古镇地方遍及大江南北作为具有深厚历史内涵和传奇色彩的边远小镇 桃花源文化特色的表达应该站在消费者的立场上另辟蹊径才能争得市场 桃花源的生态优势 与其他地方相比桃花源具有突出的生态资源优势这是一笔不能割舍的形象资产桃花源的形象定位及广告词必须给予概括并且提出与众不同的消费利益 在一部浪漫传奇里一个桃花盛开的地方几乎寄托了中国人所有的梦想无都市之喧嚣无尘世之烦扰所以桃花源在国人心目中 是世外桃源 是理想圣地 是和平天堂 区别 高知名度 高认知度 高人气 文化内涵鲜明 重要性 能够引领性作为酉阳旅游的龙头 能够联动其他景点作为中心 能够带动城市经济发展 现酉阳县政府正着手开发大酉洞风景区按州志所记恢复旧貌根据游览需要配以现代旅游设施供人们欣赏游乐桃花源位于重庆市酉阳县桃花源路232号桃花源规划面积200公顷分为古桃源区新桃源区和森林区三部分以大酉洞为中心有松峰耸翠石室藏书飞泉洒玉玉盘仙迹等大酉八景 桃花源是与世隔绝的人间仙境集桃源文化巴人文化民族文化土司文 化桃源风光于一体已完全展示出隐逸古朴的和平田园风光2005年被评为国家AAA级旅游区成为武陵酉州的一朵奇葩 问题核心 酉阳全城旅游战略思路及桃花源开发战略 战略发展目标 桃花源核心品牌 龚滩 龙潭等自然风景点一级子品牌 土家舞蹈苗家舞蹈等人文资源二级子品牌 酉阳城市新风貌三级子品牌品牌 开发散落各个景点的人文特色四级子品牌 战略目标下的具体要求 提出桃花源这一唯一城市象征 提出其他品牌的桃花源符号 战略目标下的具体要求 无论是龚滩古镇的历史文化还是龙潭山水的秀美天成都是桃花源旅游不可分割的一部分其旅游价值类同九寨沟旅游品牌的建立大品牌下的各个子品牌星罗棋布共同形成九寨沟国际旅游品牌 桃花源 仙女山 重庆 三峡 梵净山 凤凰古镇 张家界 大桃花源景点和周边省市景点的远景联动 湘渝中线旅游基地桃花源介于重庆和湖南之间旅游资源核心点未来能够形成渝东南区域旅游的中心 渝东南文化展示基地桃花源旅游资源能够整合重庆巴渝文化西南少数民族文化未经过历史冲洗的古文化共同形成人文旅游核心点 酉阳城市旅游战略基地打造核心内容 酉阳城市旅游战略基地打造核心内容 酉阳城市形象定位 汇集了中国古代文明未被破坏却能演绎古今变迁 综合了少数民族大家庭和谐相处共生共息的不同文化 绚丽酉阳首推桃花源 桃花源里花千树却向山中寻净土 不问魏晋几零落自在乐天桃源居 桃花源桃花千树江山万里 桃花源一定要打造成酉阳城市首屈一指的城市形象而不仅仅是一个旅游景点 桃花源一定要打造成能带动酉阳经济文化发展的先驱而不仅仅是一个商业区 所以桃花源开发战略站在城市发展高度整合城市力量塑造一个绚丽多彩的世外桃源 桃花源旅游品牌建立和打造 桃花源主题旅游定位要解决什么问题 桃花源旅游基地本体研究 桃花源旅游基地发展目标 桃花源旅游的目标消费群是谁 桃花源的魂即旅游形象和规划理念 桃花源提供的旅游产品是什么 桃花源旅游品牌形象营销推广 周边情况分析项目周边有民俗文化展示中心县体育馆桃花源风景区等丰沛城市资源同时有新兴的餐饮娱乐等商业存在其周边计划发展成酉阳县新城市中心聚合高端酒店写字楼等现代城市核心区重要组成部分 项目东部为省级公路且有渝湘高速公路预计8月通车 项目西部为桃花源广场为市民休闲运动集中地 项目北部为桃花源内景以及金银山为本项目的重点改造工程 桃花源本体研读项目交通分析 桃花源紧临县城北国道319线旁在酉阳县城北约05公里处 交通便利 渝湘高速路的修建4个小时从主城到酉阳 渝湘高速公路简介 起于巴南界石经南川彭水黔江酉阳秀山等区县最后到达湖南长沙全长848公里总投资477亿元其中重庆段4136公里总投资超过300亿元全线按四车道高速公路标准建设设计时速80公里渝湘高速路坐拥景色醉人的乌江画廊郁江画廊如一条银灰