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百合新城营销策划方案班级：房地产经营与估价10（2）班姓名： X X X 学号： X X X X X X 成绩： 目录一、项目介绍1（一）项目基本情况1（二）SWOT分析1二、 目标市场定位与分析3（一）目标消费群定位3（二）主力客源分析4（三）具体房型的目标客户6三、产品策略7（一）策划思路7（二）产品定位8（三）产品定价策略9四、 营销推广9（一）推广总策略9（二）整体营销战略10（三）入市策略10（四）推广策略11（五）推广部署12五、 广告策划14（一）广告媒体的选用14（二）广告阶段安排16六、形象策划17（一）售楼处17（二）样板房18七、项目营销费用19（一）百合新城星辉苑营销推广费用预算19（二）媒体费用分配比例19百合新城项目营销策划方案一、项目介绍（一）项目基本情况1.地理位置绿城海宁百合新城由绿城集团和新湖集团联手精心打造，坐落海宁市城南新区，行政中心、中国皮革城、客运中心、华润万家、银泰中心(在建)均分布周围。2.地块现状 百合新城坐落于海宁城南新区，距现市中心约5分钟车程，临行政中心约1200米，1400余亩的规划手笔蕴藉有度，六大建筑产品内涵，使用，海宁城市的景观得到提升，成为城市风景的有机组成部分。按城市区域功能发展规划，海宁市城南组团将成为海宁新的行政中心、体育中心和文化中心。随着新市政府大楼的启用，文化中心、体育中心、市民广场、大剧院等市政配套相继建成，本项目将具有不可多得的地段优势，具有很大的升值潜力。3.绿化、自然景观百合新城是一个低密度高绿化率的小区，绿化率41%，容积率0.8。景观优势相当优越。整个小区有一条约六万方长四公里的水系，它流经至小区的每一个组团，使园区内充满了灵动之气。小区里到处洋溢着春的气息，这是别的楼盘所不能比拟的。4.周边配套城南是海宁市区的教育中心，拥有南苑中学、南苑小学、宏达中学、海宁卫校和宏达幼儿园等多所学校。小区邻近市行政中心、体育中心、文化中心、海洲大饭店, 地理位置优越。百合新城周边文苑路、文宗路、南北大道、钱江路、城南大道现已通车。小区南面客运中心也已投入使用。小区内小高层对面规划有海宁最高档的五星级的酒店，二期庭院别墅对面规划有菜场。（二）SWOT分析 1.优势（STRENGTH）（1）地段优势项目地块位于城南新区，近接海宁客运中心，该区域为海宁市未来建设重点，尤其是市政府迁移到本区域，各种新建项目和配套设施将完善成熟。 （2）交通优势项目地块紧邻客运中心，对外交通便捷。 （3）后发优势本项目所在区域为新建城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。 （4）规模优势本项目百合新城总建设用地约1400余亩，总建筑面积约110万平方米，社区规模在海宁本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。 2.劣势（WEAKNESS）项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。 3.机会点（OPPORTUNITY）（1）海宁社会经济发展迅速，以皮革、精编为主要产业，收入每年都会有很大提高，市民购买力很强。（2）目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，本项目建筑形态涵盖多层公寓、精品公寓、高层公寓、庭院别墅、独栋别墅及组院别墅（3）海宁本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.（4）本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。 4.威胁点（THREATEN）海宁本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大，位于杭州与嘉兴之间，削弱其作为区域中心城市的辐射力。近两年楼市萧条，因此会对本案的销售会产生一定影响。区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是海宁市民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识薄弱。宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态的出现。二、目标市场定位与分析 （一）目标消费群定位本项目确定了产品走中高档的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析1.客源区域（1）一级区域：城南新区内；（2）二级区域：海宁主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。2.客源职业（1）私营业主、个体经营者；（2）海宁本地政府公务员；（3）企业高级管理人员；（4）学校、医院、银行等企事业职工；（5）海宁本地效益较好的企业职工；（6）富裕进城的农民。3.客源购房目的（1）新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出打拼返乡购房；（2）改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；（3）工作型：因为工作原因来海宁，为了工作方便的人群。4.吸引客源种类（1）以个体买家为主，集团客户为辅；（2）立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。（二）主力客源分析本项目客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力群体的购买，从而达到提升本案品质形象和顺利去化目的。 1.公务员阶层收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群，年收入如上图。居住现状：目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主，中心区域内本地商集团开发国贸中心住宅客源定向公务员，住宅体量5万平方米左右，不对外发售，公务员购买享有政府补贴政策，现已结构封顶，二次交易价格1800-2050元/平方米。未来居住需求： 25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右。 2535岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房，面积90-110平方米。 最需要关注的人群是36-45岁的年龄段群体：这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，主力房型需求为三房，面积110-120平方米。 另一较为值得关注的人群是46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般在4万元以上，收入水平在六安属于高层阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。 2.富裕阶层 收入状况：富裕阶层包括私营主、事业单位领导、中层干部和效益好企业的领导、中层干部等。年收入如图。 居住现状：企事业领导及中层干部居住环境以单位自建房为主，为改善居住环境，现已有相当数量的企事业领导及中层干部购买了商品房。私营主自建房屋和与父母同住比例较高，为追逐更高生活品质，购买商品房的比例逐年增加。 未来居住需求： 企事业领导家庭年收入一般在5万元以上，二次甚至多次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。 企事业中层干部收入相对已步入稳定期，因此存在购买大面积户型的经济实力，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致在对购买商品房的面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大，面积110-130平方米。 私营主家庭年收入4万元以上，由于年龄结构及收入的不等，需求户型也不尽相同。25-35岁区间相对需求户型以三房为主，面积110平方米左右；36-45岁区间相对需求户型以三房及以上为主，面积110-120平方米及以上。少数私营主会考虑购买别墅。 3.返乡置业者收入状况：年收入3万左右。居住现状：目前海宁的居住条件是以原有私房为主，随着城市化步伐的加快，海宁城市人口将从目前的不足50万人达到60万人，在这一过程中，对照海宁经济发展的背景，返乡置业者占有绝对大的比重。未来需求：去外地做生意家庭，需求商品房主力户型以二房、三房及带阁楼的大面积住房为主90-120平方米，部分面积在130平方米以上。 4.其他分类 单身人群：由于家庭人口单一以及购买力约束的问题，相应的对户型及面积要求相对较小，主要集中在二房户型，面积需求主要集中在90平方米左右区间。 新婚夫妇家庭：购买力较单身人群稍胜一筹，该类家庭人口以两人为主，因此面积需求属于中下等，但部分家庭考虑到今后不久的时间内存在由于生儿育女使家庭人口有扩展的可能，因此该类家庭对户型及面积需求上也有一定向上扩展的要求。另一部分家庭由于家庭成员年纪较轻总体收入不高，受总价约束，在户型面积需求上也存在向下缩小的空间，综合而言，该类家庭对面积的需求主要集中在90-110平方米这个需求空间，户型主要需求为二房或小三房，但受今后家庭发展空间的影响在110-130平方米这个面积范围内也存在一定需求。 子女未独立家庭：该类家庭由于主要家庭成员工作及收入相对稳定，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致该类家庭在对购买商品房面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大。 子女已成家的家庭：由于子女已经成年并独立成家，原有之家庭进入了空巢期，多数家庭的人口又回复至两人，因此受居住人口减少及退休后收入减少的影响，该类家庭户型需求主要集中在110-130平方米区间。（三）具体房型的目标客户1.二居室：新婚夫妇、单身一族、老年夫妇等；2.三居室：经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂家庭；3.四居室：经济收入超高阶层、追求家居舒适型及两代同堂家庭的家庭。三、产品策略（一）策划思路通过调查发现，目前海宁市已经面市的住宅产品尚在发展阶段（特别是中高档产品、大型住宅社区），另外消费者的消费理念相对不是很成熟，大部分居民认为“小区的绿化、景观、环境是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件”。我们的项目地块地处城南新区，交通便利，宜动宜静。结合我们项目特点，项目概念定位为：“人文品质 一生荣耀”。结合区域的市场环境分析，针对本项目周边尚有规划和在建的大面积的竞争体量（接近100万方），因此确定本项目的产品定位为：中高端的“品牌社区”路线。 1.“阳光化”的生活 由于气候的原因，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此我们在产品概念中，应该营造出一种“阳光化”的生活，在建筑单体设计时，可以设置一些公共阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底层（一层）部分与宅前绿化结合，营造阳光花园环境；顶层（阁楼）适当面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造空中花园概念。 2.优美的人文环境百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。在我们的调查中了解到，区域居民对小区的人文环境要求较高，大家认为小区居民的层次要大致相同，小区的环境、配套都要满足居民“人性化”的要求。但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的，导致区域居民不知道什么是好的人文环境，我们要做的就是告诉我们居民：什么是“好的生活”，什么是“高品质生活”。我们在小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清新的空气、充足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家环境，提供住户一种高品质的生活。 3.提供大众运动空间、创造健康生活 社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院，倡导现代人健康文明的新生活。（二）产品定位 1.品质定位根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理，中档偏上价格的商品房。 2.形象定位政务别苑针对公务人员，新政务中心的后花园，形象正面、高贵，又不失浪漫主意情调。文化宅苑针对富裕阶层，利用其对“权利、文化”的特殊情结，满足其“与官亲近、附庸风雅”的心理需求。都市花园针对返乡置业者，在前期产品形象饱满、丰富的基础上，利用已经形成的家园氛围，糅合现代、时尚元素，营造都市、花园的新生活空间。 3.形态定位开发多层为主，小高层为辅，多层以6+跃层为宜，小高层11+跃层。为了小区的环境优美，日照充足，应适当降低建筑密度，把容积率控制在1.31.4，高层住宅不宜开发过多，宜主要集中在北部和后期开发的地块东部，充分利用日照间距有利条件，但相对会增加销售的难度。建筑的层数要结合天际线美观错落设计。 4.功能定位 （1）总定位：由于建筑体量较大，功能上以居住为主，商业为辅，沿解放路南、北二端适当放大商业面积，内部商业以背靠背的形式，与车库相结合，商业与住宅分离。 （2）道路和停车系统：进入小区后的机动车在小区主环道上行驶，分流到支路上进入各组团。 （3）绿化景观环境：原则是努力改善小区的生态环境。小区绿地分三个层次，即庭院绿地、组团绿地和中心绿地。 （4）社区生活理念：“文化、阳光、自然、金色生活”与开发商企业文化和开发理念高度契合：营造都市中的纯自然空间，现代化舒适家园，人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关怀，人与自我协调统一的有着浓郁文化气息的高品质社区(详见产品规划设计建议书)。（三）产品定价策略 1.采取低开高走的价格策略 以几套相对偏低单价或总价的住宅价格作为市场价格切入，采用低幅多频方式提价，逐步推出略高于市场价格的主力价位，营造不断升值趋势。第一阶段：通过高端形象推广，积累客户意向，带动市场，聚集人气；第二阶段：物超所值的高性价比入市，形成“老百姓住得起的好房子”的市场印象；第三阶段：低幅多频调价，价格逐渐涨幅，产生“升值”的市场印象，同时铸造平稳、幅度较大的价格走势。 2.具体措施（1）先期以1700元/m2的价格投放市场15套单位，但仅限于VIP客户；（2）以15套为一集合，按照楼层、位置、套型、朝向等由差到好，以10元/m2为一涨幅（1710、1720、1730、1740、1750），继续向市场投放；（3）当均价达到1760元时停止投放，进行市场评估，重新确定涨幅和放量；（4）争取一期均价达到1850元/平方；（5）以均价1850、成本1580、90000m2计算，一期总计实现毛利约2320万元。4、 营销推广（一）推广总策略1开发理念：用心 品位 感动海宁（媒体、软文）2推广理念：贵胄 宅第 恭迎君临天下（客户）3.核心诉求：人文都会 花海绿洲（备选：人文大宅门、都市百合花苑）（二）整体营销战略 1.强势推广 先塑项目形象，开展影响力大、关联性强的事件行销及公关营销，形成口碑，以“势”压人，完成市场形象突破。 2.主动出击 变坐销为行销，充分利用开盘前期的时间空隙，牢牢抓住核心客户，同时影响其周边人群，积累客户。 3.灵活应变 及时注意市场变化、跟踪客户反馈，迅速调整行销方式和推广策略，密切观察竞争对手策略调整，预判销售态势，及时应变。 4.快速去化 用多种促销手段，活跃现场气氛，缩短销售周期，平稳去化。（三）入市策略 1.入市时机的选择 根据工程进度、可预售条件及客户积累情况进行开盘时间的选择，初步定为2005年10月中旬。 2.入市策略（1）高品质产品采用以人为本的设计理念，以大盘入市、品牌开发铸造品质生活；同时采用高品质建筑材料及在产品规划和户型多样、户型面积合理来满足市场需求。（2）强势品牌形象 形象差异化，以VI视觉系统冲击本案第一直观形象力，以VI系统的延展性演绎本案的核心理念，以专业的销售团队和服务过程铸造品牌形象。 3.实施手法 （1）利用政府的市政改革的新闻报道，宣传基建良好。借势提升本案发展潜力，铸造品牌价值。 （2）通过节假日和项目推广节点举办事件营销活动，以高品质产品为面、以体验式购房为点展开全方位的宣传活动，达到产品去化目的。（四）推广策略 一个楼盘销售是否成功，最重要的是对销售资源的整合。销售资源的整合不仅建立在小区建筑与环境上，而且营销策划执行及广告策略也相当关键。同时通过切实有效的传播，将具有独特价值的信息，最快速准确地传达给目标消费者，让消费者对项目产生感性及理性认识，最终实现销售。从目前而言，项目开盘至关重要，大量工作将集中在开盘前后，本次广告策略将着重针对此阶段论述。 1.总体策略大盘、品质、品牌，打造百合新城尊贵生活社区。（1）全方位推广，形成有效媒体攻势（报纸、电视、路牌、地盘内外包装、人员促销）；（2）品牌先导，形象跟进，有效扩大客户层面带动销售；（3）配合销售进度，广告宣传有力引导和紧密配合销售工作，按计划逐步展开。 2.总体广告营销策略 突出产品形象策划、强调环境优势、注重观念唤醒、以情感诉求，借观念及情感共鸣，以及结合系列推广活动，在短时间内形成最广泛的认知及轰动，最终完成品牌提升及顺销之目标。 3.媒体通路整合（1）户外看板 位置选择：海宁市中心、大型高炮、楼宇广告等，可能的话建议在海宁市中心街口设置电子看板，吸引眼球。广告内容：项目整体形象广告。户外广告特性：户外媒体的时效性较长，且容易识别，受众面广，让观众记忆深刻。对广告诉求要求简练、明了、响亮。对企业或是产品的品牌树立起到推波助澜的作用，效果标新立异。 （2）电视台投放方式：冠名播出，可选择海宁电视台房产报道栏目冠名。电视广告特性：扩大信息覆盖面，发布信息详细，受众面可涉及海宁市区及周边乡镇，并能即时传递项目的近况和相关信息。（五）推广部署 1.准备期 （1）推广背景：项目正式启动，预定工作即将开始。需要进行市场的预热引导，包括对本产品形象定位的前期推广，树立开发商在当地的公众形象。（2）推广目的：为项目树立综合形象，即进行项目品牌建设，试探市场反映，为今后的推广打下良好基础。（3）宣传渠道：以施工工地围墙包装、售楼处（营销中心）营造，定点看板等户外广告为主。适当参加类似户型评比等活动，先期进行市场导入。（4）推广主题：强调产品形象定位，形成差异化竞争。（5）广告目的：项目形象推广，全面提升项目软价值。（6）推广手段：利用各种媒介手段，使目标客户从对物业形成良好的主观软价值认同，逐步从欣赏到信任到最后实现购买，多方位，多角度包围客户，帮助他们去除种种顾虑并下决心购买。如奠基仪式等，进行软性新闻宣传。利用户型评比等活动契机，先期介入市场，营造市场关注。利用房展会等活动进行形象展示。进行现场形象包装，完成主要交通干道户外广告（兼作导视牌）的发布，营销中心、工地现场的包装，以释放项目信息，营造销售气氛。 （7）广告形式报纸软文。户外广告繁华路段大型户外看板。发布目的：传递项目住处，烘托渲染气氛，加强视觉冲击力。针对人群：主要干道行人。工地包装 工地作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济和有效的场所，工地形象不仅直接与物业和公司形象有关，还能够营造销售气氛。工地看板：表明物业的名称和位置，直接与工程形象相关联。工地围墙：明确发展商和项目性质， 进行楼盘形象展示。气氛营造：利用彩旗等宣传物品，吸引人们的注意力，营造成人气旺、整洁、有序的施工现场。先期进行景观营造沿项目东西两处大门的横轴景观先期营造，至开盘之日初具规模，这一方面是开发商实力的证明，表现其为客户着想的关怀体现；另一方面给客户以良好的感觉和信心保证，既有利于口碑传播，又有利于销售推广。 2.引导试销期引导试销期的广告形式以报纸广告和电视广告为主，目的在于信息的尽可能告知。宣传推广以报纸硬广告为主，同时配合相应的销售新闻宣传和营销活动（特色招聘会、贵宾卡发售），以迅速扩大知名度和建立信任感。 （1）推广背景：完成售楼处现场准备，正式入场进行销售准备。通过特色招聘，树立品牌形象；进行贵宾卡销售，阻隔竞争对手，形成先期成交。 （2）推广目的：充分展示企业形象，突出产品卖点，引起广泛社会关注。 （3）推广主题：结合项目外在、内在特质，进行项目优势的详细展示，以不同的卖点如地段区位、规划布局、技术资源、景观特色等几个方面形成系列广告。 （4）宣传渠道：销售中心现场展示，电视广告，DM派发，罗马旗，横幅，网站，车身广告等。 3.公开强销期广告促销信息和销售状况信息心理施压媒体持续炒作，使心里上感觉上物业及地盘在持续升温各种类型的互动活动组织实施提升人气（1）推广背景：经过前期的广告宣传，已在市场上引起强烈反响，积累的客户需要在该阶段消化，宣传重点转为销售情况，价位优势等具体卖点的推广。（2）推广目的：以强力销售与强势推广，引起社会巨大反响，成功塑造形象。（3）推广主题：阐释社区定位的内涵，明确差异化竞争的实质，对确定的一些优惠条件给予明确的诠释和公布，使本案在当地及周边地区形成关注热点。强化对进驻品牌的宣传，起到连动作用。（4）宣传渠道：报纸广告（配合软文）、户外广告、DM、社区期刊、电视台、网站等多种媒体配合；盛大开盘典礼的广告效应。 4.持续销售期（1）推广背景：趁开盘后的持续热销，采取均频率、中版面的持续宣传策略，并利用房展会等契机，最大程度提高销售率。（2）推广目的：主题定位深化，延续广告效应，保持适当的见报或出镜率，保持社会形象的稳定。（3）推广主题：工程进度，销售状况，阶段促销活动以及分批入市之产品的特点。（4）宣传渠道：适当的电视广告，软性报纸稿，DM派发等；SP活动。增加软性宣传，减少硬性广告密度的方法控制广告、补充广告诉求的不足。5、 广告策划（一）广告媒体的选用房地产营销主要通过三大媒体（公共媒体、印刷媒体、户外媒体），现场包装和一系列的活动来宣传推广，为了确保将本项目成功地推入市场，树立项目的品牌形象，以配合销售工作的顺利进行，需要一个整合的宣传方案与各销售阶段相配合。 1.公共传播媒体 宣传方式：前期以文章及新闻报道的软广告为主，向观众传递楼盘信息，公开发售后以硬广告为主，以强有力的诉求点，促使客户购楼。（1）报纸广告报纸媒体选择以海宁人民日报为主，商报晚报为辅。（2）电视广告在嘉兴新闻电视台和公共娱乐电视台8点档投放广告。（3）电台嘉兴交通经济广播电台FM92.2和嘉兴新闻广播电台为主要投放电台 在上下班高峰段投放半点报时广告。 2.印刷媒体 宣传手册（可用于日后业主入伙手册） 封面：海宁百合新城效果图、LOGO图案、LOGO下方为“城南新区百合会所名门社区（配英文） 第2P：上端为“百合新城全景图”，下端为法兰西国际名门社区的尊贵“诗句”； 第3P：绿城集团、百合新城简介； 第4P：背景图为“非常精致的红酒与鲜花”、百合新城的“园林”规划及配套； 第5P：背景图为“会所配套、展现浓郁的法兰西风情外立面”、上端为“户型”（窗内外的风景）阐述、下端为户型内外的装饰阐述； 第6P：罗马柱、法兰西的一些雕塑元素、上端为怡丰海韵豪园六大经典户型，户型渲染图、户型面积（建筑及套内面积）、户型点评，下端为“物管”的阐述，以及相关有“外佬物管图片”；（最右下角小字标注：本宣传品一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准，发展商对所有内容保留最终解释权。） 第7P：上端为浙江的夜景图片（合折起来时与第2P的南岸步行街夜景相呼应），图片的夜色上空洋溢着浓浓的法兰西浪漫情调，配上一对法国情侣含情脉脉的对视图片；下端为“重庆南岸区的地位及未来展望”，右下端为“项目区位图” 第8P：（折合后为封底）为强强联手，打造经典的“装修标准、合作单位名单”，下端为“项目开发商的名称、地址、邮编、销售热线、传真、网址、电子邮件”等资料。 3.户外媒体（1）户外广告牌 根据本公司对区域地段交通流量分析及视觉效果评估，以下地方可供本项目作据点广告：南坪转盘路段、市中心公交站牌、客运中心户外广告牌。 其他流动的广告牌可供选择有：大转转盘、城南大道、钱江路、步行街等路段。户外广告牌一律采用电脑喷绘，具体规格依现场广告位而定。（2）路旗 工地现场使用路旗广告来烘托氛围，楼盘通往主干道的道路两边。（3）指示牌放在楼盘附近路口和小区引导客户参观的路牌。（二）广告阶段安排 1.广告准备阶段（开盘前，内部认购阶段）时间：2012年10月至2012年12月广告策略：以楼体条幅辐射为主，配合单张派发吸引部分受众关注。内容：集中主媒体广告对市场进行强势投放。把“百合新城：揽尽五大生活优势”（ 卖点）一一呈现，形成丰盛的 “宴席”，为元旦的冲刺储蓄强大势能。目标：引起广泛关注，悬念高挂，蓄势推出，接受内部认购。 2.广告入市阶段（开盘阶段+强销阶段）时间：2012年11月广告策略：集中主媒体广告对市场进行强势轰炸内容：元旦期间的高峰期，以脉冲式规律性广告投放为主，配合促销活动，如举办法国红酒嘉年华等活动，争取在春节之前实现最大化销售目标。目标：项目登台亮相，引爆市场；迅速扭转原来不良形象，树立崭新品；将销售引向高潮。 3.广告推广阶段（持销阶段）时间：2012年12月2013年2月,共3个月广告策略:以定期广告的形式不断延续,成为市场持续不断的热点内容: 以脉冲式广告投放为主；由于春节期间重庆楼市销势低迷，因此建议此阶段适当减少广告的投放量，以少量软文巩固前期广告效果即可，保持见报率。目标：树立“法式地中海风情 高级花园洋房社区”；擦新怡丰的房地产品；达至最大限度的销售率，争取清盘。 4.广告巩固阶段（扫尾期）时间：2013年3月广告策略：硬性广告，结合项目入伙配合公关活动内容：又一广告投放高峰期，以“典藏单位，绝版至尊”“源于品质、止于至善”为宣传主题的硬性广告。结合项目入伙在即，配合系列主题的软文，“百合新城-构筑无限新生活”；“引领南岸新生活、见证品质新生活”等等。争取最后一次浪潮定格“百分之百”的销售蓝图。 目标：将尾盘全部消化掉，实现100%销售。六、形象策划因房地产的不动性，现场包装在商品房的销售中有着举足轻重的地位。现场包装包含的细项很多，有售楼处内外的装饰、样板房或示范单位、工地围墙广告、看板、模型、效果图等。现场包装是与媒体广告相辅相成的。（一）售楼处售楼处是期楼的“脸面”，未来的项目如何在很大程度上是通过售楼处的第一印象来判别的，因此要花大力气对售楼处进行设计与包装：售楼处分接待、展示区两大部分，面积约200平方米；（设在裙楼的东侧）以白色为主调，采用直线曲线相结合，营造空间感，通过天花和地面的呼应，使功能分区既达到明显区分，又能够有机的结合，给人敞洁明亮的效果。天花：以法兰西国旗“红、白、蓝”三色布幔