物业管理实习报告.doc

一、前言:（一）实习目的：1、加强对所学课程内容的理解、熟悉和掌握；2、使所学知识与现场工作联系起来，能够将所学知识用于解决物业管理工作中遇到的实际问题；3、学习领会物业管理单位实际的工作方法及模式，为毕业后从事物业管理工作奠定基础。（二）实习过程：时间安排：本实习在物业管理课程教学结束后进行，时限为2周。日程安排：1、第一天上午：实习动员。其主要内容如下：（1）实习的目的与意义；（2）实习要求及注意事项；（3）实习地点安排及分组情况； 第一天下午：前往实习地点，实习开始。2、第二天第五天上午，主要工作是：（1）参加实习单位的日常管理工作，认真学习其管理方法及管理模式；（2）查阅实习单位相关的物业管理档案；（3）收集、整理有关资料，编写实习报告； 3、第五天下午：实习总结、交实习报告；（3） 实习地点：华北科技学院二、实习单位概况：（1） 物业管理单位的性质及具体机构设置； 后勤服务管理中心（以下简称“后勤中心”）成立于2010年1月，其前身是于2001年8月成立的后勤服务产业集团。后勤中心是在学校领导下，为师生提供多方位后勤保障和服务的职能部门，其服务项目主要涉及学校授权或委托的餐饮服务、公寓管理、工程修缮、水电暖服务、绿化养护、卫生保洁、物资采购、商贸服务、运输服务、打字印刷等管理和服务工作。 目前现有员工总数440多人，其中正式工77人，外聘人才10人，临时工350余人。下设2个部室、7个中心、3个公司共计十二个部门。两个部室是指计划发展部（后勤办公室）、财务部；7个中心是指动力中心、餐饮中心、公寓中心、物流中心、绿化中心、印务中心、运输中心；3个公司是指工程公司、物业公司、商贸公司。（2） 物业管理的基础工作：接管验收的资料，招投标方法、人才选拔与培训内容等： 华北科技学院后勤服务管理中心是为了适应市场经济和华北科技学院的发展组建起来的一个融投资、管理、服务、经营为一体的具有企业特色、教育特点的现代高校后勤企业后勤。后勤中心向所有有志于高校后勤服务事业的有识之士敞开胸怀，期待你的加盟，携手并进，共创未来。 后勤服务产业后勤根据业务发展需要，每年招收高素质应届毕业生，如果你有志于高校后勤事业，热爱高校后勤工作，拥有扎实的专业基础和职业技能，欢迎你携带你的个人简历，来我校面试，经过考核与审查，如果你被录用为后勤中心职工，我们将为你提供良好的职业发展平台。三、所管理的物业小区的情况： 华北科技学院隶属国家安全生产监督管理总局，其前身是原国家煤炭工业部 1984 年投资兴建的北京煤炭管理干部学院分院。 1993 年改制为华北矿业高等专科学校，面向全国招生；1997 年被原国家教委评为全国 27 所示范性高等工程专科重点建设学校之一。 2002 年升格为普通本科院校，更名为华北科技学院。 学校占地面积 800 亩，建筑面积 40 万平方米。教学科研仪器设备总值 1.1 亿元 ，计算机网络、多媒体等现代教育技术应用广泛，是中国教育科研网城市节点单位。馆藏图书 84.04 万册，其中中文图书 78.4 万册，中外文报刊 1530 余种，电子图书 67.39 万种，各类中外文全文数据库 17 个，建立了较完备的文献保障体系。 学校现有教职工1054人，专兼职教师794人。其 中中国工程院院士 1 人（外聘），教授、副教授占教师总数的 43.4% ，具有博士、硕士学位的教师占教师总数的 73.4% 。享受国务院政府特殊津贴专家 13 人，国家级有突出贡献的中青年专家 1人，国家级安全生产专家 4人。 学校具有工程硕士（安全工程领域）专业学位研究生培养资格， 开设 36 个本科专业及相关专科专业，涉及工、理、文、法、经济、管理、教育等七大学科，已经形成以全日制本科教育为主，专科教育、成人学历教育、安全培训、函授教育并存的多学科、多层次、多形式的办学体系。安全工程、采矿工程、自动化 3 个本科专业被教育部列为特色专业建设点，电工电子实验中心是河北省实验教学示范中心，高教研究所被中国高教学会评为全国优秀高等教育研究机构。 全日制在校学生16162人，毕业生初次就业率始终保持在 80% 以上，本科毕业生考研录取率达到 15% ，特别是安全工程专业，考研录取率接近 30% 。 学校面向素质教育、面向安全生产、面向煤矿行业开展科学研究。现有煤矿安全人机工程重点实验室，煤矿瓦斯、水害预防基础研究重点实验室和河北省矿井灾害防治重点实验室等 3 个省部级重点建设实验室。年引进科研经费 4,000 余万元。 “ 十一五 ”期间，承担国家自然科学基金、国家科技支撑计划课题、国家社会科学基金等国家级项目 22 项；承担河北省自然科学基金、河北省社会科学基金、国家安监总局等省部级项目 30 余项，获省部级各类科技奖 20 余项；煤矿瓦斯灾害防治、水害防治等研究成果达到国内领先水平；公开发表核心及以上学术论文 2000 余篇，其中三大检索 300 余篇。 1985年建在学校的中国煤矿安全技术培训中心，具有煤矿和安全生产两个国家一级培训资质，常年开展煤矿安全监察实务、矿井灾害防治和矿山救护等类型的安全培训，年培训规模 5000人次。 学校与联合国开发计划署、国际劳工组织等保持着长期稳定的工作联系，与美国北卡罗来纳大学、加拿大凯普澜诺大学、越南地矿大学等高等院校通过多种形式联合培养专业人才。目前在校任教的外籍专家和教师 15 人，在校留学生 102 人，是河北省在校外国留学生人数最多的院校之一。 学校以“自立立人、兴安安国 ”为校训，形成了 “团结、勤奋、求实、创新”的校风、“严谨治学，教书育人”的教风和 “ 勤学、善思、力行、创新 ”的学风。 展望 “ 十二五 ”，学校将继续坚持以安全生产为第一服务面向，坚持安全培训和普通高等教育并重的原则，坚持以工为主、以安全科技为特色的多科性现代大学的办学定位，努力为安全生产输送专业人才、攻克科技难题。 名称：华北科技学院面积：占地面积:800 亩 建筑面积:40 万平方米 四、实习单位提供的各种物业管理服务情况（1）房屋维修与养护:1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、维修、保养记录完善。 2、每年 2 次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）决定组织维修。 3、每周 1 次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上(雨季前须安排 1 次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应制定维修方案，并与委托方或业主委会员协商安排专项修理。 （2）共用设施设备维修养护： 1、 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。共用设施设备完好率 95%以上，急修及时率达 98%。 2、 设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录齐全，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。 3、 设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、 属于小修范围的共用设施设备，应及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备，及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会(业主大会)决定，组织维修或者更新改造。5、 每年保养 1 次水泵，泵房基本整洁，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养，水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。 6、 按合同约定保证电梯正常运行。 定期进行安全检测并持有有效的安全使用许可证。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须立即到现场应急处理。 7、 消防泵每季启动 1 次并作记录，每年保养 1 次，保证其运行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱内各种配件完整；每年 1 次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用；按需配备灭火器，每季检查 1 次灭火器，临近失效立即更新或充压；消防通道畅通。 8、 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 9、 不定期巡视路面、侧石、围墙、窨井等，要求路面不积水（因市政、管道结构因素除外），窨井不漫溢，围墙不倾斜，窨井盖无缺损；健身设施随时检查，使其能正常使用（需更换除外）。主要道路及停车场交通标识齐全、规范。 10、 路灯、楼道灯完好率不低于 95%。损坏的应在 3 日内修复。 11、 对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。 （3）安保消防: 1、 公共秩序维护人员受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训，持证上岗；身体健康，工作认真负责；每月定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训，有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全服务器械。2、 物业区域主出入口 24 小时值班，并有交接班记录和外来车辆的登记记录；对可疑人员进行询问；阻止未经许可的外来人员入内；对装修等劳务人员实行登记；对进出车辆进行管理和疏导；保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 3、 根据物业特点，制定详细的巡逻方案，原则上每 3 小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录；在遇到异常情况、突发事件时，巡逻人员应采取应对措施，及时报告管理处和相关部门。 4、 配有楼宇对讲、周界报警等控制设备的，应 24 小时开通。收到报警信号后，巡逻人员应及时赶到现场进行处理。5、 有火、水、警应急预案，应按计划组织应急预案演习。6、 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆停放在规定的范围内；及时处理车辆停放不规范的现象。收取车辆看管费的车库 24 小时有专人管理，车库内地面、墙面有车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车辆停放有序；车库场地每日清洁 1 次，有照明设施，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放。 （4）保洁服务: 1、 路面、绿地每日清扫 1 次，目视清洁；明沟无杂物；宣传栏、健身设施每周擦拭 1 次，表面无污迹；保持水体清洁。及时清除主要道路积雪。 2、 根据物业情况设置垃圾桶，每天清理 1 次；保持垃圾桶及周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味；定期对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水及投放灭鼠药。 3、 公共卫生间设置卫生桶，小区按规定设置果皮箱，每日清理 1 次，擦拭 1 次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 4、 雨、污水井每季度检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每 2 个月检查 1 次，发现异常及时做出清掏计划。 5、 楼道每周清扫 1 次，走道、门厅、楼梯地面洁净，无垃圾、杂物、浮尘、污迹，无乱堆乱放，乱贴乱划。 6、 楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦试 2 次，保持基本无灰尘；消防栓、指示牌等公共设施保持外表基本无灰尘、无污渍； 7、 天花板、公共灯具定期除尘，保持目视基本无灰尘,无蜘蛛网。 8、 走廊、楼梯窗玻璃每月清洁 1 次，门厅玻璃每周清洁一次，目视明亮无污迹。 9、 天台、屋顶每 2 个月清扫 1 次，无垃圾堆积。 10、 电梯轿厢保持目视干净，无污迹。 11、 大理石地面、墙面按合同规定定期保养。 （5）绿化养护管理: 1、 绿化布局合理，绿地无杂物，无侵占现象。 2、 以绿为主，植物造景。 3、 绿地内植物覆盖率 80%以上。 4、 花草树木定期修剪，目视外观长势良好，无明显杂草，无严重病虫害，每年打药不少于 1 次。死亡树木应在植树季节及时补栽，无明显黄土裸露。 5、 绿地植物存活率 95%以上。 6、 绿地设施基本完好。 五、其他工作：（一）实习单位实施智能化管理的情况：监控系统24小时开通运行，监控人员24小时监控值班，录像带资料保存1个月，录像带循环使用。 监控人员密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，跟踪监视，做好记录并及时报告小区经理。 接到周界报警系统报警时，立即用对讲机向经理报告，并跟踪处理过程，做好记录，然后将系统复位，重新布防。 其余各类服务设备基本为市场先进自动化产品。(二）物业管理的资金运行情况：维修基金的筹集与管理、物业服务费用的测算、收缴及使用情况； 按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支。 按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。 每年 2 次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）决定组织维修。资金筹集使用情况良好 （三）物业管理纠纷的投诉和处理情况； 业户接待1.管理处设接待窗口、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉。2.管理处实行周一至周日全天业户接待，并公开办事制度、公开收费项目和标准。3.管理处监督、投诉电话全天开通，72小时内有回复。4.管理处实行回访制度。4.1管理处必须及时对安全设施维修、房屋渗漏水项目维修进行回访；管理