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物业管理 第二章物业管理体系 基本要求 学习目标 1 了解我国物业管理体系由哪些部门 单位组成 熟悉各相关部门 单位的性质 作用2 掌握各相关部门 单位的职责和相互关系3 重点掌握各相关部门 单位的职责 2 1 1物业管理行政主管部门2 1 1 1物业管理行政管理体系国家 建设部房地产业司 省 自治区 建设厅房地产业处 城市 房地产局物业管理处 科 2 1行政主管部门及相关管理单位 2 1 1 2物业管理行政主管部门的工作职责1 审批物业管理企业的经营资质2 组织物业管理从业人员的职业技能培训3 负责从业人员职业资格考试和职业资格证书的颁发与管理4 监督和管理物业管理项目的招标投标活动5 物业服务合同 的备案管理6 指导和监督日常物业管理活动7 组织物业管理企业参与各级优秀示范物业管理项目的考核和评比 2 1 2相关行政主管部门工商行政主管部门税务行政主管部门物价行政主管部门安全和消防管理部门城市环卫和园林管理部门 2 1 3市政设施管理单位2 1 4其他相关机构街道办事处和居委会行业协会 2 2物业建设单位 2 2 1物业建设单位概述是指物业建设项目的法人单位 负责从项目立项 土地使用权取得 土地开发 地上建筑物建设 竣工验收 直至取得项目产权和工程项目的交付使用等整个过程 2 2 2物业开发企业概述物业开发企业 即房地产开发企业 是以营利为目的 从事房地产开发和经营的企业 2 2 3物业开发企业与物业管理的关系前期物业管理建筑工程质量 2 2 4建筑工程质量责任 建设工程质量管理条例 明确规定 商品房销售管理办法 规定 房屋建筑工程的最低保修期限为 1 地基基础和主体结构工程 为设计规定的合理使用年限2 屋面防水工程 有防水要求的卫生间等和外墙面的防水为5年3 冷 热供应系统 为2个采暖期 供冷期4 电气系统 给排水管道 设备安装和装修工程 均为2年5 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定 2 3 1物业管理企业的概念是指依法并按照 物业服务合同 或 前期物业服务合同 的约定 专门进行房屋建筑及配套的设备设施和相关场地的养护 维修 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和秩序 为业主和物业使用人提供服务的 具有独立法人资格 能自主经营 独立核算 自负盈亏 独立承担民事责任的单位 2 3物业管理企业 2 3 2物业管理企业的组建2 3 2 1物业管理企业组建条件企业名称固定经营场所注册资本专业技术人员法定代表人公司章程 2 3 2 2办理物业管理企业经营资质的程序1 领取并填写申请报告2 审批3 核发批准文件4 领取营业执照5 申办物管企业 临时资质书 2 3 3物业管理企业的内部组织机构2 3 3 1各类物业管理企业的性质和组织机构1 物业管理有限责任公司2 物业管理股份有限公司2 3 3 2物业管理企业各部门的主要职能 2 3 4物业管理企业的权利和义务2 3 4 1物业管理企业应享有的权利物业管理企业有权 1 按约定管理物业 2 按约定开展服务 3 制止 上报违约违法行为 4 按约定依法收费 5 要求业委会协助 6 提供约定以外特约服务项目 7 受托代收费 8 委托专业公司从事专项业务 2 3 4 2物业管理企业应履行的义务1 按约定提供服务 2 接受监督 包括业主 政府 街道 3 重大事项应交大会审议 4 财务公开 5 不得擅自占用共有物业及改变使用功能 6 合同终止时必须依法移交 2 3 5物业管理企业资质管理2 3 5 1企业资质等级标准 详见教材 2 3 5 2企业资质等级管理 分级审批 动态管理 主要涉及资质等级申请 逐级 审批 分级 管理 分区 分级 2 3 6专业性服务企业 如园林公司 保安公司等 2 4 1业主 房屋所有权人 业主在物管活动中享有的权利1 按约定接受物管企业提供的服务 2 参加业主大会 行使投票权 建筑面积 3 提议召开业主大会 要求修改公约 议事规则 某些规章不合理条款等 4 请求停止侵害 赔偿损失等 5 参加业主大会 行使投票权 建筑面积 6 选举或被选业委会委员 7 对业委会工作监督 8 监督物业管理行为 2 4业主 业主大会与业主委员会 业主在物业管理活动中应履行的义务1 遵守业主公约 业主大会议事规则2 执行业主大会业委会的决定3 遵守共有物业的使用 环境卫生 秩序的维护方面的规章制度4 依法交纳专项维修资金和物业服务费5 法定的其他义务等 2 4 2业主大会2 4 2 1业主大会职责 1 制定 修改业主公约和大会议事规则2 选举 更换业委会委员3 监督业主委员会的工作4 选 续 解 聘物业管理企业5 决定专项维修资金使用 续筹方案 并监督实施6 审议 通过物管企业物业服务费的年度预算和决算报告 并予以监督7 制定修改区域内共有 用 物业使用 公共秩序 环卫绿化维护等规章制度8 其他法定的有关物业管理的职责 2 4 2 2业主大会会议业主大会会议形式 有集体讨论和书面征求意见两种 2 召开业主大会的法定人数 区域内持有1 2以上投票权的业主参加方可召开 3 业主可委托代理人参加业主大会 4 业主人数多时可推选业主代表参加业主大会 5 大会决议的法定人数 普通决议 与会业主所持投票权1 2以上通过才有效 重大决定 全体业主所持投票权2 3以上通过才有效 2 4 2 3第一次业主大会召开的条件和程序1 住宅小区入住率达到50 以上或者从第一个业主入住之日起满两年 2 第一次业主大会会议的筹备工作 1 成立大会筹备组 2 确定首次业主大会召开时间 地点 形式和内容 3 征求意见 结合实际 参照示范文本 拟订 草案等 4 确认业主身份确定业主投票权数 5 经协商按比例推荐业委会委员候选人 6 做好其他需要准备的工作 7 制定业主大会会议程序 3 第一次业主大会召开的程序 1 由筹备组代表介绍筹备情况 2 筹备组成员介绍业主委员候选人情况 3 审议 通过 议事规则 业主公约 4 选举产生业主委员会 5 建设单位 开发商 向大会做前期物管工作报告 6 物管企业向大会做物业接管验收及前期服务情况报告 7 对是否续聘前期物管企业问题进行讨论 表决 8 审议 通过与物业管理相关的特别重大事项 2 4 3业主委员会业主委员会是按照 业主大会规程 确定的程序 通过业主大会从全体业主中选举产生的 是业主大会的执行机构 2 4 3 1业主委员会的产生 业主委员会委员应符合以下条件 1 本区域内具完全民事行为能力的业主 2 遵守国家有关法律 法规 3 遵守议事规则 业主公约 模范履行义务 4 责任心强 公正廉洁 有公信力 5 有一定组织能力 热心公益事业 6 具备从事业委会工作的必要时间 业主大会规程 规定 业委会委员有下列情形之一的 经业主大会会议通过 其委员资格即被终止 1 因物业转让 灭失等原因不再是业主的 2 无故缺席业委会会议连续3次以上的 3 因疾病等原因丧失履行职责能力的 4 有犯罪行为的 5 以书面形式向业主大会提出辞呈的 6 拒不履行业主义务的 7 其他原因不宜担任业主委员会委员的 2 4 3 2业主委员会应履行的职责1 召集业主大会会议或临时会议 报告物业管理实施情况2 代表全体业主与业主大会选聘的物业管理企业签订 物业服务合同 3 了解业主 物业使用人的意见 监督 协助物管企业履行 物业服务合同 4 监督 业主公约 的实施5 业主大会赋予的其他职责 2 4 3 3业主委员会的日常工作1 了解 掌握物管区域自然情况 业主 物业使用人基本情况2 提出选 续 解 聘物管企业的建议3 组织实施选聘物管企业的招标活动4 代表业主管理物业专项维修资金5 宣传 教育 督促业主遵守 公约 及各项规章 协调各主体间的关系6 协助企业依法履行 合同 并做好业委会内部管理工作7 开展有利业主身心健康的各项有益活动 努力创建文明小区 2 4 3 4业主委员会会议自选举产生之日起3日内召开首次会议 推选产生主任 副主任 经1 3以上委员提议或主任认为有必要 应及时召开业委会会议 案例2 1尚未取得产权证的房主能享受业主权利吗 案例基本情况 某住宅小区准备召开业主大会 在核定业主参会资格时 对个别 业主 资格提出了异议 认为 虽然这些 业主 已购买 并已成为该房屋的实际房主 但尚未取得产权证 即业主合法身份的证据还没有 因此 不能参加业主大会 也不具有表决权 这些 业主 当然不能同意这种观点 请问 尚未取得产权证的房主能否享受业主的权利 案例分析 业主资格 是决定能否参加业主大会 以及是否能成为业委会委员的前提条件 由于相关法律没有对现实中容易出现的具体问题作详细规定 导致在实际操作中经常出现一些难以解决的纠纷 因此 有时遇到特殊情况要依据法律主要精神 具体问题具体分析 案例中有关业主身份确认问题 应根据实际情况和法律主要精神进行具体分析 这个案例实际上涉及业主的概念问题 这首先要清楚是业主和物业使用人的概念 所谓业主 就是物业所有权人 具体来讲 业主是指已在城市政府主管部门登记注册 且现有记录表明其拥有某宗物业完全产权的单位或个人 即产权证上的署名人 对于期房买受人 严格来说 只有等到所购物业进行契证登记后 才能成为法律上的业主 但一般情况下 如果有经过政府主管部门监证及公证机关公证的房地产预售合同或买卖合同的买主 亦可视为业主 结果处理 案例中的房主到底是不是该住宅小区的业主问题 很明显 因为办理产权证需要一些时间 一时尚没有取得产权证也是正常 因此 这些尚未取得产权证的物业买受人 已经是实际的业主 但并不等于是法律意义上的业主 当然 这并不影响当事人应享有的权力 以及应履行的义务 如果当事人能提供经政府主管部门监证及公证机关公证的房地产预售合同或买卖合同 该合同上的