暑期社会实践考察报告 (房地产开发现状及未来).docx

暑期社会考察报告天津市房地产开发现状及未来（一）考察概况作为一名工程管理的学生我对房地产这个行业充满兴趣，所以利用这个暑假的时间迎合自己的爱好和学校的要求，我选择了一个地产企业进行了考察并有一段时间的实习经历。我选择这家公司时是中原地产，它是一个港资上市企业，总部在香港，天津这里是它的一个分公司。是一家以房地产代理业务为主，涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业。我得以进入这家企业考察、实习，首先源于我的爱好，我选择了这么一个行业，然后再在这个行业里选择了这家公司。因为如果是想进房地产开发企业实习对于一个大二生来说几乎不可能，因为他们根本就不要大二生，它所要都是大三的，而且要求也比较高。后来我关注了一下房地产代理公司，它的门槛相对低一些，也正好在招聘实习生，我变选择了其中做的最强的中原。我在这里的豪宅部，其实不是说经营的全是豪宅级别的，而是最大的差异在于我们这个部基本上只做一手商品房，其他部门更多是做一些存量房（俗称二手房）交易。现在回顾来看，我很庆幸自己有这份经历，觉得受益良多。在这里有什么不懂的问题都可以问老员工或是经理解决，好有专业的培训，短期觉得进步很快，另外这个期间接触了很多楼盘和各色的人。锻炼了自身能力同时对这个行业的认识以及存在的问题有了更深一些的了解。自己也有了一些看法。（二）主要收获关于主要收获我想应该主要分为以下两个方面:1、对房地产及房地产交易中基本知识的进一步了解。2、对这个行业的深入认识和自己的看法。首先对于房地产基础知识当然十分重要，因为在工作中就要直面客户，如果连基本的知识都不懂，可想而知，与客户交流就是一种困难。因为买房的这些人要么是有着丰富买房经验的投资客，要么是做足了功课打算买房自住的居住客。买房是大事，也都是不小的交易，谁买之前都会下一番功夫。关于这些知识最让我兴奋和有意义的当然是我之前没有接触到又很重要的一些东西我觉得先从我在的这家公司的业务范围说起吧，这家公司主要从事一手商品房交易和二手房交易，属于房地产经纪行业。这里提到了房地产市场，房地产分为三种市场级别，房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 而房地产一级市场，又是针对二级和三级市场而言的，二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场； 而三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。还有提到了房地产行业的问题，房地产行业从大的方面分为投资开发业和服务业，其中服务业又包括物业管理业和中介服务业。中介服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。人们在买房时很关注的一个是产权问题，房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。其实产权又是根据用地性质的不同来划分的，具体来说:居住用地是70年产权，工业用地是50年产权，还有教育、科技、文化卫生、体育、综合或其他用地也是50年产权。而商业、旅游、娱乐用地是40年产权。另外根据不同的购房需求购房者会考虑到如地段价值，这对于打算购房作为投资的来说很重要，会直接关系到房产的升值潜力。除此还有周边配套（如周围是不是有学校、医院、商场等等）、交通状况、政府规划都很重要，还有就是小区本身的综合配套及人文设施直接关乎到购房者居住的舒适与方便。消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。除了这些大方面的，购房者最关注的当然还是户型大小和价格了，不过价格很大程度上关联于当前市场行情及楼盘本身品质。关于户型就比较有讲究了，户型设计是否合理会直接关系到一个房子的好坏，这涉及到布局是否恰当，易于居住，出房率高与否。比如在暑假期间就曾见到过一个楼盘，它的地段位置相当好，在市中心，周边配套也挺好的，但偏偏房型安排的极不合理，因此造成很多有意向的客户在看过实体房后遗憾的说：“这开发商真是把这块地糟蹋了”。其实这种情况还是跟开发商的实力有关，这是一个本地区的小开发商，在十几年前拿的地，估计它就没想也没实力开发，纯粹就是想通过炒地皮赚一笔。可它屯地十几年到现在遇上政府调控，行情不好，又有政策规定土地超过一定年限会被收回，这才硬着头皮开发，结果做出这么一项目来。还有一个值得关注的就是税的问题，买一套房下来要交琳琅满目的各种费用，而且根据你买的是公产或私产，以及是一手二手都有不同。例如，私产房过户费用有：契税、个人所得税、营业税、转让手续费、土地出让金及其他费用。而每一项又会根据是否为普通住宅、是否首次购买及面积大小有所不同。这是我们在培训过程中最难的一项，也是最感觉有收获的东西，课现在竟然也还没能完全明白过来，接下来我慢慢学习吧。以上就是我觉得在这个过程中学到的一些东西，下面我谈谈关于这个行业我个人一些看法：因为在假期主要是在天津市区内看了不少的商品房，我就发现一个很大的问题，在所开发的住房中几乎都是中高档住宅或者别墅，在市区之内几乎没有什么中低档商品房，更别提经济适用房了。这是因为在房地产业的发展进程中，一些房地产开发商出于追求利润的 需要，会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况，这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要，造成房地产开发比例失调，一定程度上成经济适用房的开发出现空档。而目前最大需求的却正是这种中低端的经济适用房。这造成的结果就是大量的高端住宅闲置，反而人们最需求的适用房却购不上的尴尬。虽然国八条政策实施一年多了，但实际情况并不理想，就因为许多项目配建的经适房、廉租房数量很少，未能从根本上改变低收入购房者的消费需求。而这种刚需却一直存在，经过几年的政策调控，是一定程度上遏制了投机，但也更大程度上积累很大一部分普通购房者，像年轻人的婚房，这就是一种刚需，但他们还没有太多的积累，需要的正是这种普通住宅。另外这些高端住宅，最后也只能是被这些投资客或是根本不缺房的有钱人买去！第二点让我有实际感受的就是我国房地产的暴力程度，看到好些这个行业的人真是年年轻轻有车有房。只是一个销售员，如果业绩好的话，他的收入都可以让一个白领望尘莫及。究其原因，我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。据统计，我国的房价收入比（即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比）超过10，远高于国际水平。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。（日本的房价在发达国家最高，其房价收入比约为4-5:1,美国及其他发达国家房价收入比是3:1；旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比约为4.4-8.5:1，而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过13:1）。还有就是我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。 （三）我的观点针对以上问题，我觉得国家在政策上还是要有一些调整，首先就应该在加大经济适用房和廉租房的投入开发。加大保障性住房供应量，对于逐步解决低收入者的住房问题、降低低收入家庭和住房困难户对市场的过度依赖、抑制房价的过快上涨，具有非常明显的效果，新加坡等国外经验表明：廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%至4%，反之则会同比推动房价上涨。我国近年来的房价上涨与保障性住房供应的短缺密切相关，凡是保障性住房供应量不足的时期和城市，该时期和该城市的房价上涨必然过快。保障性住房的建设涉及到广大的中低收入家庭的切身利益，能否解决好中低收入家庭的住房问题是涉及到国计民生的大事情，切实解决中低收入家庭的住房问题，不仅是政府最急需解决的问题，也是广大房地产企业的责任。第二，整顿房地产市场秩序，规范企业行为。对房地产业，近年来群众更是颇多微词，要求加强治理整顿的呼声强烈。当前，我国对房地产业的管理上，存在着资质管理把关不严格、房地产市场准入门槛过低的问题。要加大对房地产市场整顿的力度，对于房价上涨离奇的地方，政府在特殊时期就应采取特殊手段，在管理手段上要更有针对性，对于迎风而上、违规的房地产企业给予更重的惩罚。此外，要做到信息透明化，我觉得房地产是一个极不透明的市场，房产商，中介公司，消费者之间信息极不对称。房产商是握着大把的房源，明明充足说短缺，搞什么饥饿营销，加剧市场紧张，或是行情一好，说涨就涨，而且每平一千一千的涨，似乎这房子让人说不准它到底值多少钱，价格严重偏离价值。中介也是由于自己熟悉各路房源，见风使舵，为消费者推荐这个又那个，反正都能给你说出一堆好来。消费者最惨，很难掌握市场真正情况。市场信息掌握准确是住房消费者理性选择消费住房的一个重要条件，也是有效调控的基石。使决策者和购房者时时刻刻都了解房产价格变动情况，从而有效改变房地产信息不对称的不利局面。还有我觉得税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资，让购房者也明确的购房。因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候，准确地估算这些支