公共商业楼宇的物业管理.doc

公共商业楼宇的物业管理公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。据悉，做好后期的物业管理，对提升商业楼宇的经营价值起着至关重要的作用。 1.一般性管理 (1)对小业主或承租商的管理。对统一产权型的公共商用楼宇可采用“合同or公约”管理模式，因为其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇则适合“公约”式管理，以公约的形式可以明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。 (2)安全保卫管理。由于公共商业楼宇容易发生安全问题，因此安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。 (3)消防管理。公共商业楼宇消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。 (4)设备管理。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营， 造成不必要的损失。 (5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车 、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。 2.特殊管理 (1)商业形象的宣传推广。做好楼宇商业形象的宣传推广，可以扩大公共商业楼宇的知名度，以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。树立公共商业楼宇良好形象，下面两步不能少： 第一，营造特色。鲜明的特色是增加对顾客吸引力的重要筹码，为此，商家应树立与众不同、具有鲜明特色的形象。在实际管理中不断突出这些特色，使顾客潜移默化认知、追逐这些特色。同时，公共商业楼宇的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。 第二，建立识别系统。企业识别系统(CIS)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式，是一种藉以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而提高经营业绩的一种经营手法。具体的做法是：综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体，以公共商业楼宇特有和专用的文案，作为顾客和社会公众识别自己的特征，并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。诸如：企业名称、自有商标、信笺、包装袋、员工服装等，使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定，强化和识别楼宇形象。 (2)承租客商的选配。公共商业楼宇是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而公共商业楼宇的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。管理者应主要依据所管理的公共商业楼宇的规模大小和不同层次去选配承租客商。大型公共商业楼宇，如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好，应尽量争取一些省市级、全国性乃至 世界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型公共商业楼宇，如大城市区一级的，其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同时应尽量