住宅类小报告市场和收益法计算表.xls

估价方法 收益法 预计估价对象未来的正常净收益 选用适当的资本化率将 其折现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价 值的方法 净收益每年不变公式 V A Y 1 1 1 Y N 其中 V 房地产在估价时点的收益价格 A 房地产的净收益 Y 报酬率 N 未来可获收益的年限 净收益每年按一定比例递增公式 V A Y g 1 1 g N 1 Y N 其中 V 房地产在估价时点的收益价格 A 房地产的净收益 Y 报酬率 N 未来可获收益的年限 g 逐年递增比率 序号项目名称计算说明单位价值费率 1市场客观租金 元 月 24 2年总收入 租金综合损失率 房地产的空置率和租金损失率为8 押 金收益率为3 综合损失率约为5 5 年有效毛收入 月租金 12 1 租金综合损失率 273 6 3年经营费用 管理费 年有效毛收入的2 5 本次取3 8 2083 维修费 建筑物重置价格的2 18 02 保险费 建筑物重置价格的0 2 1 800 20 营业税及附加 年有效毛收入的5 55 15 185 55 房产税 年有效毛收入的12 32 83212 合 计76 07 4年净收益年有效毛收入 年经营费用197 53 5报酬率 安全利率 取一年期银行存款利率或国债利率 3 25 风险调整值 投资风险 管理者负担 缺乏流动性等补偿3 50 投资带来的优惠0 50 报酬率 安全利率 风险调整值 投资带来的优惠6 6建筑物重置价格902902 7收益递增比率递增率一般在3 5 之间4 8收益期限土地与建筑物年限孰短原则40 4 2000 9收益价格5082 持持有有期期末末转转售售 收益计算期40年 市场客观租金 元 月 15 年总收入 出租率及空置损失100 其它收入0 年有效毛收入 年月租金 12 出租率及租金损失率 其它收入 180 年经营费用 管理费 年有效毛收入的2 5 本次取2 0 维修费 建筑物重置价格的2 0 保险费 建筑物重置价格的0 2 1 804 营业税及附加 年有效毛收入的5 55 9 99 房产税 年有效毛收入的12 21 6 合计33 394 年净收益年有效毛收入 年经营费用146 606 报酬率 安全利率 取一年期银行存款利率或国债利率 3 风险调整值 投资风险 管理者负担 缺乏流动性等补偿 率 投资带来的优惠率 3 50 安全利率 风险调整值6 500 建筑物重置价格902 收益递增比率5 持有期限8 收益价格1048 48 转售价格1679 转售价格折现1014 5 收益价格合计2062 98 市场比较法结果 15000 收益模式的确定方法 可考虑租售比 即每平米月租金与 每平米建筑面积房价的比值 国际上用来衡量一个房地产 区域房产运行良好的租售比界定为1 300 1 200 如果 租售比低于1 300 意味房产投资价值相对变小 房产泡 沫已经显现 这种情况应该考虑持有一段时间后转售 如 果高于1 200 则标明房地产投资潜力相对较大 则考虑 永续经营 1056 年总收入 58 8 均价面积 收益法单价5082 5286 6 97 32514531 308718 504 市场法单价5423 1 067099575287 60 建筑面积104 25 估估价价方方法法 选用市场比较法 1 公式 比准价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数 市场状况 交易日期 修正系 数 房地产状况调整系数 可比实例成交价格 正常市场价格 实际成交价格 估价时点价格 成交日期 价格 估价对象状况价格 可比实例状况价格 上式中 交易情况修正的分子为100 表示以正常市场价格为基准 市场状况调整的分母为100 表示以成交日 期时价格为基准 房地产状况调整的分子为100 表示以估价对象的房地产状况为基准 2 根据替代原则 选 取与估价对象类似的三个交易案例进行比较 估价目的抵押 他项权利无 法定优先权无 比较因素条件说明表比较因素条件指数表 比较因素估价对象比较案例1比较案例2比较案例3估价对象 坐落金竹苑金竹苑金竹苑科技馆附近 交易价格待估515453455231 交易情况 正常交易正常交易正常交易100 交易时间 2014 32014 32014 3100 区域因素 区域土地利用方向居住为主居住为主居住为主居住为主100 商服繁华度较好较好较好较好100 交通便捷度交通较便利交通较便利交通较便利交通较便利100 道路通达度较好较好较好较好100 公共设施完善度较齐备较齐备较齐备较齐备100 基础设施完善度较好较好较好较好100 环境质量较好较好较好较好100 个别因素 建筑结构砖混砖混砖混砖混100 物业管理一般物业管理一般物业管理一般物业管理一般物业管理100 公共部位装修一般材料一般材料一般材料一般材料100 内部装修中装简装中装简装100 楼层6 7较高7 8较高5 7较高2 8较低100 居室利用性 两室二厅 利用 性好 三室二厅 利用 性较好 两室二厅 利用 性好 三室二厅 利用 性较好 100 采光通风较好较好较好较好100 观察成新85 85 85 80 100 景观观光效果较好观光效果较好观光效果较好观光效果较好100 停车状况停车位一般停车位一般停车位一般停车位一般100 估价结果单单价价 元元 M M2 2 54235423总总价价 元元 修正系数 比准价格 5423 44239 比较案例1比较案例2比较案例30 553191489 0 541666667 515053505230 100100100 100100100 100100100 100100100 100100100 100100100 100100100 100100100 100100100 100100100 100100100 100100100 9810098 99101100 9810098 100100100 10010098 100100100 100100100 选用市场比较法 1 公式 比准价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数 市场状况 交易日期 修正系 数 房地产状况调整系数 可比实例成交价格 正常市场价格 实际成交价格 估价时点价格 成交日期 价格 估价对象状况价格 可比实例状况价格 上式中 交易情况修正的分子为100 表示以正常市场价格为基准 市场状况调整的分母为100 表示以成交日 期时价格为基准