房地产开发与经营结课论文.doc

房地产开发与经营结课论文浅析我国房地产开发与经营的特点近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，表明房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。然而房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的隐患，这一极其复杂的问题，既有供求基本方面的原因，也有成本压力原因，同时还有各房地产市场相关方的相互博弈的原因。这种种的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。因此，加强房地产市场的调控已经成为政府宏观调控的重要内容之一。一、中国房地产市场的长期宏观趋势房地产业迅猛的发展，已经成为了我国重要的支柱产业。这些年来，虽然我国的房地产市场几经反复，但从长期来看，仍然处于一个高速增长的态势，呈现明显的供小于求格局，房价的长期上涨趋势明显。从相当长的一段时间看，这一趋势不会有根本性的转变， 主要原因如下：1我国居民对房地产的消费能力日益增强。改革开放以来，随着我国经济的持续高速增长，我国城镇居民消费增长很快，这不仅是我国改革开发的硕果，也是我国经济快速增长重要的拉动力之一。从中长期展望，只要我国的经济高速增长趋势没有大的变化，我国房地产的消费需求和市场容量就将继续增加。2我国居民对住房的需求量日益扩大，导致房价长期呈上涨趋势。中国每年净增人口大约1 200万，每年结婚人数大约960万对，每年农村到城市从工经商的人口7000万左右。城市化趋势日益明显，改革开放三十年以来城市化率共提高了20个百分点，达到46。照此速度，到2020年我国城市化率将达到6O左右，这大大加剧了城市房地产市场紧张的局面。随着经济的发展，各行各业都需要经营性和生产性用房用地以及相应的配套设施，还有如城市新增体育场、会展中心，新建和拓宽道路等等。现有住房人群还有相当大的改善住房的需求。目前国内人均住房建筑面积为20平方米，达到35平方米才算得上较为宽敞、舒适的标准。我国城市家庭人口平均为3.12人，三口之家的居住空间以不小于100平方米较为合理。然而，要达到这个小康住房标准，至少要花40年到50年的时间。3.房地产的成本日益增加，在一定程度上推高了房价。自从我国取消福利分房以后，尤其是土地市场实行招拍挂制度后，住房成本中的土地成本越来越高，各地不断刷新的地王记录都早已是见怪不怪了。同时住房的建工成本也在不断提高，一方面缘于为满足人们对住房条件和环境的不断提高而增加的诸如设计、装饰、配套等方面的成本；另一方面，也是缘于不断上涨的原材料、运输和人工等方面的成本。另外房地产开发商的各种类型的销售费用也在不断提高，以保证其开发的房地产项目能够顺利拿地、拆迁、上市火爆销售。4大量的居民存款和游资的存在，也给房地产市场带来了巨大压力。截至2009年，我国城乡居民存款余额达到26万亿左右。这些钱都需要一个稳定的投资渠道， 目前我国的投资渠道主要就是股市、楼市，而其他诸如黄金、外汇、艺术品等投资渠道则相对较窄，专业水平要求也较高，而在我国目前，在投资股市的整体风险大于收益的情况下，投资房地产业就成为了相对更优的选择了。5我国政府对房地产市场的政策目标是建立一个平稳健康发展的房地产市场。房地产业作为我国的支柱性产业每年都会带动GDP增长23个百分点，房地产业的发展能直接或间接的带动建材行业、建筑行业、装饰行业、家具行业、电器行业等上下游近50多个行业的发展，这些行业的发展还带来了大量的就业岗位，其发展经济的作用在我国目前还没有哪个行业能够取代。综上，从长期来看，在我国经济持续稳定增长，没有特别大意外的情况下，我国房地产业的新增消费需求、改善型需求、投资需求和投机需求几方面的需求总量将远远大于我国有限的房地产供应总量，这将使得我国房地产业在中长期内仍然是具有可持续的上升发展空间的。二、中国房地产市场中政府管理分析经过上述分析，我们了解到了作为大宗不动产的房地产市场的整体宏观趋势是长期向上的，这种趋势既体现在市场规模上的不断扩大，同时也会体现在价格上的长期看涨。但同时也直接导致了诸多市场问题，如建设用地增长过快，地价房价均出现非理性上涨，市场投机气氛浓重，房屋空置率持续增长等；同时还间接带来了一系列社会民生问题，如各种各样的拆迁纠纷，老百姓的“蜗居”现象， “房奴”