关于农民住房贷款情况的调研报告

关于农民住房贷款情况的调研报告自农民住房贷款业务在赣州试点以来，抚州农村信用社结合新农村建设情况，从20XX年起也推出了该业务，但从推行情况看，进展并不理想。为开拓市场，做大做强农民住房贷款业务，促进新农村建设，近期，抚州办事处组织了专题调查。通过调查，我们认为虽然推行农民住房贷款的道路曲折，困难很多，但发展前景广阔，农村信用社可以大有作为。一、农民住房贷款市场发展前景广阔近年来，国家加大新农村建设投入，出台了种粮补贴、家电下乡等惠农政策，各种资源向农村经济发展倾斜，农民收入逐步增长，农民改善居住条件的愿望越来越强烈，信贷资金需求广泛。有建房意向的农户多。据统计，抚州市共有乡镇155个，行政村2132个，农户万户。此次共有77个信用社对432个行政村、12458户农户建房需求情况进行了调查，参与调查的机构数占机构总数的23%，对行政村和农户调查面分别为%、%。经调查，有建房意向的农户数4552户，占被调查农户数的%。如金溪县金城信用社辖内有7个村委会、1个林场，人口万人左右，有老旧住房约1750套，近年来新建房屋约750户，仍有800多户未建新房；琉璃信用社辖内有农户5100户，人口万人，近年来新建住房约1500户，预计今后3-5年内有450户将新建住房。农民建房资金需求大。20XX年至20XX年，抚州市共安排1958个新农村建设点，投入基础设施建设资金达亿元，其中农民自筹亿元，惠及万农户。此次调查中，尚未兴建新房的农户有8939户，占被调查农户数的%，农民建房单户造价大致在8万元14万元之间。建房资金筹集主要是农民依靠出售农副产品收入、打工收入、经商收入和其他政策性补贴收入等方式筹集的自有资金，约占总造价%；不足部分从外部融资，其中：向信用社借款约占总造价的%，愿意承担的利率水平在年息6%-9%之间；从民间借款约占总造价的%，愿意承担的利率水平在年息10%-15%之间；赊欠人工工资约占总造价的10%，一般不用支付利息。农民住房贷款受欢迎。据了解，赣州市农村信用社已累计发放了亿元农民住房贷款，帮助21508户农民购建新房，其中支持农民自建住房16353户，购置住房5155户，深得农民喜欢。虽然农民住房贷款在抚州还处于摸索阶段，但贷款的发放也得到了当地政府和农民的欢迎。政府希望信用社增加农民住房贷款投放，推动新农村建设；农户则渴望得到信用社贷款支持，解决部分建房资金，提前住上新房。宜黄县瑶下村有35户农户，耕地149亩，山地86亩，近年来发展制种、烟叶、苗木等生产，人均收入达4500多元。农民生活好了，手中有存款了，20XX年又恰逢政府开展以改善道路、住房、环境、排水等基础设施为主的新农村建设。农户李某在信用社申请小额贷款万元，建起一栋二层楼房，他逢人便说：信用社帮我圆了建房梦。二、推行农民住房贷款存在的困难据调查，从20XX年起试点推出以来，到今年5月底，抚州农村信用社试点联社共有2个，发放农民住房贷款358万元，其中：南城联社在2个信用社发放了农民住房贷款65户，金额331万元；金溪联社有2个信用社发放了新农村建设农民住房贷款10户，金额27万元。据统计，南城和金溪联社农民住房贷款分别只占本县联社贷款余额的%和%，调查中，还有5家县级联社暂时不打算开办该业务。抚州农村信用社农民住房贷款试点单位少、业务规模小，可谓道路曲折，原因主要是各方选址规划不统一、农户还款不稳、农村房产抵押困难、贷款条件较高、金融创新不足等。出发点不一样，规划难以统一。一是政府为了体现示范效应和便于统一管理，新农村建设试点村的选择大都是在交通便利的乡村公路旁边，试点也是分年度逐步推进。20XX年以来，试点村共1958个，只占30户以上自然村总数的%，还有大量自然村未列入试点范围，无法享受到政策优惠。二是农民建房是人生中一件大事，受传统观念影响，农民对建房选址非常讲究，渴望按自己的意愿选址建房，与政府规划有冲突；而且，非试点村需要建房的农户还是得建房，不可能等政策到了再建房。三是农村社会信用环境较差，农户信用意识淡薄，部分农户认为信用社是国家的，贷款的钱也是国家的，能拖就拖，还款积极性不高。金溪联社经分析历年来小额农户信用贷款的发放、收回情况，发现小额农户信用贷款拖欠现象较多，且通过多种方式催收都效果不佳，小额农贷不良率达%，高于平均水平2个百分点。政府希望落实建房统一规划，农民盼望在自己喜欢的地方建房；信用社希望农户都到规划区域内建房，贷款能主动还本付息，而农民贷款催了也不愿还。由于规划选址和思想上难以统一，导致农民住房贷款推广受阻。还款不稳，贷款质量难控。一是传统农业生产属于弱质产业，易受自然灾害影响，投资大、周期长、收益低，而农业主导产业优势不明显，农业保险产品少，风险转移能力差，导致农业生产收入不稳定。如20XX年初的冰雪灾害严重影响南丰蜜桔的销售，桔农普遍亏损。二是近年来，农村劳动力大量进城务工，且流动频繁，而外出农民工大多受教育程度低，专业技能不足，还属于典型的弱势群体，工作岗位不稳定，收入水平低，拖欠民工工资现象也时有发生。据统计，受金融危机影响，抚州市今年返乡农民工多达万多人。三是农村医保改革刚起步，社会保障体系不健全，还不能享受到与城市居民同等的社会福利待遇，农民应对大病医疗和意外事故支出的能力小，往往一场大病就能压垮一个农村家庭。由于收入不稳定，农户常面临还了贷款就没有生产资金的问题，加上信用意识淡薄，很难保证贷款按期归还，贷款质量很难控制。据调查，各县联社以其他贷款方式支持农民建房的贷款，已形成不良户数171户，占该类贷款户数%。房产流动性差，贷款抵押困难。一是农村房产抵押缺少法律保障。根据物权法等法律规定，农民宅基地归村民集体所有，农民的宅基地使用权可以在其所在的集体经济组织内部进行转让，不能在市场上流通，不能用于抵押担保；房产是附着在土地上的建筑物，同样不能用于抵押。二是产权交易困难。目前还没有建立正式的农村房产交易市场，农民住房仅限于在集体经济组织内部流转，但农村风俗习惯和宗族观念对房产转让的阻力很大，农户很难实现房产的自由交易。三是中介服务不足。由于乡镇一级没有资产评估机构，县城的资产评估机构也大多是市级评估机构的派出机构，导致农村房产价值评估困难、费用高、时间长，难以实现抵押贷款。农户李某认为：“如果农村房产能像城市商品房一样抵押贷款，我就不担心今后没有资金继续搞生产，不怕没有收入，我就会考虑建新房。”贷款条件较高，客户范围较小。根据赣州的经验，农户贷款条件包括：一是户口或住所在农村信用社的服务区域内；二是信用记录良好，有稳定的收入，有还本付息能力；三是自建房或购买房屋必须是符合新农村土地利用总体规划和村庄、集镇规划的农民普通住房；四是贷款额不得超过房屋总价的50%；五是借款人家庭中具有完全民事行为的合住成员要出具同意借款并共同承担债务的声明；六是除小额农贷外，其它贷款要提供足额的抵押物或有经济实力的担保人。南城联社的一种做法是与新农村建设商品用房项目开发商合作开办农民住房按揭贷款，农户申请贷款要先支付房价50以上的首付款，贷款期限最长5年，利率，贷款采取“等额本金法”还款方式。金溪联社的做法是农户属于新农村建设试点村，确实信誉良好，有一定经济基础，且有同村两个以上有经济实力农户或行政事业单位人员提供连带责任担保，额度一般在3万元以内，期限不超过三年，利率按人行基准利率上浮30%。与城市商品房按揭贷款相比，农民住房贷款条件比较严格，贷款支持对象范围小。据调查，南城和金溪都是针对新农村建设试点村农户发放住房贷款，还没有列入试点村的农户建房则不符合贷款条件。而试点村的农户很少有人能同时具备购房首付款高于50%、预计收入可靠、没不良记录，或提供有实力担保人的条件。贷款管理困难，金融创新不足。一是基层网点人少事多。每个基层农村信用社普遍只有2-3名信贷人员，主要工作是负责管辖范围内所有农户的信贷调查摸底、评级授信和贷款发放及催收工作，信贷员日常工作繁重；而且农户外出务工的多，贷款贷后管理难。二是制度建设滞后。两家联社试点开办的农民住房贷款业务，仅仅是在现有信贷产品上的延伸，还没有制定配套的贷款管理办法、实施细则；也没有出台专门的考核办法，难以对信贷员的工作业绩进行量化考核。三是客户经理怕追责。为防范风险，县级联社对信贷人员采取了划片包干，贷款“包放、包收、包效益”的责任追究和绩效考核制度。由于农民住房贷款属于新业务，贷款金额大、期限长，第一还款不确定因素多，受法律、市场等因素影响，房产等贷款抵押物处置困难，贷款的第二还款得不到保证，信贷员不能确保贷款全部到期收回，担心追究责任，产品创新的积极性难提高。三、推广农民住房贷款的建议尽管推行农民住房贷款的道路曲折，但中央推进新农村建设的方向明确，力度也将越来越大。做大做强农民住房贷款业务，拓展农村消费市场，推进新农村建设，我们认为可从以下几方面着手。三方互动，促新农村建设。一是信用社应与地方党政互动。建议政府加快新农村建房步伐，信用社要加强与政府的联系，及时了解地方党政有关新农村建设的战略思路、整体规划、政策措施和工作部署，有针对性地选择支持对象。二是信用社应与政府相关部门互动。积极争取涉农部门的资金支持，增强农村信用社信贷支持新农村建设的资金实力；配合文明办推进文明信用村镇创评活动，广泛宣传农村信用社的信贷政策，让“有借有还、再借不难”观念深入农户心中，提高农民诚信意识；争取财政等相关部门出台农民建房财政贴息等优惠政策；争取尽快建立农民住房交易市场，促进农民住房的自由交易。三是信用社应与新农村建设理事会互动。争取村民理事会的配合，协调统一农民建房选址等方面不同意见，详细调查农户建房意向、资金需求和资信情况，优先扶持一批讲信用、有经济实力农户贷款建房。发展产业，帮助农民增收。建议政府加大农业产业扶持政策，信用社等金融机构要加大农业产业化龙头企业的信贷投放，支持发展“公司+基地+农户”经营模式，引导农户调整产业结构，推进“一村一品”建设，壮大农村新产业。借助产业支撑，促进农民收入提高，增强还款的稳定性和可靠性，提高还款能力，打消信贷人员担心农户还款能力不足，无法按期还款后被追究责任的顾虑。尽快立法，建立交易市场。建议立法机关尽快完善法律制度建设，明确界定农村宅基地及其地上房产进行贷款抵押的法律效力，为农村房产实现资本化奠定法律基础。政府职能部门要尽快建立农村产权交易市场，为农村房产、林权、土地承包经营权自由流转排除阻力，确保信用社能及时有效处置贷款抵押物，确保第二还款的可行性。加强服务，优化操作流程。在遵循“从实际出发、尊重农民意愿、符合规划要求、争取政府支持、严格风险管控”原则前提下，信用社对客户要区别对待，不搞一刀切，对经济实力强、信誉好、还款可靠的农户可适当增加贷款额度、延长期限和降低利率上浮比例。县级联社要结合本县实际，制定贷款管理办法和实施细则，明确信贷员的责、权、利，消除信贷员担心责任追究而不愿放贷的思想包袱，力争农民住房贷款调查、审查、审批都在基层信用社“一站式”办理完毕。一户一策，加大推广力度。针对产品创新不足的问题，农村信用社可根据新农村建设试点推进情况，结合实际，一