玉林师院行政管理专业毕业论文.doc

玉林师范学院本科生毕业论文（设计）（空行，五号字）（空行，五号字）德国物业管理现状分析（空行，五号字）The Analysis of Todays Property Management（空行，五号字）（空行，五号字）（空行，五号字）院 系 经济管理学院 专 业工商管理（物业管理方向）学 生 班 级 2001级2班 姓 名 金侣 学 号 200106011005 （空行，五号字，行高0.7厘米）指导教师单位 经济管理学院 指导教师姓名 张作祥 指导教师职称 教授 德国物业管理现状分析（三号黑体居中）工商管理（物业管理方向）2001级1班 金侣（小四号宋体居中）指导教师 张作祥（小四号宋体居中） 摘要（四号宋体居中，段前段后各设为0.5行）通过本人半年在德国的生活，初步了解德国房地产和物业管理的概况，以及相关法律，对德国房屋管理和相关政策作了全面阐述。并在德国社区规划和生态社区启示下，对我国社区管理的经验进行分析。在学习和借鉴德国先进物业管理经验和运行模式的基础上，给我国物业管理提出了相关建议和对策。（小四号宋体，两端对齐，段前空2个汉字）（空行，小四号字）关键词：物业管理，房地产,德国（前面空2个汉字，“关键词：”字样小四号宋体加粗、关键词宋体小四号；每一关键词之间用逗号分开，最后一个关键词后不打标点符号）The Analysis of Todays Property ManagementProperty Management 2001-1 Jin LSupervisor Su De-rongAbstractThis thesis introduces the general situation of Property Management and real property in Germany. For German house management with related policy have made elaborate all-sidedly And under German community program and ecological community hint, the experience for the community management of our country is analysed. Thus it analysis the main factors in Property Management, point out the direction of property management in our country. （小四号Times New Roman，两端对齐，段前空2个汉字）（空行，小四号字）Key words：Property management，real property, Germany（英语摘要包括：“Abstract”字样、摘要正文，英文摘要内容应与中文摘要一致，并要符合英语语法，语句通顺，文字流畅。“Abstract”字样Times New Roman四号居中，摘要正文另起一行，Times New Roman小四号。英文关键词与英文摘要之间要空一行，包括“Key words：”字样和关键词，英文关键词内容及书写要求中文关键词一致。“Key words”字样后带冒号，关键词一般为35个，每一关键词之间用逗号分开，最后一个关键词后不打标点符号。“关键词：”字样小四号Times New Roman加粗、关键词Times New Roman小四号。）目录一 德国的房地产概述 1（一）德国房地产市场21办公楼市场 32住房市场 3（三）德国房地产的发展41投资热情渐涨 4三 中国物业管理的启示 5（一）政府的应对之策61宏观管理 72行业管理 7致谢8参考文献9(文史经管法类专业目录的三级标题，按“一、（一）、1”的格式编写。 “目录”字样为一行，中间不空格，用三号黑体，居中。目录中的所有阿拉伯数字用Times New Roman体，第一级标题（包括章、谢辞、注释、参考文献和附录等）用小四号宋体加粗，其余用小四号宋体。低级标题比相邻高级标题向右缩进1个汉字位置。)一 德国的房地产概述房地产业是国民经济基础性、先导性产业，也是周期性很强的产业。以下通过本人对德国房地产经济的细心观察，从房地产市场、房地产金融及房地产未来的发展方向三方面来宏观阐述德国房地产基本情况。（正文，小四号宋体，左边留空2个汉字）（一）德国房地产市场（节标题，小四号宋体加粗，段前段后各设为0.5行，左边不留空格）房地产市场是房地产商品买卖的场所与领域，也是所有房地产市场参与者相互关系的总和。从世界范围看，不同国这和地区经济社会发展的各自状况，必然导致房地产市场发展状况的差异。1 办公楼市场（条标题，小四号宋体加粗，段前段后各设为0.5行，左边不留空格）1998年到2004年，德国办公楼市场的各项指标均外于高位，2001年大多数重要办公楼分市场吸收量超过全国平均水平2 住房市场德国现有人口约8230万，2001年人均GDP为22520美元，1989年联邦德国私人消费中约有18.4%用于住房消费。在东西德国统一之后的十年里，住宅投资占GDP的比重（三）德国房地产的发展房地产业是德国国民经济的重要组成部分，是重要的基础产业。在过去的二十年里，德国房地产业伴随着国民经济的发展1 投资热情渐涨对于那些对股票市场丧失信心以及那些亲历商用房地产收益暴跌的投资者来说，住房市场为他们提供了低风险的投资机会。但促使德国投资者青睐住房市场的原因是（1）在德国住房市场，为所有者居住的住房仅占住房总量的42，这就为（2）住房市场目前不存在可能破灭的泡沫，而且住房价格大体上还处于投资者可承担的范围。从中期看，随着经济的好转，房屋价格和租金有望上涨。三 中国物业管理的启示我国房地产物业管理企业仍处于初步发展阶段，还很不成熟，物业管理大部分是分散、落后、效益低下。而国外的房地产物业管理企业已经发展得很成熟，入世以后，国外的物业管理公司将进军中国大陆市场，把资金、技术、营销的优势以及国际先进、.科学的物业经验引入国内市场，以高水平，低成本的优势参与竞争、机制的挑战、管理服务水平的挑战、收费价格的挑战、法制的挑战等等。我国的房地产商凭借其先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念抢占国内一部分房地产物业管理市场，特别是高档写字楼和住宅区的物业管理市场，因为一些高档涉外写字楼、商场、公寓等需要的是高水平、专业化的物业管理，国内房地产物业管理企业面临着被社会化、专业化、规模化的国外公司所替代的威胁。（一）政府的应对之策政府应从宏观管理、法律法规、市场建设三方面采取应对措施。1 宏观管理培养和建立完善的物业管理体系，包括物业管理验收、接管与企业准入体系；物业管理运作规范、竞争有序的市场体系；物业维修金融体系；物业管理服务供应体系；物业管理与社区管理联动的市、区、街道三级调控体系；业主自治管理、维护业主利益的业主保障体系；物业管理专业人员职业资格制度。制定物业服务消费货币化政策。2 行业管理积极创造条件，稳步推进房地产开发、销售和物业管理分业经营，从体制上解决建管不分所产生的弊端。加快物业管理市场化进程，实行公开招投标制度，打破经营中的垄断现象，大力推行市场竞争机制，建立公平的市场竞争环境，构筑完善的、社会化、专业化、市场化的物业管理行业制度，培育规范的物业管理市场。通过市场优胜劣汰机制，扶持一批规模大、实力强、信誉好的物业管理企业，同时也淘汰一批规模小、实力弱、信誉差的企业，逐步由分散的物业管理向品牌物业管理发展，提高行业整体水平。致谢自学习物业管理专业以来，耳濡目染了我国房地产和物业管理近几年的发展，特别是进入21世纪以后，切实感受到我国房地产业和物业管理的发展潜力。撰写本文的同时，使自己在实践的基础上，进行了一次理论的飞跃。特别