土地估价专业实践总结报告.doc

土地估价专业实践总结报告 本人自2007年起，就职于南京*，主要从事房地产及土地评估工作，接触了大量的土地评估工作的实践案例。2009年秋，在通过全国土地估价师考试之后并在专业实践过程中，学到了丰富的土地估价知识和经验。现就近两年在土地估价专业实践过程中的主要感受和认识做如下简要总结。 一、承担本人专业实践任务的单位基本情况南京*是专门从事房地产评估、土地评估、资产评估、矿业权评估、工程造价咨询工作的评估咨询机构”。其公司拥有一支经验丰富、勤奋敬业的专业队伍。有中国注册房地产估价师、中国注册土地估价师、中国注册工程造价师和资产评估师等专业类技术人员若干人。二、专业实践期间完成的主要工作及流程 1、主要工作：本人就职于公司的房地产估价部，主要从事房地产估价、土地估价业务，公司业务以抵押估价为主。期间参与了南京康乔电线电缆有限公司、南京新联电子股份有限公司、南京东嘉船舶制造有限公司等多家单位的土地估价工作。在单位多位房地产估价师、土地评估师以及资产评估师的指导和帮助下，本人对土地估价方面的诸多问题也有新的认识，土地评估工作能力也取得了显著提高。2、工作流程：前期沟通：在公司业务人员获得相关业务信息并初步沟通后，土地估价人员需要及时和委托方联系并作进一步的沟通，明确估价基本事项，告知委托方准备的相关资料，为现场查勘工作做好前期准备工作。开始我认为这项工作没有必要，等和委托方面对面接触后再做上述工作也不迟。但多位老员工告诉我，事先的沟通十分必要。通过事先的沟通，可以让委托方及早的做好准备工作，估价人员就能合理地安排人力、物力和时间，及时高效地完成任务，达到事半功倍的效果。在长期的土地评估实践工作中我深刻的感受到，前期的沟通不但会节省时间，提高效率，很多细致、琐碎工作和操作更能够获得委托方对估价工作的理解和支持，而这些也都是可教书无法直接给予的东西。现场查勘：在了解项目基本情况后，分析判断项目具体情况，公司内部组建项目小组，合理分工，及时而全面地完成现场查勘工作。不仅是全面了解待估宗地本身的情况，还要感受待估宗地所在地区微观区位、中观区位、宏观区位状况。长期的土地评估实践让我认识到，待估宗地的价格并不是其本身可以孤立决定的，而是受微观、宏观等诸多因素共同决定的。收集相关资料及数据：长期的土地实践工作让我感受到，相关资料及数据的齐备与否，直接影响到后期土地估价结论的可靠性和准确性。日常工作中，在基础资料和数据的收集整理上多下些功夫并不是浪费时间和精力，恰恰相反，做好不但会节省时间，还能够为估价师规避评估风险。资料的分析整理：这里既要分析一般资料（如经济发展趋势资料、国际国内经济趋势、物价水平、利率水平等），又要分析特定资料（如待估宗地状况、可比较的交易案例等）。有时委托方为了评估需要，达到评估目的，还会提供一些具有诱导性的资料和信息。这就需要估价师综合利用多学科知识和估价经验，去伪存真、去粗取精，找到真实的、合理的、合适的信息，以确定土地估价测算过程中的各项基本参数。三、评估心得一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法（假设开发法）、成本法、路线价法等。但是，具体估价方法的选择，要求估价人员要根据估价目的、估价对象的实际情况等作出分析判断。现就几种常用的评估方法谈谈个人的几点认识。1、市场比较法 市场比较法是根据替代原则，在同一供需圈内，选择若干类似宗地的成交案例，采用根据案例的成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正来评估出估价对象的评估价格。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的情况下常常使用，并且估价结果较为准确。个人认为，对于经营性用地，目前市场竞争较充分，信息比较公开透明，估价人员能够容易地调查了解到相关市场信息，在实践中也较容易操作。但对于工业用地，各个地区在招商引资的大背景下，很多市场成交价格及其内涵均不十分透明，要慎用此方法。 2、成本逼近法 采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在的区域内取得土地、开发土地所支付的各项平均费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润和土地增值收益来确定地价。在实际工作中，土地取得成本和土地增值率的确定，是成本逼近法中的重点和难点。但是成本高并不一定表明效用和价值高，土地的价格大部分取决于它的效用并非是它所花费的成本。因此，采用成本逼近法测算的结果，有时会与市场比较法、基准地价修正法测试的结果存在很大的差异，需要结合估价目的、估价对象的实际情况等作出分析判断，必要时可以此种方法得出的结论予以舍弃。多在土地市场不发育、土地成交案例不多、无法采用其他方法时选用。在本人的工作实践中，主要应用在对工业用地的评估，经营性用地很少采用此种方法。3、收益还原法收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的方法。它适宜有收益的土地或建筑物的评估。收益还原法有较强的理论基础，但是，但在实践操作中，土地还原利率、土地收益较难把握，在实际土地估价中很少采用。4、假设开发法假设开发法的基本思路是在用市场比较法与长期趋势法相结合估算出开发完成后的不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。它适宜有房地产交易地区、且地产有开发或再开发价值的宗地评估。实践中，个人认为，只有在资料充分且已有评估类似项目经验的基础上，此种方法能够准确测算出经营性用地的土地价值，而不适用对工业用地的价值评估。5、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是首先分析基准地价估价基准日与本次土地估价基准日间的地价变化情况，对基准地价进行期日修正；然后分析待估宗地因素条件与所在区域因素条件平均状况的差异，进行地价影响因素修正；最后根据待估宗地地价内涵与采用的基准地价在地价内涵上的差异，对测算的地价进行年期修正和土地开发程度修正得到待估宗地地价，这种方法有一定的政策性。工作实践中，由于目前大多数城镇规划范围内均有基准地价资料，故基准地价系数修正法经常被采用。个人认为，对于用地等价值比较平稳的地区，适用采用此种方法，在评估工作中，工业用地多采用此种方法。但是繁华区段的经营性开发用地，因近年来房地产价格波动较大，基准地价容易滞后于市场实际价格变化，因此慎用此种方法。6、评估结论的确定城镇土地估价规程要求选用不少于两种方法评估宗地地价，不同的估价方法通常会产生不同的试算价格，所以在撰写估价报告书前必须检查整个估价过程，在保证各种技术参数合理、试算价格均正确的前提下最终确定评估值。通过对估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合自己的实践经验和专业技能，对各试算价格进行调整。常采用算术平均值与加权平均值来最终确定评估结论。四、专业实践的感受及认识土地评估实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。土地估价发展时间较短，理论方法尚不十分完善，前人的经验都不太充分或可参考性并不大，需要自己在前行中摸索。要想成为一名合格的土地估价师，并不是仅仅依靠书本中原则性的教条就能百试不爽的，这需要在长期的估价实践中，勤思善问，不断积