12数学科学学院海西夏行实践队总结报告.doc

厦门大学数学科学学院海西厦行实践队总结报告社会实践成果编号：xmushsj2011 _暑期社会实践总结报告解读国家政策 感受海西发展海西厦行所在单位：厦门大学数学科学学院执笔人： 刘乙璐团队人数： 9人实践时间：2011年10月目录一 实践总述1二 活动内容背景1三 实践过程1四 实践收获2（一）资料分析.2（二）我们的评价和展望.3（三）经验教训.3五 附录 3六 参考文献 4 摘要我实践小组于六、七月交接之际完成了实践活动。本次活动以“永远跟党走”为总主旨，我小组决定以解读国家房产政策为实践方向，简析了海西前沿城市厦门的商品房市场。我们的活动过程分为前期准备、实地咨询学习和后期分析，我们咨询了某售楼处的负责人，她的热情接待和“房地产知识讲座”令我们印象深刻，我们后期的分析过程很多都运用了她所提到的知识。当然，我们中途遇到过阻碍，但队员们努力克服。资料分析主要涉及了厦门市政府于第一季度设定的房产限购政策和国家金融政策，其中，上半年存款准备金和基准利率都有上调，加大了信贷压力。厦门上半年楼盘成交情况大体成先抑后扬的分布格局。商品房市场销售面积来看有近一成的下跌，但房源多流向非住宅用途。住宅上，客群分布中本地客群占近六成，省外客户购买力较弱；成交区域上大体较均匀。我们对此进行了几点评价。首先，房价为出现明显松动。其次，不少楼盘因支撑房价的诸多因素未明显减弱而将在下半年大量推盘。最后，房产企业加快转型和楼市加强的调控会使得下半年涨幅受到控制。总得说来，厦门市政府制定的今年的房价调控目标从上半年来看是有望实现的。这次实践活动让我们的队员学到了房地产知识，在关注民生话题的同时了解了国家政策和当今房产形式，过程辛苦但获益匪浅。关键字：实践活动；厦门楼市；资料分析- 3 -实践总述七月初，我实践小组完成了暑期实践活动，活动内容针对厦门商品房市场现状，并围绕当下人们关心的国家房产限购政策进行。房地产市场发展从来都是国家关心的重点民生问题，故我们将活动目的设为“了解海西重点城市厦门的房地产市场现状”。实践时间虽然不长，但小组成员们在这次实践中学到很多关于房地产市场的知识，尤其对国家所出台的房产政策有了一定的认识。活动内容背景国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。同年，厦门市于2月20日出台了新的房产限购政策，其中普通民众关心政府如何合理引导住房需求，其具体政策为：“自意见发布之日起至2011年12月31日止，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。并适时根据本市年度新建住房价格控制目标实现情况对限购时限进行调整。”实践过程在实践活动前期，我们联系了厦门房地产业内人士筼筜书院售楼负责人以及另一家地产商。为了在活动当日能充分利用与负责人的沟通时间，我们提前查阅了网上资料，并设计了调研问卷。活动当日，筼筜书院负责人接待了我们，面述房产知识，并分析了她对厦门商品房市场的一些观点，同时，提供给我们可查阅的资料。令人遗憾的是，我们联系过的另一家地产商当日因私人原因委婉拒绝了我们的咨询请求。虽然最初我们将实践活动时间定于六月底结束，但为了达到更好的实践效果，我们将后期工作安排在七月初，以此全面观察厦门商品房市场上半年的发展形势。尤其在实地拜访过负责人后，我们可以根据新学到的的房产知识，自己在一定程度上分析相关资料。实践收获一 资料分析从时间分布来看，上半年楼盘成交情况大体成先抑后扬的分布格局，具体分析如下。新年伊始，去年楼市的热度还未退去，新开楼盘大都能取得较好业绩。而后，随着1.26新“国八条”的出台，高性价比楼盘依然热卖，而部分准备不足的楼盘没能逃过困境。没过多久，“厦八条”新政落地，供需双方一齐进入观望期，仅部分岛外楼盘选择此时开盘。3月28日，2011年厦门市房价调控目标公布：新建住房年度价格指数同比涨幅明显低于全市年度GDP和人均可支配收入增长幅度。随后，调控从4月开始进入消化器，前一段积攒的需求群遇到释放期，但受到限购、限贷等政策影响，需求量的涌动未能促成真正的成交高潮。临近5月传统旺季，在岛外部分楼盘试水热销后，各大房地产企业在五一前后集中推售新盘，成交总量明显提升，但是楼盘各自成交稍淡。6月初，岛内高端盘集中入市，抢夺有限市场，成交量有所增加。一来冲刺半年度业绩，二来缓解日益紧张的资金压力。总得来看，虽然商品房销售套数增加了22%，但其销售面积跌了7%，其中住宅微跌1%，而其他房源增幅较大。当然，在楼市调控中除限购令外的金融政策也在发挥作用。例如，上半年存款准备金逐月提高0.5个百分点，其最直接的效应表现是银行贷款成本的普遍增加。同时，基准利率按季度调整，分别在2月和4月两度提高一年期存款基准利率各0.25个百分点。央行这两策使得流动性明显收紧，信贷压力加大。纵观厦门市楼市上半年行情，房价同比基本持平（2011年前5个月成交均价为11240元/平方米，同比微跌1.59%），虽有望实现全年房价调控目标应该可将房价增幅控制在12%以下，但仍处于高位。2011年上半年全市房价同比相近，但各月价格走势更为平稳。若仅考察住宅情况，客群分布中，本地客群占近六成（且成阶段性的波动上行趋势），省内客户和省外客户分别占26%和15%；成交区域上，除翔安外，其余五区成交区域近似为20%，这点来看，销售区域分布较均匀。二 我们的评价和展望首先，房价未出现明显松动，参照北京上海等城市来看，短期内房价与人民心里预期仍有较大距离。同时，货币政策主导下的楼市调控有继续收紧的可能。其次，下半年有不少新楼盘将不断推进，供应量巨大。而支撑房价的诸多因素并未明显减弱，即使大量推盘，房价也不会急剧下跌。这种强行推售大量房源的行为，无疑是在强行突破政策高压。第三，如今房产企业加快了转型，且楼市调控强于去年金融信贷政策的收紧使市场上的流动性明显减少，限贷和限购政策使得投资投机需求基本化零故难现房价涨幅加大的势头了。三 经验教训这次实践活动我们有两点不到位。一是联系的咨询机构不够多，没能考虑到突发情况，最终只能听取一家之言。二是安排活动时间过于紧凑，在实际活动时不得不从内容和时间上同时调整。附录表1：2011上半年厦门商品房成交数据套数同比增长面积（万平方米）同比增长商品房总计2322222%218.29-7%住宅108411%124.62-1%商业121046%11.0731%写字楼118955%20.7911%车库941953%36.2549%表2：2011前5个月厦门住宅成交客群厦门本地福建省内福建省外境外套均面积（平方米/套）117112104151购房均价（元/平方米）1140911380990015080总价（万元/套）134127103227表3：2011年上半年厦门市住宅成交区域分布区域成交套数占比（%）成交面积占比（%）套