物业经营管理复习+习题.DOC

目目 录录 第一章第一章 物业经营管理概述物业经营管理概述 3 一 概念 3 二 物业经营管理的层次与工作内容 4 第二章第二章 房地产投资及其区位选择房地产投资及其区位选择 5 一 房地产投资 5 二 房地产投资的风险 6 三 房地产投资区位的选择 6 第三章第三章 房地产投资分析技术房地产投资分析技术 8 一 投资分析的基本概念 8 二 现值与现值计算 9 三 设备更新中的经济分析 10 四 房地产投资财务评价指标 12 第四章第四章 收益性物业价值评估收益性物业价值评估 13 一 收益性物业 价格 特征 13 二 收益性物业价值和价格 重要 13 三 影响收益性物业价格的因素 课堂掌握 15 四 收益性物业估价基本方法 重要 16 第五章第五章 房地产市场与市场分析房地产市场与市场分析 19 一 房地产市场 课堂掌握 19 二 房地产市场的供求关系 19 三 房地产市场结构与市场指标 重要 19 四 房地产市场的特性与功能 20 五 房地产市场分析 21 六 物业经营管理计划 22 第六章第六章 租赁管理租赁管理 25 一 物业租赁概述 25 二 租赁管理与租赁方案 26 三 房屋租赁合同 27 四 租户关系管理 28 第七章第七章 成本管理成本管理 29 一 物业管理重的成本及其分类 掌握 29 二 物业管理成本的分类 重要 29 三 成本估算方法 30 四 成本预算 30 五 成本控制 了解 31 第八章第八章 合同与风险管理合同与风险管理 32 2 76 一 物业管理中的主要合同类型 32 二 物业服务合同 重要 32 三 招标投标阶段的合同管理 34 四 风险管理理论 34 五 保险与物业保险 35 第九章第九章 财务管理与绩效评价财务管理与绩效评价 36 一 财务管理概述 36 二 财务报告分析 37 三 物业管理绩效评价 38 四 绩效评价的主要方法 了解 40 五 物业管理报告 41 第十章第十章 写字楼物业经营管理写字楼物业经营管理 42 二 写字楼租赁管理 42 三 写字楼安全与风险管理 43 四 写字楼物业管理企业的选择与评价 43 第十一章第十一章 零售商业物业经营管理零售商业物业经营管理 45 一 零售商业物业及其分类 45 二 零售商业物业经营管理中的经济学原理 45 三 零售商业物业的租赁管理 45 四 零售商业物业的现场管理 风险与安全管理 46 第十二章第十二章 物业经营管理的未来发展物业经营管理的未来发展 47 一 房地产组合投资管理 47 二 大型企业物业资产管理 略 47 三 设施管理 47 四 不良物业资产管理 48 五 可持续的物业管理 49 大纲大纲 54 考试样题考试样题 65 物业经营管理物业经营管理 第一次复习题第一次复习题 67 物业经营管理物业经营管理 第二次复习题第二次复习题 68 物业经营管理物业经营管理 第三次复习题第三次复习题 70 3 76 第一章第一章 物业经营管理概述物业经营管理概述 一 概念一 概念 1 1 存在理由 房地产资产保值增值的要求 vs 专业化分工 1 2 物业管理内涵 为满足业主的目标 综合利用物业管理 设施管理 房地产资 产管理和房地产组合投资管理的技术 手段和模式 以收益性物业 为对象 为业主提供的贯穿于整个寿命周期的综合性管理服务 1 3 管理对象 1 写字楼 依据地理交通 建筑物状况 收益能力分甲乙丙三类 具体判断标准包括五大类 十二个因素 2 零售商业物业 区域购物中心 功能复合 管理一致 设施 完整 范围大 市级 地区 居住区商场 邻里服务性商 店 特色店 单一业态 vs 综合业态 3 出租型别墅或公寓 院落规模 独立性 4 工业物业 开发区 园区 注重交通与能源供应 5 酒店和休闲娱乐设施 商务 休闲 娱乐 餐饮 住宿 1 4 管理的目标 实现业主各期净收益最大化基础上 保持和提高物业的市场价 值以及未来发展潜力 1 5 物业经营管理企业的类型 4 76 专业型 维护保养维修等专门操作层面 分包 管理型 策划营销评估核算等管理层面 总包 综合型 策略性管理 现场作业 二 物业经营管理的层次与工作内容二 物业经营管理的层次与工作内容 2 1 经营管理分类 物业管理 日常维护与维修 保安等 设施管理 保洁 专门设施的维护等 资产管理 监督 指导 策划各物业 设施管理公司的运行 房地产投资组合 构造投资组合 评价绩效 及时更新与调整 2 2 战略性工作 确定战略 明确标准 搜集信息 决策分析 预期收益 vs 风险水平 资产组合 可行集 有效集与最优组合 2 3 常规性工作 日常维修与维护 未来维修和维护 设施设备管理 物业保险管理 现金流管理 日常维修费用 计提维修准备金 设施维护费用 保 险费 法律和财务费用 工作成本 地方性税收 5 76 第二章第二章 房地产投资及其区位选择房地产投资及其区位选择 一 房地产投资一 房地产投资 1 1 概念 是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的 预先垫 付一定数量的货币或实物 直接或间接的从事或参与房地产开发经 营活动的经济行为 1 2 形式 1 直接投资 开发投资 从购置土地到转让物业的完整过程 获取开发利润为主 置业投资 购置存量或增量房地产 转租或自用 以获取持续收入 流和消费流为主 2 间接投资 股票 债券 房地产投资信托基金 房地产抵押支持 证券 依据金融关系不同 收益性质各有出入 1 3 房地产投资的特性 位置固定 周期长 适应性 各异性 政策影响显著 专业管理依 赖程度高 相互影响性突出 1 4 房地产投资的利弊 利 高收益 相对其他投资 税收抵扣 仅利息部分真正抵扣 可抵押 杠杆投资 提升资信等级 银行一般自有物业 抵 消通胀影响 6 76 弊 流动性差 投资规模大 回收期长 需专门知识和经验 二 房地产投资的风险二 房地产投资的风险 2 1 风险 可测度的损失发生的可能性 银河系中是否存在人类以外的生命体属于不确定性的范畴 投掷一枚均匀硬币可能出现的正反面结果及分布属于概率的范畴 2 2 风险的测度 期望与方差 具体到房地产投资风险 各种可能的收益结果及各自发生的可 能性大小 由此得知预期收益的高低 及预期收益的变动性大小 风险的态度 圣彼得堡悖论 2 3 房地产投资风险的具体体现 投入资金的安全性 期望收益的可靠性 投资项目的流动性 资产管理的复杂性 2 4 风险的分类 1 系统风险 通胀 CPI PPI 市场供求 利率 折现率与融资 成本 周期 经济周期与房地产周期 变现 流动性 政策 政 治 或然损失风险 灾害 2 个别 非系统 风险 预期收入 经营费用 资本价值波动 机 会成本 7 76 三 房地产投资区位的选择三 房地产投资区位的选择 3 1 区位的含义 狭义 某一具体投资场地在城市中的地理位置 广义 在狭义的基础上 还包括该区位所处的社会 经济 自然环 境或背景 古北 静安 vs 杨浦闸北 3 2 不同类型房地产投资对区位的要求 1 居住物业 市政公用和公建配套设施 公共交通 环境 居民 2 写字楼 商业设施聚集程度 周边环境 交通 3 零售商业物业 潜在目标市场规模 交通 4 工业物业 交通 能源供应 8 76 第三章第三章 房地产投资分析技术房地产投资分析技术 一 投资分析的基本概念一 投资分析的基本概念 1 1 现金流 现金流出 土地费用 建造费用 还本付息 运营费用 税金 和现金流入 销售收入 租金收入 利息收入 贷款本金收 入 常用现金流量图来简练的表示 1 2 置业投资 购置投资 用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资 主要通 过折旧的方式逐期回收 流动资金 出租前垫付 出租经营后用于购买原材料 燃料动力 备品备件 支付工资和其他费用的周转资金 生产周期结 束退出生产与流通 当期得以回收 1 3 房地产置业投资的现金流 重要 1 潜在毛租金收入 租金水平乘以可租面积 2 空置和收租损失 空置未出租或出租未收到租金 3 其他收入 物业中的收费设施收入 注 专业代理机构或依法律 程序催缴拖欠租金所获收入也列入其中 4 有效毛收入 1 2 3 5 运营费用 抵押贷款还本付息以外发生的所有费用 6 净运营收益 4 5 7 抵押贷款还本付息 来自物业营运收益 以房养房 不属于运 营费用 本金逐渐转变未业主对物业拥有的权益价值 本金部分须 9 76 纳入税基 8 准备金 大修理基金 定期提存 用于支付未来费用的资金 多 用于资本性支出 如房屋 设备 设施的大修 更新等 9 税金 经营税金及附加 营业税 销售或出租收入 5 城市维护建设 税 营业税 7 教育费附加 营业税 3 简称两税一费 注意税基 城镇土地使用税和房产税 占用国土和拥有房产所需缴纳的税收 在所得税前列支 所得税 利润 可扣除项目 33 10 经营现金流 税前现金流 净运营收益 抵押贷款还本付息 税后现金流 税前现金流 准备金 所得税 二 现值与现值计算二 现值与现值计算 2 1 资金的时间价值 现在 vs 未来 2 2 利息与利率 1 单利 vs 复利 利滚利 无理数 e 的由来 2 名义利率 vs 实际利率 掌握计算方法 注意 p47 的 5 点总结 2 3 复利计算公式 1 一次支付终值系数 现值系数 n i 1 n i 1 2 等额序列支付现值系数 未来定期等额收入 n n ii i 1 1 1 10 76 折算为现值的转化比率 3 等额序列资金回收系数 现期支出所获未来 1 1 1 n n i ii 定期等额收益的转换系数 4 等额序列支付的终值系数 i i n 1 1 5 等额序列支付储存基金系数 1 1 n i i 6 等差序列现值系数 nn n i n ii i i 1 1 1 1 1 7 等差序列年费用系数 1 1 1 n i n i 8 等比序列现值系数 n i s si1 1 1 1 9 等比序列年费用系数 1 1 1 1 1 n n i s si i 推导及证明见纸质笔记 2 4 复利系数的应用 例题见 p55 51 三 设备更新中的经济分析三 设备更新中的经济分析 3 1 磨损及补偿 1 有形磨损 第一类有形磨损 外力 实体磨损 变形或损坏 第二类有形磨损 自然力所致 户枢不蠹 2 无形磨损 11 76 第一类无形磨损 工艺改进 降低生产成本 第二类无形磨损 技术进步 新型设备出现 3 补偿 局部补偿 有形磨损 修理 无形磨损 现代化改造 完全补偿 更换新设备 3 2 设备更新的特点 1 设备寿命 自然寿命 取决于有形磨损 技术寿命 取决于无 形磨损 经济寿命 运营成本最低或净收益最高的年限 2 沉没成本 3 费用为主 一般假定收益相同 4 费用年值法为主 3 3 经济寿命的确定 1 静态计算方法 dn C n d dn n LP d C nn LP AC n j j n n j j n n 1 1 1 1 min 运营费用 递增 与年等额资产恢复成本 递减 之间的消长关系 p55 图示有误 2 动态计算方法 1 1 1 1 1 min 1 n n n j n n j j n i ii i L i C PAC 即 现值乘以等额序列资金回收系数最小化 3 4 设备更新对物业运行服务质量的影响 12 76 能否提升物业运行质量 四 房地产投资财务评价指标四 房地产投资财务评价指标 4 1 投资回收与回报 1 1 1 1 1 n n n i Pi Pi i ii PA 上式中 和分别表示投资人投入资本后所获得的投资Pi 1 1 n i Pi P 回报和投资回收部分 4 2 财务评价指标 盈利能力 静态指标 vs 动态指标 时间价值 净现值 未来净现金流按基准收益率折为现值 财务内部收益率 将未来净现金流折成零现值的收益率 动态回收期 累计净现值等于零的时期 静态略 4 3 财务评价指标 清偿能力 1 计息方法 一次还本利息照付 等额还本利息照付 等额还本付 息 一次性偿付 气球法 2 借款偿还期 房地产开发项目用于销售不计算该指标 3 偿债备付率 可用于还本付息资金 当期应还本付息金额 4 资产负债率 实例见 p63 73 13 76 第四章第四章 收益性物业价值评估收益性物业价值评估 一 收益性物业 价格 特征一 收益性物业 价格 特征 1 1 收益性 直接产生收益 租赁或其他 的物业 依据本质上是 否能产生收益 而不是以是否正在产生收益为标准 有租约限制的物业或附带有租约的物业 已出租物业的价值评估 租赁物在租赁起见发生所有权变动 不影响租赁合同的效力 1 2 价格 有用 稀缺 有支付能力的需求 空气 钻石 1 3 价格特征 区位影响很大 权益价格 租赁和交换价格 两者关 系 个别因素影响明显 形成时间长 以下属于非收益性物业的有 A 空置的写字楼 B 闲置的公寓 C 古塔 D 亏损的酒店 E 军队办公楼 二 收益性物业价值和价格二 收益性物业价值和价格 重要重要 2 1 使用价值 vs 交换价值 2 2 投资价值 vs 市场价值 1 投资价值 某个特定的投资者基于个人的需要或意愿 对该物业 所评估出的价值 主观的 受个人影响的 因人而异的 2 市场价值 该物业对于一个典型的投资者的价值 客观 唯一 非个人的价值 同一物业对于不同投资人来说 其投资价值不同的区别来自投资人 14 76 自身的区别 当主观评定之投资价值大于市场价格时 买进 反之 反是 2 3 成交价格 市场价格和理论价格 1 成交价格 买卖双方一致的价格 个别 具体 市场势力 土地成交价按交易方式分为 出让 招标 拍卖 挂牌 协议成交 价 2 市场价格 一般 短期 平均水平的价格 3 理论价格 长期均衡 市场价格围绕其波动 2 4 总价格 vs 单位价格 货币单位 面积单位 2 5 实际价格 vs 名义价格 p81 82 例题 2 6 现房价格 vs 期房价格 p83 例题 期房价格 现房价格 预期净收益折现 风险补偿 2 7 起价 虚 标价 高 成交价 实 均价 均 2 8 评估价 保留价 起拍价 应价 成交价 传统式 vs 荷兰式拍卖 公开 vs 密封 最高价 vs 第二高价 2 9 买卖价格 租赁价格 房租构成 地租 折旧 维修 管理 利息 保险 物业税 租赁 费用 租赁税费 利润 2 10 市场 政府指导 政府定价 2 11 原始价值 帐面价值 市场价值 物业常出现市场价值远超原始价值的情况 p87 疑有错 15 76 1 房地产的总价格 反映房地产价格水平 A 完全能 B 完全不能 C 一般能 D 一般不能 2 下列说法正确的是 A 原始价值是始终不变的 B 帐面价值是始终不变的 C 市场价值就等于交易物业的帐面价值 D 帐面价值随着时间的流逝而不断减少 3 评估投资价值与评估市场价值的区别在于 A 评估方法本质不同 B 假设前提不同 前者假设被估对象在特定投资方式下 而后者则 假设在市场最优使用用途下 C 前者的折现率采用特定投资方式下的平均报酬率 而后者则采用 市场一般投资方式下的平均报酬率 D 前者所采用的净收益一般是扣除所得税后的税后净收益 后者所 采用的净收益通常不扣除所得税 三 影响收益性物业价格的因素三 影响收益性物业价格的因素 课堂掌握课堂掌握 各因素影响方向 程度 时间 方式各不相同 人口 数量 素质 家庭规模 收入 物价 利率 汇率 物业税收 名义价格 卖方实收 买方实付 城市规划 交通 心理 16 76 物业价格的影响因素有很多 下列说法正确的是 A 不同因素 引起同一宗物业价格变动的方向不尽相同 B 同一因素 对于同一宗物业价格的影响 站在不同角度 不同时 点 得出的影响结论有时也不同 C 同一因素 对于不同类型物业价格的影响结果 有时完全相反 D 因素对于物业的影响 是可以通过理论分析 精确推断的 四 收益性物业估价基本方法四 收益性物业估价基本方法 重要重要 4 1 市场法 近期同类物业的交易情况 1 含义 将估价对象与估价时点的近期发生过交易的类似物业进行 比较 对这些类似物业的成交价格做适当的处理 以求取估价对象 客观合理价格或价值的方法 2 适用对象 具有交易性的物业 不适用于很少发生交易的物业 3 步骤 搜集交易实例 物业 交易方 价格 付款方式 交易情况 选取可比实例 类似 时间接近 交易类型相符 价格可修整 对可比实例成交价格进行处理 统一付款方式 单价 货币 面 积 求取比准价格 交易情况调整 日期调整 物业状况调整 P98 99 交易税费非正常负担的交易转换 理解的关键是买卖双方 实际支出和实际收到的钱 其间的差额就是税费 17 76 P100 101 楼层价格调整 4 2 成本法 1 含义 物业价格 重新购建价格 折旧 2 使用对象 新近开发建设 可以假设重新开发建设或计划开发建 设的物业 特别适用于 既无收益又很少发生交易的物业估价 3 步骤 搜集资料 测算重新购建价格 测算折旧 求取积算价格 4 物业价格构成 土地取得成本 购买 拆迁 征地 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 5 重置价格 vs 重建价格 复制 6 折旧 不同于会计上的折旧 而是指市价与重新购建价格之间的 差额 物质折旧 磨损老化 功能折旧 技术进步 经济折旧 外在性和市场因素 P109 110 例题 建筑物折旧 建筑物重新购建价格 建筑物市场价值 自然寿命 经济寿命 实际年龄 有效年龄 4 3 收益法 1 权益资本化法 还原法 是预测估价对象的未来收益 然后用报 酬率或资本化率 收益乘数将其转化为价值 以求取估价对象客观 合理价格或价值的方法 2 使用范围 有收益或有潜在收益的物业 不适用于 行政办公楼 学校 公园等公用 公益性物业 3 步骤 搜集相似资料 预测收益 求取报酬率或资本化率 收益 18 76 乘数 选择适宜的收益法公式计算出收益价格 4 报酬率 无风险报酬率 投资风险补偿 管理负担补偿 缺乏流动 性补偿 投资带来的优惠 5 直接资本化法 未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率 P112 113 例题 注意书本上五角星处 某宗物业的正常成交价格为 3500 元 平方米 卖方应缴纳的税费为 正常成交价格的 5 买方应缴纳的税费为正常成交价格的 7 则 卖方实际得到的价格是 元 平方米 A 2375 B 3325 C 3255 D 2625 建立价格可比基础包括多个方面 下列说法正确的是 A 统一付款方式 B 统一面积大小 C 统一币种和货币单位 D 统一面积内涵 E 统一采用单价 运用成本法估价一般有四个步骤 包括 测算折旧 测算重新购 建价格 搜集有关物业开发建设的成本 税费 利润等资料 求取计算价格 下列顺序正确的是 A B C D 在成本估价法中 造成建筑物折旧的原因包括 A 功能折旧 B 物质折旧 C 财务折旧 D 经济折旧 E 损耗折旧 运用累加法求取报酬率 应该考虑以下 ABCD 等因素 A 投资风险补偿 B 流动性缺乏补偿 19 76 C 管理负债补偿 D 投资带来的优惠 第五章第五章 房地产市场与市场分析房地产市场与市场分析 一 房地产市场一 房地产市场 课堂掌握课堂掌握 1 1 从事房地产交易 买卖 租赁 抵押 典当 的场所 途径和形 式 有形或无形 1 2 房地产市场运行环境 社会 政治 经济 金融 法制 技术 资源 国际 1 3 影响房地产市场发展的社会经济因素 社会 经济 政策 二 房地产市场的供求关系二 房地产市场的供求关系 2 1 需求 其他条件不变时 与价格成反比 影响因素 收入水平 其他商品价格变动 替代品 互补品 预期 政府政策 2 2 供给 其他条件不变时 与价格成正比 影响因素 开发成本 政策变化 预期 2 3 市场运行机制 供求平衡 供过于求 vs 供不应求 价格和交易量趋于均衡 20 76 三 房地产市场结构与市场指标三 房地产市场结构与市场指标 重要重要 3 1 市场结构 1 总量结构 房地产总供求状况 2 区域结构 不同城市 不同区域间房地产规模 类型与价格 3 产品结构 不同类型的物业之间的投资比例 4 供求结构 某一物业类型内部 不同档次物业供求的关系 5 投资结构 投资目的与投资方式 3 2 市场细分 1 按地域分 地区 城市 城市内不同区域 2 按用途分 居住 商业 工业 特殊物业和土地市场 3 按存量增量分 一 土地使用权出让 二 土地转让 新建商品 房租售 三 存量房地产交易 级 土地一二级 房屋一二级市场 4 交易形式 买卖 租赁 抵押 保险 5 按目标市场细分 从营销角度设定营销层次 3 3 房地产市场指标 1 供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量 空置率 可供租 售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋 价值 2 需求指标 GDP 人口 家庭规模 就业水平 可支配收入 消 费倾向 物价水平 3 市场交易量指标 销售量 出租量 吸纳量 吸纳率 吸纳周期 21 76 预售面积 房地产价格指数 房地产价格 租金 四 房地产市场的特性与功能四 房地产市场的特性与功能 4 1 房地产市场的特性 1 供给特征 缺乏弹性 不完全竞争 2 需求特征 广泛 多样 金融支持至关重要 3 交易特征 权利的交易 程序复杂 时间久 费用高 需专业人 员提供服务 4 价格特征 区位影响大 长期波动向上 个别因素影响明显 4 2 房地产市场功能 1 配置存量房地产资源和利益 2 显示房地产市场需求变化 3 指导供给适应需求 4 指导政府指定土地供给计划 5 引导需求适应供给的变化 4 3 政府干预 1 干预目标 持续健康发展 存量房地产资源有效使用 保证各类 生产生活需要提供适当的入住空间 引导新建项目的位置选择 满 足特殊群体的需要 经济适用房 高新技术开发区 2 干预手段 土地供应政策 金融政策 住房政策 城市规划 地 价政策 税收政策 租金和价格控制 22 76 五 房地产市场分析五 房地产市场分析 5 1 作用 对不同主体有不同作用 5 2 房地产市场分析的内容 重要 1 宏观因素分析 国家和地方的经济特性 物业所处区域的城市发 展与建设情况 2 市场供求分析 供给方面 需求方面 竞争分析及市场占有率分 析 3 相关因素分析 居住物业 供求状况 价格水平 满意程度 对 未来的希望 写字楼 交通 周边环境 商业设施 物业特征 零售物业 流动人口和常住人口 购买力水平 服务半径 竞争状 况 工业仓储物业 六 物业经营管理计划六 物业经营管理计划 6 1 概念 是物业管理规划一系列子过程的结果 是物业管理师思想 的具体化 体现了他们准备做什么 什么时候做 由谁去做以及如 何做 即对未来行动方案的一种说明 6 2 计划的用途 1 指导物业管理具体行动 2 记载物业管理计划的目标 前提与制约因素 3 加载选择并最终确定物业管理方案的过程 4 帮助利害关系各方之间进行沟通 有助于统一各方面的认识 5 便于明确物业管理服务的工作内容 范围 时间安排 质量标准 23 76 所需费用和风险等重大问题 6 测量物业管理活动 帮助物业管理企业进行相关的控制 帮助业 主考核物业经营管理活动的绩效 6 3 计划的表现形式 1 年度计划 战术层次 运行计划 2 中短期计划 3 5 年 物业管理合同有效期内的管理计划 3 长期计划 策略层次 覆盖物业剩余使用寿命 重要 6 4 编制物业经营管理计划的基础工作 1 区域宏观市场环境分析 2 房地产市场分析 3 邻里分析 4 物业现状分析 5 业主目标 6 5 物业管理计划的主要内容 1 建筑物管理计划 维护标准 管理策略 检查计划 公共设施服 务 2 租赁计划 租金方案 出租策略 3 财务收支计划 预算是经营计划的核心 最受业主关心 4 运行业绩评估及与业主沟通计划 竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算 包括如下哪 些内容 24 76 A 房屋本身的建筑价值 B 水 电 卫等附属工程建筑价值 C 厂房内的工艺管线购置费用 D 购置土地费用 E 电梯购置费用 F 城市建设配套投资 政府干预房地产市场的手段很多 一般而言包括 A 金融政策 B 住房政策 C 土地供应政策 D 税收政策 E 地价政策 房地产产品供应不容于普通商品 如下论断正确的是 A 房地产供应量短期内的价格弹性很小 B 房地产需求决定房地产供给 C 房地产产品具有明显的非同质性 D 房地产市场易出现高度垄断性 从而导致房地产市场供给主体竞 争不充分 关于我国现有住房政策的判断 正确的是 A 廉租房面向中低收入家庭 其供应 分配和经营部分由政府控制 B 经济适用房具有社会保障性质 政府在土地供应和税收上给予优 惠 C 由于廉租房和经济适用房都由政府控制 所以不会对市场价商品 住宅造成任何冲击 D 经济适用房面向最低收入家庭 物业管理计划的主要内容包括 A 建筑物管理 B 财务收支 C 物业运行绩效评估 D 租赁计划 25 76 26 76 第六章第六章 租赁管理租赁管理 一 物业租赁概述一 物业租赁概述 1 1 概念 房屋租赁 出租人 自然人或法人 所有权人或代理人 代管人 将房屋出租给承租人使用 居住 经营 联营 承包经营 入股经营或合作经营 转租是附属于出租的非独立的活动 1 2 特点 1 使用权转移 所有权不变 2 标的物是作为特定物的房屋 不同于其他商品同类可替代的属 性 3 经济要式契约关系 要式合同 书面形式 登记备案 4 房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 带租约的物业转让 5 租赁双方必须符合法律规定的责任人 单位租赁城市私房 1 3 物业租赁分类 1 按房屋所有权不同 公房 vs 私房 2 按租赁期限划分 定期 明确起止日期 自动延期 周期性租赁 自动顺延每个周期 直到某方提出中止 合约 一方死亡不能自动失效 意愿租赁 使用权期限不确定 可随时中止 死亡即刻结束 27 76 2 按租金内涵划分 毛租 净租 多见于长期租赁 百分比租金 多见于购物中心或超市 净租 0 出租单元内部能源使用费 水 电 煤 净租 1 物业管理费用 保洁 保安 净租 2 各类税费 房产税 保险费 物业维护和修缮费用等 毛租 1 4 物业租赁管理模式 1 包租转租 物业管理企业包租后转租或零星出租 承担市场风险 获得管理费用和批零差价 风险补偿 2 出租代理 物业管理企业负责租赁及管理 业主承担市场风险 物业管理企业获得佣金和管理费用 3 委托管理 业主负责租赁事务 承担市场风险 物业管理企业仅 收取管理费用 1 5 行政管理 略 二 租赁管理与租赁方案二 租赁管理与租赁方案 2 1 概念与内容 租约签订前 执行中 期满时三阶段的工作 2 2 方案或策略 1 确定可出租面积和租赁方式 2 编制租赁经营预算 租赁管理中租赁方案的核心 3 定位目标市场 4 确定租金方案 租赁管理的核心 28 76 5 明确吸引租户的策略 2 3 租金确定与调整 1 计算单位和所含内容 每平米为基础 毛租 vs 净租 2 基础租金与附加租金 3 租金的调整 2 4 租约谈判与签约管理 租赁管理中的市场营销 三 房屋租赁合同三 房屋租赁合同 3 1 概念 债权合同 3 2 法律特征 1 双务 权利 vs 义务 债权和债务 互为等价关系 2 有偿 权利获得与否及程度依据代价付出情况 3 诺成 诺即成 强调合同起始时间 区别于实践合同 4 要式 区别于不要式合同 决定受法律保护与否 5 继续性 时期内的过程而非时点上的状态 3 3 合同条款 1 姓名及住所 2 物业地址 面积 状况 3 租赁用途 不得变更 或征得出租人同意重新签订合同 4 租赁期限 续租优先 购买优先 5 租金及支付方式 6 修缮责任 29 76 7 转租的约定 附属性 书面性 8 变更和接触合同的条件 9 租赁双方的权利与义务 10 其他条款 税费分担 改建的规定 保证金 四 租户关系管理四 租户关系管理 4 1 含义 4 2 原因和必然性 4 3 作用 p177 178 4 4 本质 4 5 具体工作 建立档案库 租赁期内服务 租金缴交管理 数据统 计分析 个性化服务 30 76 第七章第七章 成本管理成本管理 一 物业管理重的成本及其分类一 物业管理重的成本及其分类 掌握掌握 1 1 含义 物化劳动 材料和设备等生产资料 和活劳动的耗费 物业管理企业各种生产费用的总和构成物业管理成本 一定时期内的直接物业管理成本称为物业管理企业的营业成本 为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用 按期间费用处 理 为筹措经营管理资金会发生财务费用 不计入成本 1 2 成本构成 1 营业成本 直接人工 直接材料费 间接费用 未必单列 2 期间费用 经营管理费用 管理费用和财务费用 可以包括上 述间接费用 特别规定 p184 注意第五点不得列入成本的 5 类支出 二 物业管理成本的分类二 物业管理成本的分类 重要重要 2 1 按经济性质或内容分 了解 2 2 按经济用途划分 见营业成本 期间费用和经营管理费用 2 3 按照与业务量的关系划分 固定成本 与物业管理服务量变动无 关 变动成本 随服务量变动而变动 半固定或半变动成本 不 呈正比例变动关系 2 4 按照计算依据不同划分 目标 定额 计划 实际 了解 31 76 2 5 按照与决策的关系划分 边际成本 计算最优 差异成本 机 会成本 衡量用途 估计成本 沉没成本 有关决策 可缓成本 可免成本 附加价值成本 三 成本估算方法三 成本估算方法 3 1 主要对象 1 物业管理服务成本 人工费 办公费 物业公用部位与公用设备 的日常运行和维护费 保安费 清洁卫生费 绿化养护费 物业管 理企业固定资产折旧费 保险费及经业主同意的其他费用 2 专项维修基金 不计入物业管理服务支出或成本 3 物业管理费用的构成 包干制 物业管理服务成本 法定税费 利润 薪酬制 物业管理服务支出 酬金 3 2 估算方法 重要却简单 1 类别 人工费 办公费 物业公用部位与公用设备的日常运行和 维护费 保安费 清洁卫生费 绿化养护费 物业管理企业固定资 产折旧费 保险费 专项维修基金费 2 单项 年 月 各项费用之和 年 月 参与测算的物业面积 3 汇总 分项费用之和 参与测算的物业面积 四 成本预算四 成本预算 4 1 要求 与其他预算 收入 资本 现金预算等 相协调 以各项 定额 劳动 消耗 费用定额等 为基础 应有技术经济措施来保 32 76 证 全面权衡 留有余地 4 2 编制方法 1 固定预算 以过去为基础 合理调整 三大前提 过去合理 现有业务必须 增加费用值得 2 弹性预算 弥补上述不足 对无法准确预见的事项弹性对待 3 零基预算 各项预算支出以零为出发点 适用于产出难以辨认的 服务性部门费用预算的编制 4 滚动预算 逐期更新 和概率预算 4 3 编制程序 1 方式 二下一上式 下达任务 讨价还价 下达命令 2 程序 搜集资料 预测成本 编制预算 3 类别 营业成本 管理费用 财务费用 五 成本控制五 成本控制 了解了解 5 1 含义 广义 vs 狭义 包括对目标成本本身的控制 对目标成本 完成的控制和过程的监督 在过程控制的基础上 着眼于未来 为 今后成本的降低知名方向 5 2 分类 事先 事中 事后 前馈性 防护性 反馈行控制 5 3 成本控制的原则 1 全面控制 2 讲求经济效益 3 责权利相结合 33 76 4 例外管理原则 34 76 第八章第八章 合同与风险管理合同与风险管理 一 物业管理中的主要合同类型一 物业管理中的主要合同类型 1 1 概念 契约 平等 资源 公平 诚信 合法 1 2 物业管理活动中主要的合同类型 1 物业建设单位开发过程中所订立的合同 建设单位 2 前期物业服务合同与物业服务合同 建设单位 物业管理企业 业主大会选聘之物业管理企业 业主 3 业主所签订的与物业管理活动有关的合同 业主 业主 业主与 物业公司 业主与管理企业 装修公司 保险公司等 4 物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合 同 物业管理企业 专营公司 以管理服务为主的物业管理企业 物业服务合同是最主要的合同 以管理服务和出租经营并重的物业管理企业 既拥有物业的管理权 又拥有物业使用权的经营权 1 3 合同构成要素 物业描述 合同期限 管理者责任 业主目标 管理者权利范围 物业经营管理服务报告的内容要求 服务费用及支付方式 成本分 配与使用 二 物业服务合同二 物业服务合同 重要重要 2 1 物业服务合同的类型 35 76 1 前期物业服务合同 建设单位与其选聘的物业管理企业签订 具有过渡性 要式合同 2 物业服务合同 业主与物业管理企业签订 业主委托企业管理 3 两者的差异 p211 表格 重要 2 2 物业合同的特征 1 相互信任 2 有偿合同 3 诺成双务 4 劳务合同 2 3 物业服务合同的内容 1 物业基本情况 2 委托服务事项 3 双方的权利义务 4 物业服务要求和标准 5 物业服务费用和维修费用 6 专项维修基金的管理和使用 7 物业管理用房 8 物业经营管理 9 委托服务期限 36 76 10 违约责任 2 4 物业服务合同的签订要点 细致 不应有无偿无限期的承诺 实 事求是 明确界定违约责任与处理方式 三 招标投标阶段的合同管理三 招标投标阶段的合同管理 3 1 内涵 3 2 原则 公开 公平 公正 合理 3 3 招标 公开 邀请 议标 1 公开招标 无限竞争性公开招标 选择余地大 竞标单位多 工作量大 时间长 招标成本高 适用于规模较大的物业 尤其是 收益性物业 2 邀请招标 有限竞争性选择招标 特点与公开招标相反 3 4 一般程序 成立招标领导小组 编制招标文件 向社会发布招标公告 投标单 位资质审查 发放招标文件及有关设计图纸 技术资料等 组织投 标单位踏勘现场并答疑 成立评标委员会 制定评标标准 定标办 法 收取投标书 开标与标书评阅 组织答辩会 评标定标 发出 中标通知书 与中标单位签订物业服务合同 3 5 标底的确定原则 了解 四 风险管理理论四 风险管理理论 4 1 风险 不利事件或损失发生的各种可能性 37 76 三个特征 负面性 不确定性 可测性 三种成本 防范 分散或转移风险的费用 风险带来的损失及处理 费用 风险的社会成本 4 2 四种分类 纯粹风险 vs 投机风险 财产风险 责任风险及人身 风险 自然 社会 政治 经济和技术风险 基本风险与特殊风险 4 3 风险管理理论 风险识别 评估 控制 回避 自担或保留 预 防与抑制 转移 调整 五 保险与物业保险五 保险与物业保险 5 1 保险的原则 诚信原则 可保利益原则 近因原则 比例分摊原 则 5 2 保险合同的特征 要式 附合 双务有偿 射幸合同 5 3 物业保险的目的 分散意外损失 利于善后工作 5 4 物业保险的主要险种 财产保险 雇主责任保险 公众责任保险 1 财产保险 广义 狭义 物业火灾保险 建筑结构火险 不动产 建筑物内物件火险 动产 物业综合险 地震 飓风 洪水 2 雇主责任保险 维护雇员经济利益 可扩展至第三者责任险 3 公众责任保险 38 76 第九章第九章 财务管理与绩效评价财务管理与绩效评价 一 财务管理概述一 财务管理概述 1 1 财务管理对象 筹集 运用 耗费 收回和分配 1 2 企业财务关系 企业与所有者 债权人 债务人 职工 国家的 关系 以及企业内部各单位之间的关系 1 3 财务管理的目标 利润最大化 时间价值 风险因素 决策短期 化 利润率最大化 反映盈利能力 时间价值 风险因素 企业 价值最大化或股东财富最大化 物业尤其如此 1 4 财务管理的具体目标 筹资目标 投资目标 利润分配管理目标 1 5 财务管理的内容 1 筹资决策 预测企业资金需要的数量 确定筹资规模和筹资时机 确定筹集资金的来源与比例 研究或评价最佳的筹资方式 确定资本成本 分析财务风险 优化资本结构 研究资本结构的弹性及调整方法 2 投资决策 研究企业的投资环境 研判是否适合投资 预测投资规模和投资时机 39 76 确定投资结构 评价投资方案的风险与收益 选择符合财务管理目标的最佳投资方案 3 利润分配决策 利润分配与留存利润的关系 利润分配政策及影 响因素 未来投资机会 资金来源及其成本 股东对当期收入和未 来收入的相对偏好 利润分配的时间和方式 股票股息及股票回购 问题 1 6 财务管理的手段 网络 二 财务报告分析二 财务报告分析 2 1 财务报告的构成与内容 时点 vs 时期 1 资产负债表 反映某一特点时日财务状况的财务报表 揭示企业 拥有并可利用的经济资源 揭示企业负债水平与构成 表明企业所 有者权利的大小和构成状况 反映企业财务状况的变动信息 2 利润表 损益表 反映一定时期内经营业绩或经营成果及其分 配情况的会计报表 反映企业一定时期内的盈亏状况 原因及构成 有助于评估企业的获利能力 3 现金流量表 一定时期内经营 投资和筹资活动产生的现金及其 等价物流入和流出信息的会计报表 4 成本表 一定期间的经营管理费用 成本水平及构成情况 属于商业秘密 不对外保送或公布 5 资产负债表附表 资产减值准备 股东权益变动 应交增值税明 40 76 细表 利润表附表 6 文字报告 基本情况 不符合会计假设的说明 会计政策重大变 更 或有事项 日后事项 关联方关系及交易 7 财务状况说明书 企业生产经营的基本情况 利润实现和分配情 况 资金增减和周转情况 对企业财务状况 经营成果和现金流量 有重大影响的其他事项 2 2 财务报告分析的概念与形式 1 特征 拓展性 判断性 依耐性 2 形式 内部分析 vs 外部分析 全面分析 vs 专题分析 财务报表 分析 vs 内部报表分析 趋势 现状和潜力分析 2 3 财务报告分析的主要方法 1 比率分析法 相关指标比率分析 构成比率分析 效率比率分析 2 比较分析法 绝对数比较 vs 相对数比较 横向比较法 vs 纵向比较法 2 4 财务报告分析的一般过程 准备 实施 分析 三 物业管理绩效评价三 物业管理绩效评价 3 1 概念与意义 p263 五角星部分 3 2 类型 政府 社会 企业集团内部 企业自我诊断 物业资产管 41 76 理项目评价 3 3 物业管理绩效评价的基本要素 评价指标 标准和方法 3 4 指标体系 1 基本指标 净资产收益率 净利润 平均净资产 总资产报酬率 息税前利润 平均总资产 财务效益状况 财务内部收益率 IRR 预期净收益 总资产周转率 主营业务收入净额 平均资产总额 营运 流动资产周转率 主营业务收入净额 平均流动资产总额 状况 资产负债率 负债总额 资产总额 偿债 利息保障倍数 息税前利润总额 利息支出 能力 营业增长率 本年主营业务收入增长额 上年主营业务总额 发展 资本积累率 本年所有者权益增长额 年初所有者权益 能力 2 修正指标 主营业务利润率 主营业务利润 主营业务收入净额 盈余现金保障倍数 经营现金流量净额 净利润 成本费用利润率 利润总额 成本费用总额 应收账款周转率 主营业务收入净额 平均应收账款余额 不良资产比率 年末不良资产总额 年末资产总额 资产损失比率 待处理资产损失净额 年末资产总额 流动比率 流动资产 流动负债 速动比率 速动资产 速动负债 42 76 现金流动负债比率 年经营现金净流入 年末流动负债 长期资产适合率 所有者权益 长期负债 固定资产 长期投资 经营亏损挂账比率 经营亏损挂账 年末所有者权益总额 总资产增长率 年末总资产增长额 年初资产总额 三年利润平均增长率 年末利润总额 三年前年末利润总额 1 3 1 三年资本平均增长率 年末所有者权益总额 三年前年末所有者权 益总额 1 3 1 其中 平均 年初 年末 2 资产 负债 所有者权益 净利润 利润总额 所得税 息税前利润 利润总额 利息支出 利润总额包括企业当年营业利润 投资收益 营业外收支 净额和所得税 主营业务收入净额 主营业务收入 折扣与折让 主营业务利润 主营业务收入 成本费用 营业税金及附 加 不包括其他业务利润 投资收益 营业外收支等 3 评议指标 定性 经营者基本素质 服务满意度 基础管理水平 在岗员工素质 服 务硬环境 发展创新能力 经营发展策略 综合社会贡献 3 5 评价标准 了解 3 6 物业管理绩效评价结果与报告 了解 43 76 四 绩效评价的主要方法四 绩效评价的主要方法 了解了解 4 1 功效系数法 定量 根据多目标规划管理 把所要评价的各项指标分别对照各自的标准 结合各项指标对应的权数 通过功效函数转化为可以度量的评价分 数 再对各项指标的单项评价分数进行加总 求得综合评价分数 础分 上档基础分 本档基 值上档标准值 本档标准 实际值 本档标准值 单项指标得分 基础分 值上档标准值 本档标准 值指标实际值 本档标准 功效系数 4 2 综合分析判断法 定性 专家排序 打分 评级 再加权平均 4 3 定量和定性相结合计分法 定量和定性结合评价得分 定量指标分数 0 8 定性指标分数 0 2 五 物业管理报告五 物业管理报告 5 1 报告类型 向业主和租户 高层管理者 投资者或董事会提交 月度 季度 半年度 年度物业管理报告 5 2 构成和内容 工作总结 财务报告 工作计划 44 76 第十章第十章 写字楼物业经营管理写字楼物业经营管理 一 写字楼及写字楼物业管理 1 1 特点 区位好 规模大 现代化高层建筑 功能齐全 配套设施 完善 由专业物业管理企业管理 产权完整有助于保值增值 1 2 写字楼分类所考虑的因素 位置 交通 声望或形象 建筑形式 大堂 电梯 走廊 室内空间布置 为租户提供的服务 建筑设备 系统 物业管理水平 租户类型 1 3 写字楼物业管理的目标 1 宏观目标 通过物业管理充分发挥写字楼的形象性作用 2 微观目标 各部门岗位目标 3 常规目标 收益部分使用率最大化 经营目标 物业资产保值和升值率最大化 管理目标 物业所有人与使用人满意率最大化 服务目标 1 4 写字楼物业管理的工作模式 p310 1 5 写字楼物业管理的内容 了解 1 6 写字楼管理中的策略 二 写字楼租赁管理二 写字楼租赁管理 2 1 租户选择 2 2 租金的确定与调整 重要 1 基础租金 根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最 45 76 低租金水平来确定 vs 市场租金 由市场和物业自身确定的一般水 平 2 租金调整 消费者物价指数 零售物价指数等指数化调整 2 3 租约的制定 租金调整 毛租和净租 优惠 三 写字楼安全与风险管理三 写字楼安全与风险管理 3 1 写字楼安全 工程安全 消防安全 治安安全 3 2 风险管理与保险 四 写字楼物业管理企业的选择与评价四 写字楼物业管理企业的选择与评价 4 1 选择标准 能否令业主满意 专业服务的水平 向业主提供信息的能力 管理计划 4 2 评价因素 与租户有良好的沟通 及时收取租金 及时处理租户的投诉 达到出租率目标 物业维修状况良好 控制经营费用预算 及时提供物业报告 为业主利益主动提出建议 46 76 对业主的批评和建议迅速反应 4 3 绩效评价 1 服务满意度 快慢 冷热 好坏 全缺 有无 明暗 2 物业经济指标 租金价格水平 出租经营成本 净租金收入占毛 租金收入的比率 写字楼物业投资收益率 出租率 租金拖欠和坏 账 租约签订 47 76 第十一章第十一章 零