房产税土地使用税契税培训课件.ppt

房产税 土地使用税 契税 xxxx 主办 总税办公室 1 1 熟悉房产税的相关法律规定2 熟悉城镇土地使用税的相关法律规定3 熟悉契税的相关法律规定 培训目的 2 报告结构 1 房产税 2 城镇土地使用税 3 契税 3 非经营性房产税 4 概念 房产税 5 房产税是以房屋为征税对象 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据 向产权所有人征收的一种财产税 发展历程 1949年政务院发布 全国税政实施要则 1951年8月政务院发布 中华人民共和国城市房地产税暂行条例 将房产税与地产税合并为房地产税1973年简化税制 把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税 保留税种只对房管部门 个人 外国侨民 外国企业和外商投资企业征收1984年改革工商税制 国家决定恢复征收房地产税 将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种1986年9月15日国务院发布 中华人民共和国房产税暂行条例 同年10月1日起施行 适用于国内单位和个人 房产税 6 发展历程 中华人民共和国房产税暂行条例 国税发 1986 90号 关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知 国税发 2003 89号 关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知 财税 2006 186号 关于于房产税若干具体问题的解释和暂行规定 财税地字 1986 8号 关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知 财税 2009 128号 关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知 财税 2009 3号 房产税 7 发展历程 房产税 1986年的 中华人民共和国房产税暂行条例 主要针对的是经营性的住房 并且是到2002年才开始严格执行 现在热议的 房产税 针对的范围更加广泛 包括了非经营性用房和自住性住房 2 房产税属于财产税中的个别财产税 其征税对象只是房屋 征收范围限于城镇的经营性房屋 8 征税对象及征税范围 征税对象 房产 征税范围 所谓房产 是指有屋面和围护结构 能够遮风避雨 可供人们在其中生产 学习 工作 娱乐 居住或储藏物资的场所 但独立于房屋的建筑物如围墙 暖房 水塔 烟囱 室外游泳池等不属于房产 房产税在城市 县城 建制镇 工矿区征收 其中 1 城市指经国务院批准设立的市 包括市区 郊区和市辖县县城 2 县城指县人民政府所在地 3 建制镇指经省 自治区 直辖市人民政府批准设立的建制镇 为镇人民政府所在地 不包括所辖的行政村 4 工矿区指工商业比较发达 人口比较集中 符合国务院规定的建制镇标准 但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地 9 房产税 纳税义务人 纳税义务人 房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人 其中 产权出典的 由承典人纳税 产权所有人 承典人不在房屋所在地的 由房产代管人或者使用人纳税 产权未确定及租典纠纷未解决的 亦由房产代管人或者使用人纳税 无租使用其他房产的问题 纳税单位和个人无租使用房产管理部门 免税单位及纳税单位的房产 应由使用人代为缴纳房产税 自2009年1月1日起 对外资企业及外籍个人的房产征收房产税产权属国家所有的 由经营管理单位纳税 产权属集体和个人所有的 由集体单位和个人纳税 10 房产税 计税依据 房产税 计税依据 从价计征 按照房产计税余值征税的 称为从价计征 从租计征 按照房产租金收入计征的 称为从租计征 依照房产原值一次减除10 30 后的余值计算缴纳 各地扣除由当地省 自治区 直辖市人民政府确定 房产出租的 以房产租金收入为房产税的计税依据 1 房产原值是指纳税人按照会计制度规定 在账簿 固定资产 科目中记载的房屋原价 2 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 3 纳税人对原有房屋进行改建 扩建的 要相应增加房屋的原值 房产的租金收入 是房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬 包括货币收入和实物收入 11 税率及纳税标准 税率 按照房产余值一次减除10 30 后的余值计征的 税率为1 2 按房产出租的租金收入计征的 税率12 1 从价计征的计算 应纳税额 应税房产原值 1 扣除比例 年税率1 2 2 从租计征的计算 应纳税额 租金收入 12 应缴纳税额的计算 房产税 12 纳税地点及纳税义务发生时间 纳税地点 纳税义务发生时间 在房产所在地缴纳 房产不在同一地方的 按房屋的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳 按年计算 分期缴纳 纳税人将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起 纳税人自行新建房屋用于生产经营 从建成之次月起 纳税人委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续之次月起 纳税人购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起 纳税人购置存量房 自办理房屋权属转移 变更登记手续 房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起 纳税人出租 出借房产 自交付出租 出借房产之次月起 房地产开发企业自用 出租 出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起 13 房产税 免税政策及特殊规定 免税规定 国发 1986 90号中华人民共和国房产税暂行条例下列房产免纳房产税 一 国家机关 人民团体 军队自用的房产 二 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 三 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的房产 四 个人所有非营业用的房产 五 经财政部批准免税的其他房产 财税地字 1986 8号财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定企业办的各类学校 医院 托儿所 幼儿园自用的房产 可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 免征房产税经有关部门鉴定 对毁损不堪居住的房屋和危险房屋 在停止使用后 可免征房产税财税 2000 125号财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知对个人按市场价格出租的居民住房 其应缴纳的营业税暂减按3 的税率征收 房产税暂减按4 的税率征收 房产税 免税政策及特殊规定 特殊规定 国税发 2003 89号国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知一 关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前 对房地产开发企业而言是一种产品 因此 对房地产开发企业建造的商品房 在售出前 不征收房产税 但对售出前房地产开发企业已使用或出租 出借的商品房应按规定征收房产税 国税函 2004 839号国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的 在房屋大修期间免征房产税 免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除 并在申报表附表或备注栏中作相应说明 纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的 应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料 包括大修房屋的名称 座落地点 产权证编号 房产原值 用途 房屋大修的原因 大修合同及大修的起止时间等信息和资料 以备税务机关查验 具体报送材料由各省 自治区 直辖市和计划单列市地方税务局确定 房产税 免税政策及特殊规定 特殊规定 国税发 2005 173号国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题 财政部 税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定 87 财税地字第3号 第二条已作了明确 随着社会经济的发展和房屋功能的完善 又出现了一些新的设备和设施 亟需明确 经研究 现将有关问题通知如下 一 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求 凡以房屋为载体 不可随意移动的附属设备和配套设施 如给排水 采暖 消防 中央空调 电气及智能化楼宇设备等 无论在会计核算中是否单独记账与核算 都应计入房产原值 计征房产税 二 对于更换房屋附属设备和配套设施的 在将其价值计入房产原值时 可扣减原来相应设备和设施的价值 对附属设备和配套设施中易损坏 需要经常更换的零配件 更新后不再计入房产原值 房产税 免税政策及特殊规定 特殊规定 财税 2005 181号财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知一 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防设施等 均应当依照有关规定征收房产税 二 自用的地下建筑 按以下方式计税 1 工业用途房产 以房屋原价的50 60 作为应税房产原值 应纳房产税的税额 应税房产原值 1 10 30 1 2 2 商业和其他用途房产 以房屋原价的70 80 作为应税房产原值 应纳房产税的税额 应税房产原值 1 10 30 1 2 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例 由各省 自治区 直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定 3 对于与地上房屋相连的地下建筑 如房屋的地下室 地下停车场 商场的地下部分等 应将地下部分与地上房屋视为一个整体 按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 三 出租的地下建筑 按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 房产税 免税政策及特殊规定 特殊规定 财税 2006 186号财政部国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知一 关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题对居民住宅区内业主共有的经营性房产 由实际经营 包括自营和出租 的代管人或使用人缴纳房产税 其中自营的 依照房产原值减除10 至30 后的余值计征 没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的 由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值 出租的 依照租金收入计征 财税 2008 152号财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知对依照房产原值计税的房产 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中 均应按照房屋原价计算缴纳房产税 房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算 对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的 应按规定予以调整或重新评估 房产税 免税政策及特殊规定 特殊规定 财税 2008 123号关于加油站罩棚房产税问题的通知加油站罩棚不属于房产 不征收房产税 以前各地已做出税收处理的 不追溯调整 财税 2008 152号财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知纳税人因房产 土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税 城镇土地使用税纳税义务的 其应纳税款的计算应截止到房产 土地的实物或权利状态发生变化的当月末 财税 2009 3号财政部国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知自2009年1月1日起 对外资企业及外籍个人的房产征收房产税 在征税范围 计税依据 税率 税收优惠 征收管理等方面按照 中华人民共和国房产税暂行条例 国发 1986 90号 及有关规定执行 房产税 免税政策及特殊规定 特殊规定 财税 2009 128号财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知无租使用其他单位房产的应税单位和个人 依照房产余值代缴纳房产税 产权出典的房产 由承典人依照房产余值缴纳房产税 融资租赁的房产 由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税 财税 2010 121号财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知二 关于出租房产免收租金期间房产税问题对出租房产 租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的 免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税 三 关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产 无论会计上如何核算 房产原值均应包含地价 包括为取得土地使用权支付的价款 开发土地发生的成本费用等 宗地容积率低于0 5的 按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价 房产税 非经营性房产税试点 2011年1月 重庆市个人住房房产税征收管理实施细则 重庆市人民政府令第247号 征收对象为个人拥有的独栋商品住宅 个人新购的高档住房 在重庆市同时无户籍 无企业 无工作的个人新购的第二套 含 以上的普通住房 未列入征税范围的个人高档住房 多套普通住房 将适时纳入征税范围 应税住房的计税价值为房产交易价 待条件成熟时按房产评估值征税凡纳入征收对象的应税住房用于出租的 按 暂行办法 规定征收缴纳房产税 不再以租金收入计征房产税独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房 税率为0 5 3倍 含 至4倍的 税率为1 4倍 含 以上的税率为1 2 在重庆市同时无户籍 无企业 无工作的个人新购第二套 含 以上的普通住房 税率为0 5 房产税 21 重庆房产税试点运行三个月以来 对抑制高端住房消费起到积极作用 应税商品房成交占比下降27 房价下降10 房产税试点启动以来 重庆部分开发商已经开始调整户型结构 减少高档房的比重 大户型供给量减少 应税商品房成交占比下降27 房价下降10 应税高档房减少 客观上会导致房产税减收 但也相应增加了中端房供给预计北京最晚2011年底前也会开征房产税 否则资金会进一步炒高北京房价 税率区间为0 8 1 房产税 非经营性房产税试点 22 非经营性房产税试点 2011年1月28日 上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法 沪府发 2011 3号 新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值 评估值按规定周期进行重估 暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据 暂按应税住房市场交易价格的70 计算缴纳适用税率暂定为0 6 低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 含2倍 的 税率暂减为0 4 上年度新建商品住房平均销售价格 由市统计局每年公布 房产税 23 24 概念 土地使用税 25 城镇土地使用税是国家在城市 县城 建制镇和工矿区范围内 对使用土地的单位和个人 以其实际占用的土地面积为计税依据 按照规定的税额计算征收的一种资源税 发展历程 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 1988年11月1日施行 国务院令 1988 第17号 国务院关于修改 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 的决定 于2006年12月30日国务院第163次常务会议通过 自2007年1月1日起施行 中华人民共和国国务院令第483号 房产税 土地使用税 26 发展历程 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 国务院令 1988 第17号 关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定 国税地字 1988 第015号 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 国务院令 2006 第483号 关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知 财税 2006 56号 关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知 财税 2006 186号 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 财税 2008 24号 关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税 2008 152号 关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知 财税 2009 128号 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知 财税 2010 121号 27 土地使用税 发展历程 对占用或使用土地的行为征税 征税范围有所限定 实行差别幅度税额 2 征税对象是国有土地 农业土地属集体所有 未纳入征税范围 土地使用税 28 征税对象及征税范围 征税对象 土地 征税范围 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象 二 非设区的市 县城 建制镇的人民政府所在地 城市 县城 建制镇 工矿区 一 设区的市城市规划区 三 工商业比较发达 人口比较集中 符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地 以下简称工矿区 设区的市城市规划区内所辖经济欠发达区域是否列入征税范围 由设区的市人民政府决定 非设区的市 县城 建制镇人民政府所在地征税的具体区域范围 由县 市 人民政府决定 工矿区开征土地使用税的 应当经省人民政府批准 29 土地使用税 纳税义务人 纳税义务人 凡在城市 县城 建制镇 工矿区范围内占用土地的单位和个人 都是纳税人 单位 包括国有企业 集体企业 私营企业 股份制企业 外商投资企业 外国企业以及其他企业和事业单位 社会团体 国家机关 军队以及其他单位 个人 包括个体工商户以及其他个人 30 土地使用税 计税依据及纳税标准 计税依据及纳税标准 纳税人实际占用的土地面积纳税人持有县以上人民政府核发的土地使用证书的 按照证书确认的土地面积计算纳税 尚未核发土地使用证书的 暂按由纳税人据实申报并经设区的市 县 市 税务部门审核确认的土地面积纳税 应纳税额的计算应纳税额 计税土地面积 平方米 适用税额 31 土地使用税 税率 定额税率 分级幅度税额 每平方米土地年税额规定为 从2007年1月1日起调整为 一 大城市1 5元至30元 二 中等城市1 2元至24元 三 小城市0 9元至18元 四 县城 建制镇 工矿区0 6元至12元 省 自治区 直辖市人民政府 应在条例规定的税额幅度内 根据市政建设状况 经济繁荣程度等条件 确定所辖地区的适用税额幅度 市 县人民政府应当根据实际情况 将本地区土地划分为若干等级 在省 自治区 直辖市人民政府确定的税额幅度内 制定相应的适用税额标准 报省 自治区 直辖市人民政府批准执行 经省 自治区 直辖市人民政府批准 经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低 但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30 经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高 但须报经财政部批准 32 土地使用税 纳税地点及纳税义务发生时间 纳税地点 纳税义务发生时间 纳税地点为土地所在地的税务机关 土地行政管理部门应当向土地所在地税务部门提供土地使用权属等资料 按年计算 分期缴纳 一般分别确定按月 季或半年或一年等不同的期限缴纳 购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税 购置存量房 自办理房屋权属转移 变更登记手续 房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计税 出租 出借房产 自交付出租 出借房产之次月起计税 房地产开发企业自用 出租 出借房产本企业建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起计征税 新征用的耕地 自批准征用之日起满一年时开始征税 新征用的非耕地 自批准征用次月起征税 33 土地使用税 免税政策及特殊规定 免税规定 国务院令 1988 第17号中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例下列土地免缴土地使用税 一 国家机关 人民团体 军队自用的土地 二 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 三 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的土地 四 市政街道 广场 绿化地带等公共用地 五 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地 六 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地 从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年 七 由财政部另行规定免税的能源 交通 水利设施用地和其他用地 国税地字 1988 第015号关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定企业办的学校 医院 托儿所 幼儿园 其用地能与企业其他用地明确区分的 可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 免征土地使用税 纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的 由省 自治区 直辖市税务机关审核后 报国家税务局批准 土地使用税 免税政策及特殊规定 特殊规定 国土 籍 字 1988 第189号国家土地管理局国家税务局关于提供土地使用权属资料问题的通知各级税务部门 对纳税人实际占用土地面积的确定 应根据 条例 规定的精神 以省 自治区 直辖市人民政府组织测量的土地面积为计税依据 尚未组织测量的 以政府部门核发的土地使用证书或土地管理部门提供的土地使用权属资料所确认的土地面积为计税依据 尚未核发土地使用证书或土地管理部门尚未提供土地权属资料的 暂以纳税人 土地使用者 据实申报的土地面积为计税依据 今后随着土地使用权申报 登记 发证和地籍测量工作的进展 再作相应调整国税地 1989 第032号征免土地使用税问题的规定一 机场飞行区 包括跑道 滑行道 停机坪 安全带 夜航灯光区 用地 场内外通讯导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地 免征土地使用税 二 机场道路 区分为场内 场外道路 场外道路用地免征土地使用税 场内道路用地依照规定征收土地使用税 三 机场工作区 包括办公 生产和维修用地及候机楼 停车场 用地 生活区用地 绿化用地 均须依照规定征收土地使用税 土地使用税 免税政策及特殊规定 特殊规定 国税发 1999 第044号关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地 不征收房产税和土地使用税 财税 2006 56号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地 但未办理土地使用权流转手续的 由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税 财税 2006 186号关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知以出让或转让方式有偿取得土地使用权的 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税 合同未约定交付土地时间的 由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税 在城镇土地使用税征收范围内经营采摘 观光农业的单位和个人 其直接用于采摘 观光的种植 养殖 饲养的土地 根据 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 第六条中 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地 的规定 免征城镇土地使用税 在城镇土地使用税征收范围内 利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的 其经营 办公和生活用地 应按规定征收城镇土地使用税 土地使用税 免税政策及特殊规定 特殊规定 财税 2008 24号关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知对廉租住房 经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格 向规定保障对象出租的廉租住房用地 免征城镇土地使用税 开发商在经济适用住房 商品住房项目中配套建造廉租住房 在商品住房项目中配套建造经济适用住房 如能提供政府部门出具的相关材料 可按廉租住房 经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税 对个人出租住房 不区分用途 在3 税率的基础上减半征收营业税 按4 的税率征收房产税 免征城镇土地使用税 财税 2008 152号财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知二 关于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题公园 名胜古迹内的索道公司经营用地 应按规定缴纳城镇土地使用税 三 关于房产税 城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产 土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税 城镇土地使用税纳税义务的 其应纳税款的计算应截止到房产 土地的实物或权利状态发生变化的当月末 土地使用税 免税政策及特殊规定 特殊规定 财税 2009 128号财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地 按规定征收城镇土地使用税 其中 已取得地下土地使用权证的 按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款 未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的 按地下建筑垂直投影面积计算应征税款 对上述地下建筑用地暂按应征税款的50 征收城镇土地使用税 财税 2010 121号财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知一 关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25 含25 且实际安置残疾人人数高于10人 含10人 的单位 可减征或免征该年度城镇土地使用税 具体减免税比例及管理办法由省 自治区 直辖市财税主管部门确定 房产税 土地使用税 39 概念 契税 40 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象 向产权承受人征收的一种财产税 发展历程 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 1988年11月1日施行 国务院令 1988 第17号 国务院关于修改 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 的决定 于2006年12月30日国务院第163次常务会议通过 自2007年1月1日起施行 中华人民共和国国务院令第483号 契税 41 发展历程 中华人民共和国契税暂行条例 国务院令 1997 第224号 中华人民共和国契税暂行条例细则 财法 1997 第052号 关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知 财税 2005 45号 关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 财税 2004 134号 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 财税 2008 24号 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 财税 2008 24号 关于调整房地产交易环节税收政策的通知 财税 2008 137号 关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知 财税 2008 142号 关于企业改制重组若干契税政策的通知 财税 2008 175号 42 契税 发展历程 关于首次购买普通住房有关契税政策的通知 财税 2010 13号 关于事业单位改制有关契税政策的通知关于财税 财税 2010 22号 关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知 财税 2010 88号 关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知 财税 2010 94号 关于购房人办理退房有关契税问题的通知 财税 2011 32号 财政关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知 财税 2011 82号 43 契税 发展历程 契税属于财产转移税 以权属发生转移的土地和房屋为征税对象 广辟财源 增加地方财政收入 保护合法产权 避免产权纠纷 调节财富分配 体现社会公平 2 契税由财产承受人缴纳 买方纳税 契税 44 征税对象及征税范围 征税对象 征税范围 契税课税对象是境内发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋 一 国有土地使用权出让 是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用 国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为 二 土地使用权转让 是指土地使用者以出售 赠与 交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为 土地使用权转让 不包括农村集体土地承包经营权的转移 三 房屋买卖 以货币为媒介 出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为 四 房屋赠与 是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为 房屋赠与的前提是 产权无纠纷 赠与双方自愿 房屋赠与应有书面合同 契约 并须办理登记过户手续 房屋的受赠者应按规定缴纳契税 五 房屋交换 是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为 45 契税 纳税义务人 纳税义务人 在中华人民共和国境内转移土地 房屋权属 承受的单位和个人为纳税义务人 所称土地 房屋权属 是指土地使用权 房屋所有权 所称承受 是指以受让 购买 受赠 交换等方式取得土地 房屋权属的行为 所称单位 是指企业单位 事业单位 国家机关 军事单位和社会团体以及其他组织 所称个人 是指个体经营者及其他个人 46 契税 计税依据及纳税标准 计税依据及纳税标准 计税依据 不动产的价格 1 国有土地使用权出让 土地使用权出售 房屋买卖 以成交价格为计税依据 成交价格 是指土地 房屋权属转移合同确定的价格 包括承受者应交付的货币 实物 无形资产或者其他经济利益 2 土地使用权赠与 房屋赠与 由征收机关参照土地使用权出售 房屋买卖的市场价格核定 3 土地使用权交换 房屋交换 其计税依据为所交换的土地使用权 房屋的价格差额 上述交换价格不相等的 由多交付货币 实物 无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税 交换价格相等的 免征契税 土地使用权与房屋所有权之间相互交换 也按照该项规定征税 4 以划拨方式取得土地使用权 经批准转让房地产时 由房地产转让者补缴契税 其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益 应纳税额 计税依据 税率 47 契税 税率 定额税率 契税采用3 5 的幅度比例税率 具体执行税率 由省 自治区 直辖市人民政府在税法规定的幅度内根据本地区的实际情况确定 48 契税 纳税地点及纳税义务发生时间 纳税地点 纳税义务发生时间 土地 房屋所在地的财政机关或者地方税务机关 1 纳税义务发生时间 为纳税人签订土地 房屋权属转移合同的当天 或者纳税人取得其他具有土地 房屋权属转移合同性质凭证的当天 2 纳税时间 自纳税义务发生之日起10日内 向土地 房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报 并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款 完税后 契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证 3 纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料 依法向土地管理部门 房产管理部门办理有关土地 房屋的权属变更登记手续 纳税人未出具契税完税凭证的 土地管理部门 房产管理部门不予办理有关土地 房屋的权属变更登记手续 49 契税 免税政策及特殊规定 免税规定 中华人民共和国契税暂行条例 国务院令 1997 第224号 有下列情形之一的 减征或者免征契税 一 国家机关 事业单位 社会团体 军事单位承受土地 房屋用于办公 教学 医疗 科研和军事设施的 免征 二 城镇职工按规定第一次购买公有住房的 免征 三 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的 酌情准予减征或者免征 四 财政部规定的其他减征 免征契税的项目 财法 1997 第052号中华人民共和国契税暂行条例细则纳税人承受荒山 荒沟 荒丘 荒滩土地使用权 用于农 林 牧 渔业生产的 免征契税 依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆 领事馆 联合国驻华机构及其外交代表 领事官员和其他外交人员承受土地 房屋权属的 经外交部确认 可以免征契税 纳税人符合减征或者免征契税规定的 应当在签订土地 房屋权属转移合同后10日内 向土地 房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续 契税 免税政策及特殊规定 特殊规定 财税 2005 45号财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知对拆迁居民因拆迁重新购置住房的 对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税 成交价格超过拆迁补偿款的 对超过部分征收契税 财税 2004 134号财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知一 出让国有土地使用权的 其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益 一 以协议方式出让的 其契税计税价格为成交价格 成交价格包括土地出让金 土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费 拆迁补偿费 市政建设配套费等承受者应支付的货币 实物 无形资产及其他经济利益 二 以竞价方式出让的 其契税计税价格 一般应确定为竞价的成交价格 土地出让金 市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内 二 先以划拨方式取得土地使用权 后经批准改为出让方式取得该土地使用权的 应依法缴纳契税 其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用 三 已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的 免征土地权属转移的契税 契税 免税政策及特殊规定 特殊规定 财税 2004 126号财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复一 对于承受与房屋相关的附属设施 包括停车位 汽车库 自行车库 顶层阁楼以及储藏室 下同 所有权或土地使用权的行为 按照契税法律 法规的规定征收契税 对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的 不征收契税 二 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权 房屋所有权的 应按合同规定的总价款计征契税 三 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的 按照当地确定的适用税率征收契税 如与房屋统一计价的 适用与房屋相同的契税税率 国税函 2005 436号国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复根据 中华人民共和国契税暂行条例 及其细则的有关规定 对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金 要计征契税 不得因减免土地出让金 而减免契税 国税函 2007 606号国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款 买卖装修的房屋 装修费用应包括在内 契税 免税政策及特殊规定 特殊规定 国税函 2007 645号国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复土地使用者转让 抵押或置换土地 无论其是否取得了该土地的使用权属证书 无论其在转让 抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续 只要土地使用者享有占有 使用 收益或处分该土地的权利 且有合同等证据表明其实质转让 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税 土地增值税和契税等相关税收 财税 2007 162号财政部国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复根据国家土地管理相关法律法规和 中华人民共和国契税暂行条例 及其实施细则的规定 土地使用者将土地使用权及所附建筑物 构筑物等 包括在建的房屋 其他建筑物 构筑物和其他附着物 转让给他人的 应按照转让的总价款计征契税 财税 2008 24号财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房 经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的 免征契税 对个人购买经济适用住房 在法定税率基础上减半征收契税 契税 免税政策及特殊规定 特殊规定 国税函 2008 662号国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复根据现行契税政策规定 对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的 应征收契税 计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用 财税 2008 137号财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知对个人首次购买90平方米及以下普通住房的 契税税率暂统一下调到1 首次购房证明由住房所在地县 区 住房建设主管部门出具 财税 2008 142号关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知根据 财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知 财税 2003 184号 第七条规定 企业改制重组过程中 同一投资主体内部所属企业之间土地 房屋权属的无偿划转 不征收契税 自然人与其个人独资企业 一人有限责任公司之间土地 房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地 房屋权属的无偿划转 可比照上述规定不征收契税 契税 免税政策及特殊规定 特殊规定 财税 2008 175号财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知非公司制企业 按照 中华人民共和国公司法 的规定 整体改建为有限责任公司 含国有独资公司 或股份有限公司 或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的 对改建后的公司承受原企业土地 房屋权属 免征契税 两个或两个以上的企业 依据法律规定 合同约定 合并改建为一个企业 且原投资主体存续的 对其合并后的企业承受原合并各方的土地 房屋权属 免征契税 企业依照法律规定 合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业 对派生方 新设方承受原企业土地 房屋权属 不征收契税 国有 集体企业出售 被出售企业法人予以注销 并且买受人按照 劳动法 等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工 其中与原企业30 以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的 对其承受所购企业的土地 房屋权属 减半征收契税 与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的 免征契税 契税 免税政策及特殊规定 特殊规定 财税 2008 175号财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知企业依照有关法律 法规的规定实施注销 破产后 债权人 包括注销 破产企业职工 承受注销 破产企业土地 房屋权属以抵偿债务的 免征契税 对非债权人承受注销 破产企业土地 房屋权属 凡按照 劳动法 等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工 其中与原企业30 以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的 对其承受所购企业的土地 房屋权属 减半征收契税 与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的 免征契税 经国务院批准实施债权转股权的企业 对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地 房屋权属 免征契税 经国务院批准实施债权转股权的企