MB住宅产业化有关问题咨询doc.doc

MB住宅产业化有关问题咨询1、 帮助我们解决建设资金为什么要推进住宅产业化？答：目前我国城乡建设增长方式仍然粗放发展，发展质量和效益不高建筑建造和使用过程能源资源消耗高、利用率低问题比较突出，大力发展绿色建筑住宅产业化以绿色、生态低碳理念指导城乡建设，能够最大效率地利用资源和最低限度地影响环境，有效转变城乡建设发展方式，只有住宅产业化才能提高工程质量、功能质量、环境质量。只有住宅产业化才能提高建设速度，科学发展就是把速度转化成效益，用效益提高房屋建设标准实现低碳、环保、节能，推进住宅产业化是方向是必然的，只是推行住宅产业化中采用BT方式不需要建设方和投资者，在建设期内投入资金，而不是为了帮助解决建设资金推进住宅产业化。2、 当前混凝土结构毛胚房销售价格市场已无法承受，住宅产业化增加成本市场更承受不了，不是更加增加销售的风险吗？ 答：温总理在2012年二会期间中外记者招待会上表态：合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。目前房价与大多数居民支付能力不相匹配，商品房的土地供应是通过招、拍、挂，出价高者获得，房价下降到投资成本还是与大多数居民支付能力不相匹配。按当前平均房价与平均城镇居民可支配收入还相差50%， 购房支出收入比高达60%以上，住宅产业化BT信托管理模式的住房必须实现销售，通过购房补助确保每个购房家庭的购房支出收入比达到33%。提高房屋质量标准使大多数居民都能买得起住房，销售自然没有风险。3.当前资金那么紧，上海公司的资金从那里来？怎么保证资金到位？ 答：上海公司不是银行也不是融资单位，只是在积极推行国家推动的绿色建筑产业化。上海公司创导的住宅产业化BT信托模式只是为建设单位提供技术服务、金融服务、公益服务平台。通过三项服务调动社会力量共同来参与绿色建筑的发展。上海公司有义务帮助基金会的资金加快增值确保购房补贴资金的来源，对外合作项目明文规定：总承包企业首选使用基金会资金，其次才能利用银行授信贷款，最后使用社会民间资本。BT信托资金是每次回报率10%,年周转次数越多回报率越高，如年周转三次回报率高达30%，这种方式才能提高社会各方投资积极性，将吸引社会民间资本大量投入。国家计划到2015年新增绿色建筑10亿平方米需要建设资金3万个亿。资金周转率从几年转化为几个月大大提高资金使用效率，建设资金全部委托银行管理开据国内信用证才能确保资金运营安全，只有BT信托才能使绿色建筑建设资金一步到位。3、 谁来保障销售？万一卖不掉谁负责？答：这种合作的模式确保销售，BT信托合作模式使房屋质量标准提高，通过购房补助使房价与当地居民支付能力相匹配，降低居民支付负担，使大多数居民都能买得起，按正常人的消费观念都是想少化钱买好东西，绿色建筑的功能质量建筑质量环境质量大大高于传统建筑，每户每月免费使用100度太阳能电；免费使用中央空调；不需要缴纳物业费，全装修的房屋，这种高档住宅居民所承担的费用比购买毛胚房所承担的费用要低怎么会卖不掉，只要当地有住房需求一定能确保销售，卖不掉只有一种状况，除非是开发企业与服务公司联手谎报项目的地理位置，比如城市配套不到位，造成交通不便、生活成本高的城乡结合部，这些地区当然卖不掉，这是开发企业选项有误自负主要责任，支付保函由上海公司反担保也跟着承担责任，如果上海公司要赔付了，开发企业肯定就破产了。为了避免这种现象出现，服务公司必须实事求是反映项目的位置，因此我们必须优选旧城区改建项目合作。4、 为什么要信托公司来管理？答：土地持有人在取得了开发权的土地上采用BT模式，建设过程中建筑物的资产属于总承包企业所有。BT模式土地持有人付款后总承包企业才把验收合格的建筑物移交,这时建筑产权才属于土地持有人所有。根据房地产预售政策，没有移交前实现销售，销售收入中包括土地持有人的土地投资成本、前期费用、项目开发利润和总承包企业投入的建筑物成本。销售收入归谁？怎么处分？为了公平、公正、完成交割，住宅产业化BT工程资产必须委托信托公司管理，从国外情况来看，信托是实现资产管理的主要途径。住宅产业化BT项目资产信托管理有二部分组成。一部分是土地持有人取得房地产开发权的土地资产，另一部分总承包企业投入的建筑物资产（总承包建设资金）地与房匹配组成完整的BT项目信托资产各自委托信托管理。根据中国信托法住宅产业化BT项目只有信托管理才能顺理成章推行。5、 信托合同结束开发商才能取回投资和利润，原预售后可以先用一部分资金，现在不能使用了，这部分利息怎么算？答：原来是开发商全额投资，地和房的资产全部属于开发商所有，BT模式土地的资产属于开发商，建筑物的资产属于建筑公司，BT模式开发商没有投资就不存在利息。国务院文件规定优先支付工程款，当然开发商不能使用回收资金。按传统房地产开发模式，投入土地资本的回收到最终销售完成后，因此不存在这部分的利息。6、 开发商提前使用预售资金为什么还要支付10%利息？答：签订合同时已约定，BT合作模式，开发企业不需要融资、不需要合资就能获得原计划的合理利润。与原来投资方式相比已经获得较大的收益。合作条件还是维持原设计方案、使用原传统技术的国家定额周期内收回投资和原计划的合理利润。提前使用资金应视作为贷款，贷款支付利息天径地义，支付10%利息并未减小开发企业的利润，应打入下一个投资项目的成本，将会产生成倍的利润，原来投资资金三年滚动一次投资回报率按50%计算，现在一年周转一次投资回报率高达150%,扣除每周转一次10%利息，净增收益120%。7、 项目要捐赠20%给基金会，进入成本是不是增加消费者负担？ 答：绿色建筑产业化捐赠20%进成本后的绝对房价高于传统粗放型建筑销售价，但购买绿色建筑产业化住房可获得总价50%的购房补助，购房者家庭都能用家庭收入三分之一购买合理住房，购房负担降低。不要看房价高低，关键是看购房居民每月支付负担是否比原来减轻了。8、 为什么不把捐赠的资金直接作为降低房价？答：如果把捐赠的20%一次性补助给购房者，降低的房价还是与购房者支付能力不相匹配。大多数居民还是买不起10、20年购房补贴怎么保障？ 答：企业可以撤销、可以倒闭，尤其项目公司，项目结束项目公司自然撤销。企业都是以赢利为目的，因此公司不能作为购房补助的主体。依据中国法律规定，公益基金会是社会的。基金会财产不属于单位、企业、国家、任何党派或个人的，信托公益基金真正属于社会的，为了运营安全基金会把捐赠的财产全部委托信托公司管理属于社会公益信托资金独立于信托公司，不管信托公司倒闭，信托资产不能作为信托清算财产，由银监会重新委托一家信托公司管理，社会公益信托资金不会流失。 信托公司按资金信托合同条款执行，不可以撤销、不可以变更，因此信托公司管理公益基金是最可靠，最有保障的。 关于绿色建筑产业化咨询中原则问题1、 绿色建筑产业化的建设成本到底降低还是提高？答: 绿色建筑住宅产业化的建设成本肯定比传统混凝土结构毛胚房建筑建设成本，“绝对比较”要提高50%以上。要实现低碳、节能、环保、节水、节电必须提高设计标准和增加住房建筑配置，如低碳：使用绿色能源采用太阳能发电每平方米增加造价200500元；节能：采用地源热泵中央空调系统，每平方米增加200300元、实现建筑节能围护结构必须全保温每平方米增加造价100200元；绿色建筑产业化：必须使用钢管混凝土结构，钢板价格比钢筋要高30%、钢结构建筑支承体必须采用幕墙构造每平方米增加300600元；环保：近期使用与远期改造相结合，室内实现大开间灵活隔断，菜单式装修一步到位避免二次装修产生新的建筑垃圾每平方米增加成本500800元；节水：采用中水利用，饮用水与生活用水分管供应，环境：采用厨房有机垃圾生化处理，污水：生化处理都需要增加投资，绿色建筑投资成本怎么会下降呢？我们所讲绿色建筑产业化投资成本要比传统钢筋混凝土结构投资成本下降，是指同等绿色建筑标准条件下“相对比较”要降低30%。因为采用绿色建筑产业化方式建筑物重量减轻50%以上、主体结构拼装速度提高70%、工期缩短50%,从而带来地基处理投资下降、混凝土用量降低50%、人工费用下降50%、管理费、销售费、财务费用大幅度下降。主体结构加快封顶意味着销售资金加快回收。这些收益都是推行绿色建筑产业化所产生的。因此推行绿色建筑产业化用速度转化为效益，用增加的收益来平衡绿色建筑增加的成本，用效益来补助暂时买不起住房的大多数人民群众，解决好人民最关心最现实的利益问题“住有所居”宏伟目标。2、 捐赠的资金20%进入成本，不是增加购房者的负担吗？答: 我们必须要搞清楚为什么要捐赠？我们把应缴纳的税收和应支付的费用通过捐赠的形式返回给购房者，再通过基金会委托信托公司管理每年不断增值，不断返回给购房者，最高返回金额将不超过房价的50%，这样就能提高购房者的支付能力，降低支付负担，不要管什么形式和过程，关键看结果，通过购房补助的形式是否能帮助大多数买得起合理住房为最终结果。捐赠资金凭捐赠发票当然可以进入成本列支，进入成本意味着在税前列支减少毛利润，减少毛利润就可以少缴土地增值税和所得税。如果不捐赠房价也不可能降20%，这部分钱是应缴税收和费用，政府和开发商都不会平白无故地让利给购房者！你要记住，任何一个开发商都是商人。商人就是追求利益最大化，存在希望房价越高越好的动机，从自身的利益出发不可能让利给购房者。我们把销售收入的20%捐赠给基金会。基金会一定会返回给大多数购房者让大多数人民群众受益。基金会是社会公益性组织，不是一个赢利组织，公益就是大众利益，公益事业就是让大多数人得到保护，让大多数人普遍受惠。公益事业的行为是让大多数人受益，而慈善事业的行为是让少数人受益，是帮贫扶弱，救济社会弱势群体，捐赠给住房养老基金会，有利于促进公益事业社会化、产业化进程，有利于建立公益事业“自主造血，平稳供血”的长效机制。为建立中国特色社会福利社会化社会保障机制打下良好基础。3、 上海公司为何不接受“合作不成应承担设计费的责任”条款？答: 上海公司在合作意向条款中不能接受“合作不成要求上海公司承担全部设计费” 的无理要求！国家法规规定：开发商要取得房地产开发权必须进行设计，才能进入国家规定报批程序，采用绿色建筑住宅产业化方式进行设计是国家正在积极推进的绿色建筑强制性的设计规范。不管开发商是否与我公司合作，开发商也必须按绿色建筑标准进行设计。“委托设计”是开发商与设计院的业务关系与上海公司没有法律关系。凡是要采用住宅产业化BT信托管理模式的，必须按国家规定的绿色建筑住宅产业化标准进行设计，这是上海公司对外提出的合作条件。都是自愿的、能接受的就进行合作；不接受的就不要合作。开发商要求：合作不成要求上海现代公司承担全部设计费，不能把上海公司当成免费的保险公司。开发商按绿色建筑标准进行设计，设计完成后开发商用该图纸进行报批取得项目开发权，拿图纸报批，说明已发挥了设计的效能，设计费理应有开发商承担。如果“上海公司同意：由于公司的原因开发不成设计费由公司负责”，实际上造成开发不成的原因很多，开发不成，开发商就可以制造任何理由把责任推到现代公司头上，设计费就由上海公司赔偿，上海公司不是成了“怨大头”这公平吗？这不是成了开发商旱涝保收、两头不落空的无本生意。合作双方的权利与义务是对等的，在没有正式签订合同前上海公司没有权利就不存在义务。开发商要现代公司支付设计费这不公平。上海公司再次重审在没有正式签订合作合同前，不可能承担任何责任和风险！增加自己不必要带来的麻烦。合作是双方自愿的、平等的，任何一方不能把自己的观点强加给对方，否则合作不成。我们提议：开发商认为有风险可以与设计院签订合同时约定，当开发商需要时，设计院同意把钢筋管混凝土结构重新更改为钢筋混凝土结构。一般情况下设计院都会接受。4、 绿色建筑住宅产业化BT项目为何一定要信托管理？答: 绿色建筑建设成本与传统混凝土结构毛胚房相比较，“绝对建筑成本”要提高50%以上。推行住宅产业化的目的就是要提高劳动生产力，三个月必须结构封顶实现预售用速度转化为效益。工业化、规模化生产要求全额资金一次性到位，这样才能满足连续不断地大生产的需求，如何组织大量生产资金？将成为实现住宅产业的关键问题！上海公司创立了绿色建筑住宅产业化BT信托管理模式是依据银监会制订信托公司管理办法推动信托投资公司从“融资平台”真正转变为“受人之托、代人理财”的专业化机构，在“十二五”期间国家将采用行政手段推行绿色建筑住宅产业化，“BT项目”运营过程中需要信托公司对动态的资产进行管理。这类“信托”与资产管理联系在一起，应该指更广义的信托，委托人将资产交给受托人管理，并不局限于现有的信托投资公司业务范围，发挥信托公司法律賦予的责职真正建立金融诚信制度，为中国的经济发展服务、成为服务于人民群众的金融专业机构。信托公司通过BT项目在建工程资产信托和建设资金的管理，实施信托公司内循环管理推行有效地主动式管理，确保信托资金的安全，信托公司开展资金信托管理业务将会自动吸收社会大量闲置资金投入到住宅产业化庞大的市场中去，确保住宅产业化配套企业的生产资金一步到位，促进生产企业又好又快地工厂生产、现场组装，充分调动生产企业的积极性，自然提高劳动生产力。（高回报率合法收益是筹集社会闲置资金的法宝，它能调动社会资金流向信托理财的积极性）5、 绿色建筑成本高，谁来保障销售？万一卖不掉谁负责？答: 财政部和住建部已发布167号文，要求各级财政、住房城乡建设部门要充分认识到推动发展绿色建筑，是保障改善民生的重要举措，是建设资源节约、环境友好型社会的基本内容，对加快转变经济发展方式，深入贯彻落实科学发展观都具有重要的现实意义。国家已经把推行绿色建筑提高到政治高度来执行，绿色建筑住宅产业化能实现当年设计、当年建设、当年竣工、当年实现销售、当年回收投资，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；只有让大多数人民群众都能买得起合理住房，才能创造一个健康的住房消费市场。目前房价与大多数工薪阶层居民购房支出比相差50%,目前房价不可能下降50%，居民工资收入也不可能增加一倍,唯一解决的办法是依据消费资本化理论，通过绿色建筑住宅产业化将增加的收益用二十年年时间逐年返回给购房居民，使购房居民实际支付的房价将低于建安成本，这样才能达到提高他们的支付能力，降低他们的负担预期目标。谁来返回？唯一通过社会公益基金会。上海公司发起成立的普惠制公益基金会于今年6月25日已获得政府的批准，对大多数买不起住房的工薪阶层居民进行购房补助，这样就能确保合作的项目在预定时间内实现销售收回投资，只要房子卖掉就能保障开发企业收回投资和利润。对于消费者的心理状态都想，“少化钱买好的住房”绿色建筑的工程质量、功能质量、环境质量大幅度提高，因此投资成本增加，销售价格高，但是通过购房补贴后，使购房居民家庭支出大大低于购买原来不保温不节能工程质量差的毛胚房，如果付钱少、质量高的住房买不掉，那么质量差、价格高的住房更买不掉，是谁负责？绿色建筑住宅产业化的住房如买不掉不是销售价高的原因，还用解释吗？房地产开发就是地段地段再地段。不好的地段不要开发！因为这些地区公建配套不到位、交通条件差、出行不便、不是住人的城市区域，这种地区不符合我公司对外合作选项的要求属于不该投资的区域，如果不该投资的区域我公司投资了，只有一个原因，负责审核的授权咨询公司与开发企业联手欺骗了上海现代公司，房屋销售不掉是开发商和咨询公司弄虚作假所造成的，后果只有开发商自己负责。6、 开发企业被锁定的利润谁来保证？答: 开发企业的利润不是开发企业自己说了算，也不是合作方给予保证，开发商的利润是市场说了算，在合作协议中第二条第一款锁定甲方的合理利润已表述：合作项目按钢筋混凝土结构体系的投资原定额成本和该项目周边100米范围内同等质量标准十个楼盘成交的市场平均价锁定甲方的合理利润（住宅产业化建筑标准提高增加成本不减少甲方的利润，降低成本也不会增加甲方利润），甲方应获取的利润列入绿色建筑产业化的成本，合作项目按投资成本价进行销售。开发企业的土地上没有建筑物是不可能另售的。开发企业采用BT方式的项目只要提供业主工程款支付保函，总承包企业就负责融投资立即组织施工，三个月之内就能结构封顶即可预售。开发商闲置土地嫌疑就能被解除；业主工程款支付保函是现代公司作反担保才能开据，最终工程款由信托公司负责结算，减轻了开发商债权压力，按国务院国办发20104号文的精神开发企业必须在信托合同中注明用销售收入优先清偿工程款即可。如果建好的住房卖不掉，首先由出据保函的担保公司赔偿，再追究现代公司的连带责任，现代公司将被卷入到赔偿纠纷中去，谁都不愿意接受没事找事的麻烦。你想谁的风险大？BT信托模式建筑物建立在开发企业的土地上，开发企业没有出资，在法律上房地产开发权属于开发企业的，谁都拿不走，开发商可以不急，上海公司会更着急！千方百计地、想方设法加快实现销售。上海公司只有等销售收入回收后才能解除风险，上海公司解除风险时开发企业的利润已经得到保证。上海公司通过回收的资金再次滚动才能产生收益，否则上海公司白忙一场。开发商与上海公司在利益关系上是捆在一起的，原则上没有冲突，共同关注的必须实现销售，开发企业利润与上海公司利息都能得到保证，可以说是这种合作模式保障了开发企业的利润。7、 合作项目需要大量资金，资金不到位怎么办？答: 依据财政部和住建部167号文精神：从整体上推动绿色建筑发展，并注重集中资金和政策，支持重点城市及政府投资公益性建筑在加快绿色建筑发展方面率先突破。合理分级、分类指导，按照绿色建筑星级的不同，实施有区别的财政支持政策，财政部和住建部推行绿色建筑住宅产业化与国土资源部发布的闲置土地处理通知对于涉嫌土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，银监会将在新开发项目贷款的发放上给予限制，证监会将在其上市、再融资和重大资产重组的审批上予以限制。两个不同的政策相比天让之别。开发企业只有走绿色建筑产业化合作道路，不需要开发企业投资、融资、合资，就能把建筑物建起来，实现销售，也不要承担支付工程款，大大减轻了开发企业的经济压力，还有一系希望；如果按传统建筑模式需要集资，银行不贷款明摆着没有希望，开发商现在没有路可走只能博一下，走绿色建筑产业化道路，在没有取得项目批准之前谁也不可能给你保证！根本不需要担心资金到位还是不到位，国家政策变数太大投资是有风险的，只有靠运气、靠自己正确判断和分析来保证！绿色建筑住宅产业化BT信托模式，这种模式实质上是开发企业的已取得的“地权”与BT项目的“房权”合作，在建工程的“房权”应该包括全额建设资金和建设周期，怎么能确保时间再加上施工企业的履约保函，这样才正式算作“房屋产权”组成一个完整的“房地产权”。信托公司才能接受信托管理业务。各人挣各人的钱，各人管各人的账，这种方式能锁定开发商的合理利润（依据钢筋混凝土定额成本与当地周边实现销售的平均价测算的利润）最终开发商没有投资“房产”却获得了“房地产”开发的净利润，应该说赢了。走信托管理模式建设资金必须到位，还在担心什么？8、 通常垫资施工一年后开发商也能滚动使用资金，BT模式为什么要等到工程结束后才能使用？答: 垫资施工项目预售后开发商虽然能支配销售款但主要用于清偿工程款。BT项目全部建设资金由施工企业负责融投资直至竣工验收后一手交钱一手交货。在建设过程中不需要开发商投、融资，不存在债权和债务。BT项目等工程结束后才能使用资金是指属于开发商所有的资金，可以继续用于再投资，带资工程一年实现预售后，实质上资金属于垫资人，预售款主要用于清偿债权和债务不能用于再投资，两种使用资金的性质不一样的相比较就没有意义，否则开发商就是拖欠工程款，恶意占用他人资金，性质变的恶劣。事实上带资工程开发商能真正支配收回的投资和利润也要销售完成后，因此带资项目预售后开发商可以使用资金主要用于清偿工程款与BT项目不需要清偿工程款相比，对开发商那个更有利？BT项目与垫资施工的根据区别，BT项目工程竣工后不管房屋卖得掉还是卖不掉银行立即无条件付款，对施工企业来讲回收工程款有保障，垫资项目等工程竣工后由开发商付款，房屋卖掉后如果开发商讲信用有钱就付款，如果不讲信用把钱又投入到其他项目中就演变为拖欠工程款。如果房屋卖不掉肯定无钱支付工程款，往往引起法律纠纷对施工企业来讲没有保障。在当前形势下很少施工企业愿意垫资施工。9、 上海房地产实业有限公司在推动绿色建筑产业化中究竟起到什么作用？答: 上海公司经过20多年充分准备，承担了国家重点技术创新项目轻钢轻板房屋体系的研发，掌握了绿色建筑产业化新型建筑体系的核心技术，获得了国家发明专利证书，为合作方提供技术服务免费使用专利技术加快建筑速度、加快现销售、加快回收投资，使合作方提前获得利润，扩大投资规模获得更大利润。上海公司创导了绿色建筑住宅产业化BT信托模式，转变了房地产发展方式，为合作方免费担保开据业主工程款支付保函进行金融服务，合作方只需投资“地产”不需要通过融资、投资、合资方式组织建设资金投资“房产”，就能获得“房地产”的开发利润。并且投资项目的房屋质量标准、功能标准、环境标准大幅度提高可达到国家最高级三星绿色建筑标准，增加投资成本却不降低合作方的利润。又能确保施工企业按时收回工程款，彻底消灭拖欠工程款现象，使施工企业的收益成倍增长。上海公司把绿色建筑产业化加快建设速度调整投资成本所产生的效益捐赠给社会公益扶助基金会，建立市场化普惠制社会公益保障体系。由基金会对大多数购买普通商品房居民进行补贴，使大多数人民群众都能买得起合理住房，促进绿色建筑产业化住房的销售，确保绿色建筑产业化住房，建得快、售得快、资金回收快，这样才能真正实现科学发展把速度转化为效益。可以这样比喻，上海公司在推动绿色建筑产业化过程中为合作者提供了一条转变房地产发展方式便捷的高速公路确保各方资金安全回收，让参与各方共享改革成果。10、 按照绿色建筑要求不是同样能实现住宅产业化？答: 其他各类结构形式的绿色建筑不可能实现住宅产业现代化！上海公司希望全国各省市各地区都去积极推动发展绿色建筑住宅产业化，这是保障改善民生的重要举措，是建设资源节约、环境友好型社会的基本内容，对加快转变经济发展方式，深入贯彻落实科学发展观都具有重要的现实意义。尤其各地政府要进一步增强紧迫感和责任感，紧紧抓住难得的历史机遇，尽快制定有力的政策措施，建立健全体制机制，加快推动我国绿色建筑健康发展。解决大多数人民群众住有所居，必须走社会化，商品化道路，必须按中央经济工作会议指示执行“要