房地产业的投资报告书.ppt

房地产集锦 2000年 2001年 地区人气指数2000 12 22南京 消费者对尾盘的兴趣 20 30岁人群购房需求状况分析 30 40岁人群购房需求状况分析 50岁以上人群购房需求状况分析 什么样的房产吸引百姓 综合考虑 户型的选择 付款方式的选择 绝大部分人购房要看房四次以上 对房价的认识 什么样的房产吸引百姓 5 对房价的预期 联排住宅 1 TownHouse 联排别墅 联排住宅 准确说法 TownHouse由几栋甚至十几栋低于三层的低层住宅并联组成 每栋面积约在150 200平方米左右 有自己的院落 有天有地 院子一般不超过50平方米 另外 还要有专用车位或车库 TownHouse的特征离城不太远 价格不算太贵 定位是第一居所 TownHouse作为别墅和公寓的中间形态 即令满足了现代人请近自然 渴望别墅感觉的天性 又可以解决现代工作所需要的高效交通 所以完全可以作为第一居所使用 联排住宅 2 TownHouse1 社区配套要高档齐全 住宅郊区化离不开好的社区环境与配套 尤其是老人对于医院 孩子对于学校有很强的依赖感 开发商的做的不仅仅是一个小区 而是一个城 2 公交的便捷度也要考虑 因为并非每一个家庭成员都配有小汽车 所以公交的便捷性也应考虑 3 物业管理的水平 重点考察安全方面的保障措施 同时好的物业公司才会有能力组织针对小区居民的社区活动 4 设计上要有错落感 南京住宅郊区化 空气质量价格基础设施的完善住宅郊区化 南京向特大型城市迈进 小高层 楼间距大而享受更多的共享空间 绿化面积更大 环境更好建筑结构调整好 分割灵活而更加实用 得房率高 配套齐全 通风 采光 观景效果更好而后符合现代时尚 健康家居需求 房地产概念化的误区 开发商项目楼盘的品牌概念仅仅停留在刻意的包装上商品品质 企业资信 售中售后服务的完善 销售网络的便利和规范 以及围绕产品衍生出的人文历史内涵 提升房屋品质 公布所建项目用材 施工进度 兽后服务细则 业主首付和月供 开发商咱信 资质 设计商 工程监理商及物管商的详尽资料说明 楼盘的形象可以包装 而房屋本身的品质却无法包装 广告 注重平面表现而淡化广告诉求 虚张声势 华而不实 住宅是什么 住宅是个人休憩之地 是最后的避难所 是人们在世上得以生存 维持和发展的出发点 她是一个充满情感 令人动情的地方 她是一个令人魂牵梦绕之所 概念纵向延伸的突破 SOHO SOHO SmallofficeHomeoffice小额投资 在家办公 SOHO不但指在家工作的人 也包括个人创业者和小型的公司 SOHO与上班族的最大不同是工作与生活不在明显分割 办公与居家合二为一 创业型SOHO自雇SOHO兼职SOHO在职SOHOSOHO的工作方式已成为世界性的趋势 楼盘绿化 小区园林规划 小区园林规划 种树木 培植草皮 吸收二氧化碳 释放氧气 净化空气 抵挡风沙 抑制灰尘 保护人体健康 大自然的绿色符合人们自然的原始诉求 提高生活品位 绿 不只是为了观赏 生活在城市中的人们早已习惯了克制自己的冲动 因为草地中央正竖着 禁止践踏 违者罚款 的警示牌 难道我们就不能拥有一个可以用来打滚的草地吗 误区 小区绿化过于注重观赏性 而忽视其实用性 观赏性与实用性结合起来 而且偏重实用性 生命力强的耐践踏的草种 同时配上有一定观赏价值 生命力还可以草皮 将绿色景观与运动 趣味有效的结合起来 网球场的稀少 跑道 片段 南京的滨江地区将是最具价值 最美丽的居住区之一 除新街口 山西路 鼓楼等地的商住楼较为理想外 整个南京市的写字楼行情不景气 生活品质连升三级 在最近几年内 南京的商品房市场需求将持续攀升 需求极旺 有购房打算的人达到48 09 2000年南京个人购房占房地产交易总额的80 南京人已逐渐接受了 提前消费 信用消费 的观念 2001年 南京城市建设投资达88亿元 2001年 南京市人均住宅面积将达到10 3平方米 2001年南京市将重点建设宁南 长巷等居住区 竣工住宅250万平方米 南京房地产业平面广告 5 6月 南京房地产平面广告 7 8月 房地产广告媒体选择排名 房地产行业平面广告投放量 月份是房产销售的传统旺销季节 随后的7 8月份由于夏季来临 天气炎热 市民看房 购房的积极性都大大降低 从这份长期投放走势曲线可以看出 无论是销售市场还是推广市场 7 8月份都是一个低谷潮 5月份媒体选择示意图 6月份媒体选择示意图 7月份媒体选择示意图 8月份媒体选择示意图 房地产行业平面广告 规格 尺寸 套色分析 房地产行业平面广告 规格 尺寸 套色 规格 尺寸 套色分析 影响广告规格 尺寸 套色的因素主要有以下几种 楼盘项目定位 品牌形象的需要 高档次 高素质的楼盘需要通过大版面 高密度的广告投放来体现形象 而中小楼盘受推广预算 经济实力的限制 往往只能另辟蹊径 目标受众层次及媒体接触习惯 不同的项目定位必然针对不同的消费群 其层次 接受习惯的差异也会影响广告尺寸及套色安排 开盘 促销等特殊销售节点的影响 往往需要通过提高发布规格来提高瞩目率 房地产行业平面广告版面分析 南京东进南延战略 城东新区 仙林 西岗 马群 面积80平方公里 优质的生态系统 西靠紫金山 北依栖霞山 东望宝华山 汤山 南临青龙山 大气 水质 噪音等各项指标均达到旅游区标准 便利的交通 南临沪宁高速 宁杭公路 绕城一环 二环路从中穿过 北接312国道 距禄口国际机场仅30分钟车程 长江二桥的开通将使该区到江北仅需10分钟 公交线路 5 6 11 29 36 49 51 58 68 69 70 71 84 高校聚集 南京农业大学 南京理工大学 解放军工程兵学院 亚东新城南师大新校区 江苏财经大学分校 南京森林高等公安专科学校 江苏省基督教圣经专科学校 良好的先天条件 使得城东新城区的建设站在一个很高的起点上 住宅开发向东挺进 住宅开发东进带来的顾虑 东进是否对紫金山一带的环境造成破坏 交通有没有宣传的那样方便 紫金山以东地区的房产是否会增值 配套设施的完善 开发商的开发实力是否让人放心 东进 的前景 东进带来的改变 不是简单的又一个住宅的建成 而是要建成一个环境优美 集居住 文化 教育 高科技为一体的城东新区 沪宁高速公路等大交通环境的牵引 区内立体的交通网络的形成 将确保建成后的城东新区的交通便捷 大学城的崛起 城东新城区将最有希望成为 南京的硅谷 环保意识的深入人心 可持续发展的开发 在很大程度上保证了城东地区良好的生态环境 随着城东新区高品质楼盘的推出 开发的深度 广度的不断推进 土地可供开发的面积减少 房产的增值空间巨大 2005年的南京 城镇居民年可支配收入达11000元 2000年为8200元 人均住房面积将提高到12平方米 1999年为9 68平方米 长江路 文化一条街 200年南京住宅流行风 住宅郊区化生态住宅双景住宅亲水住宅节能住宅立体式住宅框架结构景观设计别墅教育配套 2000年11月洁肤类产品广告播出费用 2000年11月洁肤类产品广告播出时长 秒 2000年11月洁肤产品广告播出次数 北京小户型的热销 价格是最大的优势 可以用相对较少的确钱买到城里的房子 降低生活和工作成本 目标消费者 刚刚参加工作的年轻高薪阶层 急于住房 想在城里投资的人 买一套房你会看几次 上海人至少9次广州人3次北京人2次上海1999年共推出326个新楼盘 广州130个 世纪新房十大买点 1 5 房型八大功能 起居 就餐 厨卫 就寝 储藏 工作 学习 阳台 对于购房者来说 缺少一项 就很难保值 套房公寓化 小高层和多层住宅日益向公寓化发展 是指一个楼面尽量少安排住户 这样既能满足每户家庭的私密性 同时也满足房间的充足采光和通风 立面三段式 楼房外立面采用三段式设计 即底部 中部和上部 三段立面大都有纵横线条装饰 讲究用玻璃 铸铁 瓷砖 不锈钢等建材以及空调板凹凸窗配置 具有较强的现代质感和丰富层次感 微型复式房 过去复式房每套至少200平方米以上 如今出现了150 180平方米的 微型复式房 不少高层住宅的顶层和低层都设计成复式结构 有的整栋都是复式 流行北阳台 北阳台的设置近几年开始流行 最近越来越强调北阳台的操作功能 不但使之成为厨房的辅助空间 同时开始考虑在北阳台放置洗衣机 世纪新房十大买点 6 10 储藏室不可少 尽管储藏室已被普遍使用 但大部分都是简易的半封闭式布局 现在已把储藏室做成一个全封闭独立进入式的空间 如同一个正规小房间 墙面分隔凹凸 以往的室内墙面都是平面的 然而现在出现了凹凸分隔墙 这样 可使购房者嵌入一些家具和书柜 有的利用凹凸分隔墙巧妙的装饰成具有层次丰富的天然摆设 注意厅功能 目前人们已把厅分成 客 餐 两类功能 客厅和餐厅错落分开 不在同一直线上 有的把客厅抬高20 30厘米 造成 落差 使厅的布局更丰富和活泼 同时也区分了厅的两种功能 袖珍小户型 不少住房已把三室一厅面积控制在110平方米以内 人称 袖珍三房 一方面避免房间面积过大提高总价 另一方面也考虑孩子长大分居的需要 环境园艺化 小区环境绿化日益 走向园艺化 不少开发商在绿化造景上刻意追求建筑与观景 自然地形与人工景点融为一体 品牌不是做秀 中国房地产业在买方市场条件下 已不可避免的进入商品力 销售力及形象力全方位竞争以及以消费者为导向的营销时代 房地产品牌的内涵应该是 为社会公众提供合理的 人性的 建筑空间 并赋予其具有现代精神 个性化的生活方式及价值 低效的品牌传播 房地产项目 产品 服务 的名称 符号系统 普遍存在着相互重复 无个性化的现象 名称传播的唯一性 可识别性 双向传播模式毫无个性的陈词滥调 美好 尊贵生活 豪宅 花园 别墅 几乎是使用率最高 也是最没亲和力甚至令公众反感的一个词汇 帕累托的 80 20法则 未来中国房地产业的占据80 比例的成功品牌 是由那些只占有20 的社会资源的经营者所创造 而掌握行业80 的经营者却只拥有不到20 的成功品牌 成熟楼盘描绘 单元户数更少 楼面驻户较少 楼层大都布置二三户 高层最多四户 此种布局往往采用单元拼接法设计 这样既能满足要求每户家庭的私密性 同时也能满足房间的充足采光和通风 内部空间 功能细化 分区明显 户型须具八大功能 入口门厅 起居客厅 餐厅 卧房 主卧房 老人房 儿童房 客房 书房 健身房 厨房 储藏室 卫生间 梳妆台 更衣室 阳台 未来两房间面积介于85平方米 90平方米之间 三房面积介于110平方米 120平方米之间较为合适 比目前标准提高15平方米左右 小区园艺化环境 小区环境绿化日益走向 园艺化 营造 庭院生活与公园里的家 是圆景规划师永恒的主题 小区内形成多个由不同大小的休闲 交流中心 设置人文化的小品和植被 消费观念变化 不再追求家庭装修的风格迥异 装修逐步一次到位 二次装修基本上属于装饰 厨房的台案柜多为定型产品 新型环保建材的大量使用以及细节空间的设计也需合理 购房方式的选择 动用存款 买房的基础性储备 有60 70 的居民认为需要投资住房住房补贴 职工购房的有力支持公房交易款 帮你实现住房 升级换代 银行贷款 明智和科学的消费方式 1999年国家读对贷款买房又降低门槛 最长期限由20年延长到30年 利率5年以下 包括5年 降至5 31 5年以上为5 58 11月份国房景气指数 103 68点 比去年同期上升2 57点 再创今年以来的最高值 全国商品房平均售价2091元 商品住宅售价1962元 中国住宅未来八大买点 1 3 国家康居工程 一个实在的买点 国家对小区制定了严格的标准 由国家为开发商当家 由专家为老百姓把关 知情权 一个被忽略的买点 消费者权益保护法 规定消费者对所买产品具有知情权 商品房投诉较多 产品说明书 质量保证书 环境景观 一个可以做的更好的买点 建筑与环境的统一 景观设计存在五个方面的问题 1 景观与建筑单体缺乏共同语言 2 景观设计过分西洋化 雷同化 3 景观设计过于艺术化 园林化 4 景观设计缺乏 识别系统 差异识别 景观设计缺乏文化的深层认识 景观设计应以 康体 为主 尊循三个原则 地域原则 使用原则 物美价廉原则 景观设计的三个层次 使用功能层次 比如具备适合老人和儿童的使用功能 审美功能层次 生态层次 环保 低耗 节能 高效 中国住宅未来八大买点 4 8 住宅品种的开发 一个需要不断创新的买点 竞争越激烈 文化含量就越高 体现在三个方面 功能多样化 花色品种多样化 房型花样较多比尔盖茨曾经说过 21世纪是争夺 眼球 的世纪 提高社区住宅整体素质 一个不断需量化的买点 小区的整体质量主要体现在四个方面 建筑单体 景观设计 公建配套与物业管理 房屋的通风 阳光 需要量化到住宅设计中去 好的物业管理可以延长住宅使用周期 提高科技贡献率 一个不断追求的买点 建筑本身科技贡献 环保材料 新工艺 新设备 物业管理 小区智能化配套适度超前 保修期的长短 一个比服务的买点一般开发商对住宅的承诺只有3年 房子的寿命长达70年 成本与管理 一个笑到最后的买点 表现在房产价格上 房产网上行 搜狐房产频道SOU FUN SOUHU COM中国房地产信息网 REALESLATE CEI GOV 中国房地产联合网WWW CHINA REALESTATE COM安家网WWW ANJIA COM 2001房地产投资 房地产投资时机已经成熟 2000年南京房地产市场稳中有升 后劲较旺 不少市民认为2001年将持续这种状态 房产成为居民投资的新方向 国家政策的促进 1999年年底 国家税务总局发出通知 调整住房租赁市场税收政策 个人出租住房税收负担平均下降50 以上 以减轻个人住房出租的负担 从而进一步盘活房屋存量 WTO的加入 住房更新时代的来临 住宅质量保证书 住宅使用说明书 商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让给他人的行为 称为商品房转预售 俗称 炒楼花 2001年房地产投资 居民进行房产交易 必须同时拥有产权证和土地使用证 国家鼓励房改房上市 加入WTO会对南京房地产市场带来一定的影响 不过不能把这种影响看的过重 尽管我过未假如WTO 但对外开放已经不少年了 WTO的影响是一个逐步的过程 投资房产太复杂 投资房产风险多 投资房地产与投资房地产板快股票 房市的波动风险 不动产的波动相对股市要小一些 房地产市场新的开发商的不断介入 市场竞争还没有达到优胜劣汰的程度 价格还没有在竞争下回落到位 城区地产资源的局限性和郊区地产资源储备的不断扩大 房地产落后风险 按揭还贷风险 期房 消费者了解期房的途径 沙盘 广告 楼书 期房 开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止 开发商的信誉 开发商的策略 高开低走 低开高走 期房交易中存在的一些欺诈行为 承诺不对象 延期交房却不赔偿违约金 据统计 有90 以上的开发商向消费者拒赔违约金 长期拿不到房产证和土地使用证 开发商对此不管不问 暗设合同陷阱 期房的优势 价格便宜 选择余地大 什么是住区好环境 自然 舒适 小气候环境要美 环境让人感到舒适 环境要满足个年龄层人的需求 环境要要让住户有归属感 自豪感 即环境要有特色 生态是环境的第一要素 湿度 温度 空气指数 国家规定小区绿化不能低于30 环境应该摆脱形式回归自然 环境空间尺度要合理 不能一味的批判 环境时尚 新世纪环境设计五大买点 可参与性 生态化 人车分流 环境在外延 易于维护 泥土的芬芳 整个城市被水泥所覆盖 商品住宅性能差别一览表 之一 商品住宅性能一览表 之二 商品住宅性能差别一览表 之三 国家康居示范工程 国家康居示范工程 属于住宅类商品的国家最高标准 示范工程分部门型 由建设部亲自抓 全国也只有一两家 企业性集团 全国10家左右 如南京的太阳城天泓山庄 地方型 全国有几十家 如南京的月安花园 其中企业集团型是以大中型住宅产业集团为开发主体 以系列化的新型住宅产品的生产为主导 最终要形成中国住宅产业化基地 买房要有冷酷的心 购买与反购买的攻坚站冷静最重要售后服务不可少开发商实力要牢靠大社区易保值大型社区住户多 物业管理成本低 维修或增建新设施相对比较容易 大型社区有着庞大的消费群 充满着新的商机 商家往往抢着投资 政府和媒体对大型社区的关注 在房地产市价不稳的时候相对保值 复式 跃层式 错层式 复式商品楼在概念上是一层楼 并不具备完整的两层空间 只不过层高比普通住宅层高出许多 可以在局部搭建出夹层 安排卧室或书房 并用楼梯联系 跃层式商品楼是真正意上的楼 上下两层完全分开 错层式商品楼一套房子处于不同的平面上 小户型的回归 市场调查 北京市场调查 在有购房意向的消费者中 25 35岁的年轻人占46 而购买小户型的消费者占总人数的80 北京 53 7 的消费者选择购买70 100平方米的商品房 而户型为两居室的达到52 4 一般家庭年收入在8万元以下的家庭基本上是购买100平方米以下的商品房 南京市场调查 准备购买80 100平方米的消费者占六成以上 而准备购买60 80平方米的购房者的人数上升了35 准备购买120平方米以上的购房者降低了25 小户型的旋风袭向南京 龙福山庄 青春之家 在河西 100 120平方米的房子比80 100平方米的房子好卖 日本曾经做过一次调查 当流行套型增加到130平方米的左右时 就不在增长 然后回落到80 100平方米 欧洲的一些统计资料显示 70年代小户型占市场份额的60 而90年代末则上升到80 小户型的回归 原因探悉 个人购房置业者趋向于年轻化 这个平均年龄正在从35 45岁向25 35岁过渡 而小户型肯定是中高收入年轻人喜欢的房子 人口结构发生变化 由多子女家庭向少子女或无子女的家庭靠拢 一项统计资料表明 商品房的购买者在家庭结构上体现出了典型的小家庭特征 以一对夫妻一个子女为特征的3口之家占43 3 但是 夫妻两人和单身购买者也达到了36 2 家就是家 不需要大而全 现在越来越多的人愿意在公共空间交往交流 小户型的回归 分类 小户型可分为两类 一类相当于原有的青年式公寓 能满足最基本的居住要求 同时可用来做房产投资或兼做工作场所 商务型 另一类为主要满足居住要求的小面积户型 纯居住型 商务型可以配备一些象银行 邮局便于商务运作的配套设施及餐厅 礼品店 纯居住型应配套会所 休闲娱乐设施 亦分亦合两代居住 连体式户型两个单元拥有共同的大门 公共的走廊 安全系数高 两个单元各自有自己的小户门 青睐 两代居 的购房群体中 多为年轻的 较有经济实力的白领 IT一族 也有一部分是 实力派 父母掏钱 对办公面积的需求 建筑面积在150平方米以下的的需求量占74 50平方米的以下的超小户型占14 业主对户型的内部需求以开间为主 同时要求具备作为办公用的间隔 主要以隔出两个房间为主 2001年南京楼市八大预测 2001年房地产市场有效需求依旧旺盛 预计不会比去年减弱 商品房销售仍能与去年持平 大多数项目的商品房价格总体应是稳中趋升 整体市场平均价格可望与去年持平 价格在各区域之间升幅不一 且会有升有降 房地产开发重打品牌 规模建设的策略 市场消费需求的多样化迫使房地产开发企业选择细分市场的经营方向 南京市有300多家房地产开发企业 最大的市场分额仅5 左右 经济适用房建设作为国家 居者有其屋 政策的体现而在今年加快发展 完整的住房供应体系可望初步形成 购房的目的 区位的选择 18 的购房者在5大板块中选择了一项 54 的购房者选择了两项 考虑三项及三项以上的购房者占到28 优先考虑的因素 购房主力军 能承受的房价 小型社区的优势 规模效应 决定着生产企业的盈利能力 开发商也不能例外 若有足够的资金实力 足够大的地块 开发商肯定情愿规模开发 这样一来配套费 人情费 广告费甚至销售费用都能大大节省 而且有品牌延伸的奇效 但对消费者来说 小区规模的含义完全不同 开发商的开发理念不应该也不可能令消费者全盘认同 与不少业内人士一味求大形成反差的是 许多购房者却倾向于规模较小的小区 原因很简单 清静 单纯 不愿意与太多的人从一个小区的大门进出 这可能是人们潜意识居住的需求的直接表露 其实小区规模大小是相对而言 在广东 北京等地 占地上百万平方米的小区不足为鲜 而在南京 目前在建的最大的小区恐怕要数天地新城 规划用地为56万平方米 而且是分批开发 从目前本市的情况看 占地5万平方米的小区已经算是较大的小区了 而占地2万平方米以下 可归入小型小区之列 让我们来看看小型小区的优势和劣势 小型小区的优势 劣势 优势 小型居住项目 一般建在闹市区或交通要道 或者是新开发区的延续开发 开发之前已经拥有了完善的软硬件配套 不但基础设施配套费用低 房价较低 对居住者来说 社区服务也比较现成 生活较方便 其次因其规模较小 一般不会分期开发 分批入住 先住进去的居民要长期忍受工程噪音以及粉尘污染 由于小区内户数较少 较易与邻居产生亲近感 从而对小区的归属感 心理学认为 若每日在居住地遇见过多的陌生人会有不适感 所以 现在不少大型社区都采用小围合方式划区管理 这可以理解为一种补偿 劣势 首先这些项目大多属于 见缝插针 型 围墙内外的房子不但年代 风格不同 还有可能非常靠近 因而相互干扰 其二 小社区不可能拥有大社区那样大的公共活动区域 没有宽松的休闲空间 由于建筑密度较大 小区内业主相互影响的机率也增加 最后还有一点 因规模小 物业管理成本居高不下 开发商或者物业管理公司难以为续 这是其中潜在的隐患 南京市住宅消费新趋向 购房迫切性凸现 也许是受了不少攀升房价的影响 也许是受到诸如东