房地产发展史培训课件.ppt

打造地产金牌营销团队 房地产系列课程 房地产行业基础知识 目录 房地产行业发展历史房地产行业基本常识和常用术语 从1978年之前至今 中国房地产经历了5个阶段 计划经济时代 住房商品化时代 两个快速发展阶段 以及调整期 目前整体仍处于震荡上升通道当中 阶段特征 阶段关键词 房地产行业的重要性 房地产行业已成为国民经济的支柱产业 房地产业对国民经济的贡献率很高 我国房地产业对GDP的综合贡献率达到20 房地产行业对拉动经济增长起到了重要作用 房地产投资占全社会固定资产投资的比重为18 房地产是人们生活的必需品13亿人口的住房需要伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要房地产是城市化进程的需要 十二五 规划提出未来五年城镇化率要突破50 在三大城市群区域 中小城市及中西部地区 房地产业都有很大的发展空间 人类生存发展的需要 房地产产业关联度高 能促进就业每年25 的钢材 70 的水泥 40 的木材 70 的玻璃 25 的塑料制品用于房地产开发建设每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售房地产的发展能催生众多新的行业如物业管理 房地产评估 房地产中介等 产业关联度高 带动其他行业发展 我国房地产行业现阶段面临的发展机遇 地产行业面临发展机遇 1 我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境 2 城市化进程加速以及居民收入水平的提高 将拉动全国房地产行业需求持续增长 3 国内经济圈 城市圈和产业集群的逐步形成和扩张 商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求 4 区域壁垒逐渐降低 区域经济的崛起和发展 提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力 5 宏观调控政策以及行业政策出台 将加速行业整合 有利于优势企业快速扩张 6 国内外房地产金融市场的创新和发展 有利于拓宽融资渠道和降低融资成本 机遇与挑战并存 行业发展也面临着严峻的挑战 主要表现在以下五个方面 1 2 3 4 5 房地产行业的未来发展趋势总结 房地产未来发展趋势总结 有实力的房地产企业更重视跨区域化发展 进入二三线市场和全国布局 从而有效的实现现金流和降低企业风险 同时业态形式趋于多元 并有意识的加大持有比例 发展商将走联合发展 转变模式 介入城市运营 提高资金运作能力等道路 地产进入了洗牌和加速发展的阶段 淘汰机制将在3 5年的时间内完成 房地产将进一步结合金融资本 资本和资源结合的行业特质将逐步明显 房地产金融市场未来潜力巨大 房地产行业整合加速 优势企业群体将脱颖而出 土地价格高涨 投资决策和前端风险加大 土地储备成为关键 专业能力成为支撑 竞争更趋向专业化和规模化 市场进一步细分 买方市场正在形成 客户的影响在加大 政策的影响导致户型的差异空间减少 产品层面的综合竞争如品牌 整体规划 城市功能融合 社区 景观 文化等开始加强 房地产投资增幅放缓 行业盈利水平降低 但需求和供给两条线的支撑 导致行业整体仍然长期看好 目录 房地产行业发展历史房地产行业基本常识和常用术语 房地产行业基本常识房地产常用术语介绍房地产产品类型介绍 什么是房地产 是指土地 建筑物及其地上的附着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 又称不动产 是房产和地产的总称 两者具有整体性和不可分割性 包括 土地 筑物及地上附着物和房地产物权 其中房地产物权除所有权外 还有所有权衍生的租赁权 抵押权 土地使用权 地役权 典当权等 房地产的自然特征 位置的固定性 使用的耐久性 资源的有限性 物业的差异性 房地产的经济特征 生产周期性 资金密集性 相互影响性 易受政策影响性 房地产的保值增值性 指明确了土地所有权的土地 既包括住宅或非住宅附着物的土地 以及各地段 又包括已开发和待开发土地 我国的地产是指有限期的土地使用权 指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物 房地产的定义 房产的定义 地产的定义 房地产的特征 什么是房地产业 是以土地和建筑物为经营对象 从事房地产开发 建设 经营 管理以及维修 装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业 主要包括 土地开发 房屋的建设 维修 管理 土地使用权的有偿划拨 转让 房屋所有权的买卖 租赁 房地产的抵押贷款 以及由此形成的房地产市场 建筑业从事勘察 设计 施工 安装 维修等生产过程 它的生产结果是建筑物或构筑物 房地产业是发包方 建筑业是承包方 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业 建筑业归属对初级产品进行再加工的部门 属第二产业 是房地产企业对经营目标进行科学决策 并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和 它包括房地产的投资 开发 出售 出租 维修 服务等全部综合管理职能活动 是以 城镇 土地资源为对象 按照预定目的 进行改造加工 对地上进行房屋设施的建筑安装活动 以及为此而进行的规划 设计 经营管理活动的全过程 房地产业 房地产开发 房地产经营 房地产业和建筑业的区别 什么是房地产市场 房地产市场 指所交易的商品是房地产 或房地产权益 的市场 是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络 交易包括买卖 租赁 抵押 互换等组成一个简单范畴的房地产市场 它必须具备卖 买方和用于交易的房地产三个要素 什么是房地产市场 中国房地产市场的特征一 受政策影响较大二 市场从快速发展向平稳发展过渡 但会保持较长时间的稳步发展三 各地房地产政策 市场环境与发展程度差异性较大四 由于交通 城市规划等问题导致购房需求较集中 产品同质化五 行业企业各项能力差异化较大六 土地和资本依然是房地产企业决定因素 什么是房地产市场 需求性 供应特点 市场敏感度 环境影响 竞争性 竞争性 房地产市场与一般商品市场的差异 什么是房地产市场 开发周期长 与一般商品的生产不同 房地产的开发建设往往需要较长的时间 短的要几个月 长的要几年 投入金额大 房地产开发往往需要投入少则数百万元 多则几十亿元 巨大的投资加上开发周期长 房地产开发面临较大的风险 差异性大 地产产品即使在一个街区 设计完全一样 但是由于位置 楼层 朝向等的不同 也具有很大的差异 不可移动性 房地产市场是一个地域性极强的地区性市场 受地区经济影响很大 一个新进入市场需要借助当地的力量 房地产产品的特点 什么是房地产市场 房地产产品与一般商品的差异 基本特征 产品本质 品牌 占有率 专业性 房地产的五证 国有土地使用权出让 土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定 对国家或集体所有的土地 享有占有 使用 收益和处分的权利 国家 土地使用者 土地使用权 一定年限 土地使用权出让金 提前支付 土地使用权出让 土地市场 由国家垄断 只拥有土地使用权 没有所有权 国有土地使用权出让方式 招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式 中国 大陆 现行的土地制度 房地产开发价值链 决策拿地阶段 市场 研究 投资 决策 土地 获取 规划设计阶段 市场 定位 产品 策划 规划 设计 项目施工阶段 招标 投标 施工 组织 进度 质量 成本 销售服务阶段 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 主价值链 决策拿地阶段 市场 研究 投资 决策 土地 获取 规划设计阶段 市场 定位 产品 策划 规划 设计 项目施工阶段 招标 投标 施工 组织 进度 质量 成本 销售服务阶段 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 决策拿地阶段 市场 研究 投资 决策 土地 获取 规划设计阶段 市场 定位 产品 策划 规划 设计 项目施工阶段 招标 投标 施工 组织 进度 质量 成本 销售服务阶段 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 主价值链 决策拿地阶段 市场 研究 投资 决策 土地 获取 规划设计阶段 市场 定位 产品 策划 规划 设计 项目施工阶段 招标 投标 施工 组织 进度 质量 成本 销售服务阶段 品牌 传播 销售 组织 物业 管理 项目研究 投资分析 投资洽商 签订契约 开发监控 投资回收 投资分析阶段 投资确定阶段 投资管理阶段 投资分析阶段 投资确定阶段 投资管理阶段 项目研究 投资分析 投资洽商 签订契约 开发监控 投资回收 辅价值链 战略管理 人力资源与行政管理 金融投资与财务管理 信息管理 中国 大陆 现行的土地制度 房地产行业发展历史房地产行业基本常识和常用术语 目录 房地产行业基本常识房地产常用术语介绍房地产产品类型介绍 建筑用地面积 建筑或建筑群实际占用的土地面积 包括室外工程 如绿化 道路 停车场等 的面积 其形状和大小由建筑红线加以控制 总建筑面积 是指小区内住宅 公建 人防地下室面积总和 容积率 一定地块内 总建筑面积与建筑用地面积的比值 它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标 即容积率越大 土地利用程度越高 建筑密度 建筑覆盖率 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 用地红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线 房地产常用术语 房屋层数 是指房屋的自然层数 一般按室内地坪 0以上计算 采光窗在室外地坪以上的半地下室 其室内层高在2 20m以上 不含2 20m 的 计算自然层数 房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和 假层 附层 夹层 插层 阁楼 暗楼 装饰性塔楼 以及突出屋面的楼梯间 水箱间不计层数 层高 是指房产高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 净高 是指层高减去楼板厚度的净剩值 建筑高度 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度 屋顶上的水箱间 电梯机房 排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度 房地产常用术语 两书 住宅质量保证书 住宅使用说明书 房地产证 是房屋土地所有权属二合为一的凭证 是房地产权属的法律凭证 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权 具体内容是产权人对房地产的占有 使用 收益和依法处分的权利 土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 包括开发权 收益权 处置权 政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该土地用途符合当时城市规划要求的 土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后可以继续使用 三通一平 是指水通 电通 路通及场地平整 七通一平 是指水通 电通 路通 排水通 排污通 通讯通 煤气通及场地平整 房地产常用术语 红线图 又叫 宗地图 是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置 界线和面积的地形平面图 它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者 受让者只能在红线范围内施工建房 总用地面积 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积 绿化率 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 绿化覆盖率 建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 用地性质 规划用地的使用功能 用地面积 规划地块划定的面积 日照间距系数 指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值 房地产常用术语 建筑间距 两栋建筑物外墙之间的水平距离 日照标准 根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的 居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量 居住区用地 住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地的总称 配套设施 指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施 道路和公共绿地的总称 房地产常用术语 房屋销售面积 房屋按套 单元 出售时 房屋销售面积为该套 单元 的建筑面积 即为该套 单元 的使用面积与该套 单元 应分摊的公用建筑面积之和 套内建筑面积 房屋按单元计算的建筑面积 为单元门内范围的建筑面积 包括套 单元 内的使用面积 墙体面积及阳台面积 公共建筑面积 各产权主共同占有或共同使用的建筑面积 指各套 单元 以外为各户共同使用 不可分割的建筑面积 实用面积 它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的50 房地产常用术语 得房率 是指套内建筑面积与套 单元 建筑面积之比 道路用地 道路用地是指居住区道路 小区路 组团路及非公建配建的居民小汽车 单位通勤车等停放场地 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 期房 开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 现房 开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 交房 业主领取钥匙 接房入住 房地产常用术语 经济适用房 是指经各级人民政府批准立项建设 享受国家优惠政策 向城镇中低收入家庭出售的住房 商品房 是指具有经营资格的房地产开发公司 包括外商投资企业 开发经营的住宅 契税 是指房屋所有权发生变更时 就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收 它是对房地产权变动征收的一种专门税种 交易手续费经济适用房减半 公共维修基金 是指住宅楼房的公共部位和共用设施 设备的维修养护基金 商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳 比例为购房款的2 印花税 是对经济活动和经济交往中书立 领受凭证征收的一种税 它是一种兼有行为性质的凭证税 具有征收面广 税负轻 由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点 房地产常用术语 按楼体结构形式分类 主要分为砖木结构 砖混结构 钢混框架结构 钢混剪刀墙结构 钢混框架一剪刀墙结构 钢结构等 砖木结构 砖混结构 房地产常用术语 钢混框架结构 钢混剪力墙结构 房地产常用术语 目录 房地产行业发展历史房地产行业基本常识和常用术语 房地产行业基本常识房地产常用术语介绍房地产产品类型介绍 房地产产品类型名词 居住类地产 普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋 目前 它多为多层住宅和高层住宅 低层为一层至三层 多层为四层至六层 中高层为七层至九层 高层住宅为十层及以上 超高层二十四层以上 100米以上 是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅 一般拥有私家车库 花园 草坪 院落等 配套设施标准较高 高档住宅 具有良好的物业管理服务 部分高档住宅带精装修 销售价格明显高于同时期 同区域的普通住宅 别墅 房地产产品类型名词 居住类地产 高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓 通常为跃层式住宅 顶层有花园的 或多层住宅配有电梯的 并拥有良好的绿化 商服 物业管理等配套设施 酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓 始于1994年 意为 酒店式的服务 公寓式的管理 市场定位很高 它是集住宅 酒店 会所多功能于一体的 具有 自用 和 投资 两大功效 除了提供传统酒店的各项服务外 更重要的是向住客提供家庭式的居住布局 家居式的服务 让人有宾至如归的感觉 房地产产品类型名词 居住类地产 别墅的狭义定义为独立式住宅 广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品 广义上有以下类型组成 独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅 房屋具有独立的围护墙体 房屋周围一般都有面积不等的绿地 院落 住宅的层数基本是3层或3层以下 具有私密性强 价格较高等显著特征 在住宅等级中居于顶尖位置 双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成 中间共用一道建筑分隔墙 每个单元可三面采光 均有天有地 住宅的层数大多在三层或三层以下 它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品 房地产产品类型名词 居住类地产 联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期 欧美普及 联排别墅又称TOWNHOUSE 有天有地 每户独门独院 它是由几个三层左右的单户别墅并联组成 每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙 叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成 高度为四层或四层半 上面两户 下面两户 每一套户型或有天 叠上有露台 或有地 叠下有花园 房地产产品类型名词 居住类地产 塔楼指各面长高比均小于1的建筑 塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边主要是指以共用楼梯 电梯为核心布置多层住房的高层住宅 通俗的说 塔楼以电梯 楼梯为布局核心 上到楼层之后 向四面走可以直接进入户内 塔楼的基本形式 传统的塔楼形式有十字形 井字型和房型塔楼 改良后的塔楼形式为蝶型塔楼 板楼的售价明显高于塔楼 传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲 对于没有明显板 塔偏好的消费者而言 蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡 房地产产品类型名词 居住类地产 板楼指非塔式建筑的其它建筑 当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时 其主要朝向的建筑外墙称长边 次要朝向的建筑外墙称端边 当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时 其各朝向的建筑外墙均为长边 是指由多个住宅单元组合而成 每单元均设有楼梯或楼梯 电梯均有的住宅 每个单元用自己单独的楼梯 电梯 板楼又称排楼 是并排兴建而成的建筑体 一般为多层或者小高层 房地产产品类型名词 居住类地产 其它相关物业类型名词 办公类地产 定义建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室 以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑 办公建筑的分类公寓式办公楼apartment officebuilding 由统一物业管理 根据使用要求 可由一种或数种平面单元组成 单元内设有办公 会客空间和卧室 厨房和厕所等房间的办公楼 酒店式办公楼hoteL officebuilding 提供酒店式服务和管理的办公楼 综合楼multiple usebuilding 由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑 商务写字楼businessofficebuilding 在统一的物业管理下 以商务为主 由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑 其它相关物业类型名词 商业类地产 定义商业地产 即商业房地产 也叫商业物业商业地产是指用于各种零售 餐饮 娱乐 健身服务 休闲设施等经营用途的房地产形式 从经营模式 功能和用途上区别于普通住宅 公寓 别墅等房地产形式 商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户 商圈是指商店以其所在地点为中心 沿着一定的方向和距离扩张 吸引顾客的辐射范围 简单的说 也就是来店顾客所居住的区域范围 商圈大致由三部分组成 即主圈 次圈 边圈 主圈 即主要商圈 也称第一商圈或核心商圈 是指最接近商店的区域 在主要商圈内 消费者去商