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房地产市场政策与法规 09 Aug 2013 目录 何为房地产市场 房地产市场的发展历程 房地产市场法规 房地产市场调控政策 房地产市场 何为房地产市场 房地产市场 一级市场 二级市场 三级市场的统称 1 一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份 将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场 2 二级市场是指土地使用权出让后 由房地产经营者投资开发后 从事房屋出售 出租 土地转让 抵押等房地产交易 3 三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易 目录 何为房地产市场 房地产市场的发展历程 房地产市场法规 房地产市场调控政策 历年发展 房地产市场的发展历程 1949年前 土地私有制 个人和政府都可以拥有土地 1949年后 50年代 60年代 1949年后 土地改革 通过合作化运动 变成集体所有 城市土地名义上全部收为国有 50年代 60年代 基本上奠定了我国土地所有制及公有制的基础 从1958年开始 房地产收回国家 中国房地产从此消失 土地从此公有制 主要以全民所有制 国有 由国务院行使所有权和农村集体所有制 由村级组织行使所有权 1980年 1988年4月后 1980年4月邓小平提出出售公房 调整租金 提倡个人建房买房的设想 从此拉开了住房制度改革的序幕 1988年4月新中国土地拍卖 第一槌 1986年1月 国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会 1988年4月 中华人民共和国宪法 规定 土地使用权可以依法转让 当月新中国土地拍卖 第一槌 在深圳落槌 住房制度改革正式启动 土地取得方式的历史演变 房地产发展历年演变 房地产市场的发展历程 1991 1997 2002 2013 第一阶段 1978 1991 萌芽阶段 第二阶段1992 1997 探索阶段 第三阶段1998 2002 发展阶段 第三阶段2003 至今 调整阶段 1978 从苏联气息到集体分房 筒子楼 至90年代初期出现小区再到如今商品住宅时代 地产述说着几代人的辛酸 第一阶段 房地产市场的发展历程 1991 1997 2002 2013 第一阶段 1978 1991 萌芽阶段 第二阶段1991 1999 探索阶段 第三阶段1999 2007 发展阶段 第三阶段2007 2013 第一阶段 房地产市场的发展历程 新中国成立战争摧残一穷二白 1979 1980 1986 1988 1958 从新中国成立 通过合作化运动 变成集体所有 城市土地名义上全部收为国有 从1958年开始 房地产收归国有 中国房地产从此消失 国家重点发展重工业 还不存在完全意义上的房地产市场 1991 第一阶段 房地产市场的发展历程 1979 1980 1986 1988 1958 1991 契机 1979年开始经济体制改革 1980年4月邓小平提出 出售公房 调整租金 提倡个人建房买房 的设想 中国拉开了住房制度改革的序幕 改革开放地产进入了一个新时代 第一阶段 房地产市场的发展历程 1979 1980 1986 1988 1958 1991 住房制度改革正式启动 1986年1月 国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会 1988年4月 中华人民共和国宪法 规定 土地使用权可以依法转让 1988年4月 新中国土地拍卖 第一槌 在深圳落槌 第一阶段 房地产市场的发展历程 1979 1980 1986 1988 1958 1991 1989年以 海南 房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至 1990年上海市房改方案出台 住房公积金制度开始建立 1991年国务院先后批复了24个省市的房改总体方案 中国房地产萌芽于在南方 并开始向全国逐步渗透 供求关系不合理虚假繁荣 第二阶段 房地产市场的发展历程 1991 1997 2002 2013 第一阶段 1978 1991 萌芽阶段 第二阶段1992 1997 探索阶段 第三阶段1999 2007 发展阶段 第三阶段2007 2013 调整阶段 1978 第二阶段 房地产市场的发展历程 1992年6月12日 北京市政府公布 北京市住房制度改革实施方案 公积金 公有房出售 集资建房等 1992年邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 掀起了房地产开发的高潮 全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口 广西北海 广东惠州等南方沿海城市 南巡讲话市场回暖 第一阶段 房地产市场的发展历程 1992年 万科跨地域经营发展迅速 重点开发东南沿海地区的房地产和股权投资业务 1992年9月 广州保利房地产开发公司成立 为国家一级房地产开发资质 1992年恒大地产公司所发行流通A股经批准在深圳证券交易所上市交易 市场初现平稳发展 第三阶段 房地产市场的发展历程 1991 1997 2002 2013 第一阶段 1978 1991 萌芽阶段 第二阶段1992 1997 探索阶段 第三阶段1998 2002 发展阶段 1978 第三阶段 房地产市场的发展历程 1998年 中国房地产出现了一个新事物 就是所谓的 房改 即将单位直接分房改为货币化分房 真正的房地产市场诞生 1998年爆发金融危机 市场遭到冲击 1999年2月中国人民银行下发 关于开展个人消费信贷的指导意见 此份文件发布后 中国新一轮房地产的牛市开始正式启动 市场诞生面临危机 第三阶段 房地产市场的发展历程 2000年 宏观经济稳定发展 房地产泡沫已得到控制 市场明显转暖 2002年3月 潘石屹成立SOHO中国有限公司 2002年年内 万科在全国销售住宅1 1万多套 按住宅销售面积来算 万科已经成为全世界第一的开发商 经济稳定市场回暖 第四阶段 房地产市场的发展历程 1991 1997 2002 2013 第一阶段 1978 1991 萌芽阶段 第二阶段1992 1997 探索阶段 第三阶段1998 2002 第三阶段2003 至今 调整阶段 1978 第四阶段 房地产市场的发展历程 2004年3月30日 国有土地使用权以公开的标拍卖挂牌出让方式进行 2004年10月央行10年来首次宣布上调存贷款利率 2005年3月国务院出台 关于切实稳定住房价格的通知 即 国八条 2006年5月国六条出台 调整供应结构 规范市场 保障性住房提供 同期出台90 70政策 地王首现政策出台 第四阶段 房地产市场的发展历程 2007年8月国发 2007 24号回归保障 廉租房 经济使用房 2007年 疯狂地暴涨 上市筹资 北京商品房预售均价首次突破万元 达12436 2元 平米 上海汤臣天价11万 平米 地王频现价格疯涨 第四阶段 房地产市场的发展历程 2008年7月 国土部表示 小产权房不给宅基地证 2008年10月 系列新政支持房地产 利率 首付比例 税费等 2009年12月 进一步加强土地出让收支管理的通知 2010年出台 国十条 2013年 国五条 中国房地产宏观调控政策不断 行业规范性 结构性调整将藉此深入展开 将步入新的发展阶段 从 调控 到 再调控 目录 何为房地产市场 房地产市场的发展历程 房地产市场法规 房地产市场调控政策 商品房现售的法律分析 房地产市场法规 1 商品房现售的法律条件 1 企业开发资质等级证书和营业执照 2 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证 3 土地使用权证书或合法土地文件 4 旧城改造项目的 拆迁安置已经落实的依据 5 竣工验收证明 6 供水 供电 供热 燃气 通讯等配套基础设施具备交付使用条件 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 7 物业管理方案已落实 商品房现售的法律分析 房地产市场法规 1 商品房销售的法律限制 不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房 不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房 不得转让的房产 依法限制产权转移的权属不清的国有土地使用权被依法收回的经行政主管机关公告拆迁的房屋 商品房现售的法律分析 房地产市场法规 商品房预售应当符合什么条件 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人 并由买受人支付定金或者房价款的行为 取得商品房预售资格应满足以下条件 建设单位具有开发经营资格 持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上 房地产法律法规 房地产市场法规 对于产权办理时间国家有什么规定 2001年6月1日颁布实施的 商品房销售管理办法 第三十四条规定 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内 将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门 商品房销售是否合法 消费者要看哪几证 应当查看 国有土使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房销售许可证 若现房 还要看有无 产权登记备案证 房地产法律法规 房地产市场法规 什么是契税 商品房买卖现行税率是多少 应该什么时候交纳 契税是在土 房屋权属转移时 国家按照当事人双方签定合同 契约 以及所确定价格的一定比例 向承受权属者一次征收的一种行为税 商品房买卖现行契税交纳税率90平米以下1 90 143平米1 5 144平米及以上3 契税应在交易双方正式签定 商品房买卖合同 之后 一个月内交纳 逾期要罚交滞纳金 什么是印花税 印花税是对因商事活动 产权转移 权利许可证照授受等行为而书立 领受的应税凭证证收的一种税 目前南宁对个人销售或购买住房暂免征收印花税 房地产法律法规 房地产市场法规 开发企业发布房地产广告 内容上有什么要求 发布房地产广告 必须载明以下事项 开发企业名称 中介服务代理机构代理销售的 载明该机构名称 商品房销 预 售许可证号 物业具体座落 类型 配套设施 平均价 起价等 需要载明位置图的应按比例载明 自管或委托专业物业管理公司情况 优惠条件 按揭情况等 房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布 联系人 售楼电话 房地产市场法规 29 开发流程 开发流程 五证 房地产市场法规 一 二 三 四 五 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售许可证 目录 何为房地产市场 房地产市场的发展历程 房地产市场法规 房地产市场调控政策 历次调控 房地产市场调控政策 2006 2009 2012 2013 第一阶段 1978 1991 萌芽阶段 第三阶段1998 2002 2005 2007 2008 2011 2010 首次将稳定房价提高到政治高度 国八条 开始着手整顿二手房市场 国六条 6次上调贷款利率 利用金融政策调控 放宽金融政策 上半年利好 下半年收紧 金融危机让调控政策180度大转弯 四大银行存量房贷七折优惠细则出台 新国十一条 调控频率让人窒息 新国八条 货币政策与行政干预并存 调控方向不变 新国五条 稳增长背景下 保护合理自住需求 进一步施压投资性购房 鼓励自住购房 2005年政策措施 房地产市场调控政策 首次将稳定房价提高到政治高度 2005年3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面 2005年3月房地产税改革深入调控触及交易环节 2005年3月国八条出台调控上升到政治高度 老国八条 2005年5月七部委意见调控加强 细则出台 新国八条 2005年5月17日 30日 关于加强房地产税收管理的通知 未满2年出售全额征税 2005年9月银监会212号文件收紧房产信托 在办理二手房过户时 要做到各税统管 不能只负责征收契税 其他税种如营业税 城建税 教育费附加 个人所得税 土地增值税 印花税也要同时进行征收 2006年政策措施 房地产市场调控政策 开始着手整顿二手房市场 2006年4月27日房贷利率再次上调调控卷土重来 2006年5月24日国六条出台 新一轮调大幕开启 2006年5月29日国务院出台限制套型90 70政策 2006年5月31日国税总局出台二手房营业税政策开始着手整顿 二手房市场2006年7月6日未取得预售许可证不得发布预售广告 2006年7月11日建设部出台171号 外资限炒令 2006年7月26日108号文 强制征收二手房转让个人所得税 2006年8月1日土地新政出台 2006年8月19日央行调整金融机构人民币存贷款基准利率 2006年8月30日建设部出台廉租房管理实施办法 2007年政策措施 房地产市场调控政策 六次加息 货币政策没能阻止房价飞速上涨 2007年1月建设部规范经纪行业 2007年1月16日国税总局下发 房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 2007年3月16日通过 物权法 10月1日起执行 2007年3月央行2007年首度再次加息 2007年5月19日央行再次加息 2007年6月初加强外资管理 2007年7月20日央行第三次加息 2007年8月13日国发 2007 24号回归保障健全廉租住房制度 2007年政策措施 房地产市场调控政策 六次加息 货币政策没能阻止房价飞速上涨 2007年8月央行上调金融机构存贷款基准利率 第四次加息 2007年9月15日央行再次加息 第五次加息 2007年9月27日央行规定第二套住房贷款首付不得低于40 2007年10月8日缩短土地开发周期 2007年10月物业税 空转 试点扩至十省市 2007年12月1日外商投资房地产业限制范围有所扩 2007年12月3日国土资源部 财政部 中国人民银行联合颁布 土地储备管理办法 2007年12月21日央行第六次加息 2008年政策措施 房地产市场调控政策 金融危机让调控政策180度大转弯 2008年1月7日 国务院重拳打囤地 9月16日到12月23日央行百日内连续5次降息 12月17日国务院办公厅下发了 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 2009年政策措施 房地产市场调控政策 四大银行存量房贷七折优惠细则出台 2009年1月4日市场限购令开始松动 2009年1月7日二套房贷优惠权下放商业银行 2009年2月6日四大银行存量房贷七折优惠细则出台 2009年3月3日住房公积金贷款最高上浮20万 2009年12月9日营业税由两年恢复到五年 2009年12月17日提高土地出让金首付比例 2010年政策措施 房地产市场调控政策 调控频率让人窒息 2010年1月10日 国十一条 严格二套房贷款管理 首付40 2010年1月21日 国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知 提出 申报住宅用地的 经济适用住房 廉租住房和中低价位 中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70 2010年3月10日国土资源部出台 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 内容包括了 开发商竞买保证金最少两成 1月内付清地价50 等19条土地调控政策 2010年政策措施 房地产市场调控政策 调控频率让人窒息 2010年3月12日国土资源部称 将于3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查 本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途 违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题 2010年3月18日 国资委要求 78家不以房地产为主业的央企加快调整重组 在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务 并在15个工作日内制订有序退出的方案 2010年3月22日 国土资源部会议提出 在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前 各地不得出让住房用地 将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点 各地要明确并适当增加土地供应总量 房价上涨过快 过高的城市 要严控向大套型住房建设供地 2010年政策措施 房地产市场调控政策 调控频率让人窒息 2010年3月12日国土资源部称 将于3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查 本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途 违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题 2010年3月18日 国资委要求 78家不以房地产为主业的央企加快调整重组 在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务 并在15个工作日内制订有序退出的方案 2010年3月22日 国土资源部会议提出 在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前 各地不得出让住房用地 将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点 各地要明确并适当增加土地供应总量 房价上涨过快 过高的城市 要严控向大套型住房建设供地 2010年政策措施 房地产市场调控政策 调控频率让人窒息 2010年4月2日财政部下发通知称 对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房 其中一人或多人已有购房记录的 该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策 2010年4月15日国土资源部公布2010年住房供地计划 今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130 其中中小套型商品房将占四成多 超过去年全国实际住房用地总量 2010年4月15日国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭 贷款首付款不得低于50 贷款利率不得低于基准利率的1 1倍 对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭 贷款首付款比例不得低于30 2010年4月18日国务院发布通知指出 商品住房价格过高 上涨过快 供应紧张的地区 商业银行可根据风险状况 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 2010年6月4日住房城乡建设部等三部委通知称 商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数 应以拟购房家庭 含借款人 配偶及未成年子女 成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定 2011年政策措施 房地产市场调控政策 货币政策与行政干预并存 2011年1月14日中国人民银行决定 从2011年1月20日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 2011年1月27日财政部公布了 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 规定个人将购买不足5年的住房对外销售的 将全部征收营业税 2011年1月28日上海和重庆正式实施房产税 深圳宣布成为第三个房产税试点城市 2011年2月8日中国人民银行决定 自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0 25个百分点 2011年2月9日住房和城乡建设部发布 关于调整住房公积金存款利率的通知 要求从2011年2月9日起 上调个人住房公积金贷款利率 五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0 20个百分点 五年期以下 含五年 个人住房公积金贷款利率上调0 25个百分点 2011年2月18日中国人民银行宣布 将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 2012年政策措施 房地产市场调控政策 稳增长背景下 保护合理自住需求 2012年1月国务院发文巩固房地产市场调控成果 促进房价合理回归 2012年2月国务院发文强调促使房价合理回归不动摇 2012年3月国务院再次强调调控不能放松 2012年7月国务院派出8个督查小组 对16个省市对房地产调控政策措施情况开展督查 2012年12月国务院再次强调调控不能放松 天津新国五条细则 政策环境 一 明确2013年新建商品住房价格控制目标继续加大保障性住房建设比重 增加中小户型 中低价位普通商品住房供应 保持住房价格稳定 新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度 二 坚决抑制投机投资性购房严格购房家庭资格初审 对购房家庭的住房套数进行核查 对各类证明材料或住房套数不符合限购政策规定的居民家庭限制其购房 严格购房家庭资格复核 各区县房地产管理部门在办理商品住房买卖合同备案或二手住房权属转移登记时 要对购房家庭拥有住房套数情况和相关证明材料进行严格复核 对不符合住房限购政策规定的 不予办理相关手续 三 继续严格实施差别化住房信贷政策银行业金融机构要认真落实首套房首付款比例和贷款利率 严格执行第二套住房信贷政策 继续暂停发放第三套及以上购房贷款 进一步强化对借款人资质和信用的审查 不得违规发放贷款 金融管理和银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的管理和检查 及时纠正违规行为 依法处罚违规机构 并根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率 天津新国五条细则 政策环境 四 充分发挥税收调节作用税务 房管部门要密切配合 对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税 通过税收征管 房屋登记等历史信息 能核实房屋原值的 应依法严格按照转让住房所得的20 计征