房地产市场研究分析报告.ppt

乐山房地产市场研究分析报告 万华国际项目组2016 1 城市基本概况 城市宏观经济情况 城市产业情况 城市规划情况 Part1城市认知 城市房地产情况 整体城市具有较强的辐射能力和流动性消费人群吸附能力 城市概况 乐山市是四川省下辖地级市 位于四川省西南方向 成渝经济圈 康藏经济圈及攀西经济圈的交界处 是国家历史文化名城 旅游资源丰富 PART1城市基本概况 四川省行政区划 成渝经济区区域规划 成渝经济区区域规划将涵盖四川15个市和重庆31个区县 是西部大开发的增长极或经济高地 国家重要的先进装备制造业 现代服务业 高新技术产业和农产品基地 乐山是国家历史文化名城 中国优秀旅游城市 中心城区位于岷江 青衣江和大渡河三江汇合处 乐山是四川省粮食 副食品 清洁能源 新材料及建材生产基地 乐山高新区是继成都 绵阳 自贡高新区之后 四川省第4个国家级高新技术开发区 片区级城市交通枢纽作用渐显 未来将带动城市发展将进一步提速公路是乐山的主要交通方式 距成都双流机场高铁仅需40分钟 到成都主城区仅1小时 乐山机场选址五通桥区 预计2016年底开建 两航 四铁 八高速 一枢纽 目前已实现乐山城区通达市域内各县 市 区 的 半小时核心圈 一小时经济圈 两小时通达重庆市和周边市州 4小时通达西南其他省会城市 8小时通达京津冀 长三角 珠三角 成雅高速 成乐高速 乐宜高速 宜宾市 乐自高速 自贡市 成渝环线高速 雅安市 眉山市 成都市 两航 内河运输方面 岷江航电综合开发和乐山港规划 航线运输方面 规划了4D级军民共用机场四铁 成昆铁路复线 成绵乐铁路客运专线及成贵铁路 乐自铁路八高速 成乐高速扩建 乐宜高速 乐雅高速 乐峨高速 乐自高速 乐汉高速 成乐西高速 绕城高速一枢纽 乐山港综合交通枢纽 高铁乐山站 乐山市 规划高铁线路图 规划机场 攀枝花方向 PART1城市基本概况 城市人口规模 乐山市属于典型的人口输出型城市 约30万人口处于外流状态 城镇化水平略低于四川省平均水平 PART1城市基本概况 2015年乐山市城市化率45 3 低于四川省平均水平 乐山市属于典型的人口输出型城市 2015年乐山常住人口约326 7万人 人口增长缓慢 注 数据来源 乐山市统计局2011 2015年统计公报 随着城乡一体化的进一步推进 可预见乐山主城区人口增加空间巨大 人口发展红利可期 注 人口根据 四川省乐山市2013年第六次全国人口普查主要数据公报 成都方向 自贡方向 宜宾方向 资阳方向 昭通方向 凉山彝族自治州方向 PART1城市基本概况 行政区划 乐山市下辖4个辖区 4个县 1个市和2个自治县 市中区为乐山市主城区 常住人口56万人 Part1城市认知 城市基本概况 城市产业发展 城市规划情况 城市房地产情况 城市宏观经济 国内生产总值 2015年乐山市GDP逾千亿 在四川省21地市中处于中上游水平 人均GDP平稳增长为乐山房地产市场平稳发展提供有效支撑 根据人均GDP和房地产发展关系 人均GDP大于25000元时 房地产市场将有刚需产品向改善型产品过渡 进入平稳发展期 2015年乐山市GDP总量过千亿 位列第九 2015年乐山市人均GDP约为3 6万元 位列第五 略高于全省平均水平3 5万元 注 数据来源 乐山市统计局2011 2015年统计公报 排名第九 排名第五 PART1城市宏观经济 社会消费水平 乐山市社会消费品零售总额稳步提升 2015年总额达到462亿元 人均消费金额为19215元 在四川省各地市中处于中上水平 注 数据来源 乐山市统计局2011 2015年统计公报 社会消费品零售总额稳步增长 2015年 乐山市社会消费品零售总额为462亿元 在四川21地市中位列第八 处于中上游水平 2015年 乐山市人均零售金额为19218元 在四川省21地市中位列第六 处于上游水平 排名第八 排名第六 PART1城市宏观经济 居民收支水平 乐山市城镇居民可支配收入和消费性支出逐年增加 2015年人均可支配收入25218元 略高于四川省平均水平 乐山市城镇居民人均可支配收入逐步增加 2015年城镇居民人均可支配收入为25218元 在四川21地市中位列第九 略高于四川省平均水平22368元 乐山市城镇居民人均消费性支出逐步增长 与2011年相比 增幅约为66 居民消费力较高 注 数据来源 乐山市统计局2011 2015年统计公报 排名第九 PART1城市宏观经济 Part1城市认知 城市基本概况 城市产业发展 城市规划情况 城市房地产情况 城市宏观经济 产业结构分析 乐山市以第二产业为主导 第一产业占比逐步下降 第三产业处于初步发展阶段 产业结构具有很大调整和提升空间 PART1城市产业发展 乐山市第二产业居于绝对主导地位 产业增加值占比超过60 经济增长贡献率超过70 乐山市第三产业处于初步发展阶段 2015年产业增加值占比为27 7 经济增长贡献率达到21 远低于发达国家和地区50 以上水平 产业结构具有很大调整和提升空间 2015年乐山市第一产业增加值占比降低至11 6 经济增长贡献率降低至4 注 数据来源 乐山市统计局2011 2015年统计公报 地市工业对比 从企业数量和主营业务收入看 乐山市工业发展处于中上游水平 从利税总额看 企业盈利能力不足 产业发展质量和水平需提升 注 数据来源 乐山市统计局2015统计年鉴 注 规模以上工业企业为年营业收入2000万以上的企业 2015年乐山市规模以上工业企业主营业务收入达到1523亿元 在四川省21地市中位列第十 工业发展处于四川省中等水平 2015乐山市规模以上工业企业达到653家 在四川省21地市中位列第四 利税总额达到120亿元 在四川省21地市中位列第十三 企业盈利能力仍有较大提升空间 排名第十 PART1城市产业发展 区县工业对比 乐山市规模以上工业企业分布相对分散 实力工业企业主要分布在五通桥区 峨眉山市和沙湾区 市中区规模以上工业企业数量居首 2015年乐山市规模以上工业企业分布相对分散 企业数量前三为市中区 夹江县 沙湾区 三地企业数量占到总体的40 利税总额分布相对集中 前三为五通桥区 峨眉山市 沙湾区 利税总额占到总体的58 2015年乐山市规模以上工业企业主营业务收入分布相对集中 前三为五通桥区 峨眉山市 沙湾区 收入占到总收入的比例超过50 注 数据来源 乐山市统计局2015统计年鉴 PART1城市产业发展 工业企业类型 乐山市规模以上企业主要业务涉及冶金 煤炭 化工 非金属 机械制造等领域 为典型的重工业主导型城市 注 数据来源 乐山市统计局2015统计年鉴 PART1城市产业发展 城市基本概况 城市宏观经济情况 城市产业情况 城市规划情况 Part1城市认知 城市房地产情况 城市规划 乐山市规划 一心四翼 的城市格局 发展方向为 东抑 南进 西连 北拓 其中北部和西部是主要的发展方向 PART1城市规划情况 通过快速交通干道连接功能片区 形成 一心四翼 的绿心环状组团式城市格局 一心 即绿心 四翼 分布于绿心周边的各个城市组团 东翼 现状的老城区和大佛风景名胜区 北翼 城市新区 包括现状的柏杨新区以及向北拓展的通江片区 向西北拓展的棉竹片区 向西拓展的青衣片区 向东跨岷江的牟子片区 西翼 苏稽片区 也是城市发展的综合新区 南翼 肖坝综合文教区以及大渡河南岸的高新区 冠英交通物流区 是城市教育科研及产业发展的主要空间 城市定位 世界文化与自然遗产所在地 国家级历史文化名城 国际旅游城市 四川西部经济发展高地 交通枢纽的重要节点 成都平原城市群南部中心城市 人口规模 2020年中心城区人口100万人 城市发展方向 东抑 南进 西连 北拓 其中北部和西部是规划期限内主要的发展方向 功能规划 乐山市中心城区分为12个功能区 PART1城市规划情况 城市基本概况 城市宏观经济情况 城市产业情况 城市规划情况 Part1城市认知 城市房地产情况 房产政策 乐山目前实行限贷不限购 差别化契税政策 计容政策相对宽松 PART1城市房地产情况 购买90平方米及以下的普通住房 且该住房属于家庭唯一住房的按1 征收 非唯一住房则为3 购买90到144平方米的普通住房的 若为唯一住房 则征1 5 非唯一则为3 如果购买住房面积超过144平方米 则无论是否是家庭唯一住房 征收契税税率都为3 契税政策 限贷不限购 预售政策 计容政策 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 凡在2016年2月16日前购房农村户口首套房即可享受200元 购房补贴 赠送面积不超过建筑面积的20 贷款购买首套商品住房的 其首付款比例不得低于30 贷款购买第二套住房的 其首付款比例不得低于50 贷款购买第三套及以上住房的 停止发放住房贷款 非本市居民购买商品住房申请贷款的 应提供1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明 凡不能提供证明的 商业银行暂停发放住房贷款 房产政策 土地市场 乐山土地市场整体供求均衡 2015年经营性用地成交量202万方 其中住宅用地164万方 2015全年房地产开发投资金额达到150亿 2011年 2015年乐山市经营性用地供求情况 2011年 2015年乐山市住宅用地供求情况 注 土地数据为乐山市土地 不含下辖县 经营性用地包含商业 办公 住宅用地 PART1城市房地产情况 商品房供求 乐山近五年商品房供略大于求 价格连年小幅下浮 2015年成交面积164万平方米 成交均价4225元 平方米 2010 2015年乐山市商品房供求走势 2010 2015年乐山市商品房供求情况 近几年 乐山市商品房供大于求 成交价格连年小幅下浮 2015年成交面积164万平方米 成交均价4225元 平方米 2015年商品房供求较上年有明显上升 由于多个商业及办公项目问世 商品房成交价格小幅下降 PART1城市房地产情况 商品房供求 2012年后办公 商业类产品增多 占比有所提高 2015年乐山市商品住宅占比在96 左右 2010 2015年乐山市商品房销售面积构成 数据来源 乐山市统计局 乐山市商品房销售以住宅成交为主 2015年住宅成交占商品房成交的96 2012年后 办公成交面积大幅下跌 PART1城市房地产情况 经济快速发展 房地产平稳发展 人均可支配处于全省中等水平 城市向北和向西发展 以二产为主导 发展势头良好 小结 商品房市场供略大于求 2015年土地市场整体供求相对均衡 PART1城市房地产情况 商品住宅市场表现 板块布局及市场特点 典型项目 Part2商品住宅市场 住宅市场 2015年住宅市场处观望态势 较比往年 2015年成交有所上升 PART2商品住宅市场 数据来源 乐山市房管局 2008年至2014年1 8月乐山市商品住宅市场总体表现 注 图表数据全市数据 包括开发区与下辖市县数据 2015年以来 受全国房地产市场观望情绪影响 以及当地消费者购房回归理性 乐山新建商品住宅成交量有所放缓 2015年乐山新建商品住宅供应321万 成交164万 成交量相比去年同期上浮 2015年 乐山新建商品住宅成交价格为4225元 平方米 较2014年下降9 4 全市市场结构 乐山市场成交的主力户型为三房 二房次之 成交面积段集中在80 120 之间 总价集中在50万元以内 PART2商品住宅市场 乐山市住宅成交各户型中 主要以三房为主 占比73 其次 二房占比21 其他户型成交占比相对较小 乐山市住宅成交面积段中 100 120 成交占比最高 达49 30 的成交面积集中在80 100 之间 乐山市住宅成交段集中在20 50万之间 其中52 的成交总价在30 40万以内 户型 面积 总价 注 图表数据为2015年乐山市新建商品住宅成交数据 以上面积为实得面积 含增送 数据来源 乐山房管局 青江板块市场结构 与全市相比 二房及80 100 面积段比例有所增加 总价区间与全市相比基本一致 PART2商品住宅市场 青江板块住宅成交各户型中 主要以三房 二房为主 占比分别为69 30 相比全市 通江板块二房比例略有增加 青江板块住宅成交面积段中 80 100 成交占比最高 达47 青江板块住宅成交各总价段中 30 40万总价段占比最高 达51 相对全市 通江板块总价承受能力偏弱 成交总价大于50万的很少 户型 面积 总价 注 青江板块选择邦泰国际社区 世豪广场 时代青江 锦绣星城等项目2015年的成交数据 以上面积为实得面积 含增送 数据来源 乐山房管局 商品住宅市场表现 板块布局及市场特点 典型项目 Part2商品住宅市场 板块布局 乐山住宅市场可划分为六个板块 分别为老城 新城 通江 青江 城东和城南板块 PART2商品住宅市场 老城板块 城南板块 通江板块 新城板块 城东板块 青江板块 板块特征 青江板块项目较为集中 在售项目规模广 热度高 PART2商品住宅市场 PART2商品住宅市场 市场特点 目前乐山仅万达广场进入乐山市场 市场依旧以本地开发商为主 典型项目 以青江新区为中心 辐射周边区域热销项目 PART2商品住宅市场 蓝湾半岛 浪琴湾 罗浮盛世 时代青江 世豪公馆 中心城 五洲汉唐 海天假日半岛 领地国际公