房地产行业知识.ppt

房地产行业知识 Addyourcompanyslogan 房地产行业流程特色及发展房地产行业项目全生命周期管理房地产行业营销及客户关系管理地产行业信息化三部曲 房地产开发企业的基础业务流程 预算及成本管理 土地获取 项目策划 产品设计 工程管理 结算 售楼 工程采购 投资策划 资金管理 人力资源管理 售后服务 物业 行政管理 财务管理 常见问题 三算甲供材套定额人材机三通一平设计变更现场签证超合同付款 房地产企业全生命周期业务进程 项目计划管理 土地获取 项目策划 规划设计 施工图设计 营销管理 采购管理 客户服务 工程管理 物业服务 土地招拍挂配合 功能配套建设 市政基础设施建设 综合策划和系统规划 项目计划管理 合作伙伴管理 人力资源管理 财务管理 投资管理能力 项目管理能力 价值交付能力 资源管理能力 政府公关和资本运作能力 项目管理和成本控制能力 价值交付和客户经营能力 某房地产企业组织架构图 投资规模大利润回报高项目周期久产业链长且复杂政府关系依赖度高 房地产行业特点 迅速发展的地产业进入新阶段 资金和土地成为驱动企业规模扩张的核心 而规模的快速扩张已成为很多房地产企业的发展目标 房地产行业发展历程 房地产行业流程特色及发展房地产行业项目全生命周期管理房地产行业营销及客户关系管理地产行业信息化三部曲 房地产项目全生命周期业务流程与管理 现金流 进度 成本 质量 房地产项目管理核心要素 房地产企业成本管理的方向 房地产企业的成本管理难在哪里 成本发生的周期较长 成本控制环节多 流程复杂 缺乏实用的数字化管理工具 成本执行过程中的变动性大 不同项目之间差异性大 成本构成复杂 难 缺乏规范的成本管理制度和体系无法对目标成本进行精确的测算利润设计变更 现场签证难以有效控制难以实时了解大量工程合同的执行进度无法准确掌握项目建设过程中最新动态成本难以精确制定资金计划缺乏对成本历史数据的积累和分析 目前项目成本管理工作中存在的主要问题 目标成本逐级分解 成本战略 作业成本 动态成本 责任成本 目标成本 谁来做 做什么 怎么做 如何评价 制度固化风险预控过程控制 实际做得如何 用数据说话及时发现并解决问题 建立成本管理体系 目标成本 目标成本是企业预先确定的 在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标 是项目成本的控制线 通过确定责任主体和评价部门 来保证整体成本的合理性和先进性令全员实施自觉的成本管理行为 责任成本 是通过对房地产各个作业过程进行成本控制 实现降低成本的目的 全过程 全员 全方位的成本控制 作业成本 成本管理体系的建立是成本控制的基础 成本管理解决方案 建立成本管理体系 动态成本 是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果 目标成本是企业预先确定的 在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标 是项目成本的控制线建立规范的成本核算体系实现项目间的成本对比成本估算目标成本 目标成本 成本科目的统一设置 八大项费用 责任成本 责任成本体系的目标是明确专业职能部门的成本管理职责 并借助技术经济指标反馈 考核评价其职责履行情况落实责任部门明确责任范围制定评价指标绩效反馈追踪 制作完整的 作业过程指导书 或SOP 重点定义作业过程中与成本控制相关的要点通过对房地产各个作业过程进行成本控制 从制度上保证对成本的有效控制 作业成本 动态成本 项目动态成本 合同性成本 非合同性成本 各类产品动态成本 拆分 指定分摊 引入 录入 分摊 待发生成本 指定分摊 调整 成本分摊 按受益原则 在成本对象之间分配成本费用 房地产成本分配的方法 按土地面积分摊 按建筑面积分摊 按可售面积分摊最终按可售面积确定各产品的单位成本 房地产行业流程特色及发展房地产行业项目全生命周期管理房地产行业营销及客户关系管理地产行业信息化三部曲 客户关系管理平台 CRM 市场推广流程 客户细分的工具与方法 彰显地位的成功家庭 价格敏感的务实家庭 注重家庭的望子成龙家庭 关心健康的幸福晚年家庭 注重自我享受的职业新锐家庭 中国地产行业客户细分参考标准 PulteHomes的11大类客户细分 个人类 首次置业者 常年工作流动人士 大龄单身贵族 活跃长者家庭类 单人工作丁克家庭 双人工作丁克家庭 有婴儿的夫妇 单亲家庭 成熟家庭 富足成熟家庭 空巢家庭 销售跟进流程 销售转化率分析 差异性的品牌定位 产品定位媒体选择的有效性有效的宣传频率足够的广告宣传投入 掌握顾客心理 充分传达楼盘特性楼盘介绍技巧 销售与服务能力具有竞争力的产品定价 定价 调价 试算因素楼层朝向户型面积景观 试算方法差价法系数法混合法 试算规则固定单价固定总价 在原有价格方案上调整 历史价格资料 房地产价格试算流程 房屋交易流程 现场接待流程 常见问题 销控和放盘重复销售撞单价格试算网上备案更名 换退房 客户服务流程 房地产客户服务发展方向 由原来服务于销售到成为独立专业领域客户服务投诉问题标准化分类客户服务反向指引项目开发过程设计反馈施工单位反馈服务反馈销售反馈 会员管理流程 房地产行业流程特色及发展房地产行业项目全生命周期管理房地产行业营销及客户关系管理地产行业信息化三部曲 取代手工提高效率 1 2 3 4 客户对象 单项目单组织地产企业 应用角色 基层员工 取代手工操作 作用 降低工作成本 提高工作效率 举例 算量软件 售楼软件 物业软件 一 工具型软件应用阶段 优化流程完善管理 1 2 3 4 客户对象 多项目跨区域中型企业 应用角色 部门级管理 优化业务流程和分工 作用 分工明确 流程通畅 提高整体的运作效率 举例 财务软件 成本软件 CRM软件 二 部门级软件应用阶段 W公司的IT建设现状 SAP人力资源系统 系统林立孤岛丛生 扩展性差大量补丁 决策缓慢效率底下 信息化之痒 维护量巨大 集团管控商务协同 1 2 3 4 客户对象 集团型多组织大型地