房地产金融的基本知识.ppt

第二章房地产金融基本知识 第一节房地产金融的分类与特征第二节影响房地产金融的社会经济因素第三节资金时间价值及相关概念第四节担保融资 第一节房地产金融的分类与特征 一 房地产金融的分类1 按经营性质可分为政策性房地产金融和自营性房地产金融2 按照融通方式可分为直接金融和间接金融3 按照贷款形式可分为信用贷款和担保贷款 第一节房地产金融的分类与特征 政策性房地产金融是指与住房制度改革有关的各种货币资金的筹集 融通和结算等信用行为 包括 住房公积金存贷款 合作建房贷款 经济适用房住房开发贷款等 自营性房地产金融是指银行与非银行金融机构在政策允许范围内办理的与房地产有关的资金筹集 融通和结算等信用活动 包括 房地产开发贷款 房地产消费信贷 一般房地产抵押贷款 房地产保险 房地产投资信托 房地产置业担保 房地产典当等 第一节房地产金融的分类与特征 房地产直接金融是指不经金融中介机构作媒介而由资金供给者和房地产资金需求者双方直接协商所进行的融资 包括 政府发行的住房建设债券 住房公债 土地债券 投资基金 房地产公司发行的股票 债券 房地产投资券等 房地产间接金融是指有金融中介机构参与的融资活动 包括 银行的长短期存款 向房地产开发企业提供的土地开发贷款 商品房开发贷款 短期流动资金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款 第一节房地产金融的分类与特征 信用贷款是指凭借借款人的信誉 无须提供任何担保的融资活动 担保贷款是指借款人需提供第三人担保或提供财产作担保的融资活动 即人和物的担保 人的担保主要有保证方式 物的担保主要有抵押 质押 按揭等方式 第一节房地产金融的分类与特征 二 银行的房地产金融业务1 资产业务 主要是房地产放款业务 2 负债业务 存款业务 借款业务 金融机构来往业务 3 表外业务 即银行通过代替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务 也称中间业务 包括房地产信托中间业务 房地产租赁中间业务 房地产咨询业务和房地产代理中间业务等 第一节房地产金融的分类与特征 三 房地产金融的特点1 资金密集性2 资金周转期长 建设期1年以上 住房贷款偿还期一般10年以上 租赁回收期也是10年以上 3 资金运动固定性 房地产资金的投入 转换 回收都在同一固定位置 由不动产的特性所决定 4 资金增值性 房地产开发经营过程中属于社会再生产的增值 以及房地产本身价值的增值性 5 风险性 由于房地产资金融通大多数是中长期融资 过程中有政策风险 决策风险 自然风险和财务风险 第二节影响房地产金融的因素 经济周期和房地产周期的影响银行利率的变化税收政策的影响货币汇率的变化日用品价格的变化证券和其他投资工具的回报率变化金融政策社会福利制度 第二节影响房地产金融的因素 一 经济周期和房地产周期的影响由于房屋供求的时差性 消费者的心理因素 政策影响等原因 房地产市场很容易出现周期性波动 西方学者认为宏观经济周期比房地产周期滞后一段时间 因此房地产周期被看成是整个宏观经济的晴雨表 在经济周期和房地产周期的复苏阶段后期和繁荣阶段 房地产市场销售形势好 价格上升快 房地产金融活动活跃 银行信贷规模扩大 当处于周期的衰退后期和萧条阶段 房地产市场萎靡 贷款拖欠和呆账现象较多 房地产金融不活跃 第二节影响房地产金融的因素 二 银行利率的变化利率变化对房地产市场的影响一般是反方向作用 即提高利率 增加房地产企业的融资成本和购房者的借贷成本 从而紧缩房地产信贷规模 防止市场过热 房地产金融活动得到抑制 反之 降低利率则起到刺激房地产市场 扩大信贷规模 房地产金融活动更为活跃 另外利率变化也可起到改变投资者和消费者预期的效果 第二节影响房地产金融的因素 三 税收政策的影响一般而言 在房地产交易方面减税 降低了交易成本 有利于活跃市场交易 有利于投资和房地产金融的发展 加税则加重了交易成本 不利于市场交易的增加 不利于投资和房地产金融的扩张 如近两年国家对房地产市场的调控采用在房地产交易过程中征收营业税和个人所得税的政策 房地产事实上也是重要避税工具 税法税率的变化必然对其产生突出影响 从而对房地产金融产生影响 第二节影响房地产金融的因素 四 货币汇率的变化一般而言 汇率对房地产的影响主要体现为 在一个短期内 随着汇率的变化 如本币升值则会导致国际投机资本涌入 在赚取升值前后汇率差的利润的同时 还可获得投资房地产的利润 在一个较长的稳定变动趋势中 汇率下降 本币升值 本币兑换的外币数量更多 产生资本流出 使国内的房地产价格下降 汇率上升 本币贬值 本币兑换的外币数量更少 产生资本流入 使本国房地产价格上升 第二节影响房地产金融的因素 五 日用品价格的变化日用品价格的变化可能导致人们购买力的变化 使得投资于房地产的资金减少 特别是恩格尔系数较高的国家或地区 一般日用品的价格变化作用更明显 如粮油 食品等涨价 普通家庭能用于支付住房贷款月供的资金就减少 但另一方面可能导致房屋建设成本升高 第二节影响房地产金融的因素 六 证券和其他投资工具的回报率变化在购买房地产作为普通投资工具的国家 其他投资工具的回报率变化会对投资于房地产产生替代性作用 即若证券收益率下降 房地产投资会增加 从而房地产金融会更活跃 若若证券收益率上升 在居民自有资金有限的情况下 房地产投资可能减少 从而会抑制房地产金融活动 第二节影响房地产金融的因素 七 金融政策的影响国家的金融政策是宏观调控的重要政策措施 必然对房地产业和房地产金融发展形成重大影响 如银根的松紧 利率降升 货币供应的增减 贷款审查的宽严等 都对房地产的发展形成巨大影响 甚至有时会使房地产也成为所谓的 政策市 第二节影响房地产金融的因素 八 社会福利制度的影响社会福利制度对房地产的影响是 福利条件越好 个人买房越不踊跃 人均拥有自主房屋的比率越低 福利条件越差 个人买房就越踊跃 在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高 第二节影响房地产金融的因素 按照联合国欧洲经济委员会最新的统计资料 欧美发达和较发达国家的总自有住宅率普遍在60 一70 比较高的是爱尔兰 80 挪威 78 葡萄牙 76 英国 70 美国 68 意大利 68 处于中间层次的有法国 60 芬兰 63 加拿大 64 比较低的是瑞士 31 德国 39 瑞典 46 丹麦 50 荷兰 50 奥地利 57 第三节资金时间价值及相关概念 一 利率利率是在一定时间内 一般是1年 所获得利息额和所贷金额之比率 即利息额与本金之比 用公式表示为 式中 i 利率I 一定时期的利息P 贷款本金 第三节资金时间价值及相关概念 一 利率 一 单利与复利计算利息的方法有两种 单利法与复利法 单利法只以本金计算利息 不考虑利息在投资情况下使用的利率 基本计算公式如下 I P i n n为借贷时间的单位 i和n是相对应 即年利率i对应于年数n 复利法计算利息是把定期结算的利息加入本金 逐期滚动计算 计算公式如下 F P 1 i n F为本利和 第三节资金时间价值及相关概念 一 利率 二 名义利率与实际利率 考虑通货膨胀率 实际利率是指物价不变 货币购买力不变条件下的利率 在通货膨胀情况下是剔除通货膨胀因素后的利率 名义利率是没有剔除通货膨胀因素的利率 也称为票面利率 名义利率与实际利率之间关系 名义利率 实际利率 通货膨胀率若名义利率小于通货膨胀率 此时实际利率为负 第三节资金时间价值及相关概念 一 利率 三 名义利率与实际利率 利率单位与计息周期不一致 例 某笔住房抵押贷款按月还本付息 其月利率为0 5 通常称为 年利率6 每月计息一次 这里的年利率6 是 名义利率 当按照单利计息时 名义利率和实际利率是一致的 而按照复利计息时 上述 年利率6 每月计息一次 的年实际利率则为 第三节资金时间价值及相关概念 一 利率 三 名义利率与实际利率 利率单位与计息周期不一致 例 年利率为12 复利计息 分别以一年1次计息 1年4次按季度利率计息 1年12次按月利率计息 分别计算各种计息方式下的实际利率 第三节资金时间价值及相关概念 一 利率 三 名义利率与实际利率 利率单位与计息周期不一致 在这里 名义利率与实际利率之间的关系式 在此 名义利率为r 1年计息m次 每一计息周期的利率为 r m 名义利率越大 计息周期越短 实际利率与名义利率之间的差距越大 当每年计息周期m 1时 实际利率大于名义利率 第三节资金时间价值及相关概念 二 资金等值与现金流量图 一 资金等值的概念资金等值是指在考虑时间因素的情况下 不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值 也可以解释为 某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值 如果年利率为10 则现在的100元和1年后的110元具有相等的实际经济价值 第三节资金时间价值及相关概念 二 资金等值与现金流量图 一 资金等值的概念通常情况下 在资金等值计算中 人们把资金运动起点时的金额称为现值 资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值 资金运动过程中某一时点与现值等值的金额称为时值 连续出现在各计息周期期末的等额支付金额就是年值 现值 终值 年值三者之间的相互换算公式 1 一次支付终值公式F P 1 i n 即复利公式 则 1 i n称之为 一次支付终值系数 如要计算一定本金的居民定期存款在期末的本利和 2 一次支付现值公式即贴现公式则称之为 一次支付现值系数 0 1 2 3 n 1 n P F 简写为 F P i n 简写为 P F i n 3 等额序列支付现值公式 则称之为 等额序列支付现值系数 如要计算每月一定收入的居民家庭能申请最大抵押贷款额度 4 资金回收公式 则称之为 资金回收系数 0 1 2 3 n 1 n P A A A A A 简写为 P A i n 简写为 A P i n 0 1 2 3 n 1 n P A A A A A 各期贴现值 已知年值A求现值P 5 等额序列支付终值公式 则称之为 等额序列支付终值系数 如计算某人每月把工资的一定数额存到银行 n年后所得到本利和 即 零存整取 6 储存基金公式 则称之为 储存基金系数 0 1 2 3 n 1 n F A A A A A 简写为 F A i n 简写为 A F i n 0 1 2 3 n 1 n F A A A A A 各期在n期末复利值 已知年值A求终值F 第三节资金时间价值及相关概念 二 资金等值与现金流量图 二 现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图 即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中 表示出各现金流入 流出与相应时间的对应关系 以横轴为时间轴 轴上的每一刻度表示一个时间单位 两个刻度之间的时间长度称为计息周期 可取年 半年 季度或月等 横坐标轴上 0 点 通常表示当前时点 也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻 注意 为了简化计算 公认的习惯是将现金流量的代数和看成是在计算周期末发生 称为期末惯例法 第三节资金时间价值及相关概念 二 资金等值与现金流量图 二 现金流量图相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量 现金流量图中垂直箭线的箭头 通常是向上者表示正现金流量 向下者表示负现金流量 0 1 2 3 4 5 现金流量 第1个计息周期 第5个计息周期 P F A1 1 2 3 4 5 R1 R2 I 房地产开发投资的现金流量图 0 1 2 3 n 1 n r1 0 I r2 r3 rn 1 rn 房地产出租经营投资的现金流量图 第三节资金时间价值及相关概念 二 资金等值与现金流量图 三 收益率收益率是一个投资回报率 表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力 通常为某年的收益或收入与投资之比 利息率是指借贷资本而不是权益资本的收益率 折现率是收益率的一种类型 是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率 第三节资金时间价值及相关概念 二 资金等值与现金流量图 三 收益率内部收益率代表了某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率 一项投资的内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于当前所投入资本价值的收益率 Ci 现金流入量 Co 现金流出量 Ci Co t 项目在t年的净现金流量 t 0 项目开始的时间点 n 计算期 第三节资金时间价值及相关概念 二 资金等值与现金流量图 三 收益率全部投资收益率反映的是所投入的全部资本的收益水平 事实上 全部投资收益率是权益资本收益率和借贷资本收益率 或抵押贷款利率 的加权平均 Y0 M rM 1 M YEY0 全部投资收益率 M 贷款价值比率 即抵押贷款额占房地产价值的比率 rM 抵押贷款利率 YE 自有资金所要求的收益率 即权益资本收益率 第三节资金时间价值及相关概念 二 资金等值与现金流量图 三 收益率权益投资收益率是投资者投入的自有资本或自有资金的收益水平 而借贷资本的回报率通常指利息率YE Y0 M rM 1 M 第四节担保融资 一 担保与反担保 一 担保及担保形式担保是指以债务人或者第三人的特定财产 抑或特定人的信用作为债权的担保 以保障特定的债权得以实现的行为 担保的形式主要有五种 即保证 抵押 质押 留置和定金 担保贷款中的担保形式有保证 抵押和质押 第四节担保融资 一 担保与反担保 一 反担保反担保是指担保人 第三人 为债务人向债权人提供担保时 由债务人或其他人向担保人提供的确保追偿权实现的一种担保制度 反担保所担保的是债权的实现 但其债权是反担保权人的追偿权 其设定的目的是保障保证人追偿权的实现 仅限于第三人为债务人向债权人提供担保 因此只有保证 抵押 质押才存在反担保形式 第四节担保融资 一 反担保1 求偿保证是指主债务人之外的保证人与担保人 反担保权人 约定 当担保人取得对债务人的追偿权而债务人不向其履行债务时 由保证人按照约定向担保人 反担保权人 履行债务或承担责任的反担保方式 求偿担保的保证人必须由债务人以外的第三人充任 而不能由债务人自己充任 第四节担保融资 一 反担保2 求偿抵押是指债务人或者其他人以其财产作抵押 确保第三人追偿权实现的一种担保 是债务人或其他人就其财产所设定的物权 其最为显著的标志是不转移标的物的占有权 第四节担保融资 一 反担保3 求偿质押是指债务人或者其他人以其动产或权利凭证交给第三人占有 确保第三人追偿权实现的担保 求偿质押包括动产质押和权利质押 第四节担保融资 二 保证贷款 一 保证及其法律关系保证是指保证人和债权人约定 当债务人不履行债务时 保证人按照约定履行债务或承担责任的行为 保证的基本内涵 保证是一种合同 保证是担保他人履行债务的合同 保证责任表现为代为履行债务或承担责任 第四节担保融资 二 保证贷款 一 保证及其法律关系保证涉及保证人 债权人 债务人等三方当事人 广义的保证法律关系包括 债权人与债务人之间的关系 债权债务关系 保证人与债权人之间的关系 保证合同关系 保证人与债务人之间的关系 委托关系 狭义的保证法律关系仅指保证人和债权人之间的关系 保证人 债权人 债务人 债权债务关系 保证合同关系 委托关系 三方关系的基础 具有单向性 从属性 第四节担保融资 一 保证及其法律关系各方关系如下 债权人与主债务人之间的主债权债务关系 是保证关系成立和存在的前提 在三方关系中处于基础性和主导性地位 主债务人与保证人之间的委托保证合同关系 这是主债务人与第三方的内部关系 与债权人无直接关系 保证人与债权人的之间保证合同关系 保证人向债权人保证履行债务应与债权人订立书面合同 确定对主债务的保证范围和保证期限等 第四节担保融资 二 保证贷款 二 保证的特征1 从属性 以主债的成立为前提 保证范围的从属性 保证转移和消灭的从属性 2 相对独立性 保证合同的无效 解除不影响主债效力 3 单务性和无偿性 仅保证人对债权人负保证债务 而债权人对保证并不负对价给付义务 4 补充性 保证合同成立时 保证债务即发生 但是必须是债权人首先应向债务人请求履行 只有当债务人的财产经过强制执行仍无效时 保证人才承担保证责任 第四节担保融资 二 保证贷款 三 保证人保证人的条件 1 保证人须具有民事行为能力 2 保证人须具有代为清偿债务的能力主要包括 自然人 企业法人 社团法人 一般不包括机关法人和无营业执照的事业单位 第四节担保融资 二 保证贷款 三 保证人保证人的代偿能力目前理论界和司法实践一般认为不具有代偿能力的民事主体若为合同提供保证 则保证合同应认定为无效 但这一规定只能作为提示性条款 第四节担保融资 三 质押贷款 一 质押概述1 质押的含义质押也称质权或质押权 是指债务人或第三人将出质的财产或权利交债权人占有 作为债权担保 在债务人不履行债务时 债权人有权以该财产或权利折价或拍卖 变卖所得价款优先受偿 质押的标的物为动产或权利凭证 第四节担保融资 三 质押贷款 一 质押概述1 质押的含义在质押法律关系中 享有质权的人称为质权人 将财产转移给质权人占有作为债权担保的债务人或第三人 称为出质人 出质人转移给质权人占有以供债权担保的财产 称为质物或质押物 质权是一种担保物权 第四节担保融资 三 质押贷款1 质押的基本特征 1 质权人对质押财产享有占有权 是以占有为公示方法 是质权不同于不动产抵押的重要特点 2 质押的标的物为动产或财产权利 不包括不动产 3 质押具有留置效力 并就标的物直接支配以实现质权 4 其他特征 质权人对质押物所生孳息享有收益权 但质权人收取的孳息必须用于清偿债权 质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利 质权人享有妥善保管质押财产的义务 第四节担保融资 2 质押同抵押的异同质押和抵押是贷款中两种主要的担保方式 两者的共同点 都属于物权的担保方式 都以取得所押财产的价值为目的 质权或抵押权都因债权而存在 与债权不可分离 都以所押财产的价值优先受偿 第四节担保融资 2 质押同抵押的异同两者的区别 质权人对质押财产享有占有权 质押在质押物转移给债权人时生效 抵押不需转移抵押物 抵押需要登记 抵押自登记之日起生效 质押中质物的孳息由质权人占有 抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取 质押中 在债务人期满未履行其还本付息义务的 且质权人和出质人在处理质押物不能取得一致意见的 质权人可以独立做出决定依法处置质押物并优先受偿 抵押中 抵押权人享有请求权 无权直接处置抵押物 质押中质权人对质物有保管义务 并对此承担相关的法律责任 质押的标的物为动产或权利凭证 而抵押的标的物一般为不动产 在某些情况下也可以是动产 机器设备 汽车 轮船等 第四节担保融资 3 动产质押贷款动产质押是指债务人或第三人将其动产移交债权人占有 将该财产作为债权的担保 作为质押的动产应具备的条件 1 必须有可让与性 不可让与的财产或法律禁止流通的财产不能作为质押物 法律限制流通的物 必须由有权收购的部门收购才可作为质押物 2 必须是特定化的动产 金钱经特定化 如债务人或者第三人将其金钱以特户 封金 保证金等形式特定化后 也可以出质 第四节担保融资 4 权利质押贷款权利质押是指以所有权以外的可让与财产权为标的物设定的担保 作为质押的权利包括 1 汇票 本票 债券 存款单 仓单 提单等票据或证券 2 股票和股份等股权凭证 3 如商标专用权 专利权 著作权等无形资产财产权 4 其他权利 如一般债权 不动产收益权等 有价证券有广义和狭义之分 狭义有价证券指资本证券 广义有价证券则包括商品证券 货币证券和资本证券三类 1 商品证券是证明持券人有商品所有权或使用权的凭证 如提货单 运货单 仓库栈单等 取得该证券就是取得了该商品的所有权或使用权 2 货币证券是指本身能使持券人或第三者取得货币索取权的有价证券 货币证券包括两大类