第章房地产市场供求分析ppt课件.ppt

1 第四章房地产市场供求分析 2 内容提要 房地产市场供给分析房地产市场需求分析房地产市场空置分析房地产市场价格分析 供给 需求与房地产市场价格形成机制 4 1房地产市场供给 房地产供给的内涵与条件房地产市场化供给分类及其特征 自学 影响房地产市场供给因素分析房地产供给弹性房地产供给弹性变化的一般规律 一 房地产供给的内涵与条件内涵 宏观经济学的角度 房地产供给是指房地产总供给 即某一时期全社会或某一地区内房地产供给的总量 包括实物总量和价值总量 由房地产一级市场 二级市场 三级市场供给量之和构成 微观经济学的角度 房地产供给是指生产者在某一特定时期 在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量 一级市场 二级市场 三级市场 房地产一级市场 又称土地一级市场 指土地使用权出让的市场 即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场 出让的土地 可以是生地 也可以是经过开发达到 七通一平 的熟地 房地产一级市场是由国家垄断的市场 房地产二级市场 指土地使用者经过开发建设 将新建成的房地产进行出售和出租的市场 即一般指商品房首次进入流通领域进行交易形成的市场 房地产二级市场也包括土地二级市场 即土地使用者达到规定可以转让的土地 进入流通领域进行交易的市场 房地产三级市场 指购买房地产的单位和个人 再次将房地产转让或转租的市场 即房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场 也包括房屋的交接 抵押 典当等流通形式 8 房地产供给的条件出售或出租的愿望主要取决于价格为主的交易条件 供给能力主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平 上述两种缺一不可 但在市场经条件下 以价格为主的交易条件是主要的 二 影响房地产市场供给因素分析1 房地产商品价格租金和售价土地价格 2 房地产开发成本3 政策因素4 房地产开发商对未来的预期 六年前上海楼市埋下的潘多拉 今天被打开了 2012年出台限购政策 用意非常明显 通过限购来控制城市需求 更可能多的挤压掉投资投机的需求 然后使得上海楼市的供需回复平衡 从而达到控制价格的目的 说明两个问题 上海的房子是好东西 限制的一定是全上海甚至全中国最有购买力的客群 限购政策逼迫市场有购买力的人群强行抛售然后强行购买 供应跟不上 是上海楼市的核心问题 限购能够发挥作用的根本逻辑是 需求被压缩之后供需达到平衡 甚至供应略大于需求 从而实现价格的平稳 14 三 房地产市场供给弹性弹性 受价格的变化影响 商品供给与需求变化的伸缩程度供给弹性 商品的价格变化引起的供给量的变化房地产供给弹性 是指房地产供给的价格弹性 即房地产价格变动的比率所引起的房地产供应量变动的比率 它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度 用公式表示 15 一般情况下 由于符合价格与供给量同方向变动 所以房地产供给弹性系数应为正值 即Es 0特殊情况下 房地产供给弹性系数为负值 例如 当房地产需求低迷而价格下降时 供给可能会增加 房地产供给弹性系数可能变成负数 即Es 0 这是房地产价格上涨的预期在起作用 16 四 房地产供给弹性变化的一般规律特短期内房地产供给无弹性房地产生产周期长 特短期内其生产要素和产品不可能发生变化 因此房地产供给无弹性 即Es 0 短期内房地产供给弹性较小短期内土地供给不可能发生变化 土地供给无弹性 房地产可通过可变要素的增减而发生改变供给 但变动幅度不会很大 01 当供求矛盾加剧时 房地产价格会持续上涨 此时不可避免加入了大量为谋求利益的投机需求 从而推动房价的虚高 产生房地产泡沫 4 2房地产市场需求分析 内涵分类影响房地产需求的主要因素房地产需求弹性 一 房地产需求的内涵房地产有效需求 房地产需求量 房地产潜在需求房地产需求 指在一个特定时期内 需求者在各种可能的价格下 愿意而且能够购买的房地产数量 也称为房地产有效需求 房地产需求量 在一个特定价格下 需求者愿意且能够购买的房地产的数量 房地产潜在需求 未来可能转化为实际购买了的房地产需求 表现为需求者对房地产的消费欲望 二 房地产需求的分类按照目的性划分为生产性需求 消费者需求 投资性需求生产性需求 用来满足生产和经营场所需要而形成的房地产需求 需求的主体是各类企事业单位及个体工商业者 消费性需求 用来满足人们居住需要的房地产需求 需求的主体是家庭 投资性需求 又称保值增值性需求 是指购买房地产并非为了生产和消费 而是将其作为一种价值形式加以储存 在合适时候再出售或出租 达到保值增值目的 三 房地产需求弹性房地产需求弹性主要回答价格和收入变动因素对房地产需求有多大的影响作用 房地产需求的价格弹性 指房地产商品价格变动的比率所引起的房地产需求变动的比率 表示房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度 用公式为Ed Q Q P P 由于价格与需求量呈反向变动 所以房地产需求量的价格弹性系数应为负值 在实际运用时一般取绝对值 即Ed 001 商品需求富有价格弹性 需求量变动对价格变动的反应敏感 房地产商品的需求曲线一般呈现为一条拐折线从一般意义上讲 当房地产价格在一个较低的幅度内变动时 如D1E段 房地产需求缺乏价格弹性 这是因为对商品房而言 区位条件至关重要 此时价格变动对需求量的变动影响程度不大 根据国外经验 当住宅售价相当于住户收入的3 6倍时 需求缺乏价格弹性 当房地产价格超过一定幅度继续上涨时 如ED2段 需求者会明显紧缩正常需求量 房地产需求富有价格弹性 不过房地产需求富有价格弹性仅呈现单向性 即价格下降时并不呈现这种趋势 所以用虚线表示 房地产需求的收入弹性 指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率 表示房地产需求量变动对收入变动的反应程度 用公式 房地产需求的收入弹性与一国或地区所处的经济发展密切相关 在较低阶段 富有收入弹性在较高阶段如发达国家 缺乏收入弹性普通住宅面向广大工薪阶层 其需求的收入弹性较大高档别墅面向高收入阶层 其需求的收入弹性较小 四 房地产需求的影响因素国民经济发展水平 与房地产需求水平正相关 人口数量和结构房地产价格收入比信贷能力 消费者或投资者的偏好对市场的预期政策因素 税收 住房制度 产权制度等 4 3房地产市场空置分析 空置的概念有关指标空置的成因 对策 一 空置的概念 将建筑物建成后一定时期 通常一年 建筑物的整体和部分未得到使用 处于等待出租或出售的状态称为空置 空置量 绝对指标 空置率vacancies按照国际通行惯例 商品房空置率在5 10 之间为合理区 空置率在10 20 之间为空置危险区 要采取一定措施 加大商品房销售的力度 空置率的算法 当前流行的空置率的计算方法有三种 空置率 全社会空置房面积 全部住房面积空置率 空置商品房面积 最近三年内竣工面积空置率 空置商品房面积 当年竣工面积众所周知 三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍 全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍 分母不一样 计算结果自然大相径庭 在我国统计空置率有不合理的方面 城市化还在发展过程中 二 衡量空置的有关指标城市商品房空置率城市商品房待销率增量房空置率 房屋空置率的计算是为了了解市场对房屋的需求趋势 如果房屋空置过多 说明需求量不足或购买力不够 国家或市场可作出相应调节 三 我国房地产市场空置成因投机活动膨胀供给结构不合理房价偏高造成房地产商品有效需求不足对策 消化库存空置 控制增量空置 四 房地产市场价格分析 房地产市场价格类型价格的构成影响因素价格上涨的成因分析应对的措施 类型 市场价格理论价格评估价格 补 地价与房价之间关系 房价决定地价土地是天生的 没有成本或成本为零 房价决定土地的价格 比如北京二环三环的地价不一样 因为房价不一样 房价与地价互动 高度正相关 房价猛涨 带动地价 地价高起 再拉升房价 形成互动关系 获利的是开发商和地方政府 买单是所有购房者 美人鱼 前十分钟 道尽多少地产真相 真实一 参与土地竞拍的开发商不代表他对这块地感兴趣周边在售项目更希望当下可以拍出一块高昂的土地