房屋登记基础知识培训教材.ppt

房屋登记基本类型王建 房屋登记基础知识 一 何为房屋登记 基本概念 物权法 第九条规定 不动产物权的设立 变更 转让和消灭 经依法登记 发生效力 未经登记 不发生效力 但法律另有规定的除外 房屋登记办法 第二条 本办法所称房屋登记 是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为 将房屋权利现状 权利变动情况以及其他相关事项记载在房屋登记簿上予以记载的行为 是一种不动产物权的公示方式 房屋登记是房屋物权公示的法定方式 是房屋物权设立 变更 转让和消灭的生效要件 也是房屋物权依法获得承认和保护的依据 房屋登记依申请启动 对房屋登记概念的认识可以从行为主体 行为内容 行为对象 行为结果四方面来认识 行为主体 房屋登记是房屋登记机构依法进行的行为 房屋登记的行为主体是房屋登记机构 行为内容 房屋登记是一种记载行为 行为内容是记载行为 登记的本质就是将应当登记的物权设立 转移 变更和消灭等变动情况和其他事项登录 记载于房屋登记簿上 以备公众查阅的行为 因此房屋登记的行为内容就是将行为对象予以记载 行为对象 房屋登记的对象是房屋权利和其他应当记载的事项 登记的房屋物权包括房屋的所有权 担保物权和用益物权 其他应当记载的事项包括预告登记 异议登记以及查封等情况 行为结果 房屋登记以登记机构将有关登记事项记载在房屋登记簿作为登记完成的标志 登记行为的结果是将登记内容记载于房屋登记簿 二 房屋登记簿 基本概念 房屋登记簿是指房屋登记机构记载房屋自然状况 权利状况以及其他依法应当登记的事项的专用簿册 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据 由房屋登记机构管理 房屋登记簿的特征 法定性房屋登记簿记载内容 样式 管理等由国家统一规定 权威性房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据 登记机构非经法定程序不得擅自更改已记载的内容 统一性指一个登记区域内只能有一个房屋登记簿 永久性房屋登记簿应该永久保存 房屋登记簿的效力 房屋登记簿记载的物权归属情况和内容由国家公权力确保其权威性 推定其记载是房屋物权真实现状的反映 即在房屋登记簿上记载某人享有某项房屋物权时 就推定该人享有该项权利 而其权利内容也以房屋登记簿的记载为准 无需提交其他证据证明 三 房屋登记基本类型 房屋登记办法 规定的房屋登记类型 包括所有权登记 又包括初始登记 转移登记 变更登记 注销登记等 他项权登记 又包括抵押权登记 地役权登记 其中抵押权登记包括一般抵押权登记 最高额抵押权登记 在建工程抵押权登记 每种他项权登记又可分为设立登记 转移登记 变更登记 注销登记等 预告登记 其他登记 包括更正登记 异议登记等 如果从房屋所占用的土地性质来说 房屋登记又可分为国有土地范围内的房屋登记和集体土地范围内房屋登记两大类 一 所有权登记 房屋所有权登记是房地产行政管理的基础与核心 所有权是物权中最完整 最充分 最核心的权利 房屋上设立的其他物权均由所有权派生出来 所有权登记包含了房屋所有权的取得 转移 变更和消灭后的登记 即 初始登记 转移登记 变更登记 注销登记 国有土地范围内房屋登记基本类型 所有权登记 他项权登记 预告登记 其他登记 初始登记 指对房屋所有权的首次登记 初始登记对其之后物权变动具有原始根据效力 转移登记 指房屋所有权在不同主体之间转移而进行的登记 房屋所有权的转移主要基于两类法律事实 即法律行为和法律行为以外的法律直接规定 具体情形包括 买卖 赠与 交换 投资入股 分立合并等等法律行为 非经登记不发生效力 继承 受遗赠以及法院或仲裁委员会法律文书确定的房屋权属转移等等由法律直接规定引起的房屋所有权转移 自事实发生时起生效 基于法律行为而进行的所有权转移登记由双方当事人共同申请 而由法律直接规定的事实行为由受让人单方申请 变更登记 指因房屋权利人法定名称改变 或者房屋状况发生变化而进行的登记 与转移登记的区别 房屋所有权没有转移 所有权主体没有发生实质性变化 具体情形包括 房屋所有权人的姓名或者名称的变更 房屋坐落的街道名称 门牌号或房屋名称的变更 房屋面积增加或者减少的 同一所有权人分割 合并房屋的 注销登记 房屋所有权注销登记一般发生在房屋或房屋权利发生消灭或终止时权利人申请的登记 具体情形有 房屋灭失 放弃所有权 法律 法规规定的其他情形登记机构迳为注销登记的情形 房屋登记办法 第四十一条经登记的房屋所有权消灭后 原权利人未申请注销登记的 房屋登记机构可以依据人民法院 仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记 将注销事项记载于房屋登记簿 原房屋所有权证收回或者公告作废 二 他项权登记包括抵押权登记 地役权登记 抵押权登记基本概念 抵押权是指债务人或者第三人向债权人提供一定的财产以担保债务的履行 在债务人不履行债务时 债权人有依照法律的规定以该财产折价或拍卖 变卖的价款优先受偿 在抵押法律关系中抵押权人 接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民 法人或者其他组织 抵押人 将依法取得的房地产提供给抵押权人 作为本人或者第三人履行债务担保的公民 法人或者其他组织 抵押物 抵押人提供的担保财产 抵押权属于担保物权的一种 依当事人的意思而设定 具有以下特征 抵押权是为债权提供担保 因债权存在而存在 因债权消灭而消灭 抵押权以不转移抵押物占有为特征 抵押人可以是债务人或者第三人 抵押权的实行以债务人不履行到期债务或发生约定情形为要件 抵押权在担保过程中仅为一种可能性权利或者期待型权利 优先受偿权是抵押权的核心和实质 抵押权应当设定在抵押财产即抵押物上 并非任何财产皆可设定抵押权 能够设定抵押权的财产仅限于法律规定可以抵押的财产 法律禁止设定抵押的财产 不得设定抵押权 物权法 第一百八十四条规定 下列财产不得抵押 一 土地所有权 二 耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权 但法律规定可以抵押的除外 三 学校 幼儿园 医院等以公益为目的的事业单位 社会团体的教育设施 医疗卫生设施和其他社会公益设施 四 所有权 使用权不明或者有争议的财产 五 依法被查封 扣押 监管的财产 六 法律 行政法规规定不得抵押的其他财产 抵押权的分类抵押权的分类在各国立法上是不同的 根据抵押权的产生原因可以将抵押权分为法定抵押权和意定抵押权 其中意定抵押权可以称为约定抵押权 法定抵押权指当事人依照法律的规定 直接取得的抵押权 根据适用范围的大小 抵押权可以分为一般抵押权和特殊抵押权 根据抵押权标的的单复数形态不同 可以将抵押权分为单一抵押权 共同抵押权 财团抵押权等等 根据抵押物的不同 可以将抵押权分为不动产抵押权 动产抵押权等等 根据主债权是否确定 可以将抵押权分为定额抵押权和不定额抵押权 随着时代的发展 新的抵押方式还会不断出现 一般抵押权的设立 转移 变更及注销 抵押权设立登记 指根据抵押当事人申请 登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为 按照 物权法 规定 抵押权自登记时设立 对符合规定条件的抵押权设立登记 登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿 一 抵押当事人 债务人的名称或者姓名 二 被担保债权的数额 三 登记时间 抵押权的变更登记 指抵押权主体不发生改变 只是客体和内容发生改变 如 抵押权人的名称 地址发生改变 或者抵押物的地址 面积发生改变 以及抵押内容 如 权利存续期限 发生改变等等 抵押权的转移登记 指抵押权在不同主体之间发生转移而进行的登记 如 金融机构不良资产处置 担保法 第五十条规定 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保 物权法 第一百九十二条规定 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保 债权转让的 担保该债权的抵押权一并转让 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 基于抵押权的从属性 抵押权可连同债权一并转让 受让人即因此取得抵押权 受让取得抵押权 应进行相应的登记 非经登记 不产生抵押权的法律效力 抵押权转让时 双方当事人应当签订抵押权转让合同 房地产抵押权的转让人要通知债务人 抵押权注销登记 抵押权的注销与抵押权的设立是相对应的 即权利因登记而产生 因注销而消灭 抵押权注销的情形 主债权消灭抵押权已经实现抵押权人放弃抵押权法律 法规规定的抵押权消灭的其他情形 如 抵押物消灭 抵押权注销登记由抵押权人与抵押人共同申请 两类特殊的抵押权最高额抵押权 在建工程抵押权 最高额抵押权 基本概念指债务人或第三人与抵押权人协议在最高债权额限度内 以抵押财产对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保 当债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时 抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿 最高额抵押权担保的是 将要连续发生的债权 首先 债权本身具有变动性 其次 担保的都是将来的债权 存在最高债权额限度 指抵押权人基于最高额抵押权所能够优先受清偿的债权的最高限度数额 在建工程抵押权登记 基本概念指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款 以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 在建工程抵押应当符合的条件 主体要件抵押人为债务人 不得为他人的债务设定担保 抵押权人为具有贷款经营权的金融机构 如 银行 或具有金融许可的信托投资机构等 目的要件贷款的用途是继续建造该在建工程 抵押权人不能接受在建工程抵押而发放流动资金贷款或者其他类型的贷款 客体要求抵押物必须是债务人 合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产 同时必须是 依法获准尚未建造的或者正建造中的房屋或者其他建筑物 形式要件在建工程抵押双方当事人必须签订抵押合同 并依法办理在建工程抵押权登记 注意 在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后 当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为抵押权登记 地役权登记 基本概念所谓地役权 是指不动产所有人或使用人为了提高自己不动产利用的效益 而利用他人不动产的用益物权 物权法 第156条规定 地役权人有权按照合同约定 利用他人的不动产 以提高自己的不动产的效益 前款所称他人的不动产为供役地 自己的不动产为需役地 地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权 三 预告登记 预告登记是由德国中世纪民法所创立的一种制度 它是为了保全关于不动产物权的请求权 将来实现物权 而将该请求权加以登记的制度 在性质上属于预备登记 不具有终局的 确定的效力 可以申请预告登记的几种情形 预购商品房 以预购商品房设定抵押 房屋所有权转让 抵押 法律 法规规定的其他情形 办理预告登记时 需收取当事人之间关于预告登记的约定 预告登记的效力担保效力 预告登记的首要效力在于担保功能 即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分 物权法 第20条第1款规定 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议 为保障将来实现物权 按照约定可以向登记机构申请预告登记 预告登记后 未经预告登记的权利人同意 处分该不动产的 不发生物权效力 顺位效力 由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种不动产物权 因此将来按照预告登记来确定该权利的顺位 增强效力 预告登记所表明的请求权被作为该项将来才能产生的不动产物权来看待 具有了与之相同的效力 预告登记转为相应的房屋登记 房屋登记办法 第68条第2款规定 预告登记后 债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内 当事人申请房屋登记的 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记 所谓 应当按照预告登记事项办理相应的登记 有两层涵义 1 预告登记的内容是转移所有权 则相应的登记就是所有权转移登记 预告登记的内容是设定抵押权 则相应的登记就是抵押权设定登记 2 预告登记中设定的抵押权是第一顺位 则相应的抵押权设定登记中该抵押权的顺位也应当是第一顺位 预告登记的失效如果预告登记权利人在应进行本登记时却迟迟不进行登记 必然会导致不动产的流通性受到限制 因此 物权法 第20条第2款规定 预告登记后 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的 预告登记失效 所谓 债权消灭 是指 当事人之间的债权债务关系终止的情形 单方申请预告登记的特殊情形 房屋登记办法 第六十九条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后 预售人未按照约定与预购人申请预告登记 预购人可以单方申请预告登记 实践中开发商一房多售 损害购房人利益的情况比较常见 作出此项规定是从维护购房人的合法权益的角度出发 四 其他登记 物权法 中新规定了两种登记类型 更正登记和异议登记 物权法 第十九条规定 权利人 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的 可以申请更正登记 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的 登记机构应当予以更正 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的 利害关系人可以申请异议登记 登记机构予以异议登记的 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉 异议登记失效 异议登记不当 造成权利人损害的 权利人可以向申请人请求损害赔偿 从而确立了异议登记和更正登记的基本规则 更正登记 基本概念权利人 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的 可以申请更正登记 所谓权利人是指登记簿登记记载的权利人 而利害关系人是指登记记载错误可能损害自己利益的人 更正的内容登记簿记载的事项包括自然状况 权利状况以及其他事项 更正登记的申请应当提交证明登记簿记载错误的材料 权利人可以单方申请更正登记 利害关系人需提供权利人同意更正的书面证明材料 实际操作中要求权利人与利害关系人共同申请 依职权进行的更正登记分两种情况 房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误 不涉及房屋权利归属和内容的 应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记 当事人无正当理由逾期不办理更正登记的 房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正 并书面通知当事人 对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿记载的错误 房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记 办理更正登记期间 权利人因处分其房屋权利申请登记的 房屋登记机构应当暂缓办理 对权利归属情况的更正 依法院 仲裁机构法律文书进行 异议登记 基本概念 物权法 第19条第2款对异议登记进行了规定 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的 利害关系人可以申请异议登记 登记机构予以异议登记的 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉 异议登记失效 异议登记不当 造成权利人