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山东力明科技职业学院毕业论文题目：探求房地产价格涨势内幕各集团之间的利益存在字数：5896 年 级：07级经管一班 学 号：0701422077姓 名：张颖 专 业 ：房地产经营与估价 二零一零年四月摘要伴随着房地产业近些年的火暴发展。与此相关的各个利益集团也逐步壮大，或多或少的影响着中国房地产的立法。本问通过对我国现阶段立法现状的描述，说明了房地产法律、法规的必要，并着重分析了各利益集团利益取向及对立法的态度。最后在对各个利益集团矛盾的比较中，笔者提出了关于协调矛盾，加速房地产立法的建议。关键词 ：立法现状；利益集团；各利益集团之间的矛盾及立法要求1、 背景 过去的2009年北京市房价经历了一个从低谷到高峰的V型反转，现在的房价已经到了历史最高位置，很多人开始关心下一阶段房价的走势。特别是前不久中央又将二手房转让的营业税免税期从5年改回2年，使2010年的房价走势更加扑朔迷离。众所周知，房价不是单一因素影响的，其涨跌都是各种因素有机组合的结果，根本不可能有哪个单一因素就左右了房价；房价的影响因素众多，供求关系、社会资金的充裕程度、经济发展的阶段、财政及货币政策、金融管制程度不一而足。所以，一看到二手房营业税优惠取消了就断定房价会涨会跌的理论都是不足采信的。想知道2010年房价怎么走，一定要分析一下2009年房价是怎么涨起来的。2、 论述 08年底09年初，国家各种鼓励投资和消费的政策出台，包括二手房的税收优惠，大力支持“房贷”，甚至对于按揭降低首付款比例、降低利率回过头来看实际上是国家政策引导资金流向房地产的。社会高速发展，社会财富增加很快。在中国高速发展的大背景下，房价在长期趋势中的单边上升是必然的趋势，道理很简单，社会财富以每年10%左右的速度增加，单位货币就以相同的速度缩水，以该货币标价的房价自然应该上涨。货币投放量增加，社会资金供应充分。2009年房价上涨过快和2009年货币投放量太大有直接关系，货币投放量增加一则导致单位币值的货币加速贬值（相对于购买力），二则使市场流动性增加，这些都加速了房价的上涨。作为一般老百姓购买一套房子也许要花费半生的积蓄，作为房子这项奢侈品，必定要仔细谨慎投资，然而社会投资缺乏合理投向。社会投资是逐利的，但世界范围的金融危机直接导致了2009年初的南方私营企业倒闭风潮，全年CPI一直为负、PPI到十一月份才勉强转正。外贸内需都不行了，我国拉动经济的三驾马车倒了两架，仅剩投资一项，国家引导性投资保住了“8”，但民间投资几乎没有途径，微观主体在实体经济方面觉得没有增加投资的必要，大量实体经济的资金面临没有投资方向的窘境，所以大量流动性进入楼市和股市，于是在实体经济没有明显复苏的大背景下，很多风险厌恶型投资者将目光投向房地产，这也是导致09年房价暴涨的重要原因之一。 由于前几年北京房价涨势很盛，许多买房人踏空了，在一些伪专家和不负责任的黑媒体的错误导向下，幼稚地认为房价还会降回原来的五六千一平米，因此迟迟没有出手买房。特别是在2008年底2009年初，他们在买涨不买跌的错误投资理念的引导下，以为房价走入下降通道时，愉快地看着房价低谷从身边溜走。2009年3月份以后价格逐月上涨，有些买主出手了，但更多买房人在大量黑媒体不断发布不实数据称：“价涨量跌，房价即将调头”的引导下还在等待，直到9、10月份以后，发现实际情况是“价增量增”而且还出现加速上升的趋势，又恰逢税收优惠政策即将取消，于是恐慌性出手，因而造成年底的井喷行情，也就是说盲目的从众心态。这只是表象支持，如果没有真实的实力也不可能做成，这就是金融支持，房地产金融包括两个主要层面，一是开发贷款，二是按揭贷款。首先银行的开发贷款在2009年是空前支持的，从来没有哪个年头房地产商的资金这样充裕，从09年一块块地王的争夺战中就可以看出。开发贷容易取得使开发商的资金充裕，不需要通过销售回笼资金，因此就根本没有主动降价或者促销的动力，在市场需求充分的情况下，当然惜售抬价。另外是按揭，09年按揭方面也是突飞猛进，首付款比例降为20%，利率一降再降，按揭利率甚至降低到空前的基准息下浮30%，算下来利率才合每年4%左右，使得买房人的购买热情高涨，改善性需求也因此爆发。作为投资者这一因素，加入买房这一队伍会擦出怎样的火花呢？二手房转让税收政策“5变2”，使得原本无利可图的炒房又再变得熠熠生辉，加上年初到年中的赚钱效应，不少投资者又杀回房地产市场。3、 求证 归结完2009年房价暴涨的因素，那么2010年的房市政策又会有怎样的变化，房价又有怎样的走势呢？ 社会高速发展，2010年社会发展速度应该高于2009年，因此上升的大方向应该是不变的，也就是说2010年的房价依然是走在上坡路上的。货币投放，显然2010年货币投放量会比2009年有所下降，因此单位货币贬值速度降低，流动性也相应缩减，也就是说2010年房价走的上坡路的坡度是有限的。社会投资投向，尽管CPI终于转正，但PPI还是负的，社会投资的实体性经济方向在上半年依然不会显著增加，因此部分资金在上半年还会投到房地产领域。毕竟PPI会在不久后跟随CPI上涨，实体经济复苏后，也就是在2010年的下半年社会投资必将逐步回流实体经济，也就是说2010年的房价走的上坡路会越来越缓。二手房税收优惠取消，其他优惠政策继续，某种程度上抑制了炒房，也给真实购买需求增加了交易成本，因此在总体上还是抑制了需求，也就是说在2010年房价上坡路上推动力小了。 购房人心态，随着2009年底的爆发，释放了相当部分的需求，再加上优惠政策的取消，2010年成交井喷的现象不会持续，但也会有一些后知后觉的买房人迟到出手。也就是说2010年房价在上坡路上还有可靠的动力。金融支持，现在的不少银行金融支持方向已经从住宅项目转向商业地产项目，因此2010年商业地产价格也将出现一个不错的涨幅。从目前来看还没有收紧房地产开发贷款的迹象，但二套房按揭贷款已经恢复到优惠之前的正常水平。按照中央金融工作会议的精神，按揭政策不会有太大变化，预计在明年中期，房地产开发信贷政策会适当收紧，下半年开发商的资金回流压力会逐渐显现，捂房惜售将有所缓解，能否出现房价的松动还是要看收紧的程度。也就是2010年房价在上坡路的后半段会有人在前进的道路上挖坑，但坑的大小还不知道。笔者认为在诸多因素中，此项因素是房价影响因素中最重要的一个，坑挖的大了，也就会出现一个阶段性的“下坡”，但再怎么挖，路也还是上坡路。 对于投资者，取消了税收优惠，并且配套上银行按揭以网签价格为依据，使得炒房再度变成鸡肋。因为炒房的重要对象就是5年内的新房，而且炒房必然以按揭作为资金放大的方法，上述政策极大增加了炒房的税收成本，因此炒家已经陆续退出市场，但长线投资者不受影响。也就是说2010年房价在上坡路上没有人在背后猛推了。中华民族是一个重视家的民族，有所成就的人最终想到的是安家乐业。随着国民经济的发展，人们对生活品质的要求越来越高，而不断提高的工资和时下流行的银行信贷业务也使中国人“安居”梦想越来越现实。而这消费增长点也刺激了中国房地产业的迅速发展，甚至在一些地方出现了过热的迹象，有“泡沫”的倾向。针对中国房地产业出现的这些现象，现在并没有完善的法律来规范这一市场。中国相继制定了一些法律、法规，形成了以土地管理法和，城市房地产管理法为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充法律体系框架。但是这些法律多以原则性为主，缺乏可操作性和协调性。法律、法规中的冗杂、重复现象也很普遍。而且这些法律存在很大的滞后性，对于现在中国房地产业中出现的纠纷等问题没有很准确的法律依据。因此，新的房地产法的制定迫在眉睫。且看有四个大的利益集团会对新法的制定产生很大影响。它们是政府、开发商、消费者、银行。在房地产业中，政府会通过税收实现自己的利益。由于种种历史原因，我国对房屋和土地基本上是分别征税。所以所说的房地产税，实际上是房产税和地产税的总称。房产税包括调节税、房产税、契约、印花税；土地税包括土地使用税、土地增值税、销售不动产税。如果加上房地产企业应该交纳的全部税种来看，还包括5个税种和一个1个附加。的确，在房地产业中，政府会通过税收取得大量的财政收入。有报告说，北京2003年的GDP增长有30%以上来自房地产，2004年的固定投资有50%以上来自房地产。解决居民住房问题是当前房地产业的首要问题。而政府作为经济的宏观调控者对房地产业是如何引导的呢？政府对居民买房进行补贴，体现在政策上就是福利分房。政府希望通过行政干预来保证 “居者有其屋”，维护社会的稳定开发商在房地产业中扮演着很重要的角色。据统计，在房产价格构成中，土地费用占到了20%，市政公用设施配套费用占到20%，相关税费占到10% 15%，这样看来，交给政府的各方面税款占到了房产价格的 50%以上，开发成本势必增加。而建设成本一般又占到房价的40%左右。这样，开发商的利润就会减少。为了保证自己的利益，开发商会提高房价。或是通过加大商品用房、高档房的建设来谋取更大的利益空间。而这种方式的结果很可能是造成消费者的购买力下降。最终，危及的还是开发商的利益。所以，在新的房地产法制定中，开发商这一利益集团急需通过这一新法来调整税费制度，降低开发成本，规范政府活动，减少强制措施对开发商的影响。一般消费者都希望政府尽可能地实施福利分房，减少自己的买房支出。而有能力购买商品房的消费者，对房屋周围的环境，物业方面的要求极高，但这些通常是在消费者购房之前已经由开发商决定了。所以消费者希望通过立法增加开发商在建设过程中保护环境和可持续发展的内容，同时还要求法律协调好开发商与物业之间的关系，明确责任。减少业主和物业之间的纠纷。4、 方法 中国的房地产为什么能这么“蓬勃”的发展呢？谁提供给开发商大量的资金投入呢？答案就是我国的各大银行。开发商可以通过直接借贷来筹集到自己的建房资金。因为借贷的偿还利息很高，银行也乐于将资金借贷。这样，开发商就有了稳定的投入资金来源。当然，随着现在信贷消费的风行，“按揭”买房也成为一种时尚。大量的商品房的消费人群就是采用这种方式来实现自己的住房愿望的。事实上，在中国信贷消费这一点上，存在着审查不严格，有证明就借贷的现象。也正因此，许多人加入了投机和买房的行列，在“羊群效应”下，投机和投资者不断增加，导致泡沫产生。一旦泡沫破裂，房价下跌，形成恶性循环。房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。但是在高额的利息诱惑下，都希望可以分到信贷收入这块蛋糕。所以，在新的房地产法颁布的同时，相关的金融方面的立法也能出台来补充新法，应该是各大银行的希望所在吧。 综合看了各个利益集团的利益取向和对立法的需求，我们可以横向比较一下他们之间的矛盾，更直观的看出当前房地产立法中的一些不和谐之处，提出解决方法。从税收方面来看，政府应该很满意现在的房地产税的收入现状，大量的财政税收不仅使得各种政府计划能够顺利进行，而且也提高了政府工作人员的福利。从更功利的角度来说，财政收入的多少与该政府的政绩也是有直接关系的。所以政府当然是希望维持现在的冗杂的税收政策，而这就与开发商的利益产生了冲突。由于税收成本的过高，开发商的利益已经受到了很大的损害。最坏的结果就是开发商减少建房，那么政府也将减少大量的财政收入。所以这个反应也是连锁的，那么新的立法中应该怎样协调这两者之间的矛盾呢？应该出台一部完善的，专业的法律。改变现在法律冗杂、重复的现状，在税收方面，减少税种，规范税收标准。 这部法律在福利分房方面也应该有一个明确的标准。因为这一政策，涉及到了四大集团的利益。政府为了维持社会稳定，希望通过这一立法缓解现在住房紧张的状况。所以它希望通过法律可以约束开发商，使其能够建造足够的经济型住房，而不是为了增加自己的利益中间，把大量的资金投入到商品房和中高档房的建造中。但是，政府应取得的税收并未减少。这样的话，开发商的利益又受到了损害。会大大减小它的投资热情，最后可能会出现各种类型的住房都紧缺的现象。因此，在这一方面，我国应该借鉴新加坡现在实行的住房措施，以立法的形式确定一个标准，比如工资收入。一定的工资标准之下可以享受福利分房，而超过了这一标准，就应该自己购买商品房。这样既保证了广大居民的利益，也确保了开发商的利益，政府也会有稳定的财政收入。在开发商与消费者之间存在的很大的矛盾，出了房价之外就是居住环境和物业管理方面。事实上，这两年的关于这些方面的纠纷也是曾出不穷。因此，关于这一方面的立法也在人们的期待中。笔者也认为，中国应该在新的房地产法中加大这一方面的比重。明确开发商、物业和消费者之间的权利与义务。若出现纠纷时，消费者可以明确索赔对象，能够提高诉讼效率，减小诉讼成本。对于居住环境方面的要求，开发商基于成本考虑，很少关注这一方面，这对于消费者是很不负责的。当然这也成了购房后开发商与消费者纠纷的一个重要原因。为了减少这种情况的发生，笔者同样认为应该在新的法律中增加保护生态和资源可持续发展的内容。除此之外，笔者认为辅助新房地产法的实施的其他的相关法律的制定同样重要。比如，针对现在的信贷业务方面，关于金融方面的立法势在必行。在这方面的立法中，要完善信贷方面的立法，严格申请条件，从而减小金融体系承担的风险。 在具体的立法工作中，笔者认为必须割断权力和利益的纽带，真正的贯彻全心全意为人民服务的宗旨。那么，我们可以参考西方的立法助理制度，建立我国自己的法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构。这样，既可以在技术上有提高，而且也加强了新法的可操作性。最大的好处是做到了公平、公正，使法律更加客观，能更好的协调各