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西宁恒大房地产城东区项目前期策划及可行性研究 网络高等教育本科生毕业论文 设计 一 内容摘要 我国的经济高速增长 人们消费能力 消费观念的提高 促进了商业零售业的活跃繁荣 从而也催化了商业房地产的大发展 西宁的房地产也不例外 商业房地产投资规模大 投资回收期长 建设后经营成本高等特点都使得商业房地产决策之前的可行性分析异常重要 其工作质量的好坏 直接决定了项目今后的成功与否 由于商业房地产的发展时间较短 缺乏成体系的理论作指导 开发商的经验积累较少 所以业界迫切需要这方面的理论指导和案例借鉴 本文以西宁恒大房地产开发项目作为案例 通过对西宁投资环境的分析 该项目的规划设计 方案选择 投资估算 经济分析 财务评价等方面的可行性分析 最后归纳总结 得出结论 通过一个完整的案例分析探讨在房地产项目开发中如何完成前期策划并运用可行性研究的方法对项目进行科学决策 希望对今后的房地产公司决策层控制投资风险和更好地操作项目提供参考依据 二 关键词 房地产开发项目 前期策划 可行性分析 三 我国可行性研究存在问题 由于我国房地产项目投资可行性研究起步比较晚 加之房地产商的不重视 使得房产项目可行性报告的编制和使用存在许多问题 主要集中表现在以下几个方面 1 理论指导严重滞后 缺陷明显 目前 指导我国房地产项目可行性分析研究的文件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的 关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 1987年颁发的 建设项目经济评价方法与参数 和2000年颁发的 房地产项目经济评价方法 等 这些文件虽然在一定程度上弥补了房地产项目可行性研究中的不足 但是 房地产项目经济评价方法只是可行性研究中的重要组成部分 是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一 指导理论的缺乏 必将影响房地产项目可行性分析研究的发展 影响决策的科学性和准确性 8 2 缺乏完整和准确的房地产市场信息资源支持 房地产项目可行性分析研究涉及的知识和信息面非常的广 而市场预测和项目策划是可行性分析的根基所在 这一过程需要大量 准确 及时 全面的资料 数据和信息支持 在一些比较发达的西方国家和地区 由于他们的房地产市场比较成熟 建立了比较完善的房地产项目可行性分析研究数据信息库 3 审批制度缺乏科学性 房地产可行性研究是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件 因为房地产开发项目只有经过当地主管部门批准立项后才能准许实施 这样的审批机制不可避免地会出现许多问题 1 许多房地产开发商完成可行性研究的目的是为了立项 能否通过审计部门的立项审核成为了评判可行性研究报告质量好坏的标准 2 主管审批部门规范化程度低 审核人员专业能力差 手段落后 使得房地产开发可行性研究水平始终无法提高 3 审批过程主观因素大 缺乏公正性 8 四 课题的提出及意义 在房地产投资项目的开发过程中 前期策划和可行性研究是最为重要的 它们直接决定了项目的开发前景 其中 前期定位策划更是重要的辅助决策手段 是房地产开发的一个重要程序 是科学的智力性活动 合理的前期策划与科学的可行性研究能够有效减少决策失误 增强项目和企业的竞争力并带来丰厚的经济价值 但许多开发商都没有意识到它们的重要性 往往应付了事 造成许多不必要损失 因此 本文根据房地产项目可行性研究方法和经济评价理论 结合相关参考文献和研究资料 以西宁市西宁恒大房地产开发项目作为案例 探讨在房地产项目开发中如何完成前期策划并运用可行性研究的方法对项目进行科学决策 希望对今后房地产公司的决策层合理控制投资风险和更好地运作项目提供一点参考 五 研究内容 房地产开发项目可行性研究分析作为一门复杂的综合型学科应该经济管理并重 通过大量的调研获得第一手资料 科学筛选之后结合经济学理论加以归纳 最终得出指导性意见 房地产可行性研究不仅要注重可行性分析的一般原理和方法 更要结合房地产项目本身的特点 对参数加以更正 进行正确的分析 为决策提供准确的依据 本文主要研究内容 土地定位策划主要包括项目的名称 背景 宗旨的基本情况 开发项目的自然 经济 水文地质等基本条件 项目的规模 功能和主要技术经济指标等 房地产市场调研与需求分析在市场经济条件下 通过市场调查分析房地产投资项目的获利能力和能否满足社会对房地产商品的需求 具体有需求分析 供给分析 价格分析和市场综合分析 其目的是要发现市场机会 寻求投资空间 预测市场需求 为项目投资进行可行性研究提供信息 结论与意义本文通过AutoCAD excel word 开发房地产投资项目评估决策系统等软件 运用定性分析 定量分析 市场调查 趋势预测法 敏感性分析 盈亏平衡 等方法对房地产前期策划和可行性研究内容和步骤进行了完整论述 六 西宁房地产开发项目介绍 项目地址西宁市城东区位于青海省省会西宁市东部 地处湟水河西宁段下游 东与平安县接壤 南与湟中县相连 西与城中区毗邻 北与互助县相接 是西宁市的东大门 城东区西汉时属西平亭 三国时属西平郡 唐朝时为唐蕃古道重镇 北宋时为地方政权厮首邑 名青唐城 明清时属西宁卫 解放后在城东区设西宁市三 四区 1981年成立西宁市城东区 下辖1个镇 15个行政村 7个街道办事处 43个社区居民委员会 到2007年底 全区总人口为33 5万人 其中少数民族12 02万人 占总人口的35 88 区域面积114平方公里 城东区地势南高北低 川平地大 湟水河穿境逶迤东流 平均海拔2273米 属大陆性高原干旱气候 年平均气温5 7 年平均日照2788 5小时 年平均降水量350毫米 冬无严寒 夏无酷暑 交通便捷 通讯网络健全 西宁火车站 西宁长途汽车站均建于此 西宁东货场是全省最大的货物中转站之一 以兰青 青藏 宁大三条干线为主的铁路连接全省30 的市 州 县 公路辐射省内外 平西高速公路 宁互一级公路贯穿境内 七 规划要求 1 交通规划要求 1 交通出入口 临规划道路布置 开口宽度及位置应符合市交管局的并联审批意见要求及 西宁市规划管理技术规定 2008 的有关要求 并在总平面中注明 2 停车数量 机动车与非机动车的设置须满足 西宁市规划管理技术规定 2008 的有关要求 2 市政设施要求 1 落实水 电 气 信等各项市政配套设施 用地内污雨水排放系统按分流制进行 化粪池不得临路设置 若只能临道路设置需后退道路红线大于5米 2 建设用地出入口 场坪标高应与相邻城市道路标高互相衔接 八 西宁市环境分析 1 西宁市概况西宁市是青海省的省会 是全省政治 经济 文化 教育 科研 交通和通讯中心 全市常住人口217 79万人 辖城东 城中 城西 城北四个区和大通 湟中 湟源三个县 以及西宁 国家级 经济技术开发区和正在建设的海湖新区 西宁市的国内生产总值占青海省的三分之一 工业产值占全省近三分之二 地方财政收入占全省二分之一 近年来 西宁经济社会事业协调发展 城市现代化水平逐步提高 城乡面貌发生了很大变化 先后获得中国旅游城市 省级园林城市 国家卫生城市等称号 随着一年一度的 郁金香节 青洽会 藏毯博览会 环青海湖国际公路自行车赛 青海民族文化旅游节 等重大活动的举办 极大地提高了西宁的知名度 吸引着越来越多的国内外宾客走进高原 走进西宁 旅游观光 投资置业 1 文化氛围西宁地处黄土高原与青藏高原的交汇处 是汉族文化与藏族文化 农耕文化与牧游文化的融合处 又是一个多民族城市 其文化艺术的发展具有浓郁的民族特色和地方特色 从文艺形式有戏剧 曲艺 歌舞 音乐 民歌等 戏剧主要有眉户剧 平弦剧 藏戏 灯影戏 豫剧 秦腔 曲艺主要有平弦 越弦 下弦 道情 贤孝 歌舞音乐主要有汉族的社火 土族的安昭 回族的宴席舞 撒拉族的婚礼舞 藏族的锅庄舞以及藏传佛教寺院在祭祀 典礼 法会时演奏的寺庙音乐 民歌主要有汉 回 土 撒拉族喜爱的 花儿 和藏族的 拉伊 等 此外 藏传佛教圣地塔尔寺的酥油花 堆绣 壁画被誉为 艺术三绝 黄南州的热贡艺术和湟中农民画也在国内外享有盛誉 2 商业环境目前 西宁市已与济南 武汉 哈尔滨 沈阳 兰州 连云港 扬州 吉林通化 甘肃张掖 河南新乡 天津红桥区 上海浦东区 广州等国内13个城市和韩国大田广域市东区 俄罗斯伊热夫斯克市两个国外城市结为友好城市 与连云港 苏州 常州 上海 杭州 宁波 台州及广州 深圳 西安 兰州 银川等城市的经协部门建立了信息互通 相互协作联系 与全国各地经济协作部门保持有良好的工作关系 经济技术协作处将继续发挥对外联络广泛的优势 进一步加强与珠江三角洲 长江三角洲及东部经济发达地区的联系 致力于政府搭台 企业唱戏 牵线搭桥 协调服务的工作 推动经济技术协作向深层次发展 宁市背靠省内丰富的物产资源 青海省是中国五大牧区之一 全省草原面积3644 94万公顷 草原载畜量2300万头 只 其中被称为 雪山之舟 的牦牛500多万头 占全国的一半 绵羊1400多万只 青海省又是矿产资源和高原野生动植物资源大省 目前已发现各类矿产123种 有51种的储量在全国居前10位 11种居全国首位 保有储量的潜在价值达81200亿元 被誉为 聚宝盆 的柴达木盆地 是国家重要的无机盐宝库 有33个不同类盐湖 有全国独一无二的锂矿区和最大的钾镁盐矿区 3 交通状况西宁是古 丝绸之路 南路和 唐蕃古道 的必经之地 自古就是西北交通要冲和军事重镇 素有 海藏咽喉 之称 是青藏高原的交通枢纽 是青藏铁路的起点 兰青 青藏铁路贯通全市 兰西 西湟 西塔高速公路 青新 青川 宁张公路四通八达 随着西部大开发和现代交通建设步伐的加快 以西宁为中心辐射全省的交通网络已形成 315 109国道贯穿全境 高速公路和一级公路四通八达 铁路向四周延伸 总铺轨里程1300余公里 西宁机场每年客运吞吐量以33 的速度递增 已通航全国各主要城市 10条直飞航线每周70多个航班飞往全国部分大中城市 公路 铁路 航空运输形成立体交通网络 四通八达 是内地游客进入高原的最佳适应地 是青藏高原物产进入内地的重要中转站 4 城东商业优势资源优势 主要体现在三个方面 一是气候条件 西宁冬无严寒 夏无酷暑 阳光充足 具备夏秋季举办会展的气候条件 二是旅游资源 市内有塔尔寺 日月山等在国内外享有盛誉的文化遗产和风景名胜区 两小时车程内有青海湖和坎布拉国家森林地质公园等旅游胜地 有民和喇家文化遗址 柳湾史前文化遗址等大量绚丽多姿的民族和宗教文化遗存 对国内外会展机构和参会参展商具有较强的吸引力 九 项目定位 客户定位房地产项目的市场细分与定位 是一项复杂而又充满不确定性因素的工作 科学合理的市场划分与准确的市场定位 能使估算的结果最大可能的接近现实情况 这在房地产项目可行性分析研究中是相当重要的 所以在投资房地产项目时 必须首先弄清楚本项目的目标客户是哪些 然后针对对目标客户群体的购买能力 年龄结构 文化 生活情况以及消费偏好进行细致的研究 从而为房地产进行定位 有针对性地开发出符合市场需要的特色楼盘 十 项目规划设计 户型设计本部分是以前期对西宁市及城东房地产开发市场细分及市场需求为依据 考虑到大多数青年追求高品质的居住质量 对多层住宅的需求较大 对购买价格承受能力有限 对价格敏感度高 追求好的性能价格比 因此本项目方案确定为以下几种户型 户型概况一览 户型种类套内面积 平方米 A 127 76 B 124 38 C 116 13 D 115 31 E 82 87 F 93 79 G 124 57 十一 建筑设计 1 住宅设计充分体现以人为本的思想 将住宅与环境完美地融合在一起 在分隔的空间中融入整体的理念 每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重 建筑是静 景观是动 动静结合 在凝固的旋律中谱以华美的乐章 2 住宅外观设计采用简介明快的平屋面 带来很强的现代感 色彩简洁 立面富有变化的韵律 户型设计多样化 包括平面布局的多样化 建筑面积规模大小多变 房型设计的多样化 这样能满足各类目标消费群的需求 十二 不确定性分析 由于房地产可行性研究项目评价所采用的数据多来自于预测和估算 有一定的不确定性 同时 政策和环境因素变化等不确定因素也会对研究结果造成影响 因此 要对不确定性因素进行研究以分析它们对财务评价指标的影响 从而估计出项目可能承担的风险 以论证项目在经济上的可靠性 通过综合论证 确定是否可以开发运行此项目 总而言之 房地产项目的开发决策必须十分慎重 应该充分考虑各种不确定性因素的影响 尽量弄清和减少不确定性因素对经济效益的影响 从而证明投资项目的可靠性和稳定性 避免亏损 1 敏感性分析敏感性分析是房地产投资项目经济评价中常用的研究不确定性的方法 它是在确定性分析的基础上 进一步分析不确定性因素对投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度 敏感性因素一般可选择的主要参数有销售收入 经营成本 生产能力 初始投资等 影响项目的经济效果评价指标有内部收益率 净现值 投资回收期等 若参数的小幅度变化能导致经济效果评价指标的较大变化 则参数为敏感性因素 反之为非敏感性因素 2 风险分析风险是指在特定的环境条件和时期下 某一时间内产生的结果与预期结果之间的差异程度 风险在房地产开发过程中无处不在 如果缺乏正确的风险认识和良好的风险管理措施 开发商就可能蒙受不必要的损失 因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济 最有效地处理各种意外损失风