业主管理服务协议_(律师核定版).doc

光兴大厦入住文件 光兴大厦物业管理委托协议甲方： 辽宁金禾实业有限公司 租赁方/产权方乙方： 沈阳京基物业管理有限公司 物业公司根据中华人民共和国合同法、物业管理条例以及物业管理相关的法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 光兴大厦(以下简称大厦)实施专业化物业管理服务，特订立本合同。於本合同中：物业管理是指业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，由物业管理企业对物业共用部位、共用设备设施进行维修、养护和管理，并维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动；业主是指依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人。物业使用人指物业的承租人和实际使用物业的其他人。有偿特约服务指常规性服务之外，物业服务公司为了满足业主、物业使用人的个别需求而提供的个性化服务，相应费用由相关业主、物业使用人另行支付。专有部分指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性的独立空间或区域，包括上述空间或区域内的门窗、专用的计量设施和管线接驳端以内的相关设施设备。共用部位指法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共有的部位。具体包括：楼盖、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、公共门厅、电梯前室、设备机房等。共用设施设备指法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共有的附属设施设备。具体包括：供配电系统、给排水系统、共用照明、消防系统、电梯、监控系统、智能通信弱电系统、发电机组、空调制冷系统等设备。房屋交付使用指业主按商品房买卖合同约定办理完结开发商指定的相应手续；业主在约定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。第一条： 物业基本情况：物业名称光兴大厦座落位置沈阳市铁西区北二中路6-1号物业类型写字楼/商业购房单元号/ 房号801 房屋建筑面积（平方米）214 房屋买卖合同编号/第二条：委托管理事项一、公共秩序维护服务（履行法定的一般注意义务，不包括对甲方(业主业主)的人身及财产的保管、保险责任）：1.维持物业服务范围内公共秩序，发生治安事件及时向公安机关上报。2.公共区域消防安全管理，包括制定火灾应急处理预案、发生火灾及时上报消防部门，并协助消防部门处理火灾现场。3、停车场车辆管理。二、物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护服务1房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。具体包括：楼盖、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、公共门厅、电梯前室、设备机房等。2共用设施、设备的维修、养护、运行。具体包括：供配电系统、给排水系统、共用照明、消防系统、电梯、监控系统、智能通信弱电系统、发电机组、空调制冷系统、采暖系统等设备。3本物业规划红线内属物业管理范围的市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。具体包括：楼前广场、周围道路、化粪池、各类井渠、公共垃圾排放地等。三、清洁绿化服务1共用部位环境卫生清洁及垃圾清运。包括大堂、电梯、电梯前室、公共通道、屋面、公共卫生间、外墙面、停车场等所有公共部位。2公共部位绿化、养护管理。四、大厦交付使用后的装修管理，包括与业主签订装修管理协议，告知业主装修中应当注意的事项，对业主违反国家相关装修管理规定及双方约定的违章行为进行劝阻、警告、上报相关行政主管部门。五、综合客户服务1受理业主报修服务。2处理业主投诉。3收集管理甲方移交的与物业管理有关的本大厦工程图纸资料、竣工验收资料、产权资料；建立业主、物业使用人档案。4发布与业主相关的物业管理事项的通知、提示。5收取物业管理费等相关费用，代相关部门收取水、电费等。 六、提供中央空调制冷服务，具体事项双方另行签订协议。七、法规和政策规定由物业服务公司管理的其他事项。八、甲方房屋自用部位、自用设施设备的清洁、维修养护，即甲方户门以内部位和设备，包括但不限于水、电、空调、户内门、窗等户门以内的管线等设施不在本合同的服务范围内。如甲方(业主)另有需求，双方可另行签订协议。第三条：双方权利义务一、乙方权利义务1、根据有关法律、法规及本合同的约定，拟定物业管理制度，自主开展各项管理活动。2、提供约定的物业管理服务，维护甲方的合法权益。3、对甲方违反法规、规章和物业管理制度的行为，有权制止并提请甲方有关部门处理。4、对甲方违反业主管理规约的行为采取劝阻、警告、上报相关部门、提起诉讼等方式进行处理。5、可选聘专营公司承担本物业的专项物业管理服务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。6、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修、养护计划和大中修方案，经甲方共同议定后由甲方承担费用，委托乙方组织实施。7、对本物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。8、不承担对业主及非业主使用人的人身及财产的保管、保险义务。9、负责处理非甲方原因产生的与乙方有关的各种纠纷。10、接受物业行政主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方的监督检查；二、甲方的权利义务1、协助乙方制定业主管理规约并监督甲方人员遵守规约；2、遵守物业管理制度；3、按合同约定按期向乙方交纳物业管理费等相关费用；4、承担自用部分的政府性各项行政费用；6、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；7、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；8、负责处理非乙方原因而产生的与甲方有关的各种纠纷；9、甲方自用部分的电费、水费单独计量，由甲方自行承担，乙方根据每月相关部门实际收取的费用向业主代收。10、法规政策规定由甲方承担的其他责任。第四条：物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用由甲方按下述标准向乙方交纳。一、 收费标准：1、物业管理费：按建筑面积每年每平方米 144 元。2、制冷采暖费：按建筑面积每年每平方米 81 元（制冷期6月1日9月30日，采暖期11月1日3月31日）3、物业服务费：按建筑面积每年每平方米 275元。4、上述费用标准不含税。二、交费时间及方式：1、首次办理入住手续时，甲方需向乙方预交半年的物业费用53500元（包括物业管理费和制冷费），期满后物业管理费每半年交纳一次。2、甲方应于上期费用到期日的前30日内将应付物业管理费交至乙方。逾期不交费，从逾期之日起，甲方按应交费用的日3向乙方支付滞纳金。3、甲方应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，交纳时间以准住通知单时间为准。物业承租人/买受人在约定期限内不领取房屋或不办理相应手续的，视为房屋已交付，物业服务费用由物业承租人/买受人交纳。4、根据有关法律、法规的约定和本合同的约定，在向业主及物业使用人收取物业服务费用时，乙方对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业服务区域内予以公布等合法手段进行催收、催缴。乙方也可以采用邮寄挂号信的方式对拖欠物业费的业主进行催收、催缴，邮寄地址为业主办理入住登记时登记地址为送达地址。未交纳服务费超过3个月的，乙方可依法向人民法院起诉。三、物业管理费中未涵盖政府对大厦进行的各种单项收费，对此项费用甲方应按所占大厦的建筑面积比例分摊。第五条：物业的经营与管理一、本物业管理区域内的车位所有权属，依照法定或甲方与开发商签订的合同约定为准。停车场收费分别采取以下方式：1.地下车位使用权由甲方（业主）购置的，车位使用人按 元/平方米.月向乙方交纳管理服务费，服务费按年度交纳，甲方应于服务费到期日前15日内向乙方交纳当期车位的管理费，拖欠及逾期的处理方式同第四条第二款2项。2.地下车位租赁使用的，车位按 6000 元/年向乙方交纳停车服务费，服务费按年度交纳，甲方应于服务费到期日前15日内向乙方交纳当期车位的使用费，拖欠及逾期的处理方式同第四条第二款2项。3.地下临时停车收费标准在大厦地下车场出入口处进行公示，临时车辆进入地下车场即视为接受此标准。4.乙方与车位使用人另行签订书面的车位使用服务协议(地下临时停车及地上露天停车除外)，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第六条：专项维修资金一、专项维修资金的缴存按沈阳市政府相关文件由业主在入住前一次性交纳并存入政府指定的专用帐户。二、 专项维修资金的使用和分摊：专项维修资金按照国家和沈阳当地法规和政策规定的方式进行使用和分摊。当地法规或政策无规定的，按照以下约定使用和分摊：1、专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造。2、使用维修资金，需由拥有或涉及相关权益的2/3以上业主通过，使用完后，由拥有或涉及部分权益的业主分摊。3、突发情况需要即时处理的，由乙方决定使用，由拥有或涉及此部分权益的业主确认和分摊。三、 相关业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由相关业主承担。四、 专项维修资金的续筹：专项维修资金账面余额不足首次缴集总额30%时，依据沈阳市物业共用部位共用设施设备专项维修资金补建续筹及使用规定的相关条款，按房屋所有权人所拥有的房屋建筑面积向房屋所有权人续筹。第七条双方约定因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责：1、天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害。2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所致之损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。3、因本物业内设备或相关设施，本身固有瑕疵所致的一切相关损害。4、因甲方或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、业主管理规约和其它物业管理规定所致的一切相关损害。5、业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件等因第三方侵害所致之损害。6、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所致之损害。7、自业主迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生之任何损害。8、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方重大过错而导致以上事故的，乙方承担相应补偿责任。9、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何损害。10、除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由者。第八条：违约责任一、甲方或业主违反本合同的约定，使乙方未完成规定管理标准，乙方有权要求甲方在一定期限（1个月）内解决，逾期未解决的部分，乙方有权单方面降低服务标准同时免除乙方该部分的违约责任，如甲方持续违约，乙方有权解除合同，给乙方造成损失的，由甲方或相关业主给予经济赔偿。二、乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理标准，并给甲方造成重大损失的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法定程序审议通过，有权解除合同。三、因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应至少提前30日通知对方，如有异议，可请求人民法院确认解除合同的效力。四、 任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金 10万元；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。五、 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。六、乙方违反本合同第四条的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退款，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第九条 其他事项一、乙方在该大厦内指定的地点设有宣传板。宣传板上张贴正式生效的服务规定及所有其他根据本合同和其它相关的规定所形成的各项通知。任何根据本合同及其它相关规定的通知在宣传板连续张贴3日后，即分别构成对甲方及物业使用人的足够及有效通知。甲方同意自行、及时留意该宣传板所公示内容，否则因此产生的风险，甲方自行承担。二、甲方为非房屋使用人时，甲方应与实际使用人，就物业合同内容（包括但不限于物业收费标准）进行书面约定，并且甲方与实际使用人承担连带付费等责任。甲方与实际使用人的书面约定，应提供乙方一份备案。三、业主负有对其所属房屋的缴纳物业服务费等相关义务，但甲方转让房屋时，如未告知并协助新的产权人到乙方处办理相关入住手续，