物业公司维修房屋.doc

物业公司维修房屋，哪些项目维修费应由业主支付？常用维修项目中材料费，人工费为多少？ 住宅自用部位、自用设备的维修更新费用由业主承担；住宅共用部位和共用设备的维修更新费用由整幢住宅的业主按各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；物业管理区域公共设施的维修更新费用由全体业主按各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。上述共用部位、共用的设施设备的维修更新费用可在依法设立的维修基金中列支。上述维修项目中的材料费按约定支付。公有住宅售后维修人工费按零星修理项目定额或按每小时5.75元的标准支付。住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修更新费用由责任人承担。楼层内路灯维修费、电费应从哪里支出？房屋楼层照明路灯电费应以幢为单位每月按户分摊，由房屋业主承担；维修更新费用由本幢业主按各自的房屋建筑面积比例分摊。上述费用，出租公房在租金收入中列支，公有住宅售后房屋在维修基金中列支，商品住宅按物业管理合同约定列支。居住小区门幢的电子防盗门作为物业共用设备，其日常保养费用应在物业服务费中列支，该设备的维修费用可以在维修资金中列支。业主、使用人装修房屋时应向物业公司申请办理什么手续？对装修行为有什么规定？业主或者使用人装修住宅，应将施工单位、施工期限、装修内容（包括住宅装修设计图、施工方案等）事先告知物业管理企业，装修施工人员应办理小区临时出入证等手续。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。住宅装修中不得有损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌和违章搭建等行为，晚间18：00-次日上午8：00及节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。相邻业主、使用人因房屋维修、使用等发生纠纷，该如何处理？住宅的共用部位，共用设备维修时，相邻业主、使用人应予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。物业使用中禁止占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装共用设备。业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的，相关业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼.居民进退户是否收费？物业管理企业为公房承租人办理分户或更名手续的，可向其收取手续费30元；物业管理企业为不可售公房承租人办理公房交换进退户手续的，可向原承租人和现承租人各收取手续费50元。除此之外，均不得收费。商品住宅维修基金开发商交款流程一、开发商网上录入并打印房地产开发企业注册登记表 在INTERNET上找到上海市房屋土地资源管理局网站（），点击“商品住宅维修基金”图标，进入商品住宅维修基金主页面，点击“用户注册”图标，填写房地产开发企业注册登记表，核对信息无误后，保存并打印。一家开发商全市只要注册一次即可。 二、开发商到市房地局进行身份认证 开发商持盖章的房地产开发企业注册登记表和组织机构代码证复印件到上海市房屋维修基金管理中心（北京西路99号3楼0303室）进行身份认证，取得系统操作员身份、密码和加密设备，注意妥善保留操作员基本资料表。如果开发项目多的话，可以同时多申请几个身份，也可以今后持介绍信补充申请，补充申请时不必重新填写房地产开发企业注册登记表。 三、开发商网上建立项目和录入楼盘清册 根据土地出让（转让）合同、建设工程规划许可证、实测报告在系统中建立项目，录入有关信息后保存并打印。 根据实测报告录入楼盘清册，录入的信息包括产业代码、地址、面积和是否配电梯，实测报告中的每一个分户都要录入，包括公建配套设施、地下车库、商铺、办公楼等。由于系统提供了快速录入法，所以请仔细阅读操作手册中的说明。录入完成后保存并打印清册，注意将打印机的打印方向设为A4页面横向。同时注意核对清册的总面积是否与实测报告中的总面积一致，如果不一致，需要修改。 四、开发商到区县房地局审核，领取开发商交款通知 持土地出让（转让）合同、建设工程规划许可证、实测报告、到区县房地局审核，领取开发商交款通知。 五、开发商到指定的专户银行交款 六、开发商持银行收讫章的开发商收款凭证，到区县房地局领取购房人交款通知 七、开发商网上录入购房人信息 根据售房合同，在系统中录入购房人信息，仔细核对购房人信息与合同一致后保存，把购房人的姓名摘录在交款通知上，同时将系统产生的日期填写在交款通知的交款期限处。 八、购房人到指定的专户银行交款。物业管理企业办理商品住宅维修基金业务流程 一、物业管理企业网上录入并打印物业管理企业注册登记表 在INTERNET上找到上海市房屋土地资源管理局网站（），点击“商品住宅维修基金”图标，进入商品住宅维修基金主页面，点击“用户注册”图标，填写物业管理企业注册登记表，核对信息无误后，保存并打印。一家物业管理企业全市只要注册一次即可。 二、物业管理企业到市房地局进行身份认证 物业管理企业持盖章的物业管理企业注册登记表和组织机构代码证复印件到上海市房屋维修基金管理中心（北京西路99号13楼1306室）进行身份认证，取得系统操作员身份、密码和加密设备，注意妥善保留操作员基本资料表。如果小区管理处多的话，可以同时多申请几个身份，也可以今后持介绍信补充申请，补充申请时不必重新填写物业管理企业注册登记表。 三、物业管理企业网上录入小区管理处信息 物业管理企业用从市房地资源局取得的系统操作员身份、密码和加密设备上网登录系统，填写小区管理处信息表，核对信息无误后，保存并打印。注意由于今后的分摊是由小区管理处来完成的，因此有几个小区管理处就要填写几张信息表，系统允许单独或成批录入小区管理处信息。 四