开题报告-陈晓露(答辩前上交稿).doc

天津师范大学2012届本科毕业论文（设计）开题报告学院： 城市与环境科学学院 专业（专业方向）：地理科学 论文题目天津市现代中介服务业的建设与发展研究以房地产中介服务业为例指导教师李丽雅职称讲师学生姓名陈晓露学号08508003一、研究目的（选题的实践意义和理论意义）房地产中介服务行业是房地产产业链的重要组成部分，是房地产商品房生产、流通和消费不可或缺的媒介和桥梁。它随着房地产开发应运而生，也随着房地产的发展而发展。天津市的房地产仅发展了二十多年，相对于国外几百年的历史仍属于年轻的朝阳行业。天津市的城市人口每年都在增加，对新增商品房的需求也增加，因此房地产中介服务无疑将拥有一个巨大的市场。也正因为在天津是初级阶段，各项业务正在逐步扩展，因此充满了生机和活力，也有很乐观的前景。但是同样也存在着一些问题，处于行业发展初期且发展不平衡，法律法规不完善以及缺乏专业的人才等等。鉴于这些发展现状与未来的前景，研究天津市房地产中介服务业无论是理论还是实践都具有十分重要的意义。本文通过对天津市各房地产中介公司进行分析，了解目前它所开展的业务类型，同时组织市场调研，获取相关的资料和信息，结合经济地理学、人文地理学以及城市地理学的相关理论从理论和实践两个方面进行探究。从辩证的角度去分心房地产中介与房地产开发之间的发展关系，预测未来的发展形势。本文从天津市房地产中介服务业发展的现状、前景以及所存在的问题等几个方面进行研究，对于它在未来的发展有着重要意义，从而也对天津整个房地产市场起到了积极的促进作用。对于问题采取合理的解决办法，对于业务进行全面的拓展，天津市房地产中介服务将会呈现欣欣向荣的景象。二、与本课题相关的国内外研究现状，预计可能有所突破和创新的方面（文献综述）1.与本课题相关的国内外研究现状（1）1996年由建设部颁发的城市房地产中介服务管理规范所界定的房地产中介服务就是“房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动的总称”。广义的房地产中介服务业则包括为房地产经纪活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、金融服务、研究、培训、软件和网络等。目前在我国。特别是沿海发达城市，由于房地产市场对专业服务需求的不断发展，一些边缘性的房地产中介服务机构应运而生，如房地产软件公司、房地产网络公司、房地产研究机构等等，这些服务机构的产生，使房地产中介服务业的外延得到不断的延伸和拓展。（2）石家庄经济学院的尚国对国内外房地产经济研究进行了综述。其中提到发达国家房地产经纪研究的现状，它起源于欧美近代经纪人制度，是伴随着资本主义制度的建立而发展起来的。世界发达国家，如美国、加拿大、英国、芬兰、日本、新加坡等国，都对房地产经纪业管理开展了行业立法，其中以美国的管理模式最具代表性。（3）来自大连理工大学的宋春红和苏敬勤通过总结美国房地产经纪市场运行效率的研究成果，可以得到以下结论：一事美国早期的研究者受数据资料的限制，主要从理论上研究垄断、价格固定、佣金结构、MLS等制度安排对房地产经纪市场运行效率的影响。二是几乎所有的研究都考察了房地产经纪公司的规模经济问题，并且提供了强有力的证据证明了房地产经纪公司规模经济的存在。三十利用参数方法SFA进行x-效率评价的研究表明房地产经纪公司的运行是相当有效率的，正靠近有效前沿面经营。（4）李贵良在他的文章中介绍了美国房地产经纪人行会的特点，同时揭示了美国经验给我国的启示。经过近百年的实践，美国的房地产经纪人行会组织制度发展得很成熟和完善。每年美国房地产二三级市场有90%到95%的成交是由协会经纪人做成的，开发商新建房的销售有70%是通过经纪人销售实现成交的，美国房地产经纪人对美国房地产业的繁荣起到了积极的推动作用，缺之不行。我国的房地产经纪行会组织制度还未建立起来，美国的成功经验对我国建立和健全房地产经济行会组织，加强行业自律管理具有重要的借鉴意义。1.尽快建立我国房地产经纪人员协会网络。2.协会要肩负起培养合格的房地产经济人才的重任。3.协会要情调其“自律”、“服务”、“协调”的功能。4.协会要组建具有中国特色的MLS系统，实现房源信息共享。 （5）我国房地产经纪人管理赴美考察团在对美国的房地产经纪人管理制度考察后指出：在美国，房地产经纪人分为销售员和房地产经纪人两个层次。销售员在房地产经纪人的指导下，以机构的名义协助开展房地产交易的居间、代理及代书等具体房地产经济业务，并不能发起设立房地产经纪机构。房地产经纪人的主要职责是管理销售员和房地产经纪机构，是经营者、管理者或者是负有一定责任的人，可以发起设立自己的房地产经纪机构，也可以加入别的房地产经纪人设立的房地产经纪机构并以该机构名义开展房地产经济业务。美国法律规定多有房地产经纪人牌照必须由房地产经纪机构保管，以确保一个房地产经纪人在一个房地产经纪机构执业。（6）吴德夫指出雇主与雇员之间的关系在美国的法律中被视作委托人与受委托人或代理人的关系。委托人授权受托人代其行使职权、履行义务。受托人为委托人提供服务，相应地取得报酬。一旦受人之托，受托人则必须对委托人尽忠职守。房地产交易中存在多种诸如此类的代理关系：卖主可以与房地产经纪人订立房地产代理销售协议；其二，买主可以与房地产经纪人订立房地产代理购置协议；其三，经纪人可以与房地产经销人订立代理营销活动协议。（7）季朗超在北方经贸中曾经提出加入WTO后，我国的房地产中介服务市场面临着巨大挑战。一方面，我们现有的中介服务市场发展不够成熟，存在市场意识淡泊，服务意识不强、业务不精，服务范围狭窄等问题，难以适应国际市场的要求;另一方面，加入WTO以后，会有一些国际的中介机构服务进入，引起更激烈的竞争。这就决定了我国开放外国机构后会面临的一系列挑战。（8）来自西南政法大学的梁文东在他的硕士论文中提出，对我国房地产中介服务业而言，加入WTO更是法制的概念。首先，由于我国服务业水平不高，至今还没有一部全国统一服务贸易基本法。其次，由于我国的房地产中介发展时间不长，至今还没有一部外商头次中国房地产中介的法规。其三，法律、法规和政策的透明度问题也是多年来一直令外商十分头疼的突出问题。因此，使房地产中介规范化，尽快建立和健全房地产中介行业的法律、法规，是房地产市场对其提出的客观要求和中介本身规范发展的必然要求，同时也是国际市场公平竞争的必须条件。（9）范富强在福建建筑中提到我国房地产中介服务业还存在着许多问题。首先是政府机构管理方面：一、体制不顺，管理混乱。二、依据不足，监管不力。三、政企不分，行业垄断。其次是行业经营方面包括：经营规模小整体业务能力低、缺乏诚信违规经营、骗取费用赚取差价以及违规操作恶劣竞争等等。 （10）同样两位博士研究生周建军和鞠方也提到我国中介服务政策法规存在着许多缺陷。法律法规体系不完善，到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。行业监管不力，目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。面对这些问题，他们也提出了几点建议：1.海外经验的借鉴 2.完善房地产中介政策法规体系 3.加大行政执法监管力度 4.建立和完善经纪人教育培训体系，加强经纪人考试、考核制度。 （11）尚毅在中国房地产中提到为培育和发展房地产市场，搞活房地产流通，自1993年12月起，天津市房管局开始对房地产中介企业资质和房地产经纪人资格的审批工作，截止到1999年5月底，共审批房地产中介企业494家，通过年检注销房地产中介企业136加；培训房地产经纪人2160名，其中，1097名房地产经纪人已办理注册手续。并且通过了以下几项工作实施，为建立较为完备的房地产中介管理体系打下了基础。1.开展对房地产中介企业专项治理工作。2.建立房地产中介企业年检制度。3.建立房地产经纪人员年检和继续教育制度。（12）天津大学的一位硕士研究生朱立彬在他的论文中提到天津市房地产中介机构的经营现状。天津市房地产中介服务业是在天津市的房地产经济高速发展的背景下逐步发展起来的。至今，天津市房地产中介服务业已经初具规模。现阶段，天津市的房地产中介机构的业务主要涉及三个部分：房地产评估业务、房地产二级市场中的咨询与销售代理业务，三级市场中的转让和销售业务。在这三个部分业务中，房地产评估这部分业务比较专业，对开展这业务的公司有较高的要求，因而其数量较少。同时他还分析了天津市房地产中介机构的发展趋势。国外房地产中介服务业的发展经验表明，一个成熟的房地产市场的标志是交易的快速化和规范化。天津的房地产中介机构的经营形态需要从散漫型走向职业化、正规化，从分散型走向社会、国际化，从传统粗放型走向专业化、现代化。但目前，由于房地产中介服务也在天津市是近十年才兴起的一个行业，天津市房地产中介机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。加之。，目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员复杂的现状，这些扰乱了房地产市场的正常秩序。市场呼唤素质综合化的房地产中介人才。这种人才不但具有较高学历，还要具有扎实的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。素质综合化的房地产中介人才是未来房地产中介机构的骨干力量，更是当前中介机构亟需的力量。（13）吕诚谊在他的文章中提到当时天津市召开“首批房地产颁证大会”，为272位经过培训考核的人员颁证，这标志着天津市正建立起一支合法的房地产经纪人队伍。房地产经纪代理业是房地产发展到一定程度的必然产物。天津市对房地产经纪人加强管理，不仅表明天津市房地产趋向成熟，同时也为完善房地产市场机制与国际房地产业接轨迈出重要的一步。房地产经纪人的公开化、合法化、社会化，使得房地产的生产、流通、消费三个环节真正形成良性循环的市场链。加强房地产经纪人管理，发展房地产经纪代理业。对于合理引导房地产消费，稳定市场秩序，促进房地产开发资金的及时回收，尽快改善广大群众居住条件，保证工商企业正常运转，都具有不可低估的作用。（14）姚进、杜子平、张勇等人强调天津的主体经济是外向型的，房地产市场的拓展也必将融入更多的国际化因素。天津的经济安全将越来越多地受到国际金融环境的影响，开始面临许多不可控因素，如油价上涨、全球生息、美元贬值等。对天津房地产而言，借助金融创新和金融流通的自由化，很容易与全球金融体系联系在一起，同时也很容易遭受金融风险的跨境传染，因此，在加强房地产金融创新的同时，应该保持足够的警觉。（15）天津嘉里房地产开发有限公司的于淼认为未来天津房地产还有较大的发展空间。天津作为中国北方经济中心，第三个增长极环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都北京的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的一个引擎。预计天津在未来的十年内，仍将保持快速发展的趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。参考文献：1林如海入世后中国房地产中介服务业的发展研究四川大学经济学院，20032季朗超WTO与中国房地产中介服务业北方经贸，2003年第11期3范富强房地产中介服务业存在的问题福建建筑，2007年第7期4周建军,鞠方论我国房地产中介服务政策法规缺陷与对策求索,20055梁文东我国房地产中介法律问题研究西南政法大学，20066尚国国内外房地产经济研究综述石家庄经济学院报,2005，第28卷2期7陆克华美国房地产经纪人管理制度简介海外之窗,2001年186期8李贵良美国房地产经纪人行会的特点及对我国的其实生产力与研究,20079宋春红，苏敬勤美国房地产经济市场运行效率综述建筑管理现代化,2007年1期10吴德夫美国房地产中介事务的法律关系中国房地产,199411于淼天津房地产市场的机遇与挑战探索争鸣，201012姚进，杜子平，张勇天津房地产发展现状及趋势研究房地经济，200613尚毅天津房地产中介管理工作的现状问题和对策中国房地产，201014吕城谊天津加强房地产经纪人管理中国房地产，199515朱立彬天津房地产中介机构经营现状与发展对策研究天津大学，20042.可能有所突破和创新的方面。（1）本研究将更多地结合经济学的内容对天津房地产中介机构的发展进行分析。在从微观的角度去研究房地产中介机构的同时，会结合与它紧密联系的房地产市场的发展从宏观的层面去研究。（2）对于具体的问题，论文会采用调查问卷形式进行研究，调查对象除了包括经常去房地产中介机构的市民还有从事这个行业的职员。这样从而能从多方面去了解这个行业，能更好地从逻辑上进行辨证地分析得出比较真实比较正确的结论。然后再将搜集得到的数据要进行对比分析，同时用数学方法进行计算去分析房地产中介机构的经营状况，得出来的结果以图表的形式展示出来能够更科学更一目了然，也更有说服力。（3）在研究的时候，本文加入了对天津房地产中介机构新的影响因素，包括滨海新区的开发，京津城际以及新出台的政策等等，使得研究的内容有更好的时效性。三、课题研究的主要内容1 引言1.1研究的目的与意义1.2 研究综述2相关基本理论 2.1 房地产中介服务业的概念 2.1.1 房地产的内容 2.1.2 中介服务业的概念 2.1.3 房地产中介服务业的概念 2.2 房地产中介服务业的类别及特点 2.2.1 房地产中介服务业的分类 2.2.2 房地产中介服务业的特点2.3 房地产中介服务业的重要性2.3.1 房地产中介服务业对房地产市场的影响 2.3.2 房地产中介服务业对经济的促进作用3 我国房地产中介服务业发展的现状分析 3.1 我国房地产中介服务业的发展历程 3.2 影响我国房地产中介服务业发展的因素 3.3 我国的大型城市中房地产中介服务业对地方经济的带动作用4 天津房地产中介服务业的发展分析 4.1天津房地产中介服务业阶段性的发展历程 4.1.1发展过程中所取得的突破 4.1.2发展过程中所遇到的阻碍 4.2天津房地产中介服务业发展现状分析 4.2.1 天津房地产中介服务业在发展中取得的优势 4.2.2 天津房地产中介服务业与欧美发达国家房地产中介服务业对比 4.2.3 天津房地产中介服务业与国内其它城市房地产中介服务业对比5天津房地产中介服务业存在的问题与发展对策5.1 天津房地产中介服务业目前亟需解决的问题5.2 天津房地产中介服务业发展的对策6 天津房地产中介服务业未来发展趋