0430开工申请报告(万科城).doc

青岛万科城项目1.3期开工申请报告集团产品部集团工程采购与成本管理部：一、基本信息： 1、项目概况总建筑面积容积率总户数结构型式停车率绿地率开工为第几期(含地下室）2.46329 框剪0.70辆/户36%1.32、新开工情况： 开工范围楼号开工时间开工规模预计施工许可证获取时间开工产品类型开盘时间计划竣工交付时间1.3期（A7）12#、13#、15#2011年1月31日37767平米2011年3月两居、三居2011年6月25日2012年12月30日3、前期手续的办理情况 A7的土地合同已经签订，土地证已取得，2011年3月10日取得施工许可。其中基础施工时间为2011年1月31日至2011年4月30日。为保证2011年6月25日顺利开盘，项目经理部与施工总承包单位已经制定详尽基础工程施工组织方案，采取专项施工措施，充分保证劳力及材料供应，劳务队伍分班组，实施项目流水施工与施工段流水施工相结合。其主体以上部分于2011年11月30日封顶，2012年12月30日集中交付，以上工期均按标准工期进行施工。4、开工范围本次申请开工为1.3期,附图如下:二、运营层面：1、运营计划（本项目今年的运营计划）项目内容楼销售面积（平方米）77748（含车位）销售单价（元/平）9663销售收入（万元）75128结算面积0结算收入0开发成本单方（元/平）5639创造利润（万元）20187万科权益利润11103销售净利率16%权益净利率27%2、资金安排： 2010年7月，增加银行借款2.1亿元用于工程款的支付； 10月，增加银行借款0.5亿元用于工程款的支付； 2010年4月，增加股东借款4亿元用于支付土地款和工程款； 2010年10月以后项目的资金来源主要为销售回款。3、销售计划：根据公司目前经营计划，1.1期、1.2期将于2010年10月1日首次开盘。2010年计划销售720套，销售面积77748平米，销售金额75128万元，2010年计划销售率约90%。三、成本对标情况 四、市场维度：1、产品定位地块户型类型套数比例备注A590平以下两房首置40686%毛坯90平以上三房首改5914%毛坯小计465100%A690平两房首置22463%精装120平三房首改8022%精装160平三房/四房首改5215%精装小计356100%2、市场前景A、项目位置“万科城” 为青岛万科2010年重点项目，位于青岛四方区双山村保尔村区域，合肥路与黑龙江路交汇处，位于青岛城市心脏地带，担负着青岛新都心最重要的中央驱动功能。项目总建筑面积约40万平米，规划以高层住宅为主，小高层为辅，有住宅、公寓、老年公寓、集中商业、休闲商街、幼儿园等多种综合业态，是集合了多种城市功能于一体的城中之城。万科城采用现代手法诠释多元化无国界风格，引入美国、德国、荷兰、日本等四国十多支国际设计师团队，合力打造一处各组团风格各异，融汇中西方建筑精粹于一体的国际街区。万科城户型以75-100平米之间的两居与三居为主配以万科最优质先进的标准化全装修体系。规划中的地铁M3号线双山站距项目所在地近在咫尺，飞速的地铁线将为项目带来出行和经济价值的双重利好。高品质的建筑产品，优化的住宅景观价值，成就现代城市生活的居住境界。3、竞争环境主要竞争楼盘销售情况：目前已经在售的主要竞品项目，已推出的房源，基本上销售率已经达到80%以上，保利里院里和中海清江华府去化率都在85%左右，仅余120以上大户型在售，保利百合西区推出房源基本售罄，新房源预计3-4月份推出，金光丽园三期去化80%以上。4、销售安排A、销售价格I 、主要竞品销售价格：l 中海清江华府：一期小高层精装均价13000元/平米，二期均价14000元/平米l 保利里院里：一期毛坯均价9700元/平米，二期均价12000元/平米l 保利百合花园西区：三期开盘均价8900元/平米l 金光丽园：三期毛坯均价12000元/平米l 华远汤米公馆：高层精装均价11500元/平米l 香缇树：毛坯均价13100元/平米II、本项目价格定位及推售实现价格定位l A7精装组团均价： 14000元/平米2010年下半年四方市场价格预计保持稳定的态势，住宅销售累计均价已经实现8200元/平米，目前市场在售项目较少，市场存量较少。通过了解客户对万科城心理价位毛坯为10000元/平米，精装修为11000元/平米，可接受的万科品牌市场溢价约在200-400元/平米，销售均价预计实现约10600元/平方米。推售实现万科城市A5A6产品821套，可售面积78234平方米，预计实现均价10600元/平方米，销售金额共计75000万元 ，预计新开工部分销售面积比大约为85-90%。结论：销售团队在2010年全年预计完成A5、A6 整体去化率90%万科城项目2010年供应结构 版本 属性 资源 上市时间 套数 套数配比面积 面积配比总货值A590平以下2，3，5，6 2010.940687.31%34,72686.48%34,72690平以上65912.69%5,42813.52%5,428A6 90平以下 7，8，9，10，11 2010.922462.9%1949751.2%22,10290平以上 7，8，9，10，11 13237.1%1858348.8%21,066 合计90平以下2-11#63076.74%54,22369.31%56,82890平以上