房地产法律培训义.doc

提纲：一、定义、组成体系二、合同法相关知识 三、房地产物权：城市房屋所有权和建筑物区分所有权四、商品房预售和商品房现售 五、物业管理六、个人住房贷款和公积金贷款 七、常见问题一定义房地产法：是调整房地产开发、经营和管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。房地产法 - 组成体系1、广义的房地产法基本内容包括：第一、关于房地产权属的规定；第二关于房地产开发利用的规定；第三关于房地产交易的规定；第四关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；第五关于社会化、专业化的物业管理的规定；2、中国的房地产法律的体系按其内容分布划分应由三步份立法组成：1、综合的法；如宪法、民法通则等法律中的有关规定；2、专门的法；如城市规划法、土地管理法、城市房地产管理法、 3、相关的法。 土地管理法 城市房地产管理法。二、合同法相关知识商品房买卖牵涉到的最主要的基础法律是合同法，其次还有民法、房地产管理法、土地管理法等，还有一些是法规、规章及司法解释。（一）合同：合同是指平等主体之间（包括自然人、法人、其他组织）设立、变更、终止民事（非婚姻、收养、监护身份关系）权利义务关系的协议。（第2条）（二）合同的基本原则：平等原则、合同自由原则、公平原则、诚实信用原则及守法与公序良俗原则。 （三）合同订立的程序：要约和承诺。要约是希望和他人订立合同的意思表示。该意思表示应当符合下列规定：1、内容具体确定；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。（四）合同的效力：有效合同、可撤销或变更合同、效力未定合同、无效合同。三、城市房屋所有权和建筑物区分所有权1、什么是房屋所有权？房屋所有权，通常就是我们老百姓所说的房屋产权，是房屋所有人对其房屋享有占有、使用、收益和处分并排出他人非法干涉的权利2、如何理解“房地一体”在我国房屋所有权和土地使用权的关系是“房地一体原则”，通俗的说就是“房随地走、地随房走”，从常理上看，房地一体原则源于房屋和土地的天然的不可分离性。3、如何处理“一房二卖”一房二卖，顾名思义，就是一栋房屋被卖了两次，房屋出卖人和第一个买受人、第二个买受人都签订了房屋买卖合同，但是只能把房屋交给其中一个买受人，我国法律禁止一房二卖，出卖人必须对其中一个买受人承担损害赔偿责任，那么到底房屋最终归谁呢，法律的评判标准就是“谁登记，谁拥有”。几个常见问题问题一：关于商品房买卖的形式商品房买卖的形式：现房销售（一手交钱，一手交货）、商品房预售（先交钱，以后交货）。要尽量避免三种违法的销售方式：（1）返本销售；（2）售后包租；（3）拆零销售。问题二：不符合商品房预售条件，所签合同是否有效？按照城市房地产管理法的规定，商品房预售要符合以下条件：（1）已交付全部出让金，取得土地使用权证书；（2）取得建设工程规划许可证；（3）完成投资额的25%，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，并取得预售许可证。问题三：销售广告的内容与买卖合同的关系 根据解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。问题四：必须严格履行交房手续第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外如果没有特别约定，“交钥匙”即视为房屋的交付。在实际操作中，我们可以给业主发出书面交房的通知，并确定交房日期。如果买房人无正当理由拒绝接收，则视为房屋已经交付。无书面证据，很可能产生延期交房等问题的法律纠纷。问题五：业主入住后，房屋发生质量问题的处理根据解释第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。需要指出的是，损失赔偿部分，除了装修、定作家具、租住其他房屋的房租等损失，还包括房屋增值给买房人带来的损失。问题六：如何降低由于产权办理期限问题引发的法律风险？解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求