2010郑州楼市年中市场研究报告.doc

2010郑州楼市年中报告2010年中国经济继续向好几乎没有人质疑，而令人质疑的是目前进入调整期的中国房地产市场走向。4月中旬，被称为“史上最严厉的调控”的一系列地产新政的出台，犹如一把利剑直刺房地产市场。持续了近一年的地产“盛宴”突然中断，国内楼市又一次站在了“十字路口”。虽然此前不少业内专家表示5月将会成为房地产市场的分水岭，但是从目前的市场表现来看，开发商对于房价的坚定超出人们的预料，房价并没有出现预期中的下降，反而人们开始质疑房价的“数据性下降”和“被下降”。而与此相对应的则是地方政府的态度。时至今日，新“国十条”颁布已两月有余。按照国务院的部署，各地结合本地实际情况的执行细则也已经陆续颁布。然而，除了北京等个别省市出台的房产新政细则堪称“严厉”之外，大多数省市的细则都被冠上了“温和”的定语。国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，在今年严厉的调控下，在一些房价过高的地区，可能会有一个幅度较大的回调，但是这并不意味着房地产市场会暴跌下去，如果出现暴跌，或者宏观经济出现二次探底，房地产新政有可能再次中止。中央与地方的利益博弈，层出不穷的言论，使得2010年下半年的楼市，显得更加扑朔迷离。那么，下半年的楼市到底会是一个什么样的走势？就郑州而言，下半年楼市又将会呈现什么样的特点？今天，2010郑州楼市年中报告出炉了。翔实的数据，详尽的分析，希望能为您穿越这场地产迷雾提供一些参考。2010郑州楼市年中报之数据 上半年楼市表情冷淡虽然6月份的数据没有出来，但连续5个月的市场表现和对6月楼市的直观感受，已足以让我们对上半年楼市整体情况有一个明晰的判断。可以明显感受到的是，前五个月市场表现不佳，6月行情持续冷淡。投机者纷纷离场5月份，商品住宅批准预售面积61.13万平方米，同比上升了166.48%，环比下降11.97%；5月份，商品住宅销售面积55.95万平方米，同比下降了30.14%，环比下降了36.99%；5月份，商品住宅销售均价为5506元/平方米，同比上涨15.36%，环比上涨9.97%。河南合富辉煌房地产顾问有限公司分析认为，5月份历来是每年成交量最大的月份之一，而今年受417政策影响，楼市表现明显冷淡，“量跌价涨”为5月主要市场特征。与2007年的927政策相比，成交量较2008年5月份70.62万平方米下降了20.8%，反映出本轮的调控政策更加严厉，对楼市影响更大。新政下，二套及以上首付的增加和利率的提高，增加了购房成本，同时担心下一步会有更严厉的政策出台，使那些资金量较小，利用银行贷款数量较多，并拥有多套住房的投资、投机者选择停止投资楼市并逐步撤离房地产市场；而对于自住性需求或改善性需求购房者而言，纷纷对市场产生观望，希望通过这次较为严厉的房产新政，对目前快速上涨的高房价进行有效抑制。目前政策的持续性和执行力度，以及是否会出台更为严厉的新政是购房消费者继续观望的理由。这是旺季5月成交量低迷的主要原因。房价上涨持续前行5月份，价格同比、环比涨幅均较大，突破5500元/平方米大关，合富辉煌市场监控数据显示，近50%的商品住宅成交价格区间为40006000元/平方米，近20%的商品住宅成交价格区间在60007000元/平方米，近10%的商品住宅成交价格在7000元/平方米以上。4000元/平方米以下仅略高于20%。从价格变化来看，50006000元/平方米已经是当前商品房的主力价格范围，并逐渐向60007000元/平方米区间靠近。价格的持续走高与成交量的大幅下滑，反映出不同的市场主体对417政策的态度。作为卖方，在经历了927政策大悲以及政府救市大喜后，表现更加冷静，对后市持乐观态度。作为买方，消费者的消费行为更加市场化，一半以上消费者对价格预期为停滞或下跌，处于观望之中。同时，合富辉煌市场监控发现，5月份本市及本市城区户籍的客户占比越来越少，外地的占比越来越多，5月份已超过60%。而且外地购房者对价格的承受力高于本地购房者购买的商品住宅价格承受力400500元/平方米。另外，外省市的客户在本省内购房的比例逐渐提高，即将接近10%。说明郑州作为河南省的省会城市，有着非常强大的向心力和发展潜力。另外，市场监控表明，5月份市场供应户型面积以60平方米以下、8090平方米为主，超过40%，其次是120144平方米，接近20%。5月份成交户型面积与供应情况比较相似，以60平方米以下、8090平方米为主，超过45%；其次是6080平方米到120144平方米之间，比例基本相当，在12%左右；值得注意的是120144平方米户型供过于求。办公用房也开始供过于求5月份，办公用房的批准预售面积8.89万平方米，同比上涨165.37%，环比下降了41.90%；5月份，办公用房销售面积为7.79万平方米，同比上涨8.19%，环比下降了1.14%；5月份，办公用房销售均价为5903元/平方米，同比上涨了19.47%，环比下降11.34%。合富辉煌认为，“量跌价跌”是郑州市2010年5月份办公用房的显著特征。尤其是成交价格，自3月起至5月接连大幅下跌，跌破6000元/平方米，成为近8个月的最低值，仅比商品住宅高出397元/平方米。这与近4个月办公用房大幅放量有关。2009年15月份共计批准预售39.83万平方米，是2009年全年度总批准预售量21.12万平方米的1.89倍。而15月份的成交量仅33.34万平方米，仅占2009年全年总销售量61.74万平方米的54%。从以上数据可以看出，2009年办公用房的供不应求的格局已被打破，并呈现供过于求的市场结构。商铺或将迎来机会5月，郑州市商业物业供应量为13.63万平方米，同比上升了1185.9%，环比上升了202.8%；5月，郑州市商业物业成交量为8.42万平方米，同比上涨75.78%，环比下降了9.75%；5月，郑州市商业物业成交均价为8215元/平方米，同比下降15.50%，环比上涨0.34%。合富辉煌分析认为，5月份郑州市商业用房供应量大增，销售量减少，价格与4月份基本持平。2010年15月份，郑州市商业用房总批准面积31.70万平方米，总销售面积32.25万平方米，供销比0.981，供需基本持平。而2009年全年供需比为0.651，当前商业用房供不应求的局面正得以慢慢改善。417政策对住宅影响巨大，但对于商业市场却是一个机遇，在新政下，同样多的资金购买二套房和买商业用房的首付和利率基本差不多，而投资商业和办公用房回报率较高，同时因为房产税等种种政策的不明朗，使一部分投资投机者尝试将投资由住宅转向了商业领域或者办公用房。而开发商也正是抓住了这种市场机遇，迎合市场所需，增加新货，同时以较低的价格吸引消费者的眼球。（商报记者郑斌）继续阅读链接一：关于房价5月，二七区价格最高，中原区价格最低，两区域相差高达1567元/平方米。郑州市四区域价格均高于全市平均水平；其中，二七区均价高达6230元/平方米，首次突破6000元/平方米，惠济区价格次之为5831元/平方米；2010年15月，郑州市商品住宅均价为5033元/平方米，标志着郑州住宅均价挺过5000元/平方米，从区域分布看，仅二七、金水、郑东三区域突破5000元/平方米，管城区逼近，惠济、中原、经开三区域差距较大；惠济区商品住宅均价2010年5月与15月相差比较大，源于区域内在售项目少，受个案影响显著，地铁2号线为区域一大利好，将带动开发力度的加大。链接二：关于商铺机会2010年15月，郑州市商业物业新增预售面积31.70万平方米，主要集中在金水、郑东两区域，大郑东新区的发展将带动郑东新区商业开发、需求热度的高涨；成交32.26万平方米，其中金水区成交15.18万平方米，占比47%，受高价格制约，郑东新区成交占比仅19%。全市销售均价8631元/平方米，仅郑东新区的价格超越全市平均水平，且突破万元，由此可以看出，区域间价格相差比较大。链接三：关于写字楼2010年15月，郑州市办公物业新增供应面积39.82万平方米，主要集中在郑东新区和金水区，此两区分别供应23.98万平方米、14.16万平方米；成交33.33万平方米，主要分布在郑东新区，该区土地出让力度的加大，办公物业的过剩将带动商住两用物业开发热潮，不利于档次的提升和价格的攀升。销售均价6528元/平方米，其中金水区逼近6000元/平方米，郑东新区价格略高于全市平均水平，其他区域价格均未突破4000元/平方米。（数据来源：北京费雷格房地产营销郑州公司）2010郑州楼市年中报之区域分析金水区 仍然供不应求5月份，区域商品住宅批准预售面积17.35万平方米，同比上升165.7%，环比下降1.01%；5月份，区域商品住宅销售面积为19.34万平方米，同比下降37.38%，环比下降54.48%；5月份，区域商品住宅销售均价为5636元/平方米，同比上涨22.58%，环比上升14.14%。合富辉煌认为，金水区5月份的商品住房成交价格大幅上涨，突破5600元/平方米，但成交量却大幅下跌，跌幅达54.48%。2010年15月份，总批准预售仅84.98万平方米，实际销售达165.22万平方米。供需比0.511。商品住宅的供不应求和区域成熟度的不断提高是金水区房价快速上涨的主要原因。然而金水区北四环以内的土地供应越来越少，但消费者对金水区的钟爱有加，这种供不应求的局面将会在较长一段时间持续，且价格也会一直处于高位运行。郑东新区行情看涨5月份，区域商品住宅批准预售面积为零。5月份，区域商品住宅销售面积11.50万平方米，同比下降14.42%，环比上升29.81%；5月份，区域商品住宅销售均价为5662元/平方米，同比下降1.70%，环比上涨8.76%。合富辉煌分析说，2010年5月份，郑东新区接连两个月批准预售为0，2009年15月份成交量却持续增加。2010年15月份郑东新区总批准预售量为17.70万平方米，总销量为41.74万平方米。供需比为0.421，供严重小于求，且郑东新区未来可供应土地较少，供需矛盾将在未来一段时间内更加凸显。管城区表现冷静5月份，区域商品住宅批准预售面积为1.52万平方米，同比下跌50%，环比下降34.76%；5月份，区域商品住宅销售面积5.21万平方米，同比下跌61.53%，环比下跌38.82%；5月份，区域商品住宅销售均价为4833元/平方米，同比上涨3.45%，环比下降7.13%。合富辉煌表示，2010年15月份，管城区总批准预售7.65万平方米，仅占2009年全年的7%，总销售38.91万平方米，占2009年全年的24%，2010年15月份管城区供销比0.201，供销比严重失衡。与2009年管城区成为热点区域相比，2010年管城区表现比较冷静，而这种现象仅为阶段性，随着管城区的进一步开发与完善，未来供应和销售均会有大幅增加。继续阅读关于区域热点2010年15月，金水区商品住宅成交占比高达43%，现虽存量有限，但潜在入市体量大，区域龙头地位不容撼动；中原区成交占比显著高于二七、管城，虽三区域均为老城区，但中原区居住环境佳，吸引力强，竞争加剧；郑东新区受供应制约，成交占比下滑，虽土地出让力度大，但以商办用地为主，龙湖南区的建设将带动高端住宅用地的出让；惠济区市场成交占比并无明显波动。受供应影响，中原区将位列第二，二七区与管城区将持续博弈，郑东新区占比难以大幅波动，惠济区持续不温不火，经开受个案影响显著，波动较大。（商报记者郑斌）二七区将成下一个热点5月，区域商品住宅批准预售面积为16.14万平方米，环比上涨77.35%，同比上涨68.47%；5月份，区域商品住宅销售面积7.62万平方米，环比下降5.11%，同比下降29.25%；5月份，区域商品住宅销售均价为6230元/平方米，环比上涨12.35%，同比上涨35.56%。合富辉煌分析说，2010年15月份，二七区总批准预售32.49万平方米，总销售40.90万平方米，供销比0.791，供不应求，价格也一度走高。目前区域价格已经超过6200元/平方米，远远超过郑州市整体商品住房均价。随着二七区更多城中村改造项目入市，二七区必将成为楼市的下一个热点区域。中原区未来仍是主流5月，区域商品住宅批准预售面积26.12万平方米，环比上升124.39%。5月，区域商品住宅销售面积8.83万平方米，环比下降40.55%，同比下降1.08%；5月，区域商品住宅销售均价为4663元/平方米，环比下降6.20%，同比上升14.07%。中原区以其完善的配套在旧城改造后成为目前郑州市的热点区域之一，2010年15月份共计批准预售56.88万平方米，共计销售76.51万平方米，供销比为0.751，供远小于求。中原区5月份的成交价格受保障房影响，属所有区域中最低，不足4700元/平方米；随着中原区改造力度进一步加大，未来一两年仍将是市场主流供应区域。惠济区新楼盘不多5月份，区域商品住宅批准预售面积为零。5月份，区域商品住宅销售面积3.44万平方米，同比上升37.08%，环比下降34.46%；5月份，区域商品住宅销售均价为5831元/平方米，同比上升8.22%，环比上升35.35%。合富辉煌认为，惠济区项目屈指可数，故一年中有多个月批准预售为0万平方米，月销量一般在3万平方米左右，但2010年3月至5月份销量比较突出，4月份主要为水境怡园项目，成交266套，2.53万平方米，5月份楼市价格达5800元/平方米以上。从2010年15月供需比来看，新增供应7.82万平方米，销售18.63万平方米，供需比0.421，供小于求。（商报记者郑斌）继续阅读楼盘表现榜（5月份商品房销量前10名）单位：万平方米楼盘名称销售面积高速奥兰花园7.49郑东新区大厦4.08帝湖花园东王府3.86升龙凤凰城A区2.45银基花园二期2.14橡树玫瑰城（橡树时光）2.12鑫苑现代城1.89嘉辰时代公寓1.83天伦明珠城（天伦星钻）1.63建业置地商城1.602010郑州楼市年中报之预测合富辉煌：年底楼市或将探底市场预测是一个典型的出力不讨好的差事。对今年处在调整期的楼市而言，尤其如此。河南合富辉煌房地产顾问有限公司根据上半年市场表现，对下半年楼市走势进行了审慎的预测。下半年成交量将大幅下滑从买方市场来看，50%以上的受访消费者认为楼市价格保持平稳或小幅减少，期待以更优惠的价格购买，有30%以上的受访消费者为急需住房的刚性需求，但仍有近20%受访消费者兼顾抗通胀、保值的考虑，有投资投机需求。新政后，多数买家认为楼市价格不会再涨，持币观望且停止看楼；部分买家信心不足，看不清后市，产生犹豫不定的情绪，表现为看楼但不购买；另外一部分买家坚信房价必跌，既不看楼，也不问价；同时也有部分投资客尝试转战商业地产。从卖方市场来看，与一线城市相比，自2009年起，郑州便一直处于供小于求的市场结构，新政后郑州供应量减少幅度不明显，5月份成交量的大幅下滑使得郑州月供销比自2010年以来首次供过于求。随着新政效果的日益显现，必将影响到开发商的推货节奏，从而影响整体供应情况。从成交量来看，新政后的“五一”黄金月，市场观望气氛浓厚，整体成交为历年黄金月最淡季。一线城市以首置为主、低总价的楼盘受新政影响相对较小，中高端成交萎缩明显。受低价楼盘成交比重大增影响，整体楼价下降显著，部分楼盘价格开始有所松动。二、三线城市内地价格一直平衡上涨，市场压力远小于沿海一、二线城市。郑州市作为内地城市，历年受政策的影响要滞后于沿海城市，目前成交量已经开始下滑，预计2010年68月份成交量依旧大幅下滑，9月以后楼盘促销力度加大，成交量将略有回升，但相较于同期，成交量依旧较小。房价上涨背后各方博弈从价格方面来看：5月份的成交价格大幅增加，是市场的真实价格反映。郑州存在大量的刚性住房需求，而郑州可售房源量少，供不应求的市场格局是楼市价格的直接推动力。另外，经过2009年房地产市场持续的旺销使开发企业资金充足，企业所剩房源不多，不急于销售，这也是5月份后价格攀升的主要原因。但随着此轮新政的不断深入，郑州市进一步加大保障性住房供应力度，加大土地供应，进一步调整住房成交结构，使房地产市场更健康有序发展，新政必将对快速上涨的商品房价格起到一定的抑制作用。另外，一线城市已经迅速表现出价格下滑迹象，如此信息化的时代，必将影响到郑州的价格水平，这也是2010年下半年价格不会大幅上涨的主要决定原因。其实，在经历了清冷的5月份后，部分楼盘为了保证资金回笼，已经实施了多种应对措施，如通过返装修基金降低首付策略，如活动促销策略等变相降价的手法；因此合富认为近期内不会出现大规模降价，短期内郑州市房地产价格不排除稳中有升的可能性。调控短期放松可能性小从中央层面来讲，虽然中国经济面临的两难问题不少，但中国经济基础仍然稳固，当前的经济环境要好于2008年，加快经济结构调整是下一步的工作重点。增加供应，同时注重供应结构调整是本次新政的调控重点。郑州新政策也是全面围绕落实中央政策制定并实施。房地产调控向来是配合经济发展而调整的，配合经济结构调整，与927新政不同的是，此轮调控基调可概括为“抑泡沫，促民生，配合结构调整”。从调控主体可以看出，此轮调控中央态度更加坚决，地方政府要问责，加上经济环境明显好于2007年、2008年，中央短期内放松房地产调控的可能性很小。从调控手段和政策力度看，此次调控力度更大，政策更加完整。417政策具有出台部分规格更高，出台时间更快，调控力度更大，政策更加完整、可操作性更强的特点。政策明确要求今年年底“各社区城市要基本建立房屋登记系统”，预计下半年政策会逐步在各城市执行，特别是一线城市，成交量将受到一定影响。本次在历史最为严厉的调控下，预计2010年下半年成交难以明显回升，楼价将有所回落。量价一般规律：成交量率先萎缩，价格短期维持僵持。价格开始松动，个别楼盘热销，整体仍然低迷。价格底部徘徊，成交量开始回升。成交量回暖，价格开始上升。价格助涨助跌。在对2007年927新政后不同城市的楼市运行规律总结，新政后约3个月楼价开始松动，约6个月后价格下调加速，成交有一定回升。约一年后，价格基本探低，回调幅度20%40%，在救市政策下，成交量开始大幅回升。根据此规律，417政策将在7月份得到最明显的表现，成交量大幅下滑，价格开始松动，并于2010年年底有望实现探底。（商报记者郑斌）2009年和2010年楼市前五个月成交对比商品住宅已售信息（2009-01至05）商品住宅已售信息（2010-01至05）对比变化情况套数 面积（m2） 均价（元/m2） 套数 面积（m2） 均价（元/m2） 套数同比 面积同比 均价同比全市 36765 2480152 4291 41037 3831122 5033 11.6% 54.5% 17.3%金水区 14870 999288 4245 17421 1652113 502217.2% 65.3% 18.3%中原区 5025 401205 3797 8024 7614714 35659.7% 89.8% 14.7%管城区 5849 365712 4397 4847 389072 4918-17.1% 6.4% 11.8%二七区 4288 256189 4339 4869 409075 547813.5% 59.7% 26.3%惠济区 1844 118854 4443 1679 186237 4571-8.9% 56.7% 2.9%郑东新区 4889 338905 4807 4064 417333 6232-16.9% 23.1% 29.6%2009年上半年，郑州市商品房市场和土地市场均呈现前冷后热，2010年在房地产市场火热一年后，宏观调控方向逆转，商品房市场热度下滑，尤其是二季度成交量冰火两重天。反观土地市场，一季度开发商拿地热情高涨，而二季度出让力度缩小，多宗地块底价成交，且出现流拍现象。北京费雷格房地产营销策划有限公司郑州公司分析认为，在年度8655亩住宅用地计划供应压力下和促进房地产市场平稳健康发展目标驱动下，下半年郑州市土地出让力度将加大，但受开发商资金制约，土地成交价格难以出现大幅波动。下半年土地出让力度将加大2010年上半年，郑州市累计出让土地80幅、440.82万平方米，比2009年同期多出34幅、182.16万平方米，出让力度显著加大。2010年上半年，以工业用地和城镇住宅用地为主，仓储用地出让力度加大。2010年上半年郑州市出让土地仍然以工业用地和城镇住宅用地为主，此两种属性累计占比高达74%，但占比均较2009年同期小幅下滑；仓储用地占比攀升显著，主要受郑东新区商都路沿线土地密集出让拉动；商办用地和公建用地占比均较2009年同期下滑显著，但商办用地出让面积小幅攀升。2010年上半年，郑州市累计出让城镇住宅用地143.60万平方米，距年度8655亩住宅用地出让计划相差较大，故下半年土地出让力度将显著加大。上半年拿地主要在东区2010年，主要集中在郑东新区和东开发区，区域分布极不均衡。2010年上半年，从供应幅数看，郑东新区雄踞鳌头，供应高达45幅，遥遥领先于其他区域，但从供应面积看，东开雄踞鳌头，郑东新区次之，由此可以看出，2010年上半年郑州市出让土地主要集中在郑东新区和东开。相较于2009年同期，2010年上半年，郑州市出让土地区域分布极不均衡，东开和郑东新区占据大半江山，管城、二七、西开和中原瓜分余下市场，惠济和金水均为零供应，土地供应不均衡为商品房市场区域间分布不均衡奠定基础。综观2009年与2010年上半年，郑东新区占比均极为显著，主要受城市发展导向和政策拉动，此区域“热点”不变；中原区土地出让力度显著加大，彰显区域内发展热度的提升，一线巨头的进入、庞大的土地储备为区域房地产市场发展势头的高涨奠定基础；金水、管城两区域虽出让力度显著下滑，但区域引力大，在建大型项目多，潜在供应量大；东开虽出让力度占比显著，但均为工业、仓储用地，对商品房市场影响甚微；惠济区和西开发区土地出让力度均较小，与区域内房地产市场发展不温不火紧密关联，但惠济区囤积土地众多，地铁2号线的建设将带动区域商品房市场开发热度的高涨。中原区住宅用地最多 2010年上半年，郑州市出让土地用途多样，但除住宅用地外，其他用途土地区域分布均较为集中。其中，工业用地悉数分布在东开、西开两区域；科教、商办用地仅郑东新区有出让，仓储用地集中在东开和郑东新区。城镇住宅用地多区域均有分布，但主要集中在中原、管城、二七、郑东新区4区域，西开仅有少量供应，惠济、金水两区域均为零供应。南区和西区住宅市场热度趋高，郑东新区激情不减。2010年上半年，郑州市出让住宅用地区域分布不均衡，主要集中在西区、南区和郑东新区。中原区城镇住宅用地出让面积和规划建筑面积均位居首位，主要受改造项目带动，彰显区域房地产开发热度和开发商较高的拿地激情，土地市场的放量为商品房市场的发展埋下伏笔；二七区土地出让面积占比13%，但规划建筑面积占比19%，彰显高容积率特点，区域内土地来源主要受华润万象城和康桥金域上郡、康桥溪山御府等项目土地出让带动；管城区土地出让面积占比27%，规划建筑面积占比23%，主要受尚庄城中村改造影响；郑东新区出让面积和规划建筑面积占比显著，可以看出郑东新区的开发热度不减，龙湖南区将吸引开发巨头的进入，带动整体档次的提升。综上所述，改造用地是中原、二七、管城三大老城区土地出让的主要来源，郑东新区新片区的崛起将带动高品质楼盘的开发和吸引巨头的进入。中小地块成主角受商办用地带动，中型用地占比最为显著。2010年上半年郑州市出让住宅用地主要以中型用地为主，1万5万平方米出让高达44幅，主要受商办用地拉动；5万10万平方米出让14幅，主要为仓储用地和城镇住宅用地；1万平方米以下和10万平方米以上均为11幅，由此可以看出2010年上半年，郑州市出让土地单幅规模呈现“两头小、中间大”。科教用地单幅规模偏小，商办、仓储用地以中、小规模为主， 工业用地面积跨度比较大，但整体而言以中型规模和偏大型规模为主；城镇住宅用地各面积段均有分布，相对分散。受郑东新区带动，1万5万平方米占比领先，其他规模占比相当。受郑东新区带动，1万5万平方米占比最为显著，其他规模占比相当。郑东新区出让城镇住宅土地以中小型地块为主，缘于区域土地稀缺性，但龙湖南区的建设将带动大宗土地的出让；二七区累计出让城镇住宅用地3幅，但单幅规模相差比较大；中原区出让城镇住宅用地6幅，以大型和超大型规模为主；管城区出让城镇住宅用地3幅，其中10万平方米以上占2幅，均为尚庄城中村改造用地；西开发区仅出让1幅，为中型规模。由上可以看出，郑东新区单幅规模较小，中原、管城两区域后续开发楼盘规模优势显著，二七区规模相差比较大。容积率分析工业、仓储用地容积率较低，商办用地容积率最高，城镇住宅用地容积率分布相对分散。2010年上半年郑州市出让土地中，各用途间容积率分布相差比较大，工业用地容积率最低，仓储用地次之，商办用地容积率最高，住宅用地容积率分布较为分散。工业