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【精品】个人心得 一、关于，如何开始。 人活着之所以区别于其它的存在，无非两点一是对待生活有自己的目标；二是对待目标有自己的态度。 经纪人之所以区别于所谓的中介，无非两点一是专业的知识；二是对待客户的态度。 二、关于，如何坚持。 所谓大浪淘沙，淘掉的永远都是沙子，留下来的才是精英。 人去或人留取决于你在受到冲击时的态度，你是选择给自己找来借口敷衍了事还是为了避免下一次同样的冲击而吸取教训。 前者注定被淘汰，后者注定成为精英。 三、关于，如何面对。 积极的心态往往在一开始就已经决定了成败。 你要有朝气，你要很阳光。 成功，就这么简单中央5次出招再稳楼市分析称房价不会大起大落(xx-1-1914:03:08)发送到微博分类未分类随着中国经济回升态势逐渐稳固，中央近期对房地产市场也展开了密集调控，中国政府一个月内第5次出手调控房地产市场。 有专家指出，显示出此轮调控的目标是支持刚性购房者，打击投资和投机性需求。 未来相关部门料将出台落实细则。 也有分析指出，此次对楼市的调控效果如何，还要看各部委和地方政府的落实情况。 在当前利率维持较低水平下，开发商不会改变地产行业向好趋势，房价在调控下亦不会大起大落。 据香港文汇报报道，国务院办公厅10日正式发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，提出近期部分城市出现房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。 通知说，要进一步加强改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进楼市平稳健康发展。 通知还提出调控楼市的五大方面共11条具体措施，包括首次提出省级政府“问责制”，再次强调二套房贷首付必须超过40%等，其重点落在支持刚性购房者，打击投资和投机性需求。 去年12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，为此轮楼市调控拉开序幕。 中国社科院金融所研究员尹中立指出，最新发布的通知提出了本轮楼市调控的具体政策，关系到财政部、国家发改委、中国央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，显示出此轮调控的目标是支持刚性购房者，打击投资和投机性需求。 未来相关部门料将出台落实细则。 通知再次提出要严格实施购买第二套住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，其贷款首付比例不得低于40%的规定，贷款利率须严格按照风险定价。 此外，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。 对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。 同时加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。 “抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其它与中央调控要求不符合的规定，对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。 增加保障性住房供给在增加供给方面，通知指出，那些房价过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品房、经济适用房、公共租赁房供应。 对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促开发商加快建设销售。 同时各地要抓紧编制xx-xx年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品房和限价商品房、公共租赁房、经济适用房、廉租房的建设规模，尤其是房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。 通知还表示，国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为；国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。 未见新招楼价不会大起落中信政府房地产行业分析师周涛指出，此次调控政策主要集中在增加供地、打击囤地、差异化信贷政策等方面，与此前楼市调控手段相似，并未见更多新招。 多数政策实际一直在实施，包括二套房首付超四成、增加保障性住房等，此次再次重申，显示中央对抑制当前房价不理性上涨的决心。 但调控效果如何，还要看各部委和地方政府的落实情况。 在当前利率维持较低水平下，开发商不会改变地产行业向好趋势，房价在调控下亦不会大起大落。 不必等待房价下跌才买房(xx-1-288:55:57)发送到微博分类本人见解由于本人近来写了房价下跌还要等3年？现只剩2年和房价会下跌吗？何时才下跌？两篇预测房价走势的文章，都预测未来两年后房价会下跌，并锁定房价下跌的时间节点是xx年，某君认为我不能作具体的下跌百分比，是居心不良。 因而，他还与我进行一番争论。 我是依据国务院近来出台相关政策和这些政策的具体落实所需时间等情况进行分析和判断的，也仅是个人的一种预测；同时，两年后的时间还没到来，未来两年还不排除有更新的政策出台；况且，不同的城市，房价有所不同；就是同一个城市，不同的地理区位，不同的楼盘挡次，房价也就不一样，这是很难下一个既定的下跌百分比的。 此君也有他的一番道理，他是这样说的认为两年后房价下跌，就认为这前两年不该购房，那一定是大错特错的，具备购房条件就不必等。 他有四个方面的提示第 一、从目前的楼盘开发来看，两年后开发的项目将更远离市区。 第 二、两年后房价和现在房价差异不大，房价下跌幅度很小。 第 三、如果是选择按揭并且已经有了购房首付，那就不必要等；有时候保管现金比较麻烦，如果手上有钱，别人有急事要借，你好意思不借吗？被别人借走不能及时归还时，就会影响购房大计。 第 四、如果是全部现金购房，那更加别犹豫，特别是那些喜欢炒股票和赌博的人，说不定哪一天心血来潮，就想拿准备购房的钱去博一下，那就完了。 房价唱涨唱跌的观点很多，但是此君的观点过于牵强，理由苍白，难以服众CPI持续上涨，助推房价还是打压房价？(xx-4-1222:36:20)发送到微博分类未分类标签搜房博客|CPI的持续上涨被认为是助推高房价的原因之一。 最大的原因就在于消费者出于对通胀预期的恐惧，而纷纷通过投资房地产来实现资产的增值保值。 在非限购时代这样的观点有一定的理论依据。 但是银根不断收紧、调控政策面不断加强的政策环境之下。 CPI与房价的关联性值得我们重新审视。 理清其中的关系有助于我们对未来的房价走势能有一个合理的判断。 笔者的观点是当今市场环境下的CPI持续上涨，对房地产市场会有极大的抑制作用。 也就是说CPI与房价的关联性开始呈现明显的负相关作用。 原因有以下几点CPI上涨使得银根收紧成为常态CPI上涨将导致信贷收紧银根紧缩政策的时间长期持续。 从去年下半年至今为了抑制快速上涨的CPI中央先后3次加息，9次上调准备金率。 这些政策对于房地产市场的影响是显而易见的。 准备金率上调导致了最近贷款难的问题，而加息则直接导致了贷款成本的上升。 央行自去年以来连续9次上调存款准备金率，大约冻结银行资金3万多亿元。 目前，大型商业银行准备金率已经达到了20%的历史高位。 但这还仅仅是开始，在适度从紧的货币政策的指导下，存款准备金率依然还有继续上调的空间。 准备金率的上调的直接影响就是银行可供贷款的资金大幅减少。 贷款额度因此迅速下降。 最近房地产调控让房地产市场未来的走势愈加不明朗。 银行为了避险在贷款额度有限的情况下自然会首先选择砍房贷。 最近有报道称成都、武汉等地已经停止了房贷。 加息存准率上调导致贷款紧张首付利率上调准备金率上调的另外一个影响是房贷利率的全面上调。 拿南京来说首套房的利率基本上都上调到了基准利率以上。 有的甚至达到了1.1倍，1.2倍以上的利率。 额度紧张自然会出现贷款难，利率上调的现象。 再说加息，加息对于市场的影响是十分深远的。 房贷成本的增加，开发商融资的进一步困难。 企业生产成本的整体上升等多方面影响下，给房地产带来的影响更是正面大于负面。 这些负面影响在房地产市场上被一项政策整体放大限购，或者说调控政策放大了银根紧缩政策的效应。 当限购令和各种政策将投机者和投资者赶出市场之后，剩下的主要购买力只有刚需和少部分改善型刚需了。 以上的银根收紧对于严重依赖房贷的刚需们来说影响超过了任何的调控政策。 因为贷款难，利息提高等因素，他们或将放弃买房。 所以当购买力强劲的投资者被赶出市场，刚需们受到银根收紧政策的严重打击的前提下，房地产市场受到影响较大。 CPI的高速上涨直接削弱了当前主流买房人群的购买力CPI的高速上涨直接削弱了当前主流买房人群的购买力。 今年过来CPI的上涨速度虽然有所放缓，但是依然强劲的保持在5%到6%之间。 预计4月份的CPI上涨速度依然会在这个区间。 还是上文所分析的在限购政策影响下的市场，市场的主要购房人群是刚需。 他们的购买力十分有限。 财富总额少，很难通过大宗的投资实现资金的避险。 而当前成本推动下的CPI上涨最直接的因素就是生活成本的上升。 房屋租金，食品，日用必需品，油价的上涨都大幅度增加了这部分人群的生活成本。 这在很大程度上削弱了这些人的购买能力和购买预期。 本来准备买房的刚需们，因为对于未来生活保障的担忧，反过来会把钱存起来而搁置或者放弃买房计划。 这方面因素对于房地产的影响不可忽视。 CPI的上涨，弱化了房价的上涨预期CPI的上涨，弱化了房价的上涨预期，这一论断依然需要在调控政策的前提下才能成立。 CPI的上涨直接导致的就是生产原材料和人力成本的直接上升。 开发商的利润空间被压缩。 如果没有限购政策的影响，市场购买力依然强劲的情况下开发商可能会通过价格的方式转嫁这些成本。 但是在限购政策下，市场一片颓势的今天，开发商不会随意通过涨价来实现这样的成本转嫁。 为了降低成本通过迅速走量加快资金的流转周期，保持充分的现金流。 再加上融资困难，开发商主动降价让利的可能就会大一些。 由以上分析大家都应该明白为了抑制CPI上涨而实施的银根紧缩政策在和当前的房地产调控政策相互配合之下，对市场的影响作用会十分巨大。 如果流动性依然过剩，我国的经济增长依然呈现高速过热。 那么银根收紧的步伐就不会停止。 对房地产市场的影响就会不断加大。 房地产市场迎来拐点的概率也就会越大。 短期来看，油价上涨，国际局势不稳定，我国受到的输入性通胀压力依然巨大。 CPI的有效治理任重而道远。 房地产市场的未来发展不确定因素很多。 央行5日晚宣布，自xx年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。 连续加息将与限购等一系列政策形成巨大的叠加力量，对未来一段时间的中国房地产市场定将产生很大影响。 那么，这是否意味着房价在调控压力下会出现降价的拐点呢？中国房地产学会副会长陈国强说，如果未来一段时间内不出现政策松动等情况，楼市的降价窗口会提前到来。 他预测，很可能会在二季度到来。 那么也就是四五月份可能会迎来楼市拐点。 国务院总理温家宝近日在浙江调研时指出，稳定物价总水平是当前宏观调控的首要任务，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的，各级政府要切实担负起责任。 可见，中央的决心是有的，但是各地方政府却对降房价丝毫没有信心。 不管这种没有信心是源于没有动力还是什么，总之在政策上没有任何迫使房价稳定的动作。 部分地方政府奉行土地财政策略，希冀通过房价“稳中有升”保住现有既得利益，是其在降房价上缺乏决心的根本原因之所在。 “我们也想过提房价稳中有降，让居民更加能接受。 但是，房价最终还是由市场说了算的，我们若提出降价，仅凭现有的政策，没有信心一定能实现。 某市一位官员告诉媒体，如果目标最终没有实现，就将面临问责，那不如制定一个相对宽松、一定能实现的目标。 据报道，部分地方政府及其官员存在这样的认识，即如果提出降价，已经拥有房产的居民，一旦看到降价的目标，意味着资产缩水，肯定不满意，又会引发新的社会问题。 我想这应该只能算作挡箭牌，部分地方政府及其官员这样的担忧其实是没有必要的，我相信的确存在这种可能，即使自住者，买了房后缩水自然心理上承受不了，可是也想说，市场就是市场，有涨有跌才叫真正的市场。 再说如果真正是自住型购房人群，其房屋一般不会拿到市场上去出售，所以即便房价下降，也并不就会对这些人群利益造成实质性损害，房价下降，利益会受到损害的只有那些炒房者。 所以从根本上讲，还是地方政府没有降价的决心和动力。 但是事实是尽管房价难憾，可毕竟中央调控不是吃素，购房者更不是没有头脑，成交量的下跌，也让房价出现了松动。 北京一季度新房网签和二手房成交量也出现大幅下降，与去年同期相比，分别下跌了35.8%和56.9%。 与此同时，北京房价也出现松动的迹象，亚豪机构统计显示，3月北京商品住宅成交均价出现了大幅下挫，跌落至19213元/平方米，创连续8个月成交价格新低，环比降幅超过两成，同比也下降了9.8%。 部分新盘价格甚至出现了10%左右的降幅。 但是这种形势能否随着调控进一步深入下去，还有待观察。 不知道地方政府有没有真正的决心让房价稳定，购房者有没有信心等待房价稳定。 日本大地震后，一些投资朋友急切问后市演变可能，甚至有的因担心日本会大量抛售美国债券进而引发全球新一轮金融风暴。 故特地做了前一篇功课:明确分析了大地震后市场走向。 现在，近一个月过去了，市场的发展基本符合预期。 所做推论也基本得到验证。 过去数月应朋友之邀，利用工作之余，到了江西，上海，浙江，河南，山东等地讲课调研，很多朋友都会问到中国房地产市场的走向。 中国房地产是中国宏观经济大发展背景和地域经济的结合物。 重点关注以下几点1，为期十年的房地产大潮已经完成，暴利时代结束，将进入后房地产时代。 房地产作为重要的产业形态会逐步进入连锁化规模化品牌化利润常态化。 2，中国房地产5年内崩溃的风险已解除。 主要原因:综观世界发生房地产崩溃的案利，主要是流动性无法继续持续扩张，市场杠杆过高引发崩溃。 而中国按照十二五规划及今年两会的政府报告推算，未来5年我们的广义货币M2将新增70-100万亿，而目前中国的房地产总规模是100万亿。 另外国际上判断房地产泡沫的2个具体指标，一个是银行信贷资金占GDP的比重，房地产通常发生崩溃时这个比例高达70-80%，而中国目前的这个比例按照建行前任董事长的计算是20%，即使算上通用水分加大1倍到40%，也没到即时崩溃之险，政府目前的调控和中国百姓对家庭观念的重视，基本有效释放了这种风险的积聚。 而中国未来5年的GDP将以7%速度递增。 这样一方面分子得到控制，而分母又在持续增大，整个比重不就下来了?另一个房地产泡沫指标是房价收入比。 中国的劳动力价格正处于30年周期的重新定价期，中国为期3-5年的工资倍增计划已经及时启动。 这样当房价保持稳定或慢速，工资收入保持并加大增速时，这个房价收入比就自然降下来了。 3，中国房地产市场会进入市场化供求和政府计划化供求的双轨制模式4，县域经济是未来中国的经济战略纵深，2000多个县，人口有10亿，比整个欧美日发达国家人口加起来还多。 积蕴着巨大的消费需求潜能，与沿海发达大城市比有10-25年的时空落差，因而抗击任何国际金融风暴的能力相对很强。 这些地方的活力正在随着新农村和城市化的进程而被逐步激活，这些地域的房地产市场仍有空间。 5，与中国80年代小商品大潮时的摊位店模式，90年代生产资料大潮时的物资公司模式一样，这波房地产大潮中的房地产公司同样将面临大潮完成后的历史性的洗牌转型。 6，随着中国资本大潮的启动，市场可供选择的金融投资品将越来越增多，规模越来越扩大，再加上政府对房地产投资的约缩式引导，原来用于投资房地产金融属性的热钱将会逐步寻找更大资本领域的机会，成为中国未来资本大潮的重要力量，同时，中国飞速发展了20多年的传统制造产业的历史性转型也将伴随资本大潮的完成而升华!两大致命要素催生楼市拐点给力政策是楼市拐点的“原动力”。 限购限价限贷的“三限”政策，把一路畅通无阻的楼市逼到“墙角”。 限购抑制投资投机性需求，封堵了部分中高收入的潜在消