某商业广场招商手册课件(PPT 79页).ppt

世界如此 城央仅此水悦城 于城阳发出世界声音 造就青岛第一个原味欧美街区城市 第一篇章 青岛印象Qingdaoimpression第二篇章 城阳骄傲Chengyangpride第三篇章 水悦财富WaterWyattwealth第四篇章 卓越价值Superiorvalue 百年青岛 一个世界的进化缩影中国第一辆自行车 中国第一条汽车公路 第一辆汽车中国第一个现代城市排水系统新中国第一台火车头中国第一座万吨船坞世界最长跨海大桥中国最长海底隧道 百年品牌 助推青岛华丽升级 从 青岛现象 到 世界级品牌之都 42000个品牌演绎世界大精彩 财富 杂志评定青岛为 中国大陆最佳商务城市 超过800万的人口为这座时尚滨海城市注入源源不断的消费活力 世界500强企业80余个品牌 独特的城市魅力吸引着众多世界知名品牌 商企落户岛城 10余个国内著名品牌 在青岛形成了强大的品牌积聚效应 青岛 胶东半岛的经济龙头 2011年人均GDP超过10000美元 居山东省首位 中国首个以海洋经济为发展主题的蓝色硅谷城市2011年1月 国务院批复 山东半岛蓝色经济区发展规划 这是 十二五 开局之年第一个获批的国家发展战略 也是我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略 2012年3月 青岛蓝色硅谷发展规划 发布 青岛正式以 国际海洋科技教育中心 国家海洋科技自主创新示范区 山东半岛蓝色经济区引擎 青岛滨海科技新城 定为城市发展战略 2012年青岛市实现生产总值 GDP 7302 11亿元 比上年增长10 6 全年城市居民人均可支配收入32145元 人均消费性支出20391元 人均收入的增速 再次超过GDP增速 可见青岛市近年来GDP增速较快 经济处于迅速增长期 以上数据为专业统计资料 2012年 全市实现社会消费品零售额2564 5亿元 同比增长14 9 高于全国增幅0 6个百分点 在5个计划单列市和15个副省级城市中分列第二位和第八位 以上数据为专业统计资料 2012年 全市城镇居民可支配收入为32145元 同比增长12 5 高于全国9 6 的增长幅度 青岛的经济发展正处于上升势头 以上数据为专业统计资料 百年青岛 中国骄傲 早在2005年末 青岛市著名商标和青岛名牌均已突破200个 青岛的品牌现象在向社会各个领域辐射 服务类和政务类品牌建设都取得了辉煌的成就 青岛正在 品牌城市 的战略纲领指导下 一步步向世界级品牌城市迈近 城阳位于青岛市区北部 具有优越的区位优势和交通优势 是环胶州湾经济聚集带的中坚地带和青岛市最重要的工业发展腹地 被国务院授予 中国北方最富活力的开发区域 称号 2012年城阳全区生产总值达到910亿元 外贸进出口突破100亿美元 同时 城阳丰富的旅游资源 每年能吸引446万游客 他们把城阳带出青岛 呈现给世界 城阳 青岛的未来 中国北方最富活力的开发区域 城阳 距青岛市中心25公里 东依崂山 西临胶州湾 是青岛市外贸出口加工基地和唯一的国家级星火技术密集区 区内辖8个街道办事处 230个行政村 居委会 人口43 6万 总面积553 2平方公里 海岸线长78公里 这里冬无严寒 夏无酷暑 年平均气温12 区内有青岛流亭国际机场 外临青岛港 胶济铁路 环胶州湾高速公路 青银高速公路 济青高速公路 308国道 204国道纵贯其中 形成极其便利的海陆空立体交通网络 是青岛连接世界的桥梁和纽带 城阳 立足自身优势 确立并积极实施了农业现代化 农村工业化和农村城市化战略 特别抓住中国加入世贸组织和2008年奥运会扬帆青岛的历史性机遇 突出 经济国际化 城市园林化 社会现代化 三大重点 保持了经济社会的超常规 跨越式发展势头 财政总收入跃居全省县市区首位 外贸出口连续七年名列全省县市区第一 综合经济实力跨入全省十强 城阳正以其便利的海陆空交通和良好的投资环境 吸引着诸多中外投资者的目光 伊藤忠商事 美国泰克公司 法国埃尔夫石油公司 加拿大庞巴迪等世界500强企业已在城阳捷足先登 以电子信息 电器机械 精细化工 纺织服装 食品饮料 新型建材 海洋生物等为主体的主导产业群正在建立 以国际空港 新城 丹山 玉皇岭 金岭 上马 河套七个工业区和环海经济开发区 青岛海洋科技开发区及青啤 纺织 橡胶 建材 新材料等市级工业园为主体的区园联动 整体推进的全方位对外开放新格局已经形成 北青岛门户 海陆空全方位立体交通覆盖城阳是青岛市区重要的交通门户 域内有青岛国际空港 流亭国际机场 国内最大的公路立交桥 流亭立交桥和国内最大的跨海大桥 环胶州湾高速公路跨海大桥 与全国著名港口青岛港和黄岛前湾港近在咫尺 胶济铁路 308国道 204国道 济青高速公路 烟青公路纵横交错 形成海陆空全方位立体交通网络 是青岛通往国内外的必经之地 青岛流亭国际机场候机楼面积12万平方米 停车场面积2 6万平方米 流亭国际机场的年旅客吞吐能力可满足1200万人次 年货邮吞吐量20万吨 高峰小时旅客吞吐能力5120人次以上的需要 达到4E级国际机场的保障标准 目前青岛机场已开通定期航线108条 其中国内航线95条 国际地区航线14条 通航57个国内外城市 基本形成 沟通南北 辐射西部 连接日韩 面向世界 的开放型航线布局 为国航 东航 南航 山航 厦航 海航及日航 全日空 大韩 韩亚 UPS等30家航空公司代理地面保障服务业务 20多家航空公司在青设立分公司或营业部 民营航空春秋 吉祥也相继登陆青岛 其中 山航 东航 南航和国航共有25架飞机在青岛过夜 青岛在华东地区已成为重要航空基地 青岛机场不但通航国内50多个城市 还通航法兰克福 洛杉矶 新加坡 香港 台湾 吉隆坡 东京 大阪 釜山 首尔 济州岛等等 2003年城阳世纪公园 青岛最值得炫耀的城市级公园 2011年城阳环胶州湾跨海大桥 大青岛战略枢纽 2012年城阳实现生产总值 GDP 910亿元 比上年增长11 1 人均收入的增速 再次超过GDP增速 列青岛市第二名 可见城阳近年来GDP增速较快 经济处于迅速增长期 以上数据为专业统计资料 从上图可以看出 城阳社会消费品零售总额在近三年间增幅明显 2012年达到143亿元 比上年增长15 9 可见城阳的经济正处于迅速增长期 以上数据为专业统计资料 从上图可以看出 城阳城镇人均可支配收入连年保持稳定增长 2012年达到36045元 比上年增长15 9 可见城阳的经济正处于迅速增长期 以上数据为专业统计资料 随着青岛城市人口和市政规模不断扩大 城市化进程加快向都市化 国际化迈近 不断出现多元化 规模化的中 大型商业地产 作为现代商业发挥的空间和载体 形成与国际同步的商业文化消费平台和多层次需求的市场消费环境 从目前城阳区已运行和规划建设中的商业地产来看 基本形成以北曲商圈 国货商圈 利客来商圈为首的三大商业板块 北曲商业圈 包含了利群百货青特广场家佳源超市等商业资源组成 国货商圈 包含了宝龙广场国货步行街店铺利客来商圈 以利客来百货加超市建造国际化的城乡结合部大型商业集中区 商业地产迅速发展 为商业多元化的集中经营提供了展现舞台 北曲商圈 包含了利群百货 青特广场 家佳源超市 主要业态传统百货 超市影院 部分餐饮 定位为中档消费人群 国货商圈 总体定为中低消费人群包含了国货百货 超市 步行街 主要是传统百货 步行街店铺为低端无知名度品牌类产品 利客来商圈 独立的商业综合体类型广场 传统百货加超市 总体消费定位中档消费人群 城阳各商圈分析 商圈商业价值分析 第三节 城阳商业特征 高档消费场所和品牌的出现 形成和培育一批新生高消费特殊群体 市场群体和特征 高档消费场所的共性 优越的地理位置 交通方便 充足车位停留场地静 雅的环境氛围 营造高质量的生活空间 突出品牌文化 建筑 商业的融合 重视内部的装修特色 增加其商业附加价值 随着青岛外贸业的增长 出现一批高素质 高收入的新生代企业家 因为经常往来国外 具有广阔的视野面 能迅速接受与国际同步的流行和品牌商业 需要品位的消费平台作为商务交流的场所 本地外贸加工型企业主 收益稳定 并形成固有的社交圈子 在品牌商业和高消费场所的引导下 具有互相攀比的习气特征 长住城阳的国内外贸易商务人士 需要高档消费场所作为社交平台 各个政府职能机关的交际沟通平台 城阳骄傲Chengyangpride 青岛城市化进程中 出现一批追求时尚 个性的新生代小资一族 市场群体和特征 时尚 个性的商业业态及特征 随着社区宽带的普及和来自周遍大都市外来时尚冲击 时尚信息被年轻人的获取方式增强 外来知名品牌以及时尚元素陆续进入青岛 唤醒了条件较为优越年轻人对改善自身时尚需求的意识以本土年轻人为主 自身或家庭条件的优越促成这批人选择生活用品的通用标准 既要跃升于大众之上 又与暴富分子划清界限 限于经济基础 又无力追逐超一流品牌由于不存在家庭负担 在消费上具有提前预支的消费倾向 流行服饰 以 ZARA 为代表的个快时尚店 以其特色的店面装修 时尚流行的产品以及适中的价格受到年轻人的喜爱国际流行品牌休闲餐饮 以必胜客 星巴克 一茶一座为主的国际流行休闲餐饮 是目前小资人士常去的场所个性概念餐饮通过青岛 北大荒餐厅 中国概念菜的进入 其个性化的餐饮成为目前年轻人交际用餐的主要场所量贩式KTV通过青岛大家乐量贩式KTV成功运作 成为青岛目前年轻人喜欢消费的场所 对于城阳而言 时尚 个性商业正处于起步阶段 提升空间大 虽然时尚 个性商业在城阳已出现 而且呈增长趋势 但仍存在众多缺陷 其中包括 各自为阵的传统经营理念 杂而散的分布形态 淹没在众多的低档商业包围之中 没有形成同一类型商业的聚集 导致整体人气量不足 传播不广 经营粗糙 形式单一 没有形成各自独特的餐厅文化 而且有呈向单一方面发展的趋势 导致客户的流失 服务质量层次不齐 在档次和品位上跟大都市存在很大差距 时尚 个性的品牌来源单一 基本为本土化 外来时尚个性商业进入渠道不广 与都市流行的潮流具有较长的时间间隔 新兴商业利好情况下 市场经营盲目跟风 商业缺乏消费文化媒介的传播和市场资源有意识的整合 只依靠单一的广告和人文传播 造成潜在市场未被开发 缺少本地化时尚消费刊物 媒体宣传引导 部分娱乐 休闲行业歪曲的报道和人文传播 缺少海归派人士和商务人士的生活场所 顶级餐饮 KTV酒吧开设的跟风与抄袭 城阳商业症结1 信息传播渠道单一 导致商业流行冲击力的减弱 与外界交流的市场信息流通性差 没有扩散贯穿消费群体 无法形成聚集性激活消费市场 存在商业的负面报道 造成负面影响 阻碍了商业的发展 市场经营理念缺乏 无法提供新兴派企业老板相适应的消费场所 造成市场流失 城阳商业症结2 商业供应量的增大 导致商业投资回报率的低迷 大量商业地产的出现 在一定时段内受城市人口增长速度的影响 所显现的问题集中表现在以下几点 商业出租与商业购买之间的投资回报低迷 市场竞争激烈 导致商业经营中的利润呈下滑状态 消费者比较狭小 基本上同一消费人群在同一类型商业下不同的场所的转换 导致商家的持续经营能力低下 商业引入渠道单一 但靠本地经营商家 无法支撑本地大量的空置商铺开业 同一路段中 同一品牌出现过多 导致人气和人流的流动受阻 没有客流的引导性和延续性 城阳区目前处在 着力调整产业结构 加快构建可持续发展的现代产业体系 的重要时期 从城阳区服务业现状和未来的发展来分析 服务业应该是除了科技制造产业和房地产行业外 最能带动城阳区未来经济发展的产业之一 需要大力发展 大型商业体的开发无疑是支撑这一产业发展的重要部分 目前城阳区的商业现状仍然基本停留在传统模式上 百货加超市 利群 国货 利客来 超市加超外店铺 大润发 小型商业综合体 家佳源 等 宝龙广场由于定位等问题 经营不是很好 东方城比较偏远 只能服务周边人群 所以还没有一个真正意义上大型的商业综合体来带动整个城阳区的商业发展 水悦城的出现改变了一切 崭新的商业形式和运营模式 助力城阳商业大发展 实现质的跨越 水悦财富城阳的财富 归于水悦城 Chengyangwealth attributedtowaterJoy 第三篇章 第一节 定位篇 一个成功的商业项目与其精准的定位是分不开的 正如水悦城 其精准的经营定位 消费定位和产品定位 为其成功铺垫了坚实的基础 三大定位 奠定水悦城成功之路 是具有现代都市消费特征的中高档 时尚 个性商业的集散地 根据不同消费类群的分析判断和发展趋势的取舍 结合城阳商业的不足和市场空缺 我们可初步提炼出不同出发点 主题下的经营模式 精品化的购物 聚集最时尚的人气尊贵化的实现 独辟场所的新享受风味化的品尝 异地风情特色餐饮人文化的办公 体验现代企业内涵超个性的体验 体验式个性商业只有在不同主题下实现有机结合的错位经营 有效地控制客流走向 并依照严格的业态定位原则进行实际操作 才能最大限度地保证本项目经营成功和持续经营能力 经营定位 全天候 全业态的一站式现代休闲娱乐购物集群 大势天成 全方位覆盖70 消费层 30公里中心辐射 24 5万固定消费群体 日均上万客群流量水悦城商业广场位于城阳区核心区位 项目所在地总人口245000人 周边每天的车流量 人流量总超5万次 30万潜在消费群 本项目核心商圈为项目本身所涵盖范围 即由正阳路和长城路交叉所形成的 十字中心区 本项目依托区政府商务和住宅客户稳定消费群体 次要商圈包括核心商圈在内 扩展到整个城阳商圈 商圈内的利群百货 国货 利客来等几家商业百货带来巨大的人流和客流不容忽视 与此同时 城阳周边的城中村的改造将使区域内新增超过几千万平方米的住宅 可以预见 在周边消费人群急速增长的同时 对商业的需求也将达到前所未有的高度 本项目辐射商圈主要为正阳路CBD区域 辐射整个城阳区 此辐射商圈主要依托环胶州湾经济区域及重庆路改造 西南区几十万居民将成为水悦城商业广场的忠实消费群体 消费定位 以中高端消费为主流的城市级商业中心聚核模式 产品定位 以欧美城市街区为场景意象的综合性生活地区 在当前国内综合体的既定组合方式中 水悦城发掘出 城市街区活力 的代表性空间要素 借鉴欧美街区生活场景意象 并重新整合到多样化建筑群落与现代都市核的伴生模式中 最终以人的尺度合理编排优秀城市的栖居形态与生活形态 第二节 规划篇 水悦城的地段无疑是正阳路上最好的地块 作为青岛市北部经济圈的中心位置 优越性无可替代的商业综合体 项目所在地总人口24 5万人 每天周边车流量人流量总超过5万人次城阳周边工业企业农业大学 商务区政府行政中心等 配套成熟 交通便利 人口密集 建成后将会是一个新 香港路 项目区位及概述 水悦城项目位于城阳区核心区域 距城阳区政府 城阳中心广场直线距离400米 项目基地南至正阳路 西至长城路 北至德阳路 东至春城路 东西长约490米 南北长约220米 占地10 1公顷 地块概述 规划概述 三大特区 七大板块中央商务区 中央区金贸商务核 中央区精品主题酒店中央采购区 中央区一站式购物休闲方式中心 欧美街区情景主题示范区 中央区品牌联合旗舰中心中央居住区 中央区时代人物私邸 中央区涉外行政公寓 水悦城项目总建筑面积约22万平 是包含大型商业 写字楼 购物街 商住办公 高品质住宅等多样化城市功能的城市商业休闲 办公 生活综合体 功能概述 中央商务区 水悦城 华尔街中心总建面积2 8万平米 定位为中央区金贸商务双核 拢聚正阳路乃至整个城阳的高端商业 商务资源 与区政府仅一街之隔 利于商务贸易审批 金融贸易功能无可比拟 中央区精品主题酒店 水悦城 璞瑅精品城市酒店 定位为中央区精品主题酒店 新颖的概念 极具创意的装饰 为往来城阳的商务人员提供精致服务 令其在外也有家的感受 中央区金贸商务核 业态包罗万象 集购物 娱乐 观景等于一身 为城阳人民的生活方式增添色彩 中央区一站式购物休闲方式中心 欧美街区情景主题示范区 中央区品牌联合旗舰中心 水悦城 第五大街由欧美街区情景主题示范区和中央区品牌联合旗舰中心组成 欧美街区情景主题示范区由8栋2 3层 1000 3000平米单体组成 自由 开放 和谐的街区文化和具象生活场景 突显最原汁原味的欧美街区生活 中央区品牌联合旗舰中心由四栋3 4层的单体建筑组成 具备高端品牌的展示 文化以及资源聚合的能力 是城市核心区及商业中心区独有功能的表达 功能概述 中央采购区 中央区时代人物私邸 中央区涉外级行政公园 水悦城 上东区于城市精华处引领时代荣耀 项目总建筑面积5万平米 包含8栋住宅和2栋酒店式公寓 住宅定在时代人物私邸 为城市高端住宅代表作 均为11层的简欧小高层 主力户型为80 130平米 酒店式公寓定位为中央区涉外级行政公寓 为往来城阳的高端商务客群建造舒适领地 功能概述 中央居住区 项目设计亮点 建筑效果 其他项目设计亮点 车位 车位 决定客流流向成就商业人气 为吸引人气和保持人气 水悦城商业广场配置了较高比例的车位 总停车面积17000平方米 共1668个停车位 停车位数量是商业地产停车位标准配比的4倍之多 充裕的停车位将为水悦城商业广场带来巨大的有消费能力的人流 综上水悦城优越的地理位置及科学的商业规划 必将使其在以后的发展过程中占据先机 第三节 业态篇 项目业种配比 休闲娱乐 餐饮 零售 连锁酒店 办公用房 底层零售 住宅 项目业态分布 项目建筑物理数据 丰富的业态品种及合理的业态配比 是一个商业项目成功与否的关键 水悦城卓越的业态规划 兼容多样 是其实现可持续发展的保障 已签约入驻品牌 36 3层 嘉禾国际影城橙天嘉禾娱乐 集团 有限公司集电影制作 融资 发行及影院营运于一身 是全球颇具影响力的华语电影娱乐集团之一 经营影院遍及中国 香港 台湾及新加坡 截至目前 集团经营67个影城 合共508块銀幕 并为当地主要电影发行商之一 嘉禾入驻本项目面积达6000平米 共设有8个放映厅 为嘉禾在山东省的旗舰店 是装修达5000万元以上的5星级影城 其中有超过400个座位的IMAX巨幕厅是山东省最大的一块巨幕 36 负一层 华润万家超市华润万家有限公司是中国最具规模的零售连锁企业之一 是香港规模最大 实力最雄厚的中资企业集团 华润 集团 有限公司旗下一级利润中心 华润集团将零售作为主业发展 并制定了5年时间内投资50亿 实现营业额500亿 年度利润5亿元的 四个五工程 战略目标 作为华润零售战略的龙头企业 华润万家拥有了国际资本市场的发展空间与良好的机制平台 20年的发展历程 使华润万家成为全国范围发展的大型零售企业 截止到2011年12月 华润万家员工总人数超过200000人 并以827亿元的销售额名列中国连锁超市第一位 第四节 运营篇 水悦城商业广场采用科学合理的商业管理模式 成立专业的商业运营管理公司 实行 集中管理 分散经营 在商业管理上实行 四个统一 即 统一规划 统一招商 统一管理 统一经营 先进的商业管理模式 超前的发展思路 完善的规划体系 共同打造长久兴旺的都会级商业中心 统一规划 统一招商 统一管理 统一经营 商业街形象管理对商业广场进行统一的形象 CIS 策划和管理 聘请国内先进商业设计公司进行标识设计 使消费者快速找到自己喜爱的商品 营业现场管理对营业现场进行统一 有序 科学的管理 确保良好 美观的营业环境和秩序 市场推广管理制定商业街整体营销和竞争策略 制定全年和阶段性的市场推广计划 对商业街进行统一有效的宣传推广 举办整体和主题促销 建立客户资料库 开展资料库营销 经营指导管理组织专家讲习 经营者交流会 店员培训 销售服务与建议 为商家提供营销策略 宣传展示 商品陈列 店头促销等协助服务 品牌招商管理为商户争取最优的营销方式和经销条件 组织经营者参加各类大型展销会 市政关系协调建立与各职能部门的良好关系 争取各部门的配合支持 使经营者集中精力搞经营 减少后顾之忧 先进的运营理念 完整的规划体系 定能使水悦城在正确的发展轨道上越来越好 第五节 团队篇 青岛豪润商业运营管理有限公司隶属海都集团旗下的全资子公司 同时也是海都集团商业地产投资和管理的专业平台 公司主营业务是商业地产投资和商业运营管理 公司汇聚众多从事商业投资 运营管理和商业营销策划等专业俊才 核心骨干均来自于海都集团内部以及国内外知名商业运营管理公司 运营管理理念先进 实操经验丰富 公司介绍 公司以商业地产代理和运营为核心 同时覆盖了从前期土地运营开发直至后期商业运营管理的房地产流通领域全价值链的经营体系 已成功操作的项目有 金源MALL 望京伊仕顿国