工程全过程造价管理-招标阶段(PPT 64页).ppt

1 全过程投资控制 招标阶段控制实务 全过程工程投资咨询服务 项目定义 功能定位 可行性研究投资估算 投资计划安排 概算 价值工程分析制定多层次的详细招标采购计划和程序招标和采购代理 招标文件 工程量清单 工程合同合同和投资管理 工程全周期成本规划 费用核算 支付管理 变更和索赔控制 结算审核信息和档案管理 月报 年报和专题报告 概述 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 全过程投资咨询 全过程投资控制要点 如何帮助委托方达成其投资目标 我们始终考问自己以下4个关键问题 1 我们的投资目标的限制条件是什么 内外部制约因素 标准 顾问责职 合同架构 图纸深度2 与类似 竞争性项目相比 我们的标准是超前还是落后 3 开发建设过程中 内外部的变动因素是否阻碍我们达成投资目标 影响程度如何 4 我们是否可以改进当前投资控制中的操作 目录 概述 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 实例 工程项目生命周期及对应管理 1000天 3650 5475天 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 概述 DM 开发管理 PM 项目管理 FM 运行管理 不同参与方在工程项目管理子系统所对应的生命周期不同阶段 1000天 3650 5475天 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 概述 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 工作的理念 满足需求 我们不仅要真正理解顾客的需求 而且用最有效率的方法 达到帮助客户实现商业目标的目的卓有成效 强化与客户的沟通 从项目的特点和个性出发 找到实用的解决方案 提供针对性 高质量的咨询服务灵活应变 采用灵活的手段运用我们处理项目的经验技巧应对处理复杂业务 反对简单套用标准模式 以不变应万变的工作方式承担责任 承担责任是我们对每个项目服务的基本部分 我们会全心全意履行我们应尽的责任规范诚信 项目建设是一个法规规范性很强的领域 投资顾问是对诚信要求很高的专业 对我们而言深入理解政策法规 诚信执业是提供有效专业服务的前提 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 8 动态的 全方位 全过程 的管理 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 确定造价总控目标 企业投资目标 市场分析 项目定位 目标的图纸实现 方案设计 估算 扩初设计 概算 目标的量化 清单 标底 由造价顾问将图纸及技术要求转化为包含设计及技术要求的工作量清单 获得有竞争力的合同价 划分标段 合同架构 变更控制 设计修改 签证 技术核定单 项目造价控制系统 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 投资目标的编制 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 市场容量现有竞争拟投资客房数量宾馆类型 风格 Resort CommercialHotel CityHotel 客房面积 装修材料宾馆等级 豪华5星 5星 精品酒店 装修标准六个面的装修 家具 客房设备 投资目标的编制 投资规划 SampleData 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 项目总投资 固定资产投资 工程造价 设备及工 器具购置费用 建设期贷款利息 固定资产投资方向调节税 建筑安装工程费用 工程建设其他费用 预备费 流动资产投资 经营性项目铺底流动资金 项目总投资构成 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 工作细分表 基本措施费用 土建工程 机电工程 总承包 建安费用 室外总体 专业分包 高压配电 弱电 电梯 钢结构 幕墙 室内精装修 消防 专业供货 电缆 防火门 洁具 水泵 风机盘管 UPS EPS电源 低压柜 动力柜 箱 线槽 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 19 招标条件 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 施工招标应具备的基本条件有 设计 勘察招标已完成 初步设计已获批准 具有满足施工招标要求的图纸 具备了相关的资金 招标计划 招标工作流程ProcurementWorkingProcess 如何帮助委托方达成其招标目标 我们始终考问自己以下4个关键问题 我们的招标工作的限制条件是什么 内外部制约因素 标准 顾问责职 合同架构 图纸深度本项招标与已经完成的采购和今后将要进行的招标相互的影响与制约有哪些 招标实施过程中 内外部的变动因素是否阻碍我们达成工作目标 影响程度如何 我们是否可以改进当前招标实施中的操作 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 招标程序 工作内容 所需时间 工程建设项目施工招标投标办法 7部委30号令 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 招标代理过程 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 招标代理过程 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 从竞争程度进行分类 可以分为公开招标和邀请招标这是我国 招标投标法 所规定的一种主要分类 公开招标是指招标人通过报刊 广播或电视等公共传播媒介介绍 发布招标公告或信息而进行招标 它是一种无限制的竞争方式 公开招标的优点是招标人有较大的选择范围 可在众多的投标人中选定报价合理 工期较短 信誉良好的承包商 有助于打破垄断 实行公平竞争 建设工程招标的方式 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 邀请投标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标 招标人采用邀请招标方式的 应当向三个以上具备承担招标项目的能力 资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书 邀请招标虽然也能够邀请到有经验和资信可靠的投标者投标 保证履行合同 但限制了竞争范围 可能会失去技术上和报价上有竞争力的投标者 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 招标前的准备 招投标时间表 出图时间表 出图的深度投标单位资格预审招标文件制作 技术部份由建筑师负责 合约及财务方面由招标代理负责 1 设计单位 技术规范 功能要求 含设计项目 用料 工艺等 扩初图纸 平面图 立面图 建筑大样图 结构平面图 结构大样图 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 招标前的准备 2 招标代理单位 招标公告 邀请投标须知合同条件评标办法工程量清单疑问清单 资料不全 图纸规范有矛盾 清图 一个安全检查系统 暂定物料单价 未能于出标时确定 暂定工程款 设计未能赶及出标深度 暂定工程量 避免漏项 补充文件 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 28 标段划分 标段的划分主要须考虑 标段大小 市场惯例及接受程度资金来源 资金管理和分配的需要施工企业的施工能力设计的相对独立性 项目类型 设计风格协调现场条件 现场管理协调 临时设施安排专业工程 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 标段划分 基本措施费用 土建工程 机电安装工程 总包 施工总包 污水处理等 专业分包 消防工程 弱电系统 室外绿化工程 外立面 幕墙 窗及石才 工程 公共区域 客房精装修工程 泛光照明工程 电梯工程 专业供货 水泵 高低压柜 变压器 柴油发电机 冷水机组 游泳池设备 厨房设备 空调机组等 冷却塔 配电箱 工程标 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 30 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 招标工作的主要难度不在单一项目的招标 而是在于总包与分包 供货 分包与分包 分包与供货等之间的相互划分及连接 既不能有遗漏 又不能有重复 因为无论哪种情况发生 都将引起业主在投资和 或工期上的损失 同时 招标代理又与项目全过程的投资控制 建设标准的确定 投资目标的设定及投资功能切块等有着不可分割的关系 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 工程量清单中的项目特征说明是工程量清单的核心内容 招标人及投标人都应该予以重视 招标人在编制清单时 国际惯例做法是招标人应明确对清单项目的质量 材料 施工顺序 施工方法的一般要求 即设计单位出具的指导性的施工方法 招标人自行采购材料 设备的名称 规格型号 数量等项目特征 工程量清单的编制应力求完整而又不琐碎 在统一计量规则的前提下 有些清单子目能合并的应尽量合并 以利于计量阶段的控制 工程量清单的编制时应根据现场的情况确定一些有利于造价控制的计量方法 如对一些不易计量的基坑排水台班 拆迁场地的建筑垃圾清理等项目 可采用合价包干的形式 工程量清单的编制 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 工程量清单法与工程实际条件结合比较紧密 承包商必需分析施工条件 编制施工规划 同时由于如设计方设计文件的质量和深度而引发的错 漏 缺现象 相应后果都必须由发包方承担 因此设计深度要求较深 由于目前招标阶段各种技术文件 并不包含在国家规定的设计深度范围内 招标时此内容经常缺失 在施工过程中如与图纸产生偏差 都将构成施工单位对业主的索赔 招标时招标文件中必须包括 设计图纸 技术规范 产品样本 合同条款 行业主管部门颁发的工程量计算规则等 标底 最高限价的编制 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 招标阶段的造价控制应充分考虑项目的特点 包括建设标准 规模 工期要求 技术特性 设计文件 现场因素 外部市场环境 竞争程度和风险等不确定性因素的基础上 确定出一个合理 可行且富有竞争性的标底 标底的确定是招标阶段投资管理的核心工作 因为只有有了科学的标底 才能正确地判断投标的所报价格的合理性和可靠性 才能在定标时作出正确的决策 严格执行工程招投标的管理规定 把握标价的合理性和竞争性 以免高价承包使业主蒙受投资损失 低价承包又会造成某些承包商为降低成本而不规范施工 安全没保障 延误工期 施工质量留隐患 增加工程项目的全寿命后期维修费用 实属得不偿失 34 编制一个合理 可靠的标底还必须考虑以下因素 适应目标工期的要求 对提前工期因素有所反映适应招标单位的质量要求 标底中对高于国家验收规范的质量因素有所反映 计算应体现优质优价适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化 考虑材料差价因素考虑招标工程范围考虑现场条件和合理的施工方案考虑一个比较切合实际的施工组织设计 包括合理的施工方案 施工进度安排 施工总平面布置和施工资源估算 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 发包模式的确定 确定发包模式必须综合考虑法律法规要求项目设计图纸的深度和进度项目技术复杂程度项目规模的大小资金的筹措业主对建设工期要求及现场施工条件等因素 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 合同形式的选择 合同形式 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 37 合同形式的选择 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 根据项目标的的明确程度 业主承担风险的大小 招标时间的长短 市场物料价格波动情况 目标工期的长短及项目标段的大小等因素综合考虑 一般合同形式如下 总包工程 总包本身完成的工作采用基于工程量清单的总价合同 总包对各专业指定分包的管理费用则采用成本加固定酬金的合同钢结构 幕墙 精装修及弱电工程 采用设计 施工一体化承包方式 选择基于图纸及技术规范的总价合同 机电安装工程 采用单价合同 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 对一个稍具规模的建设工程 专业分包须分为专业分包工程和专业供货 设备采购 两大类 专业分包工程如 钢结构外墙饰面 幕墙室外总体 环境对专业供货 设备采购 又可进一步细分为供应及安装和纯供货 及安装指导 两大类 如 电梯及自动扶梯 供应 安装 验收智能系统设备 设计 供应 安装 验收锅炉 供应 安装指导 合同架构 业主 桩基测试 桩基及基坑围护工程 总包工程 总承包工程合同 总包工程施工阶段 桩基及基坑围护工程 指定分包工程合同 污水处理等 绿化及景观 公共区域 客房精装修工程 弱电系统 外立面 幕墙 窗及石才 机电工程 消防工程 电梯工程 泛光照明 指定供应合同 冷水机组 柴油发电机组 高低压柜 变压器 水泵 冷却塔 配电箱等 空调机组 游泳池设备 厨房设备等 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 服务核心 三种合同模式比较 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 目前我们招标时采用接近国际惯例的工程量清单模式 而工程量清单模式的成功运作的基础是 有包括标准合同文本在内的合同文件 并且形成合同体系 如国际上常用的 ICE FIDIC 土木工程合同通用条件 招标协议及保证金合同系列JCT 通用于房屋建筑工程合同系列AIA 通用于建筑工程咨询顾问合同系列PE 房地产合同等等同时要求配套的工程造价信息发达 政策体系明确完整 如政府 行业协会对工程造价的调整和价格指数的测定 发布办法 制定 调价规则 等 计价方式的选择 工料单价 直接成本价 取费标准 税金及利润综合单价 工程量清单分部分项工程费采用综合单价计算 其它费用如施工组织措施费 保险费等则列入其它报表完全单价 国际通行模式 分项单价综合了直接费 其他直接费 间接费 利润和税金等所有费用 目前我国招标多采用综合单价模式 并逐渐向完全单价模式靠拢 无论哪种模式均以市场形成价格为主的价格体系 故定额已经不再是报价的依据 04国标 计价规范 中的综合单价未纳入规费和税金 这样的作法是将政策规定与风险脱离 更能体现我们目前的实际状况 而 08计价规范 已包括规费和税金 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 43 发标阶段的造价控制 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 在发标阶段建议采用工程量清单形式确定工程造价 采用工程量清单对于建设单位来说是一项既易于操作 又利于成本控制的有效途径 采用工程量清单的形式 对建设单位而言 首先工程单价易与市场价进行竞争性比较 挤掉单价中的水分 堵住漏洞 其次可控制设计变更引起的工程价款的增加 变更的招标中没有的项目工程量 只能引起实体性消耗中的直接费及其税金部分的变化 非实体性消耗费用及企业管理费 利润及此部分的税金 仍保持原有水平 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 选择合适的合同形式招标阶段产生的中标价是合同价的基础 因此发标阶段的合同条件对造价的影响很大 应予以充分重视 必需要针对图纸的设计深度和工程的性质 确定便于造价控制的 适当的工程计价方法 如工料单价单位法或综合单价单位法 一般常用的合同形式有两种 一种是单价方式 另一种是总价方式 单价合同方式是综合单价包干 结算时工程量可以按竣工图调整 总价合同方式是投标单位在投标时要复核招标工程量清单 按招标的图纸总价包干 结算时只作按合同约定的方式做增加减少帐 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 起草招标文件合同条款时 应对所采用的计量和计价方法进行认真的推敲和研究 一些涉及到工程计量与支付方面的条款的制定应严密 完整 与计量和计价的模式和方法相一致 以免引起歧义 对招标时漏项 今后增项工程的计价与结算方式有明确的约定 如 A 施工条件及性质与工程项目清单中的工作项目类似的工作应以工程项目清单内的价格为准 B 当工作不属前述的类似性质或在类似条件施工时 则上述价格应尽可能在合理范围内成为该项工作的价格基础 如不适用则应另作公平的估价 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 C 当工作不能正确地计量和估价时 总承包商应被允许采用计日工单价 单价应用顺序如下 以总承包商在工程量清单内填写的单价计算 当没有填写该单价时 则以合同中日工价格中的工人薪金和机械租用价格 并加百分之十五 15 作为一般管理费用和利润及税金而估价 当有特制材料时 该材料须按成本加包装 运输 交付的费用 并加百分之十五 15 作为一般管理费用和利润及税金而估价 业主代表发出指示有关工程之成本价为分包商或供货商发票价目 而此工程之价格应为此成本价外加百分之十五 15 作为总承包商的一般管理费和利润及税金 47 询标阶段的造价控制 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 有些项目在招标评标时 由于未进行认真的询标 致使最终在项目结算时无法做到公正 因为是经过了 合法 的招标过程 中标单位投标报价中某些不合理的东西由于未能在询标中得到纠正而变得合法 使建设单位的利益受到损害 有时则是投标报价中的失误未能在询标中得到更正而使中标单位的最终利润受到影响 甚至无利可图 回标分析和询标的目的是为了充分了解投标文件的内容 对照招标文件对标书的响应性和符合性进行检查 清标工作应有足够的时间 48 询标阶段的造价控制 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 从造价控制的角度 清标工作应重点审查施工方案 由于施工工艺的不同 施工组织方案和措施的不同 引起的清单项目单价的显著差别 对工程量清单报价 主要看是否有多算 少算 漏报 缺项以及价格组成的合理性情况等 发现问题应及时让投标人进行澄清 通过澄清使得各投标单位的报价进一步明确 以免中标后对报价的组成内容产生歧义 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 在正式确定中标单位之前 需要对投标文件中有意或无意的不明和笔误之处作进一步明确或纠正 以确保建设单位和潜在中标单位各方的利益都不受损害 尤其是当投标文件中出现 图纸计量的遗漏明显的单价偏高或偏低对工料及市场价格不熟悉而引起的失误不平衡报价对其他规避招标文件有关要求的投机取巧行为需要进行剖析并让投标人进行澄清与说明 50 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 从公平和公正的立场出发 为了将来双方的利益都得到保证 询标工作应做得尽可能仔细一些 至少包括 1 设计单位及监理单位负责 技术要求响应性分析 技工措施合理性分析 2 招标代理单位负责 计算复核 招标文件响应性分析 投标技巧隐含性分析 报价合理性分析等 疑问清单 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 要合理应用最低价中标的单因素评标法和最高分中标的综合因素评标法 单纯从造价控制来说 招标单位当然希望合理最低的投标人中标 但由于评标过程中 投标单位的成本较难确定 有些投标人往往会采用恶性竞争策略 如采用低于成本价的报价中标 而施工过程中再想方设法采取偷工减料 或者通过变更 签证等办法补回损失 给工程质量和造价控制都带来很大难度 为减少上述行为的发生 招标人在评标时除了对一些简单的工程可采用最低价中标的单因素评标法 对一些较复杂的工程应尽可能采用综合因素评标法 即除了评审投标人的投标报价外 还要对其质量 工期 文明施工 安全施工 施工方案 拟投入的人员和机械设备等进行综合评审 评标阶段的造价控制 52 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 对投标报价评定时 不能只看总报价 还要同时重视清单子目的单价 以防止和限制投标单位采用不均衡报价法 因为总价符合要求的 并不等于每一清单项目的单价也符合要求 总价最低的 并不等于每一清单项目的单价也最低 对清单项目单价的评审 可采用平均值法 也可采用权重分配法 评标阶段的造价控制 53 公司介绍 观念认识 体系构建 操作实施 工具模板 目录 实例 所谓最低价中标 准确的描述应该是合理低价中标 中华人民共和国招投标法 明确规定 投标文件应该满足招标文件的实质性要求 并且经评审的投标价格最低 但是投标价格低于成本的除外 作为发包方来说 要做好对投标单位进行资格审查及对最低报价的科学分析等前期工作 如果最低报价的投标人存在报价严重漏项 或施工方案存在严重技术问题的 就应该予以否决 然后再以同样的方法审查次低标 经得起评审的最低标 才是最终的中标价 不能简化为最低价中标了事 评标阶段的造价控制 54 飞机上 乌鸦对乘务员说 给