商业房地产策划运作模式的几点信息讨论.doc

商业房地产策划运作模式的几点信息讨论王大琨:IBM高级顾问、中国第3代沙盘模拟领军人物!清华大学管理硕士专业毕业！中欧商学院、清华大学、北京大学、复旦大学、上海交通大学、浙江大学、中央财经大学等国内16所顶尖商学院总裁班特聘教授！曾在万科、泰达、新浪网、香港博志成集团、北大纵横咨询集团担任高级专家、部门经理、高级总监、副总裁、总经理职务！近9年高端管理人才培养经历。咨询、培训过的企业超过500个!现任北京天下伐谋管理咨询有限公司副董事长、高级合伙人！品牌课程：房地产企业战略与运营管理提升沙盘模拟工作坊房地产经营管理与领导力提升沙盘模拟特训营培训方案房地产团队领导力提升沙盘模拟工作坊房地产团队领导力与营销技能提升沙盘模拟工作坊房地产项目管理沙盘实战演练工作坊中基层经理园林工程项目管理沙盘模拟MTP(房地产中层管理者素养能力提升)沙盘模拟工作坊RTTT（国内独家房地产内训师培训课程）未来，商业的集中是必然趋势，无论是一线还是二线、三线城市，集中式的商业必然是主流。随着二三线城市化进程的加快以及一线城市向二三线城市的产业转移将会使得二三线城市对于商业房地产的需求大大增加，再加上国家对住宅房地产的宏观调控，诸多原因都以为着商业房地产策划在未来的前景趋向利好。 一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。“新五条”已出台百余日，中国房地产市场正经历着新一轮调整，其中一个重要变化是商业房地产策划正逐渐成为地产商转型的目标。商业地产并不是想象中的“香饽饽”，反而成了不少开发商和投资者手中的“烫手山芋”，商业地产开发商面临着资金压力大、短期收益下滑、招商运营艰难、专业人才匮乏、合作伙伴不足等一系列难题。 商业房地产策划是一种智慧的创造，它能在商业地产的开发活动中创造出新的价值。商业地产开发与住宅开发有着本质的不同，然而当前许多商业地产的开发商却还在用住宅的开发思路和模式来开发商业地产，这直接导致了大面积的商业地产空置，损害了开发商及投资者的利益。 商业房地产策划与住宅地产的区别商业地产就是以商业功能、商业需求为导向，对房地产物业的需求和功能进行科学的规划，以使之适应商业经营需要的房地产开发。商业地产与住宅地产在功能设计、地段要求、目标客户等方面均存在较大差异。 住宅最终需要销售，而商业地产最终需要出租，商业属于长期性运作，而住宅相对较短。商业地产开发商用住宅开发的思路去开发商业地产，最终会造成的是商业与地产的脱节，减弱了对商业地产的后期营运管理的调控能力和发展后劲不足。 解析商业房地产策划商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划，策划内容包括：商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划、商业地产技术策划、商业地产营销推广策划、商业地产招商策划。 商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。一个系统、完整与有效的商业地产策划不仅需要市场、规划、营销、招商等方面的专业知识，同时需要开发、经营、管理以及策略与整合等方面的知识与实务经验。 解密商业房地产策划运营模式商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。 商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点。目前我国商业地产的发展是建立在城市规模快速扩张和对新兴商业设施需求急剧增长的基础之上，因而市场供需关系呈现出“有和无”而非“好与坏”的卖方优势，促长了商业地产开发的浮躁心态和盲目行为，商业地产未来发展存在着隐患。 商业地产是一项涉及面很广的系统工程，具有更多更高的综合性要求。商业地产的商业属性更是涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商