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房地产综合法律培训 主要阶段 第一阶段 前期开发阶段第二阶段 施工建造阶段第三阶段 销售阶段 第一阶段 前期开发阶段 一 项目收购的法律风险二 项目转让的法律规定三 项目转让的变通方式四 合作开发 一 项目收购的法律风险 1 项目现状的风险 环境 位置 质量 2 合法性风险 1 土地使用权是否取得 2 是否符合法定转让条件 房屋建造进度达到投资额的25 成片开发的形成用地条件 转让房屋的 持有房屋产权证书 3 对方公司状况调查 担保 资质 履约能力等 二 项目转让的法律风险 1 出让土地项目转让的条件 1 已获得立项开工条件 2 转让时间是在取得商品房预售证之前 3 达到法定转让条件a 已支付全部土地使用权出让金 b 已按照出让合同约定进行投资开发 二 项目转让的法律风险 2 不能转让的房地产项目 一 以出让方式取得土地使用权的 未达到法定出让条件 二 被司法 行政方式限制房地产权利的 三 被国家依法收回土地使用权的 四 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 五 权属有争议的 六 未依法登记领取权属证书的 三 项目转让的变通方式 增资扩股 增资扩股适用于资金严重短缺的企业 引入合作伙伴 股权融资 阶段性股权融资必须在项目成熟的前提下进行 并且在合同中要有销售后按一定溢价回购的内容 项目公司转让 优势 无需缴税 仅作股东变更 适用法律 公司法 四 合作开发 联营协议保底条款无效联营协议需要备案通过审批 备案方式保证提供资金一方的物权 设立项目公司进行合作开发 通过股权方式明确各方利益 第二阶段 施工建造阶段 一 招标投标阶段二 合同签订阶段三 合同履行阶段 一 招标投标阶段 1 哪些项目必须招标关系社会公共利益 公众安全的各类工程建设项目 包括项目的勘察 设计 施工 监理以及与工程建设有关的重要设备 材料等的采购 达到下列标准之一的 必须进行招标 一 施工单项合同估算价在200万元人民币以上的 二 重要设备 材料等货物的采购 单项合同估算价在100万元人民币以上的 三 勘察 设计 监理等服务的采购 单项合同估算价在50万元人民币以上的 四 单项合同估算价低于第 一 二 三 项规定的标准 但项目总投资额在3000万元人民币以上的 工程建设项目招标范围和规模标准规定 2 招标方式公开招标邀请招标 有限竞争方式 三家以上 注意 议标不是法律规定的施工招标方式 议标实际是合同谈判方式 3 招标活动基本程序 1 招标准备工作 1 确定招标方式 2 标段划分2 招标公告和投标邀请书编制和发布3 资格预审4 编制和发售招标文件5 勘察现场6 投标7 开标 评标和定标8 发出中标通知书9 订立合同 4 重要法律规定 1 招标文件发出之日至投标截止日不得少于20日 2 招标人不得组织单个或部分潜在投标人现场踏勘 3 招标项目可以不设标底 进行无标底招标 4 可以要求投标人提交投标保证金 不得超过招标项目估算价的2 招标投标法实施条例 5 投标保证金有效期应当与投标有效期一致 6 境内投标单位的投标保证金应从其基本账户转出 7 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内订立合同 不得订立背离合同实质内容的其他协议 8 招标人与中标人订立合同后5日内 应向中标人和未中标人退还投标保证金及银行存款利息 9 履约保证金不得超过中标合同金额的10 10 招标人要求中标人提供履约保证金或其他形式履约担保的 招标人应当同时向中标人提供工程款支付担保 11 招标人不履行与中标人订立的合同的 应当双倍返还中标人的履约保证金 二 合同签订阶段 1 法律风险 1 合同主体不具有签订资格和履行能力 2 合同条款约定不明 权利义务约定模糊 如 货到全付款 有歧义 是 货到 全付款 还是 货到全 付款 容易产生纠纷 3 缺乏重要合同条款 2 风险防范 1 对合同当事人的资质情况和资信情况调查 2 尽量使用国家示范文本或企业格式范本 防止因合同签订时间仓促导致合同草率签订 3 对合同必要条款进行审查 如工期 款项 支付方式 质量 安全 验收及违约责任条款的约定是否清晰 4 保证谈判时间 并组织工程技术 法律 财务 造价等专业人员对合同进行逐条审查 尽可能减少漏洞 3 黑白合同最高院 关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 第二十一条对此作出了规定 第二十一条规定 当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的 应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据 三 合同履行阶段1 承包人常见违约情形 1 工期延误 中间节点工期及总工期均有延误 2 不按图施工 3 不通知甲方参与隐蔽工程验收 4 资料管理不严 5 质量不合格未及时整改 6 不按施工程序 规程施工 7 保修期内限期无法完成整改 8 因资金问题停窝工 9 不按时支付工人工资 10 合同未明确约定的范围不同意施工 11 不及时签证 事后乱补签证 2 合同履行风险防范 1 重视合同条款约定 明确工程内容及双方责任义务 尤其是节点工期 承包范围 质量标准 技术要求 计价和计量方式等 明确违约情形及违约处理办法 2 约定各种时效 索赔时效 签证时效 工期顺延申请时效 超过时效不予认可 3 尽量选择符合法定资质的承包单位 减少连带责任承担风险 4 经办部门重视合同交底 全面按照合同约定和法律规定履行合同 防止和减少因违约造成的索赔 5 注意保存合同履行过程中的各种证据 包括所有原始文件 会议纪要 施工记录 气象报告等 6 所有发给施工单位的函件及会议纪要 其他文件等 都必须由施工单位书面签收 最好是合同约定的施工单位现场代表签收 并妥善保管好签收原件 及时归档 7 及时变更合同内容 未在合同中约定的应及时补签补充协议 第三阶段 销售阶段 一 商品房认购阶段的风险二 广告与事实不符的风险三 商品房预售相关问题 一 商品房认购风险防范 1 认购书的基本内容签署认购书 要注意认购书应包括以下基本内容 当事人姓名或名称 预订的房地产的坐落地点 面积 价格 预订期限 定金数额及定金处理办法等 相关法律规定 如果商品房的认购 订购 预订等协议具备符合商品房买卖合同特征的主要内容 并且出卖人已经按照约定收受购房款的 该协议应当认定为商品房买卖合同 一 商品房认购风险防范 2 法律风险 认购定金为缔约定金 因不可归责于当事人双方的事由导致买卖合同不能订立 应将定金返还买受人 3 风险防范 1 对商品房买卖合同的重要条款应在认购书中约定 如房价 面积 位置 违约责任等 防止买受人因房价 支付方式及违约责任不明而拒绝签订合同 2 预售阶段将 商品房买卖合同 范本在现场进行公示 买受人在签订认购协议前 要求买受人仔细阅读 商品房买卖合同 并在认购书中注明 买受人已审阅并认可 商品房买卖合同 的内容 避免纠纷 一 商品房认购风险防范 4 定金法律规定 最高院司法解释规定 出卖人通过认购 订购 预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同 应当按照法律关于定金的规定处理 因不可归责于当事人双方的事由 导致商品房买卖合同未能订立的 出卖人应当将定金返还买受人 买卖合同约定 买受人以担保贷款方式付款 因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 当事人可以请求解除合同 出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人 二 销售广告与事实不符的风险 1 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条规定 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 应当视为要约 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 亦应当视为合同内容 当事人违反的 应当承担违约责任 二 销售广告与事实不符的风险 2 广告防范应对措施 1 广告宣传的范围和内容不能过于明确具体 不要出现具体的数字或设施名称 2 对销售广告 宣传资料进行严格的审核 3 广告的模糊化处理 4 布置样板房的 一定要在显著位置注明 本样板房仅供参考 以商品房买卖合同约定为准 三 商品房预售相关问题 1 商品房预售的核心是预售许可证 2 法律禁止行为 1 未取得预售许可证的 不仅不能直接进行预售 同时也不能以认购 预订 排号 发放VIP卡变相收取定金 2 不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房 3 不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房 3 法律强制要求 1 10日内一次性公开全部房源及价格 2 按照申报价格明码标价 一套一标 对外销售 3 除标识价格外不得收取任何费用 包括其他服务费用如代办手续 4 商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容 载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间 标准和方式 4 预售法律风险 1 无证预售 未依法取得商品房预售许可证而以预订 预约 认购 订购等方式变相预售商品房的 均属无证预售行为 在法律上无效 2 面积出现误差 业主要求退房 3 赠送无赠送权的首层花园及顶层 4 交楼标准在实际交付时无法达到 5 无法按期交楼 三 商品房预售相关问题 5 风险防范措施 1 必须办理预售许可证后收取业主款项 或至少在诉讼前取得预售许可证 2 商品房买卖合同中明确约定面积出现误差的处理方式 否则业主有权以此退房 3 对无赠送权的首层及顶层 勿在广告中明确为赠送 且在商品房买卖合同中约定 所有业主同意由首层及顶层业主管理相应首层及顶层 得到所有业主同意 管理及使用合法 4 合同附件中的装饰 设备标准模糊化处理 尽量不标注品牌及其他无法确定的设施 设备 防止因交楼时无法达到约定 导致业主拒绝收楼 三 商品房预售相关问题 三 商品房预售相关问题 6 商品房交付 1 商品房交付条件 按商品房买卖合同约定条件交付 2 交付的后果是 房屋毁损 灭失的风险 在交付使用前由出卖人承担 交付使用后由买受人承担 3 买受人接到出卖人的书面交房通知 无正当理由拒绝接收的 房屋毁损 灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 三 商品房预售相关问题 7 业主可退房情形 1 诉讼前出卖人未取得预售许可证 2 出卖人将房屋抵押给第三人 无论合同订立前后 3 出卖人将房屋出卖给第三人 4 房屋主体质量不合格或房屋质量问题严重影响居住 5 房屋套内面积或建筑面积与合同约定不符 面积误差绝对值超过3 合同未约定处理的 6 出卖人迟延交房 经催告后在3个月内未履行的 7 约定的或法定的房屋产权办理期限届满后超过一年 由于出卖人原因造成房屋产权无法办理 8 因不可归责原因未能订立贷款合同并导致买卖合同不能履行 当事人可解除合同 出卖人将房款本金及利息返还 9 套型误差过大 按套计价的商品房 套型与设计图不一致 或尺