济南市旧村改造工程分析.doc

济南市旧村改造工程分析一、 概述 旧村改造工程在济南市分布区域广泛、市场供应量较大；受房地产市场近年来较为火爆及经济发展等因素的影响，位于城市边缘的自然村和各办事处纷纷动工开发建设旧村改造工程。据相关统计济南市旧村改造工程总的建筑面积约在8001000万平方米之间，由于各个行政区内均有大量的旧村改造项目，以下我们按照行政区域来分析济南市旧村改造项目；以下分析包括在售和已经入住的旧村改造项目。 1、历下区旧村改造项目 供应量： 历下区旧村改造项目如下所示： 荆山村旧村改造项目由山东黄金绿苑房地产公司投资建设，全部用于荆山村村民的拆迁安置。目前该项目的土地手续日渐完善，土地出让金也已缴纳，正按遗留问题的处理办法办理土地证。 2002年，因经十东路拓宽改造，拆迁石河岭村73户村民的住宅，占该村住宅用地的50%。由于该村资金短缺，无力安置被拆迁的村民，为了妥善安置被拆迁的73户村民，根据有关文件指示，该村和山东华阳置业有限公司签署协议，在该村西部占用集体土地约5亩，建设了4幢、约15000平方米楼房，部分用于安置73户村民，部分用于山东华阳置业有限公司开发。2005年5月20日，市政府“济政【2005】20号文件”，将该村建设用地作为济南市第67批次城镇建设用地，上报省国土资源厅审批。 2002年出于燕山立交桥和经十东路拓宽改造工程的需要，拆除了窑头村的村办企业和村民住宅共计10万余平方米。2002年11月26日，济南市建委、济南市国土资源局批复该村建设村民安置楼。2004年2月27日，济南市发展计划委员会批准了该村旧村改造的立项；2004年7月11日，济南市规划局批准了该村村民安置楼的建设工程设计方案。该项目当时未办理建设用地手续，现正申报办理中。 2004年由于工业南路拓宽改造，拆迁丁家村村民160户。为了妥善安置被拆迁的160户村民，在丁家村北部占用集体土地约42亩，建设村民安置楼7万平方米，全部用于安置160户村民。由于当时急需安置被拆迁村民，该建设工程的规划、土地等有关手续未办理，现正在申报办理中。 历下区旧村改造项目总的建筑面积约在68万平方米左右，是所有行政区中旧村改造供应量较少的一个区。历下区边缘的自然村较少同时也是济南市房地产市场比较活跃的区域之一，随着城市化进程的不断发展以及东部区域道路的拓宽升级改造，上述六个自然村被整体拆迁或部分改造，历下区的旧村改造项目由此产生，据实地调研发现，上述几个项目主要是用于原地回迁的居民用房，部分对外发售，基本上都在政府部门登记备案、各种相关手续正在办理中，并且得到历下区政府的大力支持。各项目直线距离不远、分布比较集中且立项时间多在2000年以后。 价格分析： 数据来源：实地调研以及市发改委公示 历下区的各旧改项目基本上已经入住，投入使用的时间较早，加之各项目绝大部分面积用于回迁户基本不对外发售，因此区域的销售价格只能从二手市场着手。 根据实地调研结果得知此区域旧改项目的销售价格区间约在20003000元/平方米之间。但是由于各项目的土地性质属于集体性质用地，消费者购买房屋后无法办理过户手续，只能通过公正等手段来维护自己的权益。历下区的销售价格早济南市旧村改造项目中属于上游价位， 2、槐荫区旧村改造项目 供应量： 槐荫区位于济南主城区西部，下辖12个街道办事处和2个镇、74个居民委员94个村民委员会；辖区面积多属城乡结合部或者郊区，随着经济的发展和主城区面积的扩大，槐荫区下辖的区域只有为数不多的几个街办没有旧村改造项目，整个区的旧村改造项目总的建筑面积约在360万平方米左右，从某种意义上说济南市旧村改造工程总量的30%分布在槐荫区。 价格分析： 经过实地调研我们选取以下在售的项目作为样本来分析槐荫区旧村改造项目的销售价格。 槐荫区旧改项目的位置都很偏僻，加之西部区域在城市居民心理的认知度较差，整个槐荫区的生活配套及氛围不成熟；因此上述旧改项目的销售价格范围区间在10001500元/平方米之间；从济南市在售旧改项目的分布上来看，槐荫区居于首位。 3、天桥区旧村改造 供应量： 天桥区旧村改造工程大致有以下三种类型：第一种情况，是村委会和开发商合作，联建、联营。 村委会出地，开发商出钱，竣工后双方利益分成。 第二种情况，是村委会把土地直接卖给开发商，由开发商自行开发。 第三种情况，是村委会自己开发。 上述第三种情况在2000年以前比较常见；天桥区目前已经形成一定规模的且已入住的旧改项目主要集中在北园路以北，小清河以南的区域，区域内的绝大部分项目都是村委会自己开发建设的，总的建筑面积约在170万平方米左右，是天桥区旧村改造项目最为集中的区域。 其他片区的总体建筑面积约在160万平方米左右、分布比较广泛遍及整个天桥区；这些旧改项目的性质多属于一、二种情况。 价格分析： 天桥区在售旧改项目主要集中在洛口东北及西北方向，数量较少；销售价格范围在1500-3300之间、跨度比较大，目前天桥区在售的旧改项目销售价格在3000元以上的基本上都位于历山路北首，地理位置相对其他项目较为优越，加之历山路北首学校较多等客观因素的影响，造成售价较高。其他项目的位置都很偏僻，各项目周边的配套不完善，在一定程度上影响了售价。 4、历城区旧村改造 供应量： 历城区位于济南市近郊，农村面积占全区面积的90%。近年来随着经济发展及城市化进程的加深，广大农民改善住房条件的愿望越来越强烈；为改善居住条件，部分村居自发实施了旧村改造，但由于没有相应的旧村改造管理办法，致使大部分村居未办理任何建设手续就实施改造。整个历城区目前已知的旧村改造项目总建筑面积约在260万平方米左右；历城区辖区面积较大，主城区北部和南部部分面积都属于历城区管辖；从上述旧改项目的分布来看供应量最大的当属位于济南市主城区的东北部区域，这一区域的村居较多、现状是各个村居基本上都有旧改项目，历城区在售的旧改项目也多位于这个区域。 价格分析： 历城区旧改在售项目的销售价格范围在1500-2400元/平方米之间，由于上述旧改项目入世的时间较长，靠近市区的项目很早已经入住、基本上已经形成规模，价格无从查证；目前供应市场上在售的项目距离市区较远，主要集中在黄台电厂以东、胶济铁路以北的区域。 5、市中区旧村改造 供应量： 整个市中区旧改项目的总建筑面积约在100万平方米上下，上述项目都远离市区，从分布上来看较为分散；单个项目的规模相对其他行政区的项目而言要小。市中区辖区内村居较少且很多村居都没有旧改工程，上述原因在一定程度上影响了市中区旧改工程的供应量。 价格分析： 在售旧改项目的销售价格范围在1300-2000之间，大部分项目的销售价格在这个区间范围内，谷庄项目售价高于平均价格的原因主要受地理位置较为优越、紧邻市区，周边居住氛围已经初步形成，生活配套完善等因素的影响。 二、小结 1.据不完全统计济南市旧村改造工程的总的建筑面积约在1100万平方米左右；各个行政区都有旧村改造项目分布其中。 2.历下区旧改项目总的建筑面积约在68万平方米左右、槐荫区约在360万平方米上下、天桥区约在330万平方米左右，市中区旧改项目的在、建筑面积约在100万平方米左右。 3.各行政区内部的旧改项目基本上都远离市区，周边生活配套不完善；部分位于市区边缘的项目目前已经形成规模。 4.历下区旧改项目的价格范围在2000-3000元/平方米之间、槐荫区在售旧改项目的价格范围在1000-1500元/平方米之间、天桥区的价格范围在1500-3300元/平方米之间、历城区在售项目的价格范围在1500-2400元/平方米之间、市中区旧改项目的价格范围在1300-2000元/平方米之间。 三、济南旧村改造工程存在的问题 旧改工程总量较大、价格较低，在一定程度上弱化了商品房的销量。 据不完全统计济南市旧村改造项目的总量约在1100万平方米左右，而济南市2004年的商品住宅销售面积在250万平方米左右；旧村改造项目的总量相当于整个济南市4-5年的住宅消化量。 如果旧改项目的销售价格按照1500元/平方米来计算那么济南市旧村改造项目就有160亿元左右的市场，据统计仅建成交付使用的至少有30亿元的楼盘。大量以旧村改造名义实施的房地产开发，以低价位进入房地产市场，严重弱化了商品房市场的销量，扰乱了市场秩序。 政府财政收入遭受损失 济南市政府规定房地产项目的综合配套费为246元/平方米，那么1100万平方米的旧改项目就会使政府减少约30亿元左右的财政收入；加上人防费等各种费用政府财政收入至少减少35亿元左右。 旧改项目建筑问题突出 大多数旧改项目的规划设计方案没有经过审查，很多项目存在设计标准低、建筑密度大、质量差、安