前期介入工作指引.doc

前期介入小组组长：小组成员设备部：主管前期部：主管客服部：主管前期介入工作指引1 目的规范物业服务公司对新项目物业服务前期介入的程序和内容,指导新项目物业服务业务的开展。2 范围 适用于集团内的全资及控股的所有项目开发公司和其下属的物业管理公司(以下简称项目、物业)。3 职责3.1 物业服务公司负责编制、发布和修订本工作指引。3.2 各项目参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业服务前期介入工作的顺利完成。3.3 项目部应与物业保持良好的沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,听取采纳合理的建议,对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4 方法和过程控制4.1 物业服务前期介入的概念 物业服务前期介入是指物业公司在接管项目以前的项目开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业服务运作和使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业服务创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保商场正常营业奠定基础。4.2 前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业服务方案和管理合同的确认。4.2.5 物业与项目部双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。4.3 前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。4.3.1 规划设计阶段包括: 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。4.3.2 营销策划阶段包括: 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。4.3.3 施工建设阶段包括: 建筑电气工程、建筑管道工程、建筑智能化工程、通风与空调工程、消防工程、电梯工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。5 规划设计阶段介入5.1 规划设计评估准备5.1.1 规划设计评估需要获得的资料。5.1.1.1 报批报建文件 可行性研究报告及批复、详规及批复、项目选址意见书、勘测定界报告、配套条件明细资料、扩初批复。5.1.1.2 企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。5.1.1.3 设计文件 总说明、修建性详规规划图、建筑设计说明书、设计图纸(平面图、立面图、 商场规化布局图)、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、消防设计说明书、建筑智能化设计说明书、电梯设计说明书、安防设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。5.1.2 项目部需组织项目说明会,会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。5.1.3 物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘,周边配套状况,进行实地考察。5.2 项目评估细则。5.2.1 总体评估。5.2.1.1 商场规划功能区分合理,和社区交流协调。5.2.1.2 商场周边道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。5.2.1.3 建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。5.2.1.4 交通便利,基本设施配套齐全,出入便捷。5.2.1.5 设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。5.2.1.6 注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。5.2.1.7 安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。5.2.1.8 智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化商场建设。5.2.1.9 便于物业组织管理,节约管理成本。5.2.1.10 各项技术经济指标在同类商场中水平领先。5.2.2 分类评估5.2.2.1 安保布局 a) 便于安保管理区域分割,消除管理死角。 b) 便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。 c) 人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。 d) 安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。 e) 安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速(详见5.2.2.6智能化设备)。5.2.2.2 消防布局 a) 消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、温感、自动喷淋、消防广播等)充分合理,使用可靠。 B) 消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。 c) 消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。 d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。5.2.2.3 交通布局 a) 各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。 b) 主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。 c) 机动车位配置充分。非机动车位配置充分,便于停放。 d) 有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。5.2.2.4 生活配置 a) 根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。 b) 一般应考虑超市、银行、餐饮、美容美发、影院、文化娱乐、健身会馆、交通等的配套服务功能。 c) 如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。 d) 商场设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据商场面积、档次、经营方式合理配置。5.2.2.5 设备配套 a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。 b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。 c) 管、井的设置合理,便于维护保养。 d) 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。 e) 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻商场营业区。邻商场营业区应采取隔音措施。5.2.2.6 智能化配置 a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁系统、商场巡更系统,电视监控系统、车辆道闸管理系统、商场紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、商场安防系统等,并与中央控制中心联网。 b) 网络智能化一般可配置商场宽带、电子公告牌、商场物业服务网络平台、机电设备远程控制系统。 c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、写字楼表具管理系统、（门、窗）磁报警系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。 d) 中央控制中心位置宜设于商场内部,或与商场相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。 e) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。5.2.2.7 房屋单体 a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。 b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。 c) 楼板厚度与隔音符合国家规范。 d) 商场宜采用统一制作的安全防卫门。 e) 商场外窗应考虑开启方便,尺度合适,隔音防水效果好。 f) 卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。 g) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。 h) 宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。 i) 底层地坪应充分考虑防潮措施。 j) 有上部屋面管道可直接下至一层地面时,应考虑防盗措施。5.2.2.8 室内配置 a) 空调风柜冷凝水和隔霜水应设专管排放,接入排水系统。 b) 商场各类插座、开关位置合理,应与使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。 c) 电视、信息(电话和数据)插座宜分别设置。 d) 商场宜考虑安防系统的配置及扩展功能。5.2.2.9 绿化配置 a) 绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。 b) 绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡。 c) 绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。 d) 绿化品种便于养护,养护成本节约。 e) 绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。5.2.2.10 景观配置 a) 景观装饰布局合理。 b) 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。 c) 水景系统设计应考虑防渗漏效果。 d) 不宜在商场外设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。 e) 景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、的材料。 f) 泛光照明不影响商户,不造成光污染。5.2.2.11 公共空间 a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。 b) 宜设置可开展营销活动的广场所。c) 营销活动广场布置合理、均衡,位置适中,并尽量减少对顾客的影响。 d) 绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。 e) 各类表具、表箱设置合理,便于查看、抄收。楼道内应设置广告栏,宜预休闲椅位置,室外广告栏应有防雨措施。 f) 商场入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。 g) 商场公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。 h) 高层写字楼通至屋顶平台宜为普通玻璃门。 i) 楼道、楼梯、过道便于道具搬运、人员不易碰撞。5.2.2.12 生态环保 a) 商场内无污染环境的经营性项目。 b) 商场内污水处理排放符合国家规范。 c) 商场内无各类污染源。 d) 商场周边应无直接或间接严重影响顾客的污染源。 e) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。 f) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。 g) 垃圾房及煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响顾客及环境。 h) 宜在商场内形成自然生态链。5.2.2.13 管理用房 a) 物业服务公司 物业服务中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。 作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。 总面积:根据商场管理面积和功能配置。一般:管理部用房面积=商场总建筑面积/100 位置:底层,管理本部及各作业面相对集中。5.2.2.14 新材料、新技术 a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。 b) 试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。 c) 采用新材料、新技术应预留充足备品备件。 d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。5.2.2.15 管理成本测算 a) 对规划应充分测算今后产生的管理成本。 b) 管理成本应与市场上类似商场接近,如因规划设计原因造成差距过大,应知会项目部共同协商,相应改进规划、设计。5.2.2.16 与相似典型项目的比较 a) 相似点 b) 差异点 c) 优势 d) 劣势 e) 改进建议5.3 规划设计评估的程序:5.3.1项目部提前1个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。5.3.2 物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向项目部提交评估所需的开发资料目录。5.3.3 项目部接到资料目录后3日内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。5.3.4 物业接到资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。5.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成项目规划设计评估报告,并提交物业相关部门。5.3.6 物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对项目规划设计评估报告进行评审。5.3.7 评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对项目规划设计评估报告的修改。5.3.8 经修改的项目规划设计评估报告由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。5.3.9 物业公司总经理签发后,评估报告提交项目部。5.4 此阶段系统评估工作应以满足项目要求为目的,是属于项目部委托物业管理业务关系类型,责任关系界定可参考物业与项目相关业务操作指引原则执行。若地产没有明确要提交项目规划设计评估报告的要求,物业可根据以上要点参与设计规划的评审,并提交意见,责任关系界定可按照物业与项目相关业务操作指引前期介入相关规定操作。6 营销策划阶段介入6.1 营销策划介入程序与内容6.1.1 物业管理模式研究:一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分,以满足销售包装设计内容的要求,同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见物业管理方案策划指引。6.1.2 物业管理方案策划:一般在项目正式完成营销推广方案前,需要确定物业管理方案,应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见物业管理方案策划指引。6.1.3 物业管理方案经地产确认后,据此在房屋销售前签订物业管理委托合同,同时物业应协助地产在销售商品房时,与购买者签订前期物业管理服务协议。6.1.4 物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容,根据地产需要提供物业推介资料,地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训,根据地产委托要求,物业可在销售现场协助地产进行销售推广,了解客户情况,进行客户调查,并现场解答有关物业管理承诺问题。7 施工建设阶段介入7.1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的全过程7.2 施工建设介入程序与内容7.2.1 成立介入小组,一般23人,专业组人员专业搭配合理,具有机电、土建专业知识和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。项目部应设定专人与物业对接,及时回复物业的建议。7.2.2 介入小组按照施工安装进度进行现场跟进,发现问题及时通过与项目部、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。7.2.3 实行填报前期介入情况周报制度,将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给项目部相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。7.2.4 物业定期参加项目部组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。7.2.5 物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式报给项目公司领导,并跟进问题整改落实情况。7.2.6 物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点7.2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调 、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。7.2.6.2 地下室工程 地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项: a) 无论采取何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。 b) 采用防水混凝土结构时,除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外,应重点检查:砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商经常忽视的工序,但对砼的防水能力有较大的影响。 c) 采用水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。7.2.6.3 回填土工程 回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。7.2.6.4 楼面、屋面砼工程 楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因,亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。 a) 钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题,均造成以后楼板的开裂,特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。 b) 砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参与监理的人员应重点对卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,通常会引发卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致维修困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。7.2.6.5 砌筑工程 建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。7.2.6.6 装饰工程 a) 外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法,外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层),仅是靠外墙面的砂浆抹灰层,外饰面作防水,故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面,应严格监督。 B) 内墙面及天花板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应注意砂浆的搅拦均匀,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。 c) 地面:卫生间地面,作为湿区应重点监理,注意砂浆密实及查坡泄水方面。7.2.6.7 门窗工程 木门与墙体接合处,由于材质的差别,经常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。7.2.6.8 给排水工程 a) 给水工程:现有高层建筑通常采用高位水池供水,其低楼层的供水,常常因高差问题造成水压较大,而设计者通常会在由高位水池通往低层的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造,较易为细小杂物堵塞,故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式,应改为密孔眼管道入水,以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内,则应在隐蔽前做试水、试压试验。 b) 排水工程:建议使用PVC水管。8 物业公司竣工验收阶段介入8.1物业公司组织相关技术人员组成验收小组,协助项目部完成竣工验收及细部检查工作,及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题,以备预留充足的返修时间。8.2 验收小组须制定统一验收标准(详见新建物业接管验收指引)。8.3 验收小组须准备竣工验收的表格资料,现场做好详细记录,如: A.房屋接管验收表 B.室内接管验收遗留问题统计表 C.公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E.机电设备接管验收表 F.机电设备接管验收遗留问题统计表8.4物业公司应了解工程建设的各个环节,审阅工程档案资料,实地查验建筑工程和设备安装情况,并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交项目公司。承接查验实施细则1 目的确保接管的物业符合设计的使用要求并与物业管理合同中记载的状态相符合，减少物业前期服务过程中存在工程质量问题。2 适用范围本细则适用于公司新接管的物业。3 职责3.1 物业公司总经理负责组建物业接管小组并委任组长，审批物业接管计划。3.2 物业接管小组组长负责拟定物业接管计划并组织执行该计划。3.3 物业接管小组成员（以下简称验收责任人）负责物业的接管验收。4 实施程序或步骤4.1物业接管计划的提出4.1.1物业公司总经理在前期物业服务合同规定的接管日期前，从物业公司各部门抽调人员，成立物业接管小组，并委任小组组长。4.1.2 小组组长拟定物业接管计划并报集团总经理审批，物业接管计划应包括以下内容：4.1.2.1物业接管验收项目清单；4.2.2.2 小组人员分工；4.2.2.3 接管日程安排；4.2.2.4 其他（如提前介入在建工程验收等）。小组组长拟定接管计划时应注意，图纸资料应至少提前于该实物移交七天完成验收并归档。4.1.3 集团总经理批准的接管计划由小组组长组织执行。4.2 图纸资料的验收4.2.1负责图纸验收的责任人应按计划规定的时限完成图纸资料的清点和校对工作，认为缺少有关资料时，应向移交单位索取。4.2.2 应予验收的文档资料一般应包括：4.2.2.1 全套工程竣工图纸（含商场规划图）；4.2.2.2 机电设备使用说明书，随机资料、工具等；4.2.2.3 机电设备购销合同（复印件）；4.2.2.4 写字楼、公寓等买卖合同（复印件）；4.2.2.5 电梯使用许可证；4.2.2.6 隐蔽工程验收记录；4.2.2.7 供水、供电的指标批文；4.2.2.8 供气系统验收证明（含指标批文）；4.2.2.9 消防系统验收证明；4.2.2.10 其他资料。4.2.3 验收责任人填写房屋及共用设施验收记录表和房屋及共用设施清单，并与移交单位人员共同核实无误后，双方签字，即完成验收。4.2.4 房屋及共用设施验收记录表和房屋及共用设施清单由验收责任人交接管小组组长审阅后归档。4.3 物业现场验收4.3.1房屋及分户设施的验收4.3.1.1验收责任人根据接管计划的分工对房屋及分户设施进行验收，验收项目包括但不限于：a) 房屋墙、地、门、窗装修情况；b) 有线电视、电话、智能化系统情况；c) 水、电、气设施，五金、洁具及其他设施（按设计及房屋销售合同规定）；d) 其他（按房屋使用功能划分，各功能房屋具有各不同功能设施）。4.3.1.2 验收要求a) 房屋本体和分层设施符合设计要求和具备使用条件。b) 设施项目、数量符合合同、规划建设的规定。c) 房屋本体和分层设施的质量和使用功能必须符合建设部房屋接管验收标准的第4.5章的有关规定。d) 同项目部和保修单位签订有关保修协议，明确保修期限和保修项目。4.3.2 公共设备设施验收4.3.2.1验收责任人根据接管计划的分工对共用设施进行验收，验收项目一般包括但不限于以下内容：a) 给排水系统；b) 电气系统；c) 燃气系统；d) 空调系统；e) 消防系统；f) 通讯系统；g) 智能化系统；h) 电梯系统；i) 园林绿化系统；j) 公共配套设施及公共照明系统；k) 管理配套系统（含管理房、停车场、垃圾房等）；l) 其他系统。4.3.2.2 验收要求：a) 各项工程通过竣工验收，物业满足入住使用条件；b) 共用设施完善，符合商场的规划记载；c) 物业本体及各系统的质量和使用功能应符合房屋接管验收标准中第 4.5章的规定；4.3.3 验收责任人结合图纸资料尽快熟悉物业现场，按通知时间与项目工程人员、施工单位、工程监理单位共同参与验收。4.3.4 验收责任人根据房屋及共用设施验收记录表将存在的问题填写于交接问题处理单，并与移交单位代表确定整改期限，该单由移交单位代表和验收人签字后，副本交移交单位代表并督促整改，正本由验收责任人和接管小组组长存底备查。4.3.5验收责任人对自己签发的交接问题处理单的执行情况及时监督，并在期限届满时知会移交单位重新进行验收，验收合格后，在备注栏内注明，并签字；验收仍不合格的，要求其继续整改。4.3.6验收责任人在自己签发的交接问题处理单全部完成后，将其提交接管小组组长审核并归档。4.3.7接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的房屋及共用设施验收记录表、交接问题处理单对物业接管验收工作进行监督，发现有遗漏项目时，即时要求验收责任人进行验收。4.4 物业的正式验收接管4.4.1物业接管小组组长在图纸资料，房屋及分层和公共设备设施均完成验收后，制做房屋及共用设施竣工和接管验收交接表和物业整体移交验收表，物业即正式接管。4.4.2 物业整体移交验收表应一式三份，由施工单位、建设单位（项目部）和物业公司三方签章后各执一份。4.4.3 物业公司同建设单位（项目部）和保修单位签订三方保修协议，明确保修期限和保修内容：4.4.3.1 建设单位（项目部）、物业公司在质保期间对保修单位进行监督、考核工作；4.4.3.2 质保期满，根据建设单位（项目部）、物业公司双方签订的意见确定质保款项的支付；4.4.4 物业公司各专业部门将收集汇总的基本资料移交资料管理人员与移交资料一并归档。4.4.5 物业设备部依据已移交设备设施着手编制机电设备清单。4.5物业正式验收接管后，物业交付给业主前，建设单位（项目部）基于任何考虑对物业进行改建、增建，接管小组组长均需要求建设单位（项目部）事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等，并在施工完毕时对改建、增建部分按7.27.3的要求进行补充验收。5 验收标准5.1 楼宇本体验收标准5.1.1 主体结构：5.1.1.1 内、外墙不得渗水、开裂；5.1.1.2 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。5.1.1.2楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。5.1.1.3 内墙面： a) 抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；b) 块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。5.1.1.4 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，无污渍。5.1.1.5 卫生间地面应低于相邻地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。5.1.1.6 木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。5.1.1.7 门、窗：a) 门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；b) 门锁、窗销连接牢固，开启灵活；c) 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；d) 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；e) 电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、完好、无锈迹；f) 不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；g) 高档装饰门装饰完整。5.1.1.8 楼梯、扶手：a) 钢楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；b) 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。5.1.1.9 木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。5.1.1.10 饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。5.1.1.11 油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。5.1.1.12 漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。5.1.1.13 有线电视已开通，信号良好。5.1.1.14 开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好。5.1.1.15 照明安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。5.1.1.16 水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。5.1.1.17 卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。5.1.1.18 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。5.1.1.19 地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。5.1.1.20 电话安装牢固，操作灵活，效果良好。5.1.1.21 防盗网安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。5.1.1.22 暗埋线管及走向有明显标识。5.1.1.23 开关、插座、照明等设施应满足使用要求。5.1.1.24 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，状态正常。5.2 公共配套设施接管验收标准5.2.1 天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。5.2.2 散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。5.2.3 屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。5.2.4 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。5.2.5 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。5.2.6 道路5.2.6.1 路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；5.2.6.2 路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；5.2.6.3 块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；5.2.6.4 交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。5.2.7 室外消防栓：5.2.7.1 消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；5.2.7.2 消防设施配件齐全，摆放整齐；5.2.7.3 消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。5.2.8 楼宇门牌、号牌安装牢固，标识清楚。5.2.9 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口。5.2.10 安保岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。5.2.11 道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。5.2.12 停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好。5.2.13 单车棚交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。5.2.14 暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。5.2.15 沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。5.2.16 护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。5.2.17 台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。5.2.18 水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。5.2.19 信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。5.3 设备机房接管验收5.3.1 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。5.3.2变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。5.3.3中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。5.3.4发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。5.3.5消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。5.3.6给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。5.3.7 智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。6 参考文件6.1建设部房屋接管验收标准；6.2物业管理条例；6.3 国家、地方有关法律法规。7 质量记录物业整体移交验收表房屋及共用设施竣工和接管验收交接表房屋及共用设施验收记录表房屋及共用设施清单交接问题处理单接管验收标准作业规程1 目的1.1 规范物业接管验收工作，确保接管验收工作的质量合格。1.2为了严把物业接管验收质量，从业主的角度去验收，防止出现物业质量问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展，为物业管理日常运作打好良好基础（对物业工程的了解）。1.3完成与项目部权属的过渡之后过渡给业主。是房地产从生产进入流通环节的标志。参与人是开项目部与物业管理公司。1.4 是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和房屋、配套功能、设备为主要内容的再验收 。便于发现存在的隐患，特别是隐蔽工程的和复杂项目、设备的安装调试等，以确保及早发现并解决。2 适用范围适用于物业公司对物业接管验收工作。3 职责3.1 物业总经理负责组建物业接管验收小组并同项目部具体办理物业的接管手续。3.2 接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。3.3 接管验收小组负责依据本规程进行物业的接管验收工作。3.4 成立验收小组,确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。3.5 主动与项目部/售房部、施工单位联系、协商、解决：楼宇问题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/保养的方法/；电/水/气管道铺设位置及走向；3.6 与项目部协商验收的注意事项，协商制定验收的方案，统一标准，确定交接的日期,解决遗留问题。3.7 各类资料的移交，并对照图册、设备清单验收；3.8 负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。4 程序要点4.1 接管验收应具备的条件、要求。4.1.1 建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成，并有相关部门验 收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。4.1.2 道路名称标志清楚，楼宇号牌编号准确经公安部门确认。4.1.3 本体物业接通水、电、气。4.1.4 商场外围场地平整，施工现场清理完毕(在建采取围护措施)，无建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经完工。4.1.5 排水管正常使用,疏通无阻。4.1.6 物业公司有固定办公场地。4.2 接管验收的准备工作。4.2.1 在物业竣工验收后、商场开业前，应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保物业基本合格，达到相关规划要求、商场要求的质量标准。4.2.2 成立物业接管验收小组。A) 小组由公司设备部、综合部、客服务部相关人员组成：B) 由综合部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。C) 由客服部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。D) 由前期部、工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。4.2.3 接管验收前的准备。A) 与项目部联系好接管验收的的事项、交接日期、进度、验收标准。B) 由前期部、设备部进行现场技术摸底，制定接管验收计划。C) 提前参与项目部申请的竣工验收和机电设备 最终安装、调试工作。4.2.4 记录表格u 单项项目验收单/表。u 房屋本体接管验收表。u 公共配套设施接管验收表。u 机电设备接管验收表。u 验收交接记录u 接管验收问题整改表。u 图纸、资料移交清单。u 机电设备移交清单。u 钥匙移交清单。4.2.3 接管验收的工作程序。A) 验收小组依据验收项目、标准，形成物业单项项目验收单、验收交接记录表、图纸资料移交清单、设备移交清单、房屋接管验收检查记录表、钥匙清单；并由责任人签名。B) 对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面验收不合格整改报告，确定整改时限，返回项目部，由项目部督促施工单位进行整改。C) 对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。D) 对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在验收不合格整改报告中记录结果,合格后进行正式移交。E) 对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照保修期工程维修管理细则对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。F) 移交双方必须有双方签名办理移交手续。4.2.4 资料的接管验收。（项目部向物业管理公司移交相关资料）4.2.4.1 物业产权资料：a、项目开发批准报告商业房建设立项。b、建设项目选址意见书。c、国有土地使用权证d、建设用地规划许可证。e、商业房准建证。f、建设工程规划许可证。g、建设工程施工许可证。h、商业房预售许可证。i、命名资料。j、其他售楼的资料（预售合同、装修标准、配套设施等相关资料）。k、用地红线图。4.2.4.2 综合竣工验收资料：a、竣工图。B、建筑执照。c、建设工程规划验收合格证。d、人防验收意见。e、消防验收意见及同意使用意见书。f、质监验收意见。g、环保验收意见书。h、开工、竣工报告。i、公共配套综合验收合格证。j、供水合同。k、供电协议书、许可证、合同。l、供气协议书、许可证、合同。m、有线电视合格证。n、通信设施合格证。o、电梯准用证。4.1.4.3 施工设计资料：a、地质报告书。b、全套设计图纸。c、图纸会审记录。d、设计变更通知书/书，技术核定单（包括工程质量事故记录）；。e、工程预决算报告书。f、重要施工会议记录。g、隐蔽工程验收记录。h、沉降观测记录，建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋；。I、钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录；新材料、配件的签定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；J、配电、中央空调、水、电、气、卫生洁具、电梯、消防等设备检验合格证书，如消防验收及同意使用意见书、电梯准用证、电梯运行许可证；k、自动仪表的调试记录；出厂合格证明；l、管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告；m、绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项；n、其他资料。4.1.4.4 机电设备资料：机电设备出厂合格证。a、设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单、（及其配件/工具）、安装记录、调试记