房地产策划 答案.doc

房地产策划：是房地产策划师根据房地产项目的具体开发经营目标，在充分的市场调研和科学的市场定位的基础上，以独立的主题概念为中心，综合运用各种策划手段，按照一定的程序对房地产项目进行创造性的规划，制定具体可实施的计划方案，并可根据策划目标和市场环境的改变对方案进行调整，最后以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。4R营销策略：是指关系(Relationship)、节省(Rretrenchment)、关联(Relevancy)和回报(Reward)四种营销策率的组合。4C营销策略：是指消费者的需求与欲望、不是价格而是消费者愿意付出的代价、不是渠道而是给消费者的便捷、不是促销而是同消费者的沟通4种营销策略的组合，是出现最早的营销策略的组合，4C营销策略组合是一种以客户需求为核心的营销策略组合，强调多样性的产品与不同消费需求之间的互动。房地产策划报告:是策划机构向策划委托人提交的反映策划创意与计划方案等思维创造活动的文本文件，是房地产策划活动的完整、系统总结，是策划委托人进行项目投资决策、规划设计。营销推广等房地产开发经营活动的依据，也是策划机构策划水平的体现。房地产策划报告又称房地产策划书、策划方案、策划文案、策划提案等。内部认购：房地产内部认购是开发商的一种销售策略 所谓内部认购,首先是开发商制造市场房源短缺的信息,属于售楼陷阱之一.它对消费者传递供房不多内部先购的虚假信息,乘机在价性比方面谋图获得更多的利益.其次是有一些关系户购房,开发商以较便宜的价格借内部认购还人情债,也有个别认购人员得到优惠,确实起到宣传和推广的作用.再次是开发商确实还没有拿到销售许可证,又遇到资金周转的实际困难.房地产“五证”“两书”：“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销售（预售）许可证；“两书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书二次启动：最高最佳使用：指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。房地产市场细分：是指在房地产市场调研的基础上，根据消费者个人基本情况、消费需要、欲望、购买动机和购买行为等细分依据，将房地产整体市场细分为若干个具有相似需求的目标客户群体的过程，其实质是将异质市场划分为同质市场的过程。容积率：也称建筑面积毛密度，是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 代理商：是指受开发商或经销商委托从事房地产销售或经营业务但不拥有房地产所有权的中间商，目的是向交易双方收取一定数量或比例的佣金，采用代理商模式的销售称为代理营销即代销。经销商：是指购买了所要销售的房地产所有权的中间商，其目的是获取经营或投资受益，但是需要经销商具有较强的经济实力，当市场行情不好时，经销商的风险较大，反之市场行情很好时，则开发商面临失去价格上涨带来的超额利润的风险，采用经销商模式的销售称为包销。1、用地红线、建筑红线与道路红线是什么关系？用地红线：是指城市规划主管部门批准的建设用地范围的界线建筑红线：也称“建筑控制线”，是指城市规划管理中控制城市道路两侧沿街建筑或构筑物如外墙、台阶等靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。道路红线：是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。2、住宅户型策划的原则有哪些？功能分区原则；流线设计原则；地域性原则；均好性原则；灵活性原则；经济性原则；风俗性原则3、房地产策划的模式有哪几种？每种模式的代表人物是谁？战略策划模式 王志纲；产品策划模式 周勇、童渊、茅巍品牌策划模式 曾宪斌4、 户型策划主要策划哪些内容？确定户型类型；确定户型大小；确定户型组合；确定户型布局5、 房地产投资环境包括哪两类？分别具体包括哪些内容？硬投资环境：投资区域的物质条件，如自然地理环境、基础设施环境、社会服务环境；软投资环境：政治、经济、法律、文化6、 住宅建筑单体和建筑群体平面布局分别有哪些形式？住宅建筑单体布局：塔式住宅、单元式住宅、通廊式住宅建筑群体布局：行列式、围合式、组团式、点群式、开放式、混合式7、 容积率高低如何分析？总建筑面积越大，项目总用地面积越小，容积率越大，反之则越小。8、要想实现“绿化率30%”的目标，景观设计应遵循哪些原则？社会原则；经济性原则；生态性原则；地域性原则；历史性原则；协调性原则；9、 户型有哪几种经济分类？平面户型；立体户型；独立户型；双拼户型；错层户型；双错层户型；三错层户型；跃层或复式户型10、房地产项目命名的方式有哪两种？通用命名（简称通名）和自由命名11、 一个品牌房地产项目主题策划的基本要求？能统帅项目开发的各个环节；能突出项目竞争的优势；能展示项目的独特个性；能满足住户的精神需求；能塑造项目的品牌形象；能提升项目的市场价值12、投资区位的选择要求和方法？要求:方法：冷热因素对比法；等级尺度法；道士分析法；多因素和关键因素分析法；综合分析法13、 房地产有哪几种定价目标？利润导向目标；市场占有率导向目标；竞争导向目标；生存导向目标14、房地产公司开展公关活动有哪几种形式？公关促销活动可以开发商单独组织，也可以与政府或媒体等联手组织，但不管以何种形式，开发商都不必陷入太深的事务性工作15、简述售楼处位置选择的基本原则？项目施工现场；楼盘会所内；建造独立的售楼中心，要求交通便捷、停车方便；位置比较偏僻的项目，可以在市中心的繁华地段或者交通便捷、人流较大的地段设置展示中心；客户比较特殊的项目，可以在目标客户相对集中地方设置展示中心。三、简述题1、太原的六城区楼盘这说明什么道理？车身广告:规模大、展示时间长，容易引起注意；广告费用较低。当地的有线电视台:覆盖面广，信息传播不受时空限制；手段灵活，吸引力和视觉冲击力强 可在不同时期和时间段播出； 报纸:发行量大，覆盖面广，读者相对固定；报纸与房地产都具有地域性强的特点； 信息传播速度快，实效性强，广告效果迅速； 信息量大，符合房地产产品的信息传递特点；方便客户上班时间咨询，信息便于保存。2、广州某大型住宅区 问题：以上三个小案例分别说明了什么道理？答案:案例一说明了在单项策划阶段,以高价开盘的策略形成先声夺人的气势,给人以楼盘高品质的展示,从而获得销售上的成功;案例二说明了房地产策划中创新的重要性，同时也表明在复合策划阶段中，房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段之外，还可以利用房地产领域外的其他手段，房地产与体育文化产业的嫁接；案例三也说明了在策划中运用“复合策划”的效益。通过与地产附近的教育资源的结合，满足了一部分购房者对教育的诉求。（p69）3、杭州中山花园项目本案例说明什么道理？答案：户型小，不是南北通透，不适合杭州环境，区域环境与香港不一样，不合适照抄。4、2003年夏天，“非典” 肆虐，香港是重灾区之一答案：设计迎合了当时市场对“健康住宅”的需要。说明房地产策划具有市场性。体现在：房地产策划自始至终要以市场为导向，以市场需求为依据随市场的变化而变化，房地产市场情况变了策划的思路和定位市场情况变了策划的思路和定位也随之改变。5、北京苹果社区是一个集居住本案例说明什么道理？房地产主题策划能够赋予项目鲜明的特色与个性，加深市场对房地产项目的印象满足消费者对房地产产品个性化的追求。主题策划所体现出来的项目个性，无论在内容、气质，还是形式、手段上均应独具一格，使得别人难以模仿与抄袭。6、顺德碧桂园的“起死回生”这说明一个什么道理？多个主题齐头并进，互相补充，互相映衬共同从不同的角度、方面来互相补充、互相映衬，达到“双赢”或“多赢”的目的。这些先富起来的乡镇老板们考虑最多的就是这三个方面：在外赚钱经常不在家需要完善的物业服务；小孩要继承父辈的产业需要高水平的教育；钱多了要有象样体面的地方来消费。这三个需求刚好与三大主题相一致。顺德“碧桂园”的“起死回生”就不言而喻了。7、回龙观地处京昌高速公路边，本案例说明什么道理？名牌的背后是文化。回龙观小区利用教育地产的概念，以房地产为主业，教育为附属产业，开放出属于自己社区的教育资源呢，提高了地产品质，增加了附加值。 8、一直分散经营、各自为政的上海房地产代理界最近出现了合作经营的这是哪种销售渠道？谈一谈你对代理公司强强合作的看法。这样的销售方式是扩大销售网络，上面也提到在上海房地产界的中介代理公司一直处于各自为政的混乱局面，1500多家的公司将市场分割得很小，行业竞争日趋激烈也造成了代理物业与客户接触面狭窄的矛盾。当强强合作后，销售网络无形中被拉大，从企业本身来说形成了一个统一规范的服务模式，对客户来说是一种规范，严谨的服务模式。在市场竞争和市场份额上的有好处，在现在金融危机的高峰期，每一个企业都在想办法度过这个难关，俗话说众人石材火焰高四、论述题1、1994年初北京万科城市花园一期推出时这个案例反映了什么道理？你认为建筑风格策划有哪些作用？答案：反映了建筑风格对住宅的销售及其价格带来巨大的影响。策划人员必须重视房地产项目的策划设计。房地产项目规划设计是决定项目成功的关键一步。表面上看，房地产项目规划设计是一个技术问题，完全是建筑设计师的事情。其实不然，房地产产品首先需要满足消费者居家生活的基本需要，只有满足了消费者需求的技术才有意义。因此，房地产项目规划设计首先要解决市场问题，其次才是技术问题。2、某开发商在太原南内环电脑城附近拿下一块土地。如果他计划主要针对南内环电脑城IT行业的人士开发住宅。请问，开发商应该如何确定户型大小呢？答案：p209 首先根据人体工程学和家居的规律来确定；其次结合项目的土地价值来判断；根据面积来分：实用型 舒适型 豪华型；按照户型大小通常可将户型分为实用型、舒适型和豪华型等类型。但户型大小并不是绝对的，不同时期、不同地区具有不同的“大”、“小”标准。3、万科地产王石曾说过一句话：“一个人为了喝牛奶答案：房地产营销渠道是指将产品由制造者手中转移到消费者手中所经过的各个中间商连接起来形成的通道。本列说明在房地产销售方面，开发商不必直接进行销售，可以找专业的营销代理机构，以减轻成本，增加利润。中间商包括批发商、零售商、代理商和经纪人等。4、碧桂园在推盘时分别在香港翡翠台问题：广告节奏有哪些形式？本案例属于哪种形式？集中型节奏；集中型节奏是指广告主要集中于某一段时间发布，在短时间内形成强大的广告攻势。连续型节奏； 连续性广告节奏是指在一定的时期内连续均匀安排广告的发布，使项目广告反复在目标市场上出现，以逐步加深消费者的印象。间歇型节奏； 间歇型广告节奏是指间断进行广告发布的方式，跟连续型广告节奏的区别在于广告间隔的时间不是均匀分布的。脉动型节奏；脉动型是连续性和集中型的综合，即在一段时间内不断保持广告的发布，又在其中某些时机加大发布力度，形成广告攻势的形式。本例应属于间歇式5、