成都市产业园区物业服务等级划分DB510100T-188-2015.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除四川省（区域性）地方标准DB510100/T 188-2015成都市产业园区物业服务等级划分2015 12 31发布2016 01 01实施成都市质量技术监督局发布DB510100此文档仅供学习与交流目次前言II1 范围12 规范性引用文件13 术语和定义14 总则15 一般要求16 服务项目57 延伸服务28参考文献30前言为适应产业园区物业服务市场的发展要求，规范物业服务企业的经营行为，保障客户和物业服务企业的合法权益，提升物业服务科学化、精细化管理水平，对产业园区物业服务分等分级提供技术支撑，根据国务院颁布的物业管理条例、成都市物业管理条例和国家行业地方标准，制订本标准。物业服务当事人可根据产业园区的具体情况，在服务委托合同中具体约定执行等级。本标准按照GB/T 1.12009 给出的规则起草。本标准由成都市城乡房产管理局提出。本标准起草单位：成都市城乡房产管理局、成都市标准化研究院、成都市物业管理协会、成都嘉善商务服务管理有限公司、深圳市科技工业园物业管理有限公司成都分公司、成都银都物业服务有限公司、成都成飞物业服务有限责任公司、成都欧菲物业服务有限公司、四川火炬物业管理有限公司。本标准主要起草人：袁庆华、唐宗伟、巫庆敏、苟强、杨静波、李轶梅、王玉宾、胡勇、曾毅、田昕、李云声、陈曦、水巨场、陈干平、钟嵚、熊斌斌、滕小兰、任雁、文萌川。成都市产业园区物业服务等级划分1 范围本标准规定了产业园区物业服务的术语和定义、总则、一般要求、服务项目和延伸服务。本标准适用于成都市行政区域内工业园区、科技研发园区、物流园区、文化园区、商务园区、综合性园区等产业园区物业服务的等级划分。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB 50034 建筑照明设计规范DL/T 596 电力设备预防性试验规程JGJ 50 城市道路和建筑物无障碍设计规范DB 510100/T 082-2012 成都市商务写字楼等级划分DB 510100/T 013-2013 成都市写字楼物业服务等级划分3 术语和定义DB510100/T 013-2013界定的术语和定义适用于本标准。4 总则4.1 本标准通过对产业园区物业服务进行等级划分，为物业服务活动的合同双方当事人确定物业服务等级提供依据。4.2 本标准将产业园区物业服务划分为三个等级，从低到高依次为一级、二级和三级，三级为最高。高一等级要求包含相应低一等级的要求。4.3 产业园区物业服务等级划分的内容包括一般要求、服务项目、延伸服务等三项。其中，一般要求包括基础管理、客户服务场所、人员配备、制度设置、档案管理五项内容；服务项目包括综合服务、房屋共用部位管理与维修养护、共用设施设备管理与维护、装饰装修管理、公共秩序维护、环境卫生维护和绿化养护七项内容。每一项具体内容均有与之对应的等级要求。4.4 除非本标准有更高要求，产业园区物业服务应符合国家、地方有关安全、消防、特种设备、卫生、环境保护等现行法律、法规、规章和强制性标准的要求。5 一般要求5.1 基础管理（见表1）表1 基础管理内容及要求一级二级三级1、签订（前期）物业服务合同，明确权利义务关系，并按要求公示物业服务合同履行情况。1、签订（前期）物业服务合同，明确权利义务关系，并按要求公示物业服务合同履行情况。1、签订（前期）物业服务合同，明确权利义务关系，并按要求公示物业服务合同履行情况。2、签订有专项服务分包合同，明确权利义务关系，对专项分包服务有监督及评价机制，有记录。2、签订有专项服务分包合同，明确权利义务关系，对专项分包服务有监督及评价机制，记录规范。2、签订有专项服务分包合同，明确权利义务关系，对专项分包服务有监督及评价机制，记录规范、完整。3、有购买公众责任保险。3、有购买财产一切险和公众责任保险等。3、有购买机器损坏险、财产一切险和公众责任保险等。4、根据园区特性，采用智能化和信息化技术手段进行物业服务。4、根据园区特性，采用智能化和信息化技术手段进行物业服务。5.2 客户服务场所（见表2）表2 客户服务场所内容及要求一级二级三级1、有客户服务中心，宜设置接待前台。1、有客户服务中心及接待前台，有办公智能化系统，办公环境整洁。1、有客户服务中心及接待前台，有办公智能化系统，办公环境规范整洁。2、设立管务公开栏，并对下列内容进行公示，包括物业服务机构营业执照、资质证书（复印件）；项目负责人及主要服务人员姓名、照片、岗位信息；物业服务事项及服务标准；收费项目、收费标准；服务电话、三级投诉电话等。2、设立管务公开栏，并对下列内容进行公示，包括物业服务机构营业执照、资质证书（复印件）；项目负责人及主要服务人员姓名、照片、岗位信息；物业服务事项及服务标准；收费项目、收费标准；服务电话、三级投诉电话等。有延伸服务的，还应公示延伸服务项目及收费标准。2、设立管务公开栏，并对下列内容进行公示，包括物业服务机构营业执照、资质证书（复印件）；项目负责人名录证书（复印件）及主要服务人员姓名、照片、岗位信息；物业服务事项及服务标准；收费项目、收费标准；服务电话、三级投诉电话等。有延伸服务的，还应公示延伸服务项目及收费标准。3、应设置独立的客户等候区，有物品寄存场所。3、应设置独立的客户等候区，有物品寄存场所。4、根据业主/物业使用人的物业服务需求设置相应的职能部门及办事窗口。5.3 人员配备（见表3）表3 人员配备内容及要求项目内容及要求一级二级三级任职要求 1、项目负责人及从业人员应纳入成都市物业服务信用信息档案管理系统、持有执业名册证书。1、项目负责人及从业人员应纳入成都市物业服务信用信息档案管理系统、持有执业名册证书。1、项目负责人及从业人员应纳入成都市物业服务信用信息档案管理系统、持有执业名册证书。2、项目负责人应取得成都市物业服务项目经理证书或物业管理师资格证书。2、项目负责人应取得成都市物业服务项目经理证书或物业管理师资格证书。2、项目负责人应取得成都市物业服务项目经理证书或物业管理师资格证书。表3 （续）项目内容及要求一级二级三级任职要求3、对需要专业上岗证的相关岗位，依照相关法规要求取得相应上岗证。3、对需要专业上岗证的相关岗位，依照相关法规要求取得相应上岗证。3、对需要专业上岗证的相关岗位，依照相关法规要求取得相应上岗证。4、有保密要求的，从业人员入职前应进行政审，上岗前应进行专项培训，并经考核合格后方能上岗。配备人数1、一个物业管理区域配备项目负责人1名。1、实行项目经理负责制，一个物业管理区域应配备项目负责人不少于1人。1、实行项目经理负责制，一个物业管理区域应配备专职项目负责人不少于1人。2、有客户经理和对口服务人员，每人管理企业数量不超过80户（或面积不超过80000m2）。2、按物业使用人数量配置专职客户经理和对口服务人员，每人管理企业数量不超过60户（或面积不超过60000 m2）。2、按物业使用人数量配置专职客户经理和对口服务人员，每人管理企业数量不超过40户（或面积不超过45000 m2）。3、配备设施设备管理及维修人员不少于1人。3、配备设施设备管理的工程师不少于1人，设施设备维修人员不少于1人。3、配备设施设备管理的工程师不少于2人，设施设备维修人员不少于1人。4、配电房应24小时派员值班。4、配电房应24小时派员值班，每班不少于2人。4、配电房应24小时派员值班，每班不少于2人。5、消防控制室和监控室应24小时派员值班，每班2人。5、消防控制室和监控室应24小时派员值班，每班2人。5、消防控制室和监控室应24小时派员值班，每班2人，并配置消防专员1人。 6、配备专（兼）职档案管理员。6、配备专（兼）职档案管理员不少于1人。6、配备专职档案管理员不少于1人。7、配备专（兼）职协助装修的人员,不少于1人。7、配备专（兼）职协助装修的人员，不少于1人。7、配备专职协助和指导装修的专业技术人员，不少于1人。8、配备文化活动策划和执行专员。8、配备文化活动策划和执行专员，不少于1人。9、配备专（兼）职网络信息使用技术、楼宇智能化技术人员。9、配备专职网络信息使用技术、楼宇智能化技术人员。礼仪1、统一着装，佩戴标志，服务规范，语言文明。1、统一着装，佩戴标志，仪容仪表整洁，服务规范，语言文明。1、统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁，服务规范，语言文明。2、能提供中、英双语服务。5.4 制度设置（见表4）表4 制度设置内容及要求一级二级三级1、建立完善的管理制度和体系，定期进行企业内部审查，确保整个制度和体系贯彻完整有效。1、建立完善的管理制度和体系，通过ISO9000质量管理体系，定期进行企业内审和外审，确保整个制度和体系贯彻完整有效。1、建立完善的管理制度和体系，通过ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系和OHSAS18000职业健康安全管理体系，定期进行企业内审和外审，确保整个制度和体系贯彻完整有效。2、有共用部位及共用设施设备安全管理、使用、维修养护、消防安全防范、公共秩序维护、环境卫生、绿化养护等管理制度。2、有共用部位及共用设施设备安全管理、使用、维修养护、消防安全防范、公共秩序维护、环境卫生、绿化养护等管理制度。2、有共用部位及共用设施设备安全管理、使用、维修养护、消防安全防范、公共秩序维护、环境卫生、绿化养护等管理制度。3、有管理规约等公众管理制度。3、有管理规约等公众管理制度。3、有管理规约等公众管理制度。4、有重大事件报告制度。4、有重大事件报告制度。4、有重大事件报告制度。5、有专项服务分包管理制度。5、有专项服务分包管理制度。5、有专项服务分包管理制度。6、有物业服务档案管理制度。6、有物业服务档案管理制度。6、有物业服务档案管理制度。7、有物业服务财务管理制度。7、有物业服务财务管理制度。7、有物业服务财务管理制度。8、有物业服务风险管理制度。8、有物业服务风险管理制度。8、有物业服务风险管理制度。9、有人力资源管理制度。9、有人力资源管理制度。9、有人力资源管理制度。10、有投诉处理制度。10、有首问责任制制度、投诉处理制度。10、有首问责任制制度、投诉处理制度。11、有消防、治安、设施设备、特种设备、地震、防汛、公共卫生等突发公共事件应急预案，并有应急演练制度。11、有消防、治安、设施设备、特种设备、地震、防汛、公共卫生等突发公共事件应急预案，并有应急演练制度。11、有消防、治安、设施设备、特种设备、地震、防汛、公共卫生等突发公共事件应急预案，并有应急演练制度。12、有监管采购供方和服务供方的制度。12、有监管采购供方和服务供方的专项制度。12、有监管采购供方和服务供方的专项制度。13、有车辆准入管理制度。13、有车辆准入管理制度。14、有重要接待管理制度。14、有重要接待管理制度。15、有保密工作制度。15、有保密工作制度。16、有自用设施设备维护管理制度。17、有节能减排管理制度。5.5 档案管理（见表5）表5 档案管理内容及要求一级二级三级1、应设置有档案资料柜。1、应设置有档案资料室。1、应设置有独立的档案资料室。2、档案资料齐全、整洁，管理规范、查阅方便，宜配有电子档案。2、档案资料齐全、整洁，管理规范、查阅方便，宜配有电子档案。2、档案资料齐全、整洁，管理规范、查阅方便，应配有电子档案。3、档案查找借阅登记记录应规范完整。3、档案查找借阅登记记录应规范完整。3、档案查找借阅登记记录应规范完整。表5 （续）一级二级三级3、档案内容应包括但不限于： 产业园区房屋及其共用设施设备、配套设施设备权属清册； 物业竣工验收档案，物业权属资料： 项目承接查验资料（图、档、表、卡）； 设施设备维护、养护资料； 特种设备档案（技术资料、管理资料和特种设备人员资料等）； 业主/物业使用人资料； 业主/物业使用人迁入迁出档案； 日常管理、记录资料； 财务档案（实行项目物业服务酬金制计算模式的还应有专项财务档案）。3、档案内容应包括但不限于： 产业园区房屋及其共用设施设备、配套设施设备权属清册； 物业竣工验收档案，物业权属资料： 项目承接查验资料（图、档、表、卡）； 设施设备维护、养护资料； 特种设备档案（技术资料、管理资料和特种设备人员资料等）； 业主/物业使用人资料； 业主/物业使用人迁入迁出档案； 日常管理、记录资料； 财务档案（实行项目物业服务酬金制计算模式的还应有专项财务档案）。3、档案内容应包括但不限于： 产业园区房屋及其共用设施设备、配套设施设备权属清册； 物业竣工验收档案，物业权属资料： 项目承接查验资料（图、档、表、卡）； 设施设备维护、养护资料； 特种设备档案（技术资料、管理资料和特种设备人员资料等）； 业主/物业使用人资料； 业主/物业使用人迁入迁出档案； 日常管理、记录资料； 财务档案（实行项目物业服务酬金制计算模式的还应有专项财务档案）。6 服务项目6.1 综合服务（见表6）表6 综合服务内容及要求项目内容及要求一级二级三级客户服务 1、对违反治安、安全、消防、规划、环保等方面法律、法规的行为，应告知、劝阻业主/物业使用人，并报告相关行政部门。1、对违反治安、安全、消防、规划、环保等方面法律、法规的行为，应告知、劝阻业主/物业使用人，并报告相关行政部门。1、对违反治安、安全、消防、规划、环保等方面法律、法规的行为，应告知、劝阻业主/物业使用人，并报告相关行政部门。2、重要物业服务事项及信息应在主要出入口、各楼栋公告。2、重要物业服务事项及信息应在主要出入口、各楼栋公告，并通过信息平台以短信、邮件等形式告知客户。2、重要物业服务事项及信息应在主要出入口、各楼栋以书面形式公告，并通过信息平台以短信、邮件等形式告知客户。3、水、电急修应在15分钟内到达现场。维修回访率不低于85%。3、水、电急修应在10分钟内到达现场。维修回访率不低于95%。3、水、电急修应在5分钟内到达现场。维修回访率100%。表6 （续）项目内容及要求一级二级三级客户服务4、业主/物业使用人提出的意见、建议应在72小时内回复。受理的投诉，应在24小时内回复，回访率100%。4、业主/物业使用人提出的意见、建议应在48小时内回复，回访率100%。受理的投诉，应在12小时内回复，回访率100%。4、业主/物业使用人提出的意见、建议应在24小时内回复，回访率100%。受理的投诉，应在8小时内回复，回访率100%。5、每年进行满意度调查不少于1次，客户满意率不低于80%。5、每年进行满意度调查不少于1次，客户满意率不低于85%。5、每年进行1次第三方满意度调查，客户满意率不低于85%。6、业主/物业使用人迁入迁出时，应告知业主/物业使用人停车地点、进出园区的搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细节，并及时建档、归档。6、业主/物业使用人迁入迁出时，应告知业主/物业使用人停车地点、进出园区的搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细节，并及时建档、归档。迁入迁出时进行现场管理和协调，6、业主/物业使用人迁入迁出时，应告知业主/物业使用人停车地点、进出园区的搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细节，并及时建档、归档。迁入迁出时安排专人进行现场管理和协调。园区文化建设1、有宣传栏或其他形式的宣传平台。1、有宣传栏或其他形式的宣传平台，每月更新不少于1次。1、有宣传栏或其他形式的宣传平台，每月更新不少于1次。2、每年组织园区文体活动不少于1次。2、有文体活动计划和实施方案。每年组织园区文体活动不少于3次。2、有文体活动计划和实施方案。每年组织园区文体活动不少于5次。3、节日应进行氛围布置。3、节日应进行氛围布置。4、应根据园区特点举办有针对性的商务活动。6.2 房屋共用部位管理与维修养护6.2.1 综合管理（见表7）表7 共用部位维护综合管理内容及要求一级二级三级1、检查、督促物业使用人正确使用房屋，厂房和仓库不得用作生活居住，除经有关部门批准同意设立专用仓库外，园区内不得堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危险品和有害物品。1、检查、督促物业使用人正确使用房屋，厂房和仓库不得用作生活居住，除经有关部门批准同意设立专用仓库外，园区内不得堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危险品和有害物品。1、检查、督促物业使用人正确使用房屋，厂房和仓库不得用作生活居住，除经有关部门批准同意设立专用仓库外，园区内不得堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危险品和有害物品。2、园区内消防车通道不得占用、堵塞。2、园区内消防车通道不得占用、堵塞。2、园区内消防车通道不得占用、堵塞。3、检查、监督物业使用人按照楼层承受负荷要求设置设备和货物，及时制止超载放置现象。3、检查、监督物业使用人按照楼层承受负荷要求设置设备和货物，及时制止超载放置现象。3、检查、监督物业使用人按照楼层承受负荷要求设置设备和货物，及时制止超载放置现象。4、有房屋共用部位的年度维修养护计划，共用部位完好率不低于85%。4、有房屋共用部位的年度维修养护计划，共用部位完好率不低于90%。4、有房屋共用部位的年度维修养护计划，共用部位完好率不低于95%。6.2.2 相关部位园区房屋主体结构、道路、广场、停车场、小品景观等相关部位的维护应符合表8的规定。表8 相关部位维护内容及要求项目内容及要求一级二级三级主体结构每半年巡视1次梁、板、柱等结构构件。根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况，对房屋进行定期结构检查和沉降测试，检查中发现问题应及时修缮，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主/物业使用人申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。每半年巡视1次，梁、板、柱等结构构件。根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况，对房屋进行定期结构检查和沉降测试，检查中发现问题应及时修缮，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主/物业使用人申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。每半年巡视1次，梁、板、柱等结构构件。根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况，对房屋进行定期结构检查和沉降测试，检查中发现问题应及时修缮，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主/物业使用人申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。外立面每月巡视1次，出现破损、开裂等现象时应及时修复。招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置。每半月巡视1次，出现破损、开裂等现象时应及时修复。招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，统一美观。每周巡视1次，出现破损、开裂等现象时应及时修复。招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，统一美观。园区道路、广场每日巡视1次，保持平整、面层无开裂和松动；窨井无漫溢，井盖无缺损。每日巡视1次，保持平整、面层无开裂和松动；窨井无漫溢，井盖无缺损。每日巡视1次，保持平整、无积水，面层无裂缝，窨井无漫溢，井盖无缺损，沟渠、水池无垃圾、无淤泥。停车场标识、标线清晰、完好；配套设施完整，无缺损。标识、标线清晰、完好；配套设施完整，无缺损。标识、标线清晰、完好；配套设施完整，无缺损。小品景观、雕塑等每周巡视1次，发现异常应及时处理。每2日巡视1次，发现异常应及时处理。每日巡视1次，外观完整美观，无损坏，发现异常应及时处理。绿地、花台每日巡视1次，植物修剪整齐，生长正常，龙头出水正常、无滴漏现象；水管无堵塞，无漏水；花台完整，无缺损，发现损坏立即修复。每日巡视1次，植物修剪整齐，生长正常，龙头出水正常、无滴漏现象；水管无堵塞，无漏水；花台完整，无缺损，发现损坏立即修复。每日巡视1次，植物修剪整齐，生长正常，龙头出水正常、无滴漏现象；水管无堵塞，无漏水；花台完整，无缺损，发现损坏立即修复。 楼内墙面、楼梯间、走廊通道等每周巡视不少于1次，出现破损、开裂等现象时，应及时修复。每周巡视不少于2次，墙面无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面无色差、材质相似或一致，出现破损、开裂等现象时，应及时修复。每日巡视不少于1次，墙面无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面无色差、材质相似或一致，出现破损、开裂等现象时，应及时修复。表8 （续）项目内容及要求一级二级三级屋顶、管道、排水沟每周巡视1次，屋面排水沟、室内室外排水管道应保障排水畅通，隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理。每周巡视2次，屋面排水沟、室内室外排水管道应保障排水畅通，发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理。每日巡视1次，屋面排水沟、室内室外排水管道应保障排水畅通，发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理。旋转门、自动门每日巡视1次，使用正常，无安全隐患。每日巡视1次，玻璃无破碎，五金配件完好，门无异常声响，使用正常，无安全隐患。每日巡视1次，玻璃无破碎，五金配件完好，门、窗开闭灵活，密封性好、无异常声响，使用正常，无安全隐患。卫生间、茶水间每日巡视1次，保持设施完好、发现堵塞、损坏及时处理。每日巡视1次，保持设施完好、正常，无跑冒滴漏现象，保持管道畅通与安全使用，发现损坏及时修复。每日巡视1次，保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏畅通不堵塞。保持管道畅通与安全使用，发现损坏应及时修复。电梯厅每日巡视不少于1次，保持设施设备正常。每日巡视不少于1次，保持设施设备正常、标识清晰完整。每日巡视不少于1次，保持灯光照明正常、设施设备正常、电梯按钮无缺损、标识清晰完整，发现损坏立即修复。地下室每周巡视1次，发现问题应及时修复处理。每周巡视不少于2次，发现问题应及时修复处理。每日巡视1次，发现问题应及时修复处理。无障碍设施无障碍设施的设置应符合JGJ 50的相关要求。每半月巡视1次，设施的管理、使用情况良好。无障碍设施的设置应符合JGJ 50的相关要求。每周巡视1次，设施的管理、使用情况良好。无障碍设施的设置应符合JGJ 50的相关要求。每日巡视1次，设施的管理、使用情况良好。6.2.3 公共标识设置（见表9）表9 公共标识设置内容及要求一级二级三级1、各类标识的设置、运用应符合现行相关国家标准、行业标准、地方标准的规定。1、各类标识的设置、运用应符合现行相关国家标准、行业标准、地方标准的规定。1、各类标识的设置、运用应符合现行相关国家标准、行业标准、地方标准的规定。2、标识包括但不限于： 主要道路、停车场等导向标识； 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟等安全标识； 消防疏散示意图； 楼栋位置及导向标识；2、标识包括但不限于： 园区平面示意图； 主要道路、停车场等导向标识； 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟等安全标识； 消防疏散示意图；2、标识包括但不限于： 园区平面示意图； 主要道路、停车场、泊车等导向标识； 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟等安全标识； 消防疏散示意图；表9 （续）一级二级三级 公共卫生间等公共服务设施位置及导向标识； 公共场所的安全设施设备、消防设施设备标识； 共用设施设备的安全警示标识。 楼栋、楼层位置及导向标识； 公共卫生间、服务台等公共服务设施位置及导向标识； 公共场所的安全设施设备、消防设施设备标识； 共用设施设备的安全警示标识； 临时性服务标识。 楼栋、楼层位置及导向标识； 公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施位置及导向标识； 公共场所的安全设施设备、消防设施设备标识； 共用设施设备的安全警示标识； 临时性服务标识； 其他标识。3、标识造型美观，符合园区风格。3、标识造型美观，符合园区风格。6.3 共用设施设备管理与维护6.3.1 综合管理（见表10）表10 设施设备维护综合管理内容及要求项目内容及要求一级二级三级总体要求 1、建立有共用设施设备台帐，并按照有关规定进行使用前的首次检验和定期检验检测。1、建立有共用设施设备、特种设备台帐，并按照有关规定进行使用前的首次检验和定期检验检测。1、建立有共用设施设备、特种设备和计量器具台帐及设备卡，并按照有关规定进行使用前的首次检验和定期检验检测，无不合格设备器具使用。2、消防设施设备完好率100%，其他设施设备完好率不低于92%。2、消防设施设备完好率100%，其他设施设备完好率不低于95%。2、消防设施设备完好率100%，其他设施设备完好率不低于98%。3、发生共用设施设备应急故障或突发事件，应根据成都市物业管理区域重大事件报告制度暂行规定的相关要求进行处理。3、发生共用设施设备应急故障或突发事件，应根据成都市物业管理区域重大事件报告制度暂行规定的相关要求进行处理。3、发生共用设施设备应急故障或突发事件，应根据成都市物业管理区域重大事件报告制度暂行规定的相关要求进行处理。机房设备1、严格执行人员出入登记制度。1、严格执行人员出入登记制度，对机房维护保养实行许可制度。1、严格执行人员出入登记制度，对机房维护保养实行许可制度。2、有防鼠、防虫、防水、防潮措施。2、有防鼠、防虫、防水、防潮措施。2、有防鼠、防虫、防水、防潮措施。3、建立防尘缓冲带。3、建立防尘缓冲带，备有拖鞋或鞋套等防尘用品。3、设备的安全防护装置齐全可靠。4、设备的安全防护装置齐全可靠。4、设备的安全防护装置齐全可靠。表10 （续）项目内容及要求一级二级三级机房设备4、设备标识清楚齐全，危及人身安全处有明显标志和防范措施。5、设备标识清楚齐全，危及人身安全处有明显标志和防范措施。5、设备标识清楚齐全，危及人身安全处有明显标志和防范措施。5、按规定配备灭火器材并置于易取用处。6、按规定配备灭火器材并置于易取用处。6、按规定配备灭火器材并置于易取用处。6、机房张贴或悬挂相关制度、操作人员上岗证、设备安全操作规程、应急预案流程图等。7、机房张贴或悬挂相关制度、操作人员上岗证、设备安全操作规程、设备系统图、应急预案流程图等。7、机房张贴或悬挂相关制度、操作人员上岗证、设备安全操作规程、设备系统图、应急预案流程图等。7、每月对机房密封、鼠患等情况进行检查。8、机房配置温、湿度计，每周对机房环境温度、湿度、密封、鼠患等情况进行检查。8、机房配置温、湿度计，每日对机房环境温度、湿度、密封、鼠患、通风等情况进行检查，若有异常及时采取相应措施。9、对温湿度有要求的设备机房应采取相应措施。9、对温湿度有要求的设备机房应配备相应的恒温及除湿设备。6.3.2 特种设备（见表11）表11 特种设备管理内容及要求项目内容及要求一级二级三级基本要求 1、园区内凡符合特种设备目录的特种设备应有相关使用登记证，张贴有效的安全使用标志。1、园区内凡符合特种设备目录的特种设备应有相关使用登记证，张贴有效的安全使用标志。1、园区内凡符合特种设备目录的特种设备应有相关使用登记证，张贴有效的安全使用标志。2、从业人员有特种设备安全管理或作业人员上岗证。2、从业人员有特种设备安全管理或作业人员上岗证。2、从业人员有特种设备安全管理或作业人员上岗证。3、作业人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁违规违章操作。3、作业人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁违规违章操作。3、作业人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁违规违章操作。电梯 1、委托具有相应资质的电梯维保单位进行维护保养，签订合同，明确维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。1、委托具有相应资质的电梯维保单位进行维护保养，签订合同，明确维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。1、委托具有相应资质的电梯维保单位进行维护保养，签订合同，明确维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。表11 （续）项目内容及要求一级二级三级电梯2、按相关规定在电梯轿厢内显著位置张贴有效的电梯使用标志、电梯使用安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。2、按相关规定在电梯轿厢内显著位置张贴有效的电梯使用标志、电梯使用安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。2、按相关规定在电梯轿厢内显著位置张贴有效的电梯使用标志、电梯使用安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。3、每季度巡查1次电梯底坑环境，确保清洁，照明正常。每天检查1次自动扶梯急停开关，确保其工作正常。3、每月巡查1次电梯底坑环境，确保清洁，无积水，照明正常。每天检查1次自动扶梯急停开关，确保其工作正常。3、每半月巡查1次电梯底坑环境，确保清洁，无渗水、积水，照明正常。每天检查1次自动扶梯急停开关，确保其工作正常。4、编制有电梯突发事件应急处置预案；针对不同类型电梯应急救援演练每年不少于1次。相关人员需知道并能应对。4、编制有电梯突发事件和安全事故应急处置预案；针对不同类型电梯应急救援演练每半年不少于1次。相关人员应掌握并能应对。4、编制有电梯突发事件和安全事故应急处置预案；针对不同类型电梯应急救援演练每半年不少于1次。相关人员应熟练掌握和应对。5、确保电梯安全运行的通风、温度、湿度、电压等符合有关标准和技术规范。确保电梯报警装置与值班室实现可靠、有效的联系。5、确保电梯安全运行的通风、温度、湿度、电压等符合有关标准和技术规范。轿厢内照明完好、运行平稳无异响、报警呼叫通畅，通讯信号正常。5、确保电梯机房温度40、通风设备运行良好，温度、湿度、电压等符合有关标准和技术规范。轿厢内照明完好、运行平稳无异响、电梯报警装置应实现5方对讲通畅、平层准确、内外楼层显示正确，有线、无线通讯信号正常。6、监督专业维保单位每半月维护保养不少于1次，发现问题应及时组织排除。如实填写电梯维护保养记录和故障情况，由专人负责确认，并归档备查。6、有维保标准，监督专业维保单位每半月维护保养不少于1次，发现问题应及时组织排除，如实填写电梯维护保养记录和故障情况，由工程主管确认，并归档备查。6、有详细完整的维保标准，监督专业维保单位每半月维护保养不少于1次，发现问题及时组织排除，如实填写电梯维护保养记录和故障情况，由工程主管确认，并归档备查。有条件的应要求维保单位驻场维保和提供救援服务。表11 （续）项目内容及要求一级二级三级电梯7、有24小时值班电话，且联系畅通，发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业服务人员应在15分钟内到达现场应急处理。发生一般故障的，专业维修人员30分钟内到达现场处理，重大故障8小时内恢复（更换曳引机、主板等除外），不能及时恢复的应说明情况。7、有24小时值班电话，且联系畅通，发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业服务人员应在10分钟内到达现场应急处理，并安抚乘客情绪。发生一般故障的，专业维修人员30分钟内到达现场处理。重大故障8小时内恢复（更换曳引机、主板等除外），不能及时恢复的应公示电梯停止运行的原因和相关情况。7、有24小时值班电话，且联系畅通，发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业服务人员应在5分钟内到达现场应急处理，并做好被围困人员的安抚工作，不因故障影响乘客情绪。发生一般故障的，专业维修人员30分钟内到达现场处理。重大故障4小时内恢复（更换曳引机、主板等除外），不能恢复的应当公示电梯停止运行的原因和修复所需时间。8、定期进行电梯安全专项检查，建立完整的电梯安全技术档案，电梯钥匙使用实行专人专管。8、定期进行电梯安全专项检查，建立完整的电梯安全技术档案，电梯钥匙应指定专人专管。8、定期进行电梯安全专项检查，建立完整的电梯安全技术档案，电梯钥匙应指定专人专管。9、在电梯显著位置载明最近一次电梯维保记录。6.3.3 给排水系统（见表12）表12 给排水系统维护内容及要求一级二级三级1、制定卫生管理制度，取得二次供水卫生许可证。1、制定卫生管理制度，取得二次供水卫生许可证。1、制定卫生管理制度，取得二次供水卫生许可证。2、保持系统中各类泵、阀门、计量表、控制柜、管路完好正常，无泄漏。运行维修记录规范。2、保持系统中各类泵、阀门、计量表、控制柜、管路完好正常，无泄漏，公共区域水龙头供水量正常。运行维修记录规范。2、保持系统中各类泵、阀门、计量表、控制柜、管路完好正常，无泄漏，无锈蚀，阀门开启灵活，公共区域水龙头供水量正常，无滴漏。运行维修记录规范、完整。3、二次供水的贮水箱（池）不得同其他用途的贮水设施混用，二次供水设备设施整洁。3、二次供水的贮水箱（池）不得同其他用途的贮水设施混用，二次供水设备设施整洁。3、二次供水的贮水箱（池）不得同其他用途的贮水设施混用，二次供水设备设施整洁。4、定期疏通清掏集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井），确保排水畅通无堵塞。4、每年不少于1次疏通清掏集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井），确保排水畅通无堵塞，无异味。4、每半年不少于1次疏通清掏集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井），确保排水设施无破损，排水畅通无堵塞，无破损、无异味。表12 （续）一级二级三级5、生活水箱（池）入口须封闭，加盖加锁，通气口有防护网。饮用水水箱每半年全面清洗、消毒1次，并取得政府部门出具的水质合格检验报告。5、生活水箱（池）入口须封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口有小孔金属防护网。饮用水水箱每半年全面清洗、消毒1次，并取得政府部门出具的水质合格检验报告。5、生活水箱（池）入口须封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口有14-18目的金属防护网。饮用水水箱每半年全面清洗、消毒1次，并取得政府部门出具的水质合格检验报告。6、定期对生活水泵、管道、阀门进行维护保养。6、每年不少于1次对生活水泵、管道、阀门进行维护保养，确保无锈蚀、无滴漏。6、每年不少于1次对生活水泵、管道、阀门进行维护保养，确保无水锈、无锈蚀、无滴漏，无积尘。7、管道色标和水流指示清晰，阀门开、关状态和水泵的使用、备用状态挂牌明示。7、管道色标和水流指示清晰，阀门开、关状态和水泵的使用、备用状态挂牌明示。7、遇限水，计划停水应提前8小时通知客户。8、遇限水，计划停水提前12小时通知客户。8、遇限水，计划停水应提前24小时通知客户。8、每月不少于2次检查生活泵、气压罐、水池水箱。9、每周不少于2次检查生活泵、气压罐、水池水箱，确保水泵启动运转正常、无异音。9、每日不少于2次检查生活泵、气压罐、水池水箱，确保水泵整洁，启动运转正常、无异音。9、每月不少于1次检查公共卫生间、开水房、管道井内等排水排污设施设备。确保设备运行正常，压力符合要求。每年汛期应加强排查，确保排水畅通。10、每半月不少于1次检查公共卫生间、开水房、管道井内等排水排污设施设备。确保设备运行正常，压力符合要求。每年汛期应加强园区内排水管井的检查，确保建筑物和道路排水畅通。每日对排污泵进行1次手动启动测试，每半年维护保养1次。10、每周不少于1次检查公共卫生间、开水房、管道井内等排水排污设施设备。确保设备运行正常，压力符合要求。每年汛期应加强园区内排水管井的检查，确保建筑物和道路排水畅通。每日对排污泵进行1次手动启动测试，每季维护保养1次。10、沙袋、挡水板、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等防汛物资齐备、完好。有防汛预案。11、沙袋、挡水板、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等防汛物资齐备、完好。汛期每半月进行1次集中检查。有防汛预案，每年组织1次演练。11、沙袋、挡水板、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等防汛物资齐备、完好，数量充足。汛期每周进行1次集中检查。有防汛预案，每年组织演练不少于1次。6.3.4 供配电系统（见表13）表13 供配电系统维护内容及要求一级二级三级1、参照DL/T 596相关规定，配合相关部门对供配电设施设备进行安全检测，并取得合格报告。1、参照DL/T 596相关规定，配合相关部门对供配电设施设备进行安全检测，并取得合格报告。1、参照DL/T 596相关规定，配合相关部门对供配电设施设备进行安全检测，并取得合格报告。2、每年全面停电维护养护不少于1次。2、每年全面停电维护养护不少于1次。2、每年全面停电维护养护不少于2次。表13 （续）一级二级三级3发电机每月检查1次，每月试运行1 次。3、发电机每月检查1次，每月试运行1 次；每年1次带50%以上负荷运行；每年活化1次蓄电池。3、发电机每月检查1次，每月试运行1 次；每年1次带50%以上负荷运行；每年活化1次蓄电池。4、高低压配电房每日4次巡检，抄录相关运行参数、计量数据，其中功率因数不低于0.9。电流电压正常，指示灯正常。4、高低压配电房每日8次巡检，抄录相关运行参数、计量数据，其中功率因数不低于0.9。电流电压正常，指示灯正常，显示、标识正常，接线端子及电线电缆无变色。4、高低压配电房每日12次巡检，抄录相关运行参数、计量数据，其中功率因数不低于0.9。电流电压正常、无异音，指示灯正常，显示、标识正常，柜内无积尘，无锈蚀，接线端子及电线电缆无变色。5、每季度检查1次电缆沟、电缆桥架、电气竖井，确保干净，无杂物。5、每月检查1次电缆沟、电缆桥架、电气竖井，确保干净、无杂物、无积水。5、每周检查1次电缆沟、电缆桥架、电气竖井，确保干净、无异物、无浸水、 无积水，布线规范。6、计划停、送电应提前3日向客户发出停、送电通知；突然停电时，备用电源或柴油发电机电源须在30分钟内投入运行。6、计划停、送电应提前7日向客户发出停、送电通知；突然停电时，备用电源或柴油发电机电源须在20分钟内投入运行。6、计划停、送电应提前15日向客户发出停、送电通知；突然停电时，备用电源或柴油发电机电源须在15分钟内投入运行。7、直流操作系统运行正常，每年进行1次蓄电池充、放电试验。7、直流操作系统运行正常，每半年进行1次蓄电池充、放电试验。7、直流操作系统运行正常，每季度进行1次蓄电池充、放电试验。6.3.5 公共照明系统（见表14）表14 公共照明系统维护内容及要求一级二级三级1、合理安排和调整各类灯光照明启闭时间，按规定时间开启。1、合理安排和调整各类灯光照明启闭时间，节能降耗，按规定时间开启。1、合理安排和调整各类灯光照明启闭时间，节能降耗，按规定时间开启。照度应符合GB50034的相关要求。2、定期检查公共部位照明，完好率不低于90%，如有缺损，应及时更换。2、每周检查1次公共部位照明，完好率不低于95%，有如缺损，应及时更换。2、每日检查1次公共部位照明，完好率不低于98%，如有缺损，应及时更换。3、定期巡检公共电器柜等电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。3、每周巡检1次公共电器柜等电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。3、每日巡检1次公共电器柜等电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。4、定期检查建筑物户外照明、广告灯等，确保支承架牢固，字体显示完整，时控器工作正常。4、每季度检查2次建筑物户外照明、广告灯等，确保支承架无锈蚀、牢固，字体显示完整，时控器工作正常。4、每月检查1次建筑物户外照明、广告灯等，确保支承架无锈蚀、牢固，字体无缺损、显示完整，时控器工作正常，并根据气候及时调整。表14 （续）一级二级三级5、每年清洁保养1次照明电源柜（箱），确保柜内外卫生良好，接地牢固。5、每半年清洁保养1次照明电源柜（箱），确保柜内外卫生良好，指示正常，接地牢固。5、每季度清洁保养1次照明电源柜（箱），确保柜内外卫生良好，指示正常，排线整洁，接地牢固。6、室内照明一般故障6小时内修复，其他复杂故障72小时内修复。6、室内照明一般故障4小时内修复，其他复杂故障48小时内修复。6、室内照明一般故障2小时内修复，其他复杂故障24小时内修复。7、室外照明一般故障36小时内修复，其他复杂故障96小时内修复。7、室外照明一般故障24小时内修复，其他复杂故障72小时内修复。7、室外照明一般故障12小时内修复，其他复杂故障48小时内修复。8、应急照明每月检查1次，确保100%正常无