第九章 农用地分等定级.ppt

1 第九章农用地分等定级 2 第一节农用地分等概述 一 农用地分等定级的相关概念农用地 是指直接用于农业生产的土地 包括耕地 园地 林地 牧草地及其他农用地 农用地等 在全国范围内 按照标准耕作制度 在自然质量条件 平均土地利用条件 平均土地经济条件下 根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定 划分出的农用地等别 基准作物 是理论标准粮的折算基准 指全国比较普遍的主要粮食作物 如小麦 玉米 水稻 按照不同区域生长季节的不同 进一步区分的春小麦 冬小麦 春玉米 夏玉米 一季稻 早稻和晚稻等7种粮食作物 指定作物 指行政区所属耕作区标准耕作制度中所涉及的作物 3 第一节农用地分等概述 因素指标区 对区域内决定农用地自然质量的各种因素和因素组合 依主导因素原则和区域分异原则划分的区域 是区别于其它指标区的最小单元 样地适用区 采用样地法计算农用地质量分 需要划分样地适用区 是指依主导因素原则和区域分异原则划分的区域 是区别于其它适用区的最小单元 样地的农用地自然质量特征与其适用区的其他分等评价单元的特征应具有相似性 分等单元 是农用地等级评定和划分的基本空间单位 单元内部土地质量相对均一 单元之间有较大差异 4 第一节农用地分等概述 产量比系数 以国家指定的基准作物为基础 按当地各种作物单位面积实际产量与基准作物实际产量之比 土地利用系数 用来修正土地的自然质量 使达到接近土地的实际产出水平的系数 计算公式 KLj Yj Yj max KLj为某样点的第j种指定作物土地利用系数 Yj为样点的第j种指定作物单产 Yj max为第j种指定作物的省级二级区内最高单产 5 产量 成本 指数 计算公式为 aj Yj Cj j为第j种指定作物的 产量 成本 指数 单位为千克 元 j为样点的第j种指定作物实际单产 单位千克 公顷 j为样点的第j种指定作物实际成本 单位为元 公顷 土地经济系数 计算公式 Kcj aj Aj j为样点的第j种指定作物土地经济系数 j为样点第j种指定作物 产量 成本 指数 j为第j种指定作物 产量 成本 指数的省级二级区内最大值 6 第一节农用地分等概述 标准耕作制度 在当前的社会经济水平 生产条件和技术水平下 有利于生产或最大限度发挥当地土地生产潜力 未来仍有较大发展前景 不造成生态破坏 能够满足社会需求 并已为 或将为 当地普遍采纳的农作方式 由于各地养地方式难以统一 因此这里的标准耕作制度主要指种植制度 光温生产潜力 在农业生产条件得到充分保证 水分 CO2供应充足 其它环境条件适宜情况下 理想作物群体在当地光 热资源条件下 所能达到的最高产量 气候生产潜力 在农业生产条件得到充分保证 其它环境因素均处于最适状态时 在当地实际光 热 水气候资源条件下 农作物群体所能达到的最高产量 即在光温生产潜力基础上进一步考虑降水的限制作用后 农作物的理论产量 7 第一节农用地分等概述 标准样地 在一定的栽培管理技术条件下 区域内农作物产量水平最高的若干农用地分等单元 一般情况下 标准样地的农业生产条件最好 它们在本内区域所处位置的气候 地形地貌 土壤 灌溉与排水等条件的综合特征最优 标准样地体系 农用地分等标准样地的分级体系与用于描述农用地分等标准样地特征的因素体系的总和 8 第一节农用地分等概述 二 农用地分等的原则1综合分析原则农用地质量是各种自然因素 社会经济因素综合作用的结果 农用地分等应以造成等别差异的各种相对稳定因素的综合分析为基础 2分层控制原则农用地分等以建立全国范围内的统一等别序列为目的 在实际操作上 农用地分等是在国家 省 县三个层次上展开 县级分等成果要在本县域范围内可比 省级协调汇总成果要在本省域范围内可比 国家级协调汇总成果要在全国范围内可比 3主导因素原则农用地分等应根据相对稳定的影响因素及其作用的差异 重点考虑对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素 突出主导因素对分等结果的作用 9 第一节农用地分等概述 4土地收益差异原则农用地分等应反映不同区域土地自然质量条件 土地利用水平 社会经济水平的差异对区域土地生产力水平的影响 也应反映对区域土地收益水平的影响 5定量分析与定性分析相结合原则农用地分等应以定量计算为主 对现阶段难以定量的自然因素 社会经济因素采用必要的定性分析 定性分析的结果可用于农用地分等成果的调整和确定工作中 提高农用地分等成果的精度 6跟踪检验原则在农用地分等工作中 应对每一步成果进行检验 并进行专家咨询 论证 确保成果与实际情况相符 10 第一节农用地分等概述 三 农用地分等的技术路线和方法步骤1 技术路线依据全国统一制定的标准耕作制度 以指定作物的光温 气候 生产潜力为基础 通过对土地自然质量 土地利用水平 土地经济水平逐级订正 综合评定农用地等别 2 方法步骤a 资料收集整理与外业调查 b 划分指标区 确定指标区分等因素及权重 c 划分分等单元并计算农用地自然质量分 d 查指定作物的光温 气候 生产潜力指数表 计算农用地自然质量等指数 e 计算土地利用系数及农用地利用等指数 土地经济系数 f 计算农用地等指数 g 划分与校验农用地自然等别 利用等别 农用地等别 h 整理 验收成果 11 第一节农用地分等概述农用地分等工作流程 12 第一节农用地分等概述 13 第二节农用地分等 一 确定标准耕作制度标准耕作制度 在当前的社会经济水平 生产条件和技术水平下 有利于生产或最大限度发挥当地土地生产潜力 未来仍有较大发展前景 不造成生态破坏 能够满足社会需求 并已为 或将为 当地普遍采纳的农作方式 由于各地养地方式难以统一 因此这里的标准耕作制度主要指种植制度 14 第二节农用地分等 标准耕作制度如表 15 第二节农用地分等 二 确定基准作物与指定作物基准作物指小麦 玉米 水稻三种主要粮食作物中的一种 是理论标准粮的折算基准 根据种植日期 将基准作物进一步区分为春小麦 冬小麦 春玉米 夏玉米 一季稻 早稻和晚稻七种 由省级土地行政主管部门负责从中选择一种 作为本行政区的基准作物 指定作物指标准耕作制度中所涉及的作物 16 第二节农用地分等 三 划分分等单元1划分要求分等单元是农用地分等的最小空间单位 分等单元应按以下要求划分 a 单元之间的土地特征差异明显 不同地貌部位的土地不划为同一单元 山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元 地下水 土壤条件 盐碱度等分等因素指标有明显差异的不划为同一单元 b 单元内部的土地特征相似 土地分等单元边界不跨越分等因素指标区和土地利用系数等值区 土地经济系数等值区 c 单元边界应不跨越地块边界 d 单元边界应采用控制区域格局的地貌走向线和分界线 河流 沟渠 道路 堤坝等线状地物和有明显标志的权属界线 17 第二节农用地分等 2划分方法1 叠置法将比例尺相同的土地利用现状图与地形图 土壤图叠加 形成的封闭图斑即为一个分等单元 若图斑小于最小上图面积 6mm2 则要进行归并 叠置法适用于土地利用现状类型多 地貌类型比较复杂的地区 2 地块法在工作底图上用明显的地物界线或权属界线 将农用地分等因素相对均一的地块 划为一个分等单元 也可直接将土地利用现状图上的图斑作为分等单元 地块法适用于所有分等类型和地区 18 第二节农用地分等 3 网格法用一定大小的网格作为分等单元 网格大小以能区分不同特性的地块为标准 可采用大小均一的固定网格 也可采用大小不均一的动态网格 网格法适用于分等因素空间变化不复杂的地区 4 多边形法将所有分等因素图进行叠加 最终生成的封闭多边形即为分等单元 多边形法适用于所有分等类型和地区 3校验与登记a 应对分等单元划分和边界的合理性进行校验 b 将校验后的农用地分等单元按顺序编号填表登记 19 第二节农用地分等 四 计算农用地自然质量分1确定计算方法根据当地实际情况 选择因素法或样地法计算农用地自然质量分 20 2因素法2 1确定分等因素指标区采用因素法计算农用地自然质量分 需要划分农用地分等因素指标区 指标区是依主导因素原则和区域分异原则划分的分等因素体系一致的区域 a 指标区可根据地貌条件 耕作制度等划分 也可根据强限制性因素的区域分异规律划分 b 在县域范围内 指标区一般不超过10个 c 一个指标区内 选定的分等因素要对农用地的质量有明显影响 一般不超过10个 农用地自然质量分依据所选用的分等因素计算 d 按照强限制性因素划分的指标区称作限制区 在限制区内 由于强限制性因素的作用 农用地自然质量分的最高分不能取100分 假设该限制区内最优农用地条件的自然质量分为80分 则限制区内所有分等单元的按百分制计算出的农用地自然质量分 均需乘以0 8的限制系数 21 第二节农用地分等 2 2确定分等因素农用地分等因素分推荐因素和自选因素两类 推荐因素由国家统一确定 分区 分地貌类型给出 自选因素由省级土地行政主管部门确定 用于分等的自选因素一般不超过3个 所有分等因素都需要采用特尔菲法 因素成对比较法 主成分分析法 层次分析法等方法中的两种以上方法进行检验和确定 22 云贵高原区山地丘陵坡耕地评价因素及权重 23 第二节农用地分等 2 3编制 指定作物 分等因素 自然质量分 记分规则表编制记分规则表的基本要求 a 按指定作物分别编制 b 推荐因素指标与指标分值的关系 可参见规程 但在实际工作中应根据指定作物 指标区的情况加以调整 c 自选因素指标与指标分值的关系 由各地自行确定 d 记分规则表的编制应建立在当地试验资料的基础上 如果没有试验资料 则要采取适当的定性分析方法加以确定 e 记分规则表编制应在上级农用地分等技术指导机构的指导下进行 24 第二节农用地分等 25 第二节农用地分等 2 4编制分等因素图根据分等因素实际状态值的区域分布 编制农用地分等因素图 2 5读取分等因素指标分值根据分等因素图及记分规则表 获得各分等单元各指定作物的分等因素指标分值 26 第二节农用地分等 2 6计算农用地自然质量分采用几何平均法或加权平均法 计算各分等单元各指定作物的农用地自然质量分 a 几何平均法的计算公式为 27 b 加权平均法的计算公式为 第二节农用地分等 28 第二节农用地分等 3样地法3 1确定分等因素样地适用区采用样地法计算农用地自然质量分 需要划分样地适用区 适用区是依主导因素原则和区域分异原则划分的分等因素体系一致的区域 a 在县域范围内每个乡镇布设1个标准样地 地貌条件 耕作制度差异较大的乡镇 可以布设多个标准样地 并根据其相似性进行归类 b 根据地貌条件 耕作制度或强限制性因素的区域分异规律 参照标准样地的归类结果划分适用区 县域范围内适用区一般不超过10个 29 第二节农用地分等 c 一个适用区内 选定的分等因素要对农用地的质量有明显影响 一般不超过10个 农用地自然质量分依据所选用的分等因素计算 d 编制样地适用区图 3 2确定分等因素标准样地法确定农用地分等属性的原则与因素法相类似 但更注重可描述性 综合性 3 3确定标准样地基准分值确定标准样地的分等属性特征值以及标准样地的基准分值 其最高分值由县级标准样地控制 在省级样地尚未确定前 县级样地最高分值暂定为100分 30 第二节农用地分等 3 4编制 指定作物 分等属性 自然质量 加 减分 规则表编制样地法加 减 分规则表的基本要求 a 按指定作物分别编制 b 按样地适用区分别编制 c 记分规则表的编制应建立在当地试验资料的基础上 如果没有试验资料 则要采取适当的定性分析方法加以确定 d 记分规则表的编制应在上级农用地分等技术指导机构的指导下进行 31 第二节农用地分等 32 第二节农用地分等 3 5编制分等属性图根据农用地分等因素实际状态值的区域分布 编制农用地分等属性图 3 6确定分等属性加 减 分值根据分等属性图及加 减 分规则表 获得分等属性加 减 分值 33 第二节农用地分等 3 7计算农用地自然质量分采用代数和法计算农用地自然质量分 计算公式为 34 第二节农用地分等 五 计算农用地自然质量等指数 Ri 1 查作物光温 气候 生产潜力指数 tj在农用地有灌溉条件时查找光温生产潜力指数 在无灌溉条件时查找气候生产潜力指数 35 湖北省光温生产潜力速查表 36 第二节农用地分等 2 确定产量比系数 j 省级土地行政主管部门负责分区确定产量比系数 计算公式如下 某区内指定作物产量比系数 基准作物单产 指定作物单产式中基准作物和指定作物的单产是指区内最大单产 37 3 计算农用地自然质量等指数第j种指定作物的自然质量等指数由下式计算 第二节农用地分等 38 第二节农用地分等 六 计算土地利用系数有两种方法 一是分指定作物计算 一种是综合计算 1分指定作物计算1 1初步划分土地利用系数等值区外业调查前 应对收集到的指定作物产量统计数据进行整理 以村为单位 根据指定作物的实际单产 初步划分指定作物的土地利用系数等值区 各等值区应满足以下条件 a 等值区之间实际单产水平有明显差异 b 等值区的边界不打破村级行政单位的完整性 39 第二节农用地分等 1 2计算样点指定作物土地利用系数依据初步划分的等值区 在各行政村内分层设置一定数量的样点后 按照以下步骤计算 1 2 1确定指定作物的最高单产由各省土地行政主管部门确定 40 第二节农用地分等 1 2 2确定样点的指定作物单产根据统计资料分析 或实际测产确定 1 2 3计算样点指定作物土地利用系数样点第j种指定作物土地利用系数计算 41 第二节农用地分等 1 3计算等值区指定作物土地利用系数1 3 1计算行政村指定作物土地利用系数根据行政村内各样点指定作物土地利用系数 采用几何平均法或加权平均法计算 其中加权平均法的权重可根据样点代表的面积比例或经验确定 a 几何平均法的计算公式为 42 第二节农用地分等 b 加权平均法的计算公式为 43 第二节农用地分等 1 3 2计算等值区指定作物土地利用系数根据初步划分的等值区内各村的指定作物土地利用系数 采用几何平均或加权平均的方法计算等值区的指定作物土地利用系数 44 第二节农用地分等 45 第二节农用地分等 1 4修订指定作物土地利用系数等值区以指定作物土地利用系数基本一致为原则 参考其它自然 经济条件的差异 对初步划分的等值区进行边界订正 订正后的等值区应满足 a 等值区内各行政村指定作物土地利用系数在X 之间 X表示平均值 表示标准差 b 等值区之间指定作物土地利用系数平均值有明显差异 c 等值区边界两边的指定作物土地利用系数值具有突变特征 1 5编制指定作物土地利用系数等值区图根据修订后的指定作物土地利用系数等值区 编制成图 46 第二节农用地分等 2综合计算实际工作中 也可以不区别指定作物 编制综合土地利用系数等值区图 步骤如下 1 依据标准耕作制度和产量比系数 计算样点的标准粮实际产量 47 第二节农用地分等 2 根据指定作物的最高单产 依据标准耕作制度和产量比系数 计算最大标准粮单产 48 第二节农用地分等 3 计算样点的综合土地利用系数 49 第二节农用地分等 4 计算各等值区的土地利用系数5 编制土地利用系数等值区图 50 第二节农用地分等 七 计算土地经济系数有两种方法 一是分指定作物计算 一种是综合计算 1分指定作物计算1 1初步划分土地经济系数等值区外业调查前 应根据收集到的统计资料 以村为单位计算 产量 成本 指数 按照各村 产量 成本 指数的大小 初步划分土地经济系数等值区 各等值区应满足以下条件 a 等值区间 产量 成本 指数有明显差异 b 等值区的边界不打破村级行政单位的完整性 51 第二节农用地分等 1 2计算土地经济系数依据初步划分的等值区 在所有的行政村内分不同产量水平 分层设置一定数量的样点 并根据以下步骤计算出样点的指定作物土地经济系数 a 计算 产量 成本 指数用按规定获取的投入 产出数据 分样点计算 计算公式为 52 第二节农用地分等 b 确定指定作物的最高产量 成本指数各省组织有关专家在省内分区确定的第j种指定作物的最高产量 成本指数Aj c 计算样点指定作物土地经济系数样点的指定作物土地经济系数据下式计算 53 第二节农用地分等 1 3计算等值区土地经济系数a 计算村内各样点指定作物土地经济系数的几何平均数或加权平均数 作为该村的指定作物土地经济系数 具体计算方法参见前面的公式 b 根据初步划分的等值区内各村的指定作物土地经济系数 采用几何平均或加权平均的方法计算等值区的指定作物土地经济系数 具体计算方法参见前面的公式 54 第二节农用地分等 1 4修订土地经济系数等值区以指定作物土地经济系数基本一致为原则 参考其它自然 经济条件的差异 对初步划分的等值区进行边界订正 订正后的等值区要满足 a 等值区各样点经济系数值X 之间 X表示平均值 表示标准差 b 等值区间经济系数平均值有一定差值 c 等值区边界两边的经济系数值具有突变特征 1 5编制土地经济系数等值区图根据修订后的指定作物土地经济系数等值区 编制土地经济系数等值区图 55 第二节农用地分等 2综合计算可以不区别指定作物 直接编制综合土地经济系数等值区图 步骤如下 2 1确定标准耕作制度和产量比系数 计算样点的标准粮实际产量Y Yj j 和标准粮实际成本C Cj 再计算出样点的综合 产量 成本 指数a Y C 2 2确定各省内分区的最大产量成本指数A 56 2 3计算样点的综合土地经济系数 57 第二节农用地分等 2 4计算各等值区的土地经济系数 2 5编制土地经济系数等值区图 58 第二节农用地分等 八 计算农用地利用等指数和农用地等指数1计算农用地利用等指数 Yi 有两种方法 一是按指定作物土地利用系数计算 一种是按综合土地利用系数计算 1 1按指定作物土地利用系数计算1 1 1计算指定作物利用等指数由下式计算 59 第二节农用地分等 1 1 2计算农用地利用等指数由下式计算 60 第二节农用地分等 1 2按综合土地利用系数计算由下式计算 61 第二节农用地分等 2计算农用地等指数 Gi 有两种方法 一是分指定作物计算 一种是综合计算 2 1按指定作物土地经济系数计算2 1 1计算指定作物等指数由下式计算 62 第二节农用地分等 2 1 2计算农用地等指数由下式计算 63 第二节农用地分等 2 2按综合土地经济系数计算由下式计算 64 第三节农用地定级 农用地级 在行政区 省 县 内 依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素 根据地方土地管理和实际情况需要 遵照与委托方要求相一致的原则 即主要考虑定级目的 按照规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定 划分出的农用地级别 定级指数是划分农用地级别的基本依据 确定方法有因素法 修正法 样地法三种 因素法 通过对构成土地质量的自然因素和社会经济因素的综合分析 确定因素因子体系及影响权重 计算单元因素总分值 以此为依据客观评定农用地级别的方法 65 修正法 是在农用地分等指数的基础上 根据定级目的 选择区位条件 耕作便利度等因素计算修正系数 对分等成果进行修正 评定出农用地级别的方法 样地法 是以选定的标准样地为参照 建立定级因素计分规则 通过比较 计算定级单元因素分值 评定农用地级别的方法 66 第三节农用地定级 一 计算定级指数 一 因素法1 确定定级因素体系及权重定级因素指对农用地质量差异有显著影响的自然因素 区位因素和社会经济因素 某些因素可分解为多个因子 构成因素因子体系 权重反映定级因素因子对农用地质量的影响程度 67 1 1选择定级因素的原则a 主导因素原则选取本地区对土地级别影响起主导作用的因素 突出主导因素对定级结果的作用 b 差异性原则定级因素对不同区域的影响应有较大的差异 因素因子指标值有较大的变化范围 c 相对稳定性原则所选取的因素应有相对稳定性 避免选取易变因素 d 可行性原则农用地定级工作的深度应与当地现有资料和技术水平相协调 应从现有资料中选取定级因素 必要时进行野外补测 68 第三节农用地定级 1 2确定方法选用特尔斐法 因素成对比较法 层次分析法等方法中的一种或几种确定因素及权重 开展农用地定级的地区可根据当地实际情况 筛选或补充表中给出的定级因素 69 第三节农用地定级农用地定级备选因素因子 70 第三节农用地定级 2 编制 定级因素一质量分 关系表根据各定级因素对农用地质量影响程度 对指标值进行分级 并给出相应的质量分 a 因素质量分与土地质量的优劣呈正相关 即土地质量越好 质量分越高 反之 质量分越低 b 质量分体系采用百分制 c 质量分只与因素的显著作用区间相对应 3 检验在全面开展定级工作之前 选择1 2个乡镇进行试评 对初步确定的因素体系及权重 定级因素一质量分 关系表进行检验 如果试评结果与实际不符 应重新调整 71 第三节农用地定级 4 定级因素因子指标量化根据定级因素对农用地级别的影响方式确定量化方法 a 面状因素 指定级因素指标的优劣仅对具备此指标的地块有影响 如土壤质地 面状因素是非扩散性因素 量化方法采用最大最小值法或均值度法 b 线状因素 指定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响 还对一定距离范围内的农用地产生影响 如交通条件 线状因素是平行扩散性因素 随着距离的增加 其影响强度按一定规律衰减 量化方法采用直线衰减法或指数衰减法 c 点状因素 指定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响 还对其周围农用地产生影响 如农贸中心 点状因素是同心圆扩散性因素 量化方法采用直线衰减法或指数衰减法 d 对于有交叉影响的因素因子 如各级农贸中心 道路等 应进行功能分割或衰减迭加处理 72 4 1扩散型因素作用分值计算方法4 1 1指数衰减法指数衰减法的计算公式 第三节农用地定级 73 4 1 2直线衰减法计算公式 第三节农用地定级 74 4 1 3各级扩散源的作用分值各级扩散源的作用分值计算见公式 第三节农用地定级 75 4 1 4扩散因素作用分值计算公式 第三节农用地定级 76 第三节农用地定级 4 2面状因素因子作用分值计算方法4 2 1最大最小值法对面状赋分的因素 因子 其指标分值计算通常分两步进行 第一步 按公式fi 100 xi xmin xmax xmin 计算指标分值初值 式中fi为某因素 因子指标值的作用分 xmin xmax xi分别为指标最小值 最大值和某值 但对末一级指标的分值不按零考虑 而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定 第二步 对求算出的指标分值初值部分进行修正 具体修正要视土地质量衰减是否均衡等情况而定 均衡衰减修正幅度最小甚至为零 非均衡衰减视情况做一定修正 以修正后的分值作为指标分值最终值 对无指标值表示 只有定性说明的因素 因子 可直接按各区域因素 因子状况赋予一定分值 分值体系采用 0 100 的半封闭区间 77 第三节农用地定级 4 2 2均值度法数值型均质区的划分及赋值 衡量定级因素因子优劣的原始数据为可以度量的数值 依据这些数据划分的均质区称为数值型均质区 如人均耕地等 其划分过程为 对原始样点数据进行聚类分析 或作频率分布曲线 选取分界点值 确定均质区级别数 并采用下列公式赋值 Pi 100 bi b劣 b优 b劣 pi 某因素因子第i级均质区作用分值 bi 某因素因子第i级均质区原始数据的均值 b优 某因素因子最优均质区原始数据的均值 b劣 某因素因子最劣均质区原始数据的均值 78 第三节农用地定级 域值型均质区的划分及赋值定级因素因子的原始数据 为包含一定区域的域值 且已划分出若干级别 我们称其为域值型均质区 如有机质含量 速效钾等 通过分析其数值关系 对可以合并的进行合并 对域值区域跨度过大的进行分解 最终在原级别的基础上确定参评级别 并利用下式进行赋值 Fi 100 Ti T劣 T优 T劣 Fi 某因素因子第i级均质区的作用分值 Ti 某因素因子第i级均质区域值中的中值 T优 某因素因子最优级均质区域值的中值 有上下界线的 直接取其中值 只有下界的依据级差确定 T劣 某因素因子最劣级均质区域值的中值 有上下界线的 直接取其中值 只有上界的依据级差确定 79 第三节农用地定级 语言型均质区的分级及赋值区域状态为语言表述的均质区我们称其为语言型均质区 如地貌类型 土壤类型等一般以其基本类型为均质区分级数 对面积过小的可作适当调整 均质区界线以原类型界线为主确定 该类均质区由于缺乏可度量的数值 无法直接对其赋值 故采用各均质区与能够反映土地质量的可度量的指标的关系来确定 确定步骤为 先选取与所要赋值均质区有较高相关程度的土地质量指标 如土地产量 产值 土地纯收益等 计算所选指标在每级均质区域内样点加权和的均值 将均值标准化后 以相应的标准化数值作为该均质区赋值的依据 Qi 100 yi y劣 y优 y劣 Qi 某因素因子第i个均质区的作用值 yi 某因素因子第i个均质区反映土地质量的标准化值 y劣 某因素因子最劣级均质区反映土地质量的标准化值 y优 某因素因子最优级均质区反映土地质量的标准化值 80 第三节农用地定级 5 编制因素分值图按照相对值法编制 如现有资料不足或精度不够 应先进行外业补充调查a 采用与农用地定级单元图同比例尺的素图为工作底图 b 将定级因素分值标注在工作底图上 c 标注图名 图例 图号等其他制图要素 d 因素因子分值图可用计算机系统生成 81 第三节农用地定级 6 划分定级单元定级单元是定级指数测算的基本空间单位 要求单元内土地质量相对均一 单元之间有较大差异 6 1划分要求定级单元是农用地定级的最小空间单位 定级单元应按以下要求划分 a 单元之间的土地特征差异明显 不同地貌部位的土地不划为同一单元 山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元 地下水 土壤条件 盐碱度等定级因素指标有明显差异的不划为同一单元 b 单元边界应不跨越地块边界 c 单元边界应采用控制区域格局的地貌走向线和分界线 河流 沟渠 道路 堤坝等线状地物和有明显标志的权属界线 82 第三节农用地定级 6 2划分方法主要方法有 a 叠置法将同比例的土地利用现状图与地形图 土壤图叠加 形成的封闭图斑即为有一定地形特征 土壤性质和耕地类型的定级单元 若图斑小于最小上图面积 6mm2 则应进行归并 叠置法适用于土地利用现状类型多 地貌类型较复杂的地区 b 地块法以工作底图上明显的地物界线或权属界线为边界 将主导特性相对均一的地块 划分为农用地定级单元 也可直接采用土地利用现状图中的图斑作为定级单元 地块法适用于所有定级类型和地区 83 c 网格法用一定大小的网格作为定级单元 网格大小以能区分不同特性的地块为标准 可采用固定网格 也可采用动态网格 网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化不明显地区 d 多边形法将所有定级因素分值图进行叠加 最终生成的封闭多边形即为定级单元 多边形法适用于所有定级类型和地区 84 第三节农用地定级 7 计算定级单元因素分值将定级单元图叠置在定级因素分值图上 根据实际情况选择以下方法计算 a 以定级单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值 b 以定级单元跨越的不同分值区的面积加权平均分代表单元分值 c 以定级单元几何中心点的分值代表单元分值 d 以定级单元各转折点 明显变化点的平均值代表单元分值 e 综合运用上述方法 计算分值 f 采用计算机手段进行农用地定级时 点 线状定级因素分值按相应衰减公式计算 面状因素分值则直接读取中心点所在指标区域的作用分值 85 第三节农用地定级 8 计算定级指数可用定级因子分值直接计算 也可先将定级因子综合成定级因素分值后再计算 计算方法主要有 a 加权求和法式中 Hi 第i个定级单元的定级指数 i 定级单元编号 j 定级因素因子编号 wj 第j个定级因素因子的权重 fij 第i个定级单元内第j个定级因素因子的分值 86 第三节农用地定级 b 几何平均法式中 Hi 第i个定级单元的定级指数 i 定级单元的编号 j 定级因素因子编号 fij 第i个定级单元内第j个定级因素因子的分值 n为定级因素因子个数 87 第三节农用地定级 c 限制系数法当某地定级因素对土地定级存在强限制性时 应选择限制系数计算法 式中 Hi 第i个定级单元的定级指数 i 定级单元的编号 j 强限制性定级因素因子编号 k一非限制性定级因素因子编号 Fj 第j个强限制性定级因素因子分值 fik 第i个定级单元内第k个非限制性定级因素因子的分值 Wk 第k个非限制性定级因素因子的权重 m 强限制性定级因素因子个数 P 定级单元总数 n 非限制性定级因素因子个数 88 第三节农用地定级 二 修正法1 确定修正因素1 1修正因素选择范围修正因素指在分等因素之外对农用地级别有显著影响的因素 备选修正因素包括 a 土地区位条件 包括农贸中心和交通状况等 b 耕作便利条件 包括耕作距离 田间道路和田块形状等 c 土地利用状况 包括土地利用现状 利用方式 经营效益 利用集约度等 d 其他因素 89 1 2确定修正因素a 用特尔斐法 因素成对比较法 层次分析法等方法对备选修正因素进行筛选和补充 初步选择修正因素 重点考虑经济条件 区位条件对级别的影响 b 在全面开展工作之前 选择1 2个乡进行试评 根据试评结果确定修正因素 90 第三节农用地定级 2 计算修正系数修正系数反映了修正因素在定级范围内相对变化程度 可用公式进行计算 91 第三节农用地定级 3 计算定级指数计算方法有两种 a 连乘修正法 92 第三节农用地定级 b 加权修正法 93 根据定级目的要求 也可选择分等中间成果 如自然质量分 自然等指数 利用等指数作为修正的基础 94 第三节农用地定级 三 样地法1 内容与程序 95 第三节农用地定级 2 设置标准样地县级标准样地指县域内技术与管理水平处于平均状况时 从大宗作物产量水平最高范围的一类土地中选取的定级单元 a 每个乡镇内至少布设一个标准样地 应选择农业生产条件最优的定级单元作为标准样地 标准样地的现实生产力水平在当地最高 b 标准样地应是土地利用总体规划确定为基本农田的定级单元 96 第三节农用地定级 3 编制因素分级记分规则表3 1因素分级定级因素分级以3 6个级别为宜 分级方法有两种 a 根据试验或实测资料 建立定级因素与农作物产量水平之间的函数关系 确定因素分级数目及各级上下限 b 用经验法确定因素分级数目及各级上下限 97 3 2编制标准样地特征分值表a 将农业综合生产条件最优的标准样地定义为1号标准样地 其分值定为100分 按照定级因素对农业生产的影响程度 将100分分配给各个定级因素 b 其他标准样地定级因素的分值 可根据定级因素的分级情况 与1号标准样地的相应因素特征值比较后确定 比较过程中若出现农用地综合特征优于1号标准样地的情况 应调整标准样地的编号及其分值 98 第三节农用地定级 3 3编制定级因素记分规则表各因素每个级别的记分量有两种确定方式 a 等差方式b 非等差方式 99 定级因素分级记分规则表 100 第三节农用地定级 4 计算定级指数4 1计算单元记分量将定级单元各定级因素的特征值与标准样地的特征值对比 根据记分规则计算定级因素记分量 并将各定级因素记分量求和 结果作为单元记分量 4 2计算定级指数计算公式 101 第三节农用地定级 二 级别划分根据单元定级指数 采用等间距法 数轴法或总分频率曲线法初步划分级别 a 等间距法 按照定级指数 采用相同间距划分级别 b 数轴法 将定级指数标绘在数轴上 选择点数稀少处作为级别界限 c 总分频率曲线法 对定级指数进行频率统计 绘制频率直方图 选择频率曲线突变处作为级别界限 102 第三节农用地定级 数轴法数轴法指把各定级单元的定级指数看成是一个一维变量 点绘在一维数轴上 按指数在数轴上的分布状况划分土地级 1 建立定级指数数轴 在平面上建立一个一维数轴 在数轴的方向线上连续标注单元定级指数值的数值 2 每一个单元的定级指数 在数轴上有一个唯一的点与之对应 这样 将单元定级指数对号点绘在数轴上方 如果一个指数值对应多个单元 则依次向上绘 形成高低不等的单元分值集中与分散分布图 3 划分土地级别并确定各级别分值区间 在完成上述工作后 可通过对数轴的观察 根据数轴上点的分布稀疏与集中的情况 在相对稀疏处分开 把相对密集的地方划分成一个集合 定出其代表的级别 并绘出各级别的分值区间 103 第三节农用地定级 定级指数频率曲线法该方法的基本思路是 先将每个定级指数作为样本 对其进行频率统计 并绘制相应的曲线 然后按土地优劣实际情况 选择若干频率曲线突变处 结合野外调查与定性分析 确定土地级别间的界线值和总级数 1 进行样点的分组 确定全距 组数 组限 组与组之间的界线 全距 最大定级指数一最小定级指数 max x min x 组数n按经验规律判断确定组距 全距 组数 max x min x n最小值的下限 最小值 1 2组距最小值的上限 下限 组距 依次类推其他组上 下限 制作定级指数频率值计算表 104 第三节农用地定级 2 统计各组样本数 并计算频率 公式如下 p nF NnF 第F组的评价单元数N 评价单元总数3 绘制频率曲线 横坐标表示样本分组 纵坐标表示频率大小4 根据频率曲线的突变点 结合野外考察定性分析 确定土地级别间界限值的土地级总数 5 根据各评价单元土地级别的定级指数和土地级别间的界值 判断各评价单元所属的土地级别 土地级别界线应划在频率分布空白区或频率分布的低值区 不能将土地级别界线划在频率分布的最高点或相对最高点 105 第三节农用地定级 定级指数频率曲线图 106 第四节农用地估价 一 概述 一 农用地价格的内涵 特点及类别1 农用地价格内涵农用地价格 指在正常条件下 凭借农用地的自然条件 社会经济条件和特殊因素等 所能实现的 在估价期日的价格 农用地价格由农用地生产力所决定的生产力价格和农用地的无形价值所形成的价格之和构成 其中的无形价值主要是指农用地的社会稳定功能和生态环境功能二者所体现的价值 从现实的经济活动来说 农用地价值得到体现的主要是生产力价格即经济收益价格 107 第四节农用地估价 2 农用地价格的特点1 农用地价格以农用地的收益能力为基础 2 农用地不同于城镇用地 市场发育程度低 交易案例少 因此常采用收益还原法等进行地价的评估 3 农用地 特别是城镇周围的农用地 用途常常会发生变更 因此 要特别注意用途变更前后的价格差异 108 第四节农用地估价 3 农用地价格的类别1 根据用地类型耕地价格 园地价格 林地价格等 2 根据市场交易类型承包价格 转包价格 租赁价格 抵押价格 征用价格等 3 根据土地功能经济收益价格 生态收益价格 社会收益价格等 社会保障价格是指农民失去土地后 为获得基本生活保障 接受教育 再就业培训等应得到的补偿 109 第四节农用地估价 4 根据价格的适用空间范围基准地价 宗地地价 5 从土地流转角度农用地内部流转价格体系和农用地转为建设用地的转用价格体系 110 第四节农用地估价 二 农用地估价基本原则1 预期收益原则指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据 2 替代原则指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同 条件相似 交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考 经比较修正后估算出待估农用地价格 111 第四节农用地估价 3 报酬递增递减原则指在技术不变 其他要素不变的前提下 对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量 边际报酬 迟早会出现下降 这一规律在农业生产经营中普遍存在 估价中应充分依据这一原则 4 贡献原则指农用地的总收益是由土地 劳动力 资本 经营管理等各种投入要素共同作用的结果 估价时要充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水平 112 第四节农用地估价 5 合理有效利用原则指在一定的社会经济条件下 农用地的利用方式应能充分发挥其土地的效用 产生良好的经济效益 而且要保持土地质量不下降 并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害 判断和确定农用地合理有效利用方式应考虑 a 持续的使用 根据农用地所处的区域环境和自身条件 所确定的农用地利用方式应是可持续的 b 有效的使用 在确定的利用方式下 农用地所产生的经济效益应是最佳的 c 合法的使用 合理有效的农用地利用方式 应符合现行的法规 政策 规划等规定 113 第四节农用地估价 6 变动原则指农用地价格是由各种价格影响因素互相作用而形成的 这些价格影响因素经常在变化 农用地价格就在这些价格影响因素的不断变化中形成 估价人员应把握价格影响因素及价格变动规律 准确地评估价格 7 供需原则指农用地估价应以农用地市场供需决定农用地价格为依据 同时充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性 114 第四节农用地估价 三 农用地价格影响因素影响农用地价格的因素主要包括自然因素 社会经济因素和特殊因素 1 自然因素是指影响农用地生产力的各种自然条件 包括 10 有效积温 降雨量 降雨均衡度 无霜期 灾害性气候状况 地形坡度 土壤质地 土层厚度 有机质含量 盐渍化程度 地下水埋深 农田基本设施状况 地块形状等 115 第四节农用地估价 2 社会经济因素是指影响农用地收益的社会经济发展条件 土地制度和交通条件等 包括区域城市化水平 城市规模 农业生产传统 人均土地指标 人均耕地 人均农用地 农民人均收人水平 单位土地投入资本量 单位土地投入劳动量 农产品市场供求 农机应用方便度 土地利用规划限制 交通通达性等 3 特殊因素是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素 如特殊的气候条件 土壤条件 环境条件 环境污染状况等 116 第四节农用地估价 二 农用地估价方法收益还原法 市场比较法 成本逼近法 剩余法 基准地块法 标准田法 评分法等 117 第四节农用地估价 评分估价法指按照一定的原则 建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准 依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分 按其得分值的大小 乘以客观的农用地单位分值价格 从而得到农用地价格的一种估价方法 118 第四节农用地估价 1 建立农用地价格影响因素体系包括自然因素 社会经济条件和特殊因素 119 第四节农用地估价 2 制定农用地价格影响因素评分标准由县 市 级土地行政主管部门依据农用地价格影响因素体系制定本区域内的农用地评分表 对农用地价格影响越大的因素 评分值越高 自然因素和社会经济因素的得分之和最高为100 当待估农用地没有特殊因素时 特殊因素的得分为0 当有特殊因素时 可根据特殊因素对农用地的实际影响程度对其进行评分 120 第四节农用地估价 3 调查待估宗地的基本情况 对待估宗地进行评分按照农用地评分表中的因素体系 逐项对待估宗地的基本情况进行调查 并确定各因素的分值 121 第四节农用地估价 4 确定单位分值价格农用地单位分值价格是指一定区域范围内 一定时期 农用地得分与农用地价格进行转换的价格 由县 市 级土地行政主管部门确定该县统一的农用地单位分值价格 农用地单位分值价格可用农用地市场价格资料进行回归求取 农用地单位分值价格每6年更新一次 122 第四节农用地估价 农用地单位分值价格的回归模型有两种类型 县 市 级土地行政主管部门根据本县的实际情况 从以下两种回归模型中选取一种 求取农用地单位分值价格 123 5 待估宗地价格计算选择适当的公式计算待估宗地的价格 农用地价格的计算公式 第四节农用地估价 124 第四节农用地估价 6 对农用地价格进行年期修正若求取的是有限年期的农用地价格时 需进行年期修正 125 第四节农用地估价 二 农用地基准地价评估 一 农用地基准地价的含义农用地基准地价是指县 市 政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域 按照不同利用类型 分别评估确定的某一估价期日的平均价格 均质地域 指农用地质量和价格水平基本相同的土地区域 特点 1 是通过评估并经政府或其授权部门批准和定期公布的地价 2 是对应于规定用途的每一土地级别或均质区片的平均地价 3 是符合土地利用规划要求的土地使用权价格 126 第四节农用地估价 二 农用地基准地价的评估方法1 样点地价平均法 在农用地定级基础上 用投入产出资料和市场交易资料评估和确定基准地价 2 定级指数模型法 在农用地定级基础上 根据定级指数 农用地市场交易资料和投入产出资料 建立地价测算模型 评估并确定基准地价 3 基准地块评估法 通过设置基准地块 并评估基准地块价格 根据基准地块价格评估并确定基准地价 127 第四节农用地估价 1 样点地价平均法1 样点资料的调查与整理2 样点地价的测算3 级别基准地价的计算以土地级别为单位 按不同用途采用简单算术平均法 面积加权平均法或中位数法等计算各级别的基准地价 128 第四节农用地估价 2 定级指数模型法是在农用地定级的基础上 根据定级单元指数 市场交易地价资料和投入产出资料 建立定级单元指数与定级单元地价的关系模型 并利用该模型评估级别基准地价 129 第四节农用地估价 3 基准地块法1 原理采用基准地块评估基准地价 是指根据农用地土地质量条件划分农用地均质地域 然后在均质地域内选定若干地块作为基准地块 依据农用地市场交易资料和投入产出资料评估基准地块价格 再将同一均质地域内基准地块的平均地价作为该均质地域的基准地价 2 步骤 1 调查和收集资料 130 第四节农用地估价 2 划分均质区域 根据评价区的具体条件 确定影响农用地地价的主导自然因素 社会经济因素及特殊因素 采用特尔斐法 层次分析法等确定各影响因素的权重 按照同一单元内用地类型和耕作制度具有相对一致性及同一单元内的土地质量具有相对一致性的原则 划分均值地域单元 确定各单元各影响因素的分值 131 计算各单元影响因素的综合分值 第四节农用地估价 132 第四节农用地估价 依据单元影响因素的综合分值 采用总分频率曲线法等方法划分均质区域 133 第四节农用地估价 3 选定基准地块要求 a 所选的地块在区位条件 自然条件 耕作制度 产出水平及面积 形状等方面在所在的均质地域内属于中等状况 b 均质地域内每类农用地基准地块的数量一般不少于3块 4 评估基准地块的价格 5 计算和确定均质地域的基准地价 依据基准地块的价格 采用简单算术平均法或面积加权平均法求取各均质地域的平均价格即为基准地价 134 某某乡标准田块的地价 135 第四节农用地估价 农用地区域 的地价量化因素因子及其权重 136 第四节农用地估价 标准田块的分值地价 137 三 基于农用地基准地价的宗地价格评估1 建立基准地价修正因素因子体系并确定其权重是对评价区域农用地的宗地地价影响大或较大的自然 社会经济及区位条件等方面的因素因子 选择因素因子时遵循主导因素原则 差异性原则 相对稳定性原则及资料可得性原则 第四节农用地估价 138 2 基准地价修正幅度值的计算以级别或均质地域为单位 调查各级别或均质地域中正常土地收益的上限 下限值等 分别与该级别或均质地域的基准地价折算的土地收益相减 得到上调或下调的最高值 在确定上调 下调幅度的情况下 内插修正值 将宗地地价修正幅度划分成优 较优 一般 较劣 劣五个档次 第四节农用地估价 139 第四节农用地估价 140 第四节农用地估价 3 计算并编制基准地价修正系数表根据所确定的各因素的权重 按公式计算各因素的修正幅度 F1i F1WiF2i F2WiF1i 第i因素的上调幅度F2