改革开放30年与中国房地产改革.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除改革开放30年与中国房地产改革天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632宏观调控，政策引导，这在有中国特色的各项市场化改革领域里几乎都是司空见惯的。市场化带来的繁荣背后会存在太多市场自身难以消化的问题，这的确需要政府出面，以政策的形式来进行规范引导，以达到将陷身市场大潮中的各项积极因素继续发扬光大，而消极的甚至是邪恶的不利于国计民生的都要及时进行规范阻止，促进整个市场的大繁荣大健康。中国的房地产业从98年开始脱离福利分房的旧政策，开始以全新姿态进军市场。与之相应的，各项调控政策在随后的十年里接连出台，目的当然是要为这个市场化不久的行业把好脉掌好舵，指明正确的发展方向。但是反观十年来的房地产发展与改革，把十年来政府公开发布过的各项政策一一细数，我们不难从中发现，十年的房改历程经历了一条漫长而坎坷的弯路，利润的吸引使得市场化逐渐背离了国计民生的正常轨道，高房价下整个房地产市场都处在一种高烧癫狂的状态，表面繁华的背后，潜藏了太多的不和谐音符。其实房改之初国家对于房地产引入市场机制的初衷，在98年7月3日出台的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中便明确提出了“改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”在彻底改变原有福利分配政策的前提下，建设新型市场化住房体系，而这个体系是以经济适用房为主体的，商品房只是这个多层次体系中的组成部分，占据的份额在政策上讲应该是非常小的，而绝不是现在所呈现的绝对主体的状态。在此基础上，合理发展房地产金融，同时推进整个市场的建设和规范。进入市场最初的几年，政府在宏观调控上放的相对较宽，99年到03年四年多的时间里政策大体维持在同一个宽泛的框架内，基本由市场自主调节。但是这四年里房地产业对于国家财政的巨大贡献使得房地产的定位由一个新入门的一年级学生很快转变为实验班重点培养的尖子生，摇身一变成了经济支柱产业。最早的房地产开发商从商品房经营中尝到了很大的甜头，利润滚滚而来。而最初确定的以经济适用房为主的多层次住宅体系建设在商品房利润的巨大诱惑下逐步被抛在一边。在全国楼市全面飘红的“大好形势”下，2003年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知出台，明确规定经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被商品房所替代，与98年的房改政策产生了分歧，房地产的宏观调控在矛盾中再次上路。商品房的扶正以政策的形式被确定下来，而经济适用房在财大气粗的商品房面前只能含恨被打入冷宫，在随后的几年里基本淡出了人们的视线。而当年央行发布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知规定了房地产开发企业申请银行贷款的条件，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这种来自金融机构的政策变更让一些小的开发商如履薄冰，很多小企业因为资金周转困难被迫关停或者被资金实力雄厚的大开发企业兼并。商品房身份的认定以及行业企业的垄断化趋势都为房价的进一步抬升提供了口实。2004年，国土资源部、监察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，规定不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。政府这一在建设用地方面的收紧政策直接导致了地价的大幅度上升，而地价上升又直接给了开发商一个抬升房价的噱头，在随后的几年里，与产品品质的上升、购房人群的日益庞大等因素一起，共同成就了房价大涨的神话。到了2005年，因为连年来的房价持续飘高，已经严重超出了普通老百姓实际能够承受的购房能力，甚至影响到了正常的社会秩序，成了压在老百姓头上的新的三座大山之一。国家调控政策再度适时出台，关于切实稳定住房价格的通知也就是人们熟知的“国八条”在3月26日发出，文件清晰传达了对房价上涨过快的忧虑。一个月后，国务院常务会议正式提出八项措施来引导和调控房地产市场，以达到平抑房价、促进稳定的目的。随后，国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，“意见”要求，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设。“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”被重新着重提了出来。房改进入第八个年头，在高房价疯狂到几乎没有节制的大背景下，政策开始向起点理性回归。但这种宏观的调控措施在平抑房价的效果上还很有限，上有政策下有对策的局面导致了房价的继续攀升。只有进一步细化调控措施，才能真正把好房地产发展的方向，巩固宏观调控取得的成果。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即“国六条”。12天后，建设部等九部委联合下发的“37号文”出台，对“国六条”逐条进行细化。文件称，从6月1日起，凡新审批新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这项措施在商品房建设的面积比例上进行了严格的限制，以中小户型为主，重点解决中低收入家庭的住房问题，为经济适用房及廉租房的后续建设做了铺垫。但仍依靠市场自主平抑房价的基本点难以阻挡飘高的价格基线带来的巨大惯性，2006年的房价仍然稳中有升。在高房价坚挺不下的形势下，害怕房价继续上涨的普遍心理促使新一轮的买房潮在2007年上半年席卷全国，再度导致供不应求的卖方市场大掀涨价之风，以申沪京穗等一线城市为代表的楼市均价涨幅均在数十个百分点。超高房价形势下买房热潮高温不退与体量庞大的中低收入家庭无力买房之间的矛盾越加凸显，隐含的贫富差距拉大的现实为社会稳定造成了更多的隐忧。8月7日，国务院通过国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，即“24号文”，标志着政府在房地产调控政策上真正的把注意力转移到了占绝大多数的普通老百姓身上来，体现了党在科学发展观精神指引下以人为本、关注民生的精神实质。2007年下半年，全国楼市明显萎缩。8月24日-25日，国务院召集各部委及省级相关机构负责人参加的全国性住房工作会议在京召开，建立包括经济适用房和廉租房在内的“多层次的住房保障体系”成为此次会议重点研究的内容，这不能不让我们回想到十年前房改目标中提到的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的描述，历经10年，一朝回到了原点。而随后央行第二套房贷首付标准的大幅度提高，为进一步降温投资市场、压缩购房人群并最终达到平抑房价的目标迈出了坚实的一步。这是政府在探索有效的房地产改革思路中非常重要的一环。历经诸多弯路的中