当福瑞昌鸿运汽车城分析报告.docx

上海当福鸿运汽车城股权投资基金分析报告一、产品主要条款该集合理财计划集合资金通过当福基金贷款给鸿运汽车城项目，该项目通过销售回款退出，以项目公司股权及山东枣庄物业他项权备案登记，融资方集团公司担保作为有力保障以确保本息安全。1. 产品全称：当福鸿运汽车城股权投资2. 资金规模：预计人民币壹点贰亿元3. 投资期限：1年期，预计2012年12月17日至2013年12月16日4. 管理公司（普通合伙人）：上海当今投资有限公司5. 合作银行：中国光大银行股份有限公司上海分行负责本理财资金的监管6. 合作律所：君澜律师事务所7. 合作会计师：上海茂恒会计师事务所8. 本息担保：预期收益由项目融资方集团公司九江华友实业集团有限公司提供担保提供保证担保；实际控制人吴瑞军妇提供无限连带责任担保；同时有山东求新科技园有限公司以其名下的山东枣庄市中区君山路北侧房地产物业作他项权抵押给本基金（本资产预评估总价1.7亿元）；项目公司瑞昌市鸿运汽车交易城有限公司将其99%的股权变更至基金名下并签署对赌协议，如股东不能按时对借款还本付息，股权将转化为真正股权（项目按照市场周边房价预估值5.7亿，保守销售回款3亿）。二、项目投资亮点1. 项目基础优质l 当地目前唯一的汽车城概念的商业地产。l 融资方自身有实体产业，有稳定的经营性收入。l 目前结构封顶，已经在销售预热。在还款期限内有足够的资金回笼时间。l 抵押物和连带担保责任充足。l 项目公司财务由第三方会计事务所负责监管，担任项目公司财务总监。l 有劣后资金做增信。l 投资回报率高，付息方式为季度付息。2. 担保方实力雄厚l 九江华友实业集团有限公司经瑞昌市工商管理局批准成立，是一家生产水钻、表钻等相关产品的饰品加工企业，现已发展成为拥有总资产4亿余元，2011年利润4000余万元，员工600人的专营企业。l 鸿运公司实际控制人吴瑞军先生，出生于1973年，系江西瑞昌市人。2001年创办了“江西昌龙食品饮料实业有限责任公司”。2009年成立了瑞昌市泽星饰品有限公司，同时收购了“八仙蚊业”瑞昌的生产基地及厂房作为新公司的生产基地。2010年创办了九江泽星饰品有限公司，产值突破了亿元，同年收购江西华友投资发展有限公司及其名下160亩工业用地，同时开工建设标准化厂房创办中小企业孵化园。2011年，瑞昌泽星饰品有限公司成功变更为九江华友实业集团有限公司，吴瑞军担任集团董事长，控股江西昌龙食品饮料实业有限责任公司、九江泽星饰品有限公司和江西华友投资发展有限公司。同年7月收购山东求新科技园有限公司及其名下山东枣庄市中心一栋2万平方米商业楼。10月成功收购九江市赐福房地产开发有限公司及其名下九江市内6亩商业开发用地，11月江西华友投资发展有限公司15万平方米创业科技园完工，企业入驻。2012年吴瑞军又一次迈出了坚定的一步，入驻瑞昌市鸿运汽车城项目成为其最大的股东，建筑面积8万平方米，用地60亩。3. 专业投资者青睐l 上海当今投资有限公司的经营发展能力也受到专业投资者的青睐，当今投资以安全、诚信、规范、稳健的原则，为当今的投融资客户提供优质、高回报、低风险的理财产品。4. 政府重点支持l 瑞昌市鸿运国际汽车城项目是在充分研究我国和瑞昌市以及周边区域汽车市场发展的基础上，立足瑞昌市以及周边区域具有的巨大潜力的汽车整车销售市场和零配件市场以及其他汽车业服务市场，同时将整个九江地区以及江西全省和整个中部区域作为重要的市场区域。l 鸿运国际汽车城的成立将会给当地甚至瑞昌带来巨大的社会和经济效益。力求从市场角度提高和创造瑞昌市乃至中部区域的汽车消费需求，推动瑞昌市汽车产业做大做强，取得最佳的社会和经济效益。三、项目风险控制1 劣后资金保障劣后资金保障，GP作为普通受益人同LP1次级受益人（3000万）一起，以其所持有的合伙企业份额为优先级有限合伙人提供信用增级。2 土地抵押山东求新科技园有限公司将其持有的位于山东枣庄市中区君山路北侧房地产物业他项权抵押给基金，建筑总面积为18800.23平方米，根据江西省豫章房地产经纪评估有限公司出具的预评报告，预评估总价为17356.94万元。3 实质股权项目公司瑞昌市鸿运汽车交易城有限公司股东将其持有的项目公司99%股权变更基金名下并签署对赌协议，如股东不能按时对借款还本付息，股权将转化为真正股权比例。如股东按期全部清还借款本息，基金无条件退回全部股权和释放抵押物。4 企业担保九江华友实业集团有限公司为此次融资本息兜底担保。5 第三方财务监管基金委派上海茂恒会计事务所担任项目公司财务总监，负责对项目的用款计划，销售计划，还款计划进行实时监管。6 银行监管监管银行上海光大银行负责资金流向监管。7 连带无限责任担保实际控制人吴瑞军夫妇为本笔借款承担无限连带责任。四、瑞昌鸿运汽车城项目简介1项目背景：近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。瑞昌市是赣西北交通枢纽，东至九江市区34公里，南抵省会南昌市196公里，西北距武汉市253公里，北到长江南岸码头23公里，九（江）武（汉）铁路、公路在此交汇，两条省际公路直通湘、鄂，与京九、京广大动脉沟通，规划建设中的杭瑞高速穿境而过，与福银、九景、九合等高速互联成网，商贸物流极为便利，作为市区副中心区的码头镇，仅距市区20余公里，位处长江“黄金水道”，且具有长达19.5公里的优良长江岸线，上通汉渝，下达宁沪，对接“长珠闽”经济圈。2010年，全市生产总值实现63亿元，年均增长18.7%；全市固定资产投资实现85亿元，年均增长34.2%。2010年实现财政总收入9亿元，年均增长26%。经济的发展，带旺了汽车消费的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。近几年，瑞昌汽车市场快速发展，汽车市场成为人们选购汽车的主要场所。瑞昌的汽车市场发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题，一是汽车市场少而且规模小，目前瑞昌有汽车销售公司4家，并且没有一家3S,4S汽车销售品牌店；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，汽车销售业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。本项目的主办方敏锐地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个集购车、展销、信息等多种功能于一体的大型现代汽车市场。2.项目区位及指标：项目选址于瑞昌市南环路北侧、瀼溪西路南侧、瑞昌市城西客运站边。规划控制用地面积约60亩，容积率2.2。内圈中布置集中式汽车展厅，各自功能独立又有机相连的汽车3S品牌店，汽车销售店、综合营业厅等，形成一个较为完整的展览、销售、服务功能区。外圈则将商务会议中心、生活区、检测中心、维修中心、二手车市场等配套设施依次布置，形成一个配套内圈中心区的外圈服务区域。同时，形成一个顾客、销售、服务人员面对面交流的非正式和正式系统空间网络。3.投资分析：鸿运汽车城项目位于瑞昌市大唐新区，占地60亩，建筑面积89300平方米，项目总投资约3亿，其中自筹资金为1.5亿，占总投资的50%，目前自有资金已全部投入。目前已结构封顶，项目销售宣传已火热进行。上海当福投资管理合伙企业（有限合伙）已拥有该项目公司（瑞昌市鸿运汽车交易城有限公司）99%的股权。五、当今投资公司及项目公司介绍上海当今投资有限公司，成立于2011年4月11日。由多名江浙实业家及金融业精英共同组建。旨在通过金融资本的科学合法操作，整合金融资本与实业资本的双重优势，优化提升实业资本与金融资本的整体实力。当今财富，以信用为先、安全为先的操作准则，在公司董事会的领导下，坚持自主创新和与时俱进的精神，进行实业管理、资本运作、项目投资、股权投资、投融资服务等企业经营活动。当今以品牌为本，以客户的利益和资金安全为第一宗旨，在复杂的行业圈内中坚持科学、安全的一贯作风。因此，当今也为自己的合作伙伴全部让利，支持合作伙伴能够权利为其开拓市场。六