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国内案例分析国际案例分析小结 1 现代及知识服务业聚集区 生产性服务业聚集区 先进制造业聚集区 高尚生活区 现代生活区 现代及知识服务业聚集区 以金桥软件园 大三角洲规划为基础 并一直延伸到申江路带状区域 未来主要承载现代商务 办公 商业休闲等功能 大大提升了商业载体的产品比重 生产性服务业聚集区 宁桥路南侧 至申江路的带状区域 未来主要承载研发 设计 后台服务等生产性服务业功能 先进制造业聚集区 申江路东侧的带状区域 未来主要发展先进的生产制造业 生活区 包括红枫路西侧的碧云高尚居住区域和商业区域和未来陆行老镇新规划的现代生活区 金桥出口加工区 未来发展 张江高科技园区 未来发展 更合理的功能规划 通过研发区 创业服务区和教育区的合理划分 整合能承载区域可持续发展的功能载体 更高价值的土地资源 将土地资源由工业用地提升为科研用地 提升了区域的土地及总体价值 丰富的物业形态 以研发楼 办公楼为主要产业载体 辅以集中的商业和生活配套 以及绿化 运动 医疗 教育资源 漕河泾东区 未来发展 产业的升级 由传统制造产业向现代服务业升级 物业的升级 办公楼 创业基地 创意产业园 研发中心 商业零售将取代原有的厂房和仓库 完善的城市功能 商务配套 商业零售 高尚住宅 绿化景观将成为区域未来发展的新元素 漕河泾浦江配套区 未来发展 着力打造核心配套区 作为浦江园区唯一的配套地块 将打造成汇集酒店 办公楼 购物中心 住宅和商业的综合配套区 更高的角度 未来不仅将成为浦江园区的配套中心 也将成为整个浦江地区的商业中心 进一步提升园区在整个地区的地位 4 案例分析国内项目案例分析国际项目案例分析小结 6 国外案例 韩国首尔数字媒体城 DMC 基本介绍地理位置 坐落于首尔市麻浦区上岩洞上岩千禧城 于1994年开始规划 2002年开始施工 并计划于2015年建设完成 开发模式 整个数字媒体城的开发和推广由首尔市市政府负责 具体实施建设工程计划是由政府专门成立的 数字媒体城处 负责的 首尔市开发公司负责执行土地开发和基础设施的建设 开发成本约65亿美元 占地面积 569 925平米核心商务 有关媒体与娱乐的广播电视 电影 动漫 游戏 音乐 数字化教育 以及软件开发相关的IT服务 国外案例 韩国首尔数字媒体城 DMC 园区优势区位优势距离金浦国际机场仅10分钟 仁川机场30分钟距离首尔市中心商业区7公里路程距离北京 东京航程在3小时之内周围有上岩千禧城 世界杯体育场 公共高尔夫球场和外国人居住村等项目 区域环境已相对成熟 人才优势首尔是韩国高素质劳动力的聚集区韩国60 的高中生都希望在首尔上大学产业优势早在90年代 已有10 000多家小型数字媒体创新型企业聚集首尔 政府最初开发本项目的目的正是为了激励这些中校企业 明确的产业定位 媒体娱乐广播 电影动画制作 音乐网络教育 国外案例 韩国首尔数字媒体城 DMC 用地规划共有用地51块 采取土地出售和出租两种形式 目前出租的土地有2块 未出售的土地有7块 其余42块土地全部出售 总占地面积569 925平米 目前已出售 出租土地508 070平米 约89 尚未出售或出租的土地有61 855平米 约11 整个媒体称共分为8大区 并根据功能将物业细分成15种不同用途 包括 商业物业 寄宿物业 高科技物业 教育 研发物业 广播物业 住宅与商业物业 通用物业 文化与活动物业 政府办公物业 宗教用物业 都市工业物业 停车区域 教育 研发 高科技物业 商业及休闲物业 以及公共服务物业 国外案例 韩国首尔数字媒体城 DMC 投资流程土地根据其是否属于 教育 科研 高科技 性质分为核心区与非核心区 核心区规定只能吸引媒体 娱乐 数码 以及其他IT企业 非核心区可以面向一般企业推出 投资适用土地出售或出租的方法 流程为 公布土地 提交商业计划 商业计划审核 候选企业公布 签约 开发 投资优惠政策根据投资总额大小 购买或租赁媒体城推荐地块的企业可享受2 5年不等的分期付款支付优惠政策 优惠利率政策外商企业优惠 更灵活的土地价格幅度最长20年的分期付款 优惠利率 更为灵活的物业类型配比 税收优惠若租赁 可获得最高50年的租赁权等 整个首尔市 国外案例 韩国首尔数字媒体城 DMC A1 A区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 DMC A1 B区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 DMC A1 C区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 DMC A1 D区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 DMC A1 E区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 DMC F区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 DMC G区平面图与用户组成 国外案例 韩国首尔数字媒体城 DMC I区平面图与用户组成 2020 3 10 19 可编辑 国外案例 韩国首尔数字媒体城 DMC 慎重的开发 1997年规划到2002年开始建设共经历5年 2002年开始开发到2015年预计开发完成 共需经历13年 充分依托城区 与1998年的首尔城市规划是一体的 充分依托周边区域的产业和商业氛围 产业定位清晰但灵活 既锁定数字媒体企业 也给与普通企业 尤其是中小型创业企业以土地 土地合作为主 绝大部分拿地企业都将自己的总部和研发机构带入 充分保持了产业定位的完整性和准确性 也解决了招商压力 配套完善 住宅 商业 休闲 以及酒店等设施非常完善 政府与教育业的力量 政府办事部门的入驻 展厅与档案馆 会议中心的建设 日本学校 德国技术学院等办学机构 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP 基本介绍地理位置 坐落于曼彻斯特的南部 曼彻斯特自工业革命开始就是英国社会新技术 新产业发展的活跃城市 开发模式 1978年当时英国兴起知识经济 曼彻斯特市政厅产业发展部研究以创意产业为主的科技园区的可能性 1981年组建了政府和曼彻斯特大学研究部门为主的开发委员会 并于1984年正式对外公开 总建筑面积 约193 788平米定位产业 以知识 创意 高科技为发展动力的各类产业 包括生物医药 商业服务 计算机软件 数码科技 工业技术 技术咨询 环境科学 以及公共服务等 上世纪70年代 上世纪80年代 上世纪90年代 21世纪至今 英国知识 创意经济的迅速发展使曼彻斯特大学教授EddieDuff看到了机会 曼彻斯特市市政厅 曼彻斯特大学专家组成执行委员会84年开园 90年代初满租 并对外扩张RuthfoldHouse等新舍陆续建成 从开发商处收购Greenheys2007年获得英国杰出科学园奖 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP 园区优势区位优势周边多条重要铁路线路 例如ManchesterOxfordRoadRailway ManchesterCentralRailway等通往伦敦 谢菲尔德 利物浦等重要城市 周边多条A字公路及M字公路融入全国高速公路系统 距离伦敦仅2小时40分车程人才优势毗邻曼彻斯特大学 有充足的学生资源通过高速公路与剑桥 牛津两大学相连产业优势曼彻斯特最近十多年来以金融服务业与商务服务业为先导 以创意产业为出发点 逐步从工业重镇开始向商务重镇转型 目前创意产业占曼彻斯特GDP比重已超70 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP 园区规划采用 一区三园 的形式 分为OneCentralPark Technopark与ManchesterSciencePark三大园区 最高三层办公楼 最低单层办公楼 单层面积控制在1 100sqm 3 000sqm 单栋面积控制在2 200sqm 7 000sqm内 最小分割可至21sqm 最大达800sqm左右 其中 OneCentral面向快速成长的技术类企业 类似国内的孵化器物业 Techno则配备了最为高端的办公楼 提供最复杂高端的IT设备 可作数据中心用 ManchesterSciencePark则适合各类企业办公 且配有商务服务 休闲娱乐 健身等设施 OneCentral ManchesterSciencePark Techno 靠近M60 距机场20分钟车程双层办公楼 10家科技创业企业 A幢单层 为曼彻斯特大学所有B幢三层办公楼 8家企业 共7幢 A C为三层 D F为双层 G为单层共有128家企业 A B C D E F G A 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP 操作模式园区进行统一招商 基本以租赁物业为主 物业的出售则通过园区的管理委员会来进行 优惠政策由于面向的较多为中小型企业 园区为其租客提供多种帮助 不仅局限在物业服务上 而更多的在于企业管理和业务拓展上 主要内容有业务拓展 园区设立了专门负责人以帮助中小企业进行业务拓展 该负责人拥有20年高科技创新企业的从业经历免费推广服务 园区设立了专门负责人帮助企业处理媒体关系 宣传策划等问题 租客交流 园区组织租客之间进行早餐会 研讨会 与园区管理者之间的午餐会等活动 帮助彼此沟通 发现商机 学术后备 园区帮助企业进行校园招聘 员工培训 实习安排等 国际交流 园区通过其与曼彻斯特投资协会和英国贸易投资协会等的关系帮助租客寻找海外商机 IT支持 IT咨询服务 IT午餐会以及众多IT相关的后备服务 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP OneCentralPark平面图与租客组成 剩余蓝色部分为可出租的部分 下同 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP Technopark平面图与租户组成 ReynoldsHouse TuringHouse 一楼 二楼 三楼 1 2 3 3 1 2 1 2 ManchesterSciencePark平面图与租客组成 WilliamsHouse KilburnHouse EnterpriseHouse SkeltonHouse Greenheys RuthfordHouse SynergyHouse ManchesterSciencePark介绍WilliamHouse 共分割成15个小间 最小面积21平米 最大面积796平米 有充足的停车位 KilbunHouse 最新的设备 配有淋浴房 厨房等设施 EnterpriseHouse 主要面向更小型的公司 配有实验室 工作间等 最小分割21平米 最大分割343平米 有厨房 冷饮设备等 SkeltonHouse 分割较大 253平米至760平米均可分割 Greenheys 主要面向创业第一年的企业 提供 方便进出 的租赁服务 并帮助其创业等 RuthfordHouse 最高端的IT设备 特别提供给技术高端型的企业 可作数据中心等用 SynergyHouse 分割面积较大 407平米至869平米均可 面向成长期的技术企业 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP WilliamHouse平面图与租客组成 1 三楼 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP KilburnHouse平面图与租客组成 一楼 1 2 3 二楼 1 2 3 4 5 6 7 三楼 1 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP EnterpriseHouse平面图与租客组成 二楼 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 12 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP SkeltonHouse平面图与租客组成 1 1 1 1 1 1 1 2 一楼 二楼 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP Greenheys一楼平面图与租客组成 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 9 10 10 10 10 8 4 11 12 13 14 15 16 10 17 18 19 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP Greenheys二楼平面图与租客组成 1 2 3 5 4 6 6 6 5 7 8 9 9 10 11 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP RuthfordHouse平面图与租客组成 一楼 1 2 1 2 2 2 2 2 2 2 3 4 5 6 二楼 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP SynergyHouse平面图与租客组成 1 国外案例 曼彻斯特科学园 MSP 科学开发 1978年产生开发想法到1984年开园迎来首批租客之间经历了6年的规划和建设 此后不断调整规划 并聘请职业经理人作为CEO进行企业管理操作 充分依托城区 园区的发展依托着曼彻斯特市整体从工业重镇向金融 创意 商务重镇转变的历史机遇 园区距离曼彻斯特市中心最短距离仅5分钟车程 并有多条高速公路 铁路通往伦敦 利物浦等英国大型城市