楼宇接管、入伙工作手册.doc

珠海市华策物业顾问有限公司楼宇接管 、入伙工作手册楼宇接管、入伙工作手册目录文件编号 文件名称WI-JG-01 楼宇接管验收管理规范WI-JG-02 楼宇接管工程验收程序WI-JG-03 新楼宇入伙操作规定WI-JG-04 楼宇验收中发现问题的解决办法QR-63 楼宇建筑接管验收记录表QR-64 楼宇给排水接管验收记录表QR-65 楼宇电气接管验收记录表QR-66 公共机电设备接管验收记录表QR-67 室外给排水接管验收记录表QR-68 绿化接管验收记录表QR-69 接管验收记录QR-77 公共建筑、小型设备接管验收记录表QR-78 楼宇接管验收移交工程资料清单珠海市华策物业顾问有限公司文件名称楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-01版 本1生效日期2003年7月6日页 次第1/5页1. 目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。2. 使用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。3. 内容：3.1接管验收条件 按发展商（业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在楼宇竣工经综合验收合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：注：对于原有已入伙的物业，发展商应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应交一份给物业管理公司存档。3.2.1产权资料a)项目批准文件；b)用地批准文件c)建筑执照；d)业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；3.2.2市政府验收合格资料：a)工程竣工验收证书；b)消防工程验收合格证；c)小区综合验收合格证书；d)用电许可证；管理制定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-01版 本1生效日期2003年7月6日页 次第2/5页e)供用电协议书；f)用水审批表、水费收缴合同书；g)卫星地面接收设施许可证；h)电视共用天线合格证；j)电梯使用合格证。注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。5.2.3工程技术资料 a)建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。b)地质勘探报告；c)工程合同及开、竣工报告；d)工程预决算分项清单；e)图纸会审记录；f)工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；g)隐蔽工程验收单；h)沉降观察记录及其沉降观察点布置图；i)竣工验收证明书j)刚才、水泥等主要材料的质量保证书；k)新材料、构配件的鉴定合格证书；管理制定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-01版 本1生效日期2003年7月6日页 次第3/5页1）水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；a)砂浆、混凝土试块试压报告；b)供水、供暖管道的试压报告；c)机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。3.3楼宇接管验收程序：3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。3.3.2物业管理公司按3.1及3.2进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。3.3.3物业管理公司移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。3.3.5经复验移交人对初验中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前7日签署验收合格、同意接管凭证。3.3.6对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向大业主（发展商）说明：经初验同意接管楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向建筑商支付保修金。3.4检验标准参照建设部ZBP30001-90标准执行及达到业主合理要求。3.4.2质量及功能检验程序：管理制定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-01版 本1生效日期2003年7月6日页 次第4/5页1） 楼宇接管前的质量检验：根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计的要求清点物件及进行外观检查。a) 确定物件数量是否符合；b) 外观上有无损坏；c) 房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求；对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商、承建商的代表与物业公司人员三方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，管理处负责对整改后项目进行验收。对于旧楼宇的移交，应由发展商（业主委员会）与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决方法。2）对于新楼宇，根据检查结果，管理处对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接钥匙，对于旧楼宇，在双方对如何解决缺陷问题达成协议后，管理处接管钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任。3）业主入伙接收物业时，管理处人员陪同业主对房间设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。对于新楼宇，由管理处整理后送交发展商，并督促承建商逐项返修，管理处（主任）复检认可后消项。对于旧楼宇，根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。4）对于在一年保修期内的楼宇，业主或维修工在使用（或工作）过程中发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷，经管理处查验证实后，报告发展商派人更换或返修。管理制定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-01版 本1生效日期2003年7月6日页 次第5/5页5）保修期结束后，物业公司根据国务院颁布的物业管理条例规定，向业主大会申请使用专荐维修基金。3.4.3公共设施设备的验收：1）每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门的保安值班室。值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂们前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。2）每栋高层进出口处有可锁的、箱面带各单位明显标志的信报箱。3）有符号市交通管理局要求汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动道闸、减速坡；并有符号要求的消防设施及排水设施。4）同楼宇管理相适应的管理处办公用房（包括办公室、财务室、会议室、接待室），业主委员会办公用房。4.附件4.1楼宇建筑接管验收记录表4.2楼宇给排水接管验收记录表4.3楼宇电气接管验收记录表4.4公用机电设备接管验收记录表4.5公用建筑、小型设施接管验收记录表4.6室外给排水接管验收表4.7绿化接管验收记录表4.8楼宇接管验收移交工程资料清单4.9接管验收记录管理制定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称楼宇接管工程验收程序文件编号WI-JG-02版 本1生效日期2003年7月6日页 次第1/2页一、新接楼宇的接收 签署物业管理委托合同 选定主要管理人员 收楼三个月前 印制验收表格 确定验收日期 发展商（地产商）或承建商和物业公司组成联合验收小组 实物验收 资料移交每项、每间、每个查验 缺陷登记 产 技 政 水 移交钥匙 权 术 府 、缺陷登记汇总交项目部，由其交施工队 资 资 验 电 缺陷返修 料 料 收 供项目部、管理处案单检验 合 应 格 合 证 同 业主收楼验收 物业管理公司正式进行物业管理注：对于技术资料的移交，最迟在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份个物业管理公司存档。 管理制定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称楼宇接管工程验收程序文件编号WI-JG-02版 本1生效日期2003年7月6日页 次第2/2页一、原有已入伙楼宇的接收 签署物业管理委托合同 选定主要管理人员 如有机会、应于收楼前掌握楼宇基本情况 印制验收表格 确定验收日期 物业发展商（或业主委员会）、原物业公司、华策物业公司组成联合验收小组 实物验收 资料移交每项、每间、每个查验 缺陷登记 产 技 政 水 移交钥匙 权 术 府 、缺陷登记汇总三方各特一份 资 资 验 电 料 料 收 供发展商（业务委员会）讨论缺陷解决办法 合 应 格 合 证 同 业主收楼验收 物业管理公司正式进行物业管理注：对于技术资料的移交，最迟在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份个物业管理公司存档。 管理制定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇入伙操作规定文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第1/15页1.物业接管前的工作：1.1实地考察：对已确定接管的物业，由公司在该物业竣工前组织经营策划部、机电设备部、综治部和行政部等部门有关人员前往现场，围绕接收后管理工作所涉及的有关问题进行考察（必要时可多次进行实地 ），在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，制定入伙工作方案。1.2成立管理处新的物业管理处应于确定的入伙日期前三个月成立，并开始运转，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。管理处各类人员按以下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：1.2.1入伙前100天，任命管理处主任和副主任（同时可考虑配备1名助理员），财务室会计、出纳各1人，组成管理处筹建班子，编制入伙工作方案报公司研究批准后，立即投入实质性准备工作。1.2.2入伙前二个月，调配机电设备部及维修人员若干进驻施工现场，参与机电设备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握小区（大厦）机电设备的第一手资料。1.2.3入伙前一个半月，调配炊事班长1人，开展管理处食堂的筹备工作。1.2.4入伙前一个月，管理层人员配齐，管理处挂牌办公。1.2.5入伙前一个与，组建综治队进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作。 管理制定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇入伙操作规定文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第2/15页1.2.6入伙前一个月，炊事班人员到位，食堂开伙。1.2.7入伙前25天，组建清洁班，开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作（或确定清洁外包工作，由外包单位开展清洁工作。）1.2.8入伙前20天，综治队三个班的人员配齐、上岗。1.2.9入伙前半个月，水电维修班正式成立，人员配齐到位。1.3管理处进驻小区前的工作：1.3.1管理处应要求公司提前派出部分工程技术进驻现场，与工程项目部的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置走向等，为入伙后的管理、维修养护打下基础。1.3.2由公司（或发展商）为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品的采购计划，报公司审批后购置。1.3.3在公司的指导下，印制收楼、入伙所必须的文件资料和表格，如业主用户手册、业主公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书等。此部分工作最好于入伙前一个月完成。1.3.4根据入伙工作方案，编制管理处员工生活用品采购计划，报公司审批后订购。2.物业接管中的工作：2.1管理处要主动与发展商（工程项目部）和承建单位联系，协商楼宇交接问题，及时将协商情况汇报给物业公司并在公司领导下组织验收小组。由工程项目部、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。 管理制定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇入伙操作规定文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第3/15页2.2准备验收项目表格，物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别准备充足的验收记录表格。2.3全面验收交接。验收时须有发展商（工程项目部）、承建单位和物业公司（含管理处指派人员）三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方。3.入伙前的工作3.1通过登报和寄发通知书的形式，提前一个月（至少提前十天）向业主发出入伙通知。向业主寄发通知应包括以下资料：3.1.1入伙通知书；3.1.2收楼须知；3.1.3入伙手续；3.1.4入伙收费表。3.2规划整理物业小区环境卫生，设置必要的设施、标志。3.3逐栋、逐层、逐户全面彻底地进行卫生清理，并注意保洁，其项目和标准如下：3.3.1对于送装修的单位：a)大小房间：玻璃擦净，地板洁净，窗台干净，踢脚线干净，灯具洁净。b)客厅：清洁内容和房间相同，对讲机干净无灰。c)洗手间：镜面光洁，台面洁净，浴缸干净、抽水马桶洁净无污无痕迹，下水畅通，地面洁净显现本色，地漏畅通，地面无积水。 管理制定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇入伙操作规定文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第4/15页d)厨房：壁橱干净，木柜里外擦净，水管及液化气管擦拭无灰。内阳台擦托干净，地面擦净显现本色。e)阳台：墙面、地面、玻璃擦净，护栏干净，地漏盖上水泥清除，漏水畅通。f)木门：所有木门的门框、门板面擦净。3.3.2对于不送装修得单位：a)大小房间：玻璃擦净，地面清洁，窗台干净。b) 客厅：清洁内容和房间相同，对讲机干净无灰。c)洗手间：下水畅通，地面清洁，地漏畅通，地面无积水。d)厨房：水管及液化气管擦拭无灰。内阳台擦托干净，地面干净。e)阳台：墙面、地面、玻璃擦净，护栏干净，地漏盖上水泥清除，漏水畅通。f)木门：所有木门的门框、门板面擦净。3.4对标准层走廊、后楼梯的清洁工作：3.4.1四壁洁净，地面光洁：3.4.2防火门干净，并按要求紧闭；3.4.3后楼梯扶手、台阶干净无尘土；3.4.4门灭及一切能附着灰尘的附属设施擦拭干净；3.4.5每层后楼梯走火通道道口摆放一个垃圾桶。3.5研究制定集中入伙时的接待工作方案、场景布置方案，围绕完成任务对人员进行合理分工，并在物资上做好充分准备。4.入伙时的工作：4.1场景布置：根据制定的场景布置方案摆放花篮、盆景，悬挂条幅对联，张灯结 管理制定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇入伙操作规定文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第5/15页彩，插放彩旗，高挂气球等，给人以隆重、喜庆的感受。4.2设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理入伙手续、收楼过程中感到方便。4.3管理处在入伙接待处时，实行一条龙服务。a)管理处办公室指定专人负责指导业主签订业主公约并填写相关的业主资料；b)给业主发放入伙资料和门匙；c)安排收楼指引人员引导业主入室验收，在验收时，对业主提出的有关房屋质量方面的问题，登记在接管验收记录上，并在两天内提交给发展商，由承建商负责整改，验收记录管理处、发展商、业主各留底一份，且业主的接管验收记录中所有的问题均应有处理结果的记录。4.4在业主办理入伙手续的同时，管理处应提供给业主如下资料及物件：a)钥匙；b)开户（用于银行托收水电费、管理费、车位租用费等各项费用）存折；c)业主公约；d)业主用户手册；e)住宅使用说明书（代发展商发放）；f)住宅质量保证书（代发展商发放）；g)收费一览表；h)装修管理规定；i)接管验收记录； 管理制定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇入伙操作规定文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第6/15页 j)其它。注：以上资料和物件可根据各个管理处情况不同而有所不同。5.管理处机构设置和人员配备： 管理处设办公室、财务室、下设三个综治班，一个清洁班（清洁也可以外包），一个绿化班，一个维修班及一个炊事班（炊事班就根据各自管理处的实际情况而定），定岗定员应根据小区（大厦）幢楼及岗位多少而定。6.入伙前工作程序及工作标准：6.1入伙前的准备工作：6.1.1组建管理处，建立领导班子和办事处机构开展工作。6.1.2收集归档小区（大厦）各种资料：建筑施工图纸、隐蔽工程资料、各种交工验收证书复印件、各种设备使用说明书、合格证书复印件。6.1.3参阅有关图纸资料。了解小区（大厦）情况，对设施、设备、安全、清洁绿化工作及管理处办公地点、员工食宿问题提出具体工作意见。6.1.4起草、编订并印刷小区（大厦）业主公约、业主住用户手册、住宅使用说明书、住宅保证书和装修管理规定。6.1.5编制小区（大厦）开办财政预算，测算管理费标准，印制各种入伙资料。6.1.6招聘培训各类管理和操作员工。6.1.7联系走访派出所，街道办事处等政府办事机构和有关不门，做好公关工作。6.1.8提前进入现场，与工程项目部工作接轨，参与设备安装调试，迅速熟悉情况。管理制定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第7/15页6.2做好楼宇交接验收和入伙工作。6.2.1认真清点、检查、验收室内和大厦的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。6.2.2拟定大厦设施中不完善方面的改进计划，首层大堂入口处安装电子门户，每户安装防盗门、防盗窗花等。6.2.3布置好入伙办公地点，热情接待入伙业主，负责向业主解释住户手册、业主公约及管理规则，按规定收取有关费用。6.2.4陪同业主视察房屋、验收设施设备，办好交接手续、交付钥匙，对业主提出的问题，耐心解答，做好记录，及时反馈和处理6.2.5帮助入伙业主办理好煤气开户手续。6.2.6处理好业主的投诉，做到件件着落，尽量大努力使业主满意。6.3工作标准：严格执行企业的质量方针和目标，以及IS09001：2000质量标准，为业主提供安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境，并参照全国物业管理处示住宅小区（大厦）的标准做好各项工作，做到业主、公司、发展商三满意。7人员配备、财务方案、材料采购计划。（附后）8.需发展商解决的问题：8.1提供入伙和楼宇资料：a)业主名册及联络通讯地址，电话号码：制定审核批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第8/15页b)楼宇建筑及设备质量保修责任的合约复印件；c)建筑、水电、电梯、空调等工程项目的总投资表。8.2审批入伙开办资金预算方案。8.3审批入伙方案及管理费收费标准。8.4解决入伙前管理处的临时办公地点和电话机一部。8.5解决管理处办公用房地点和员工食宿地点。以下为新楼楼宇入伙方案的参考项目：附件1：财务方案（开办费用）1、预计管理费收入：（1）商住楼管理收入：（2）裙楼管理收入：（3）车场收入：（4）其他收入：2、管理费收费标准：（1）商住楼（居民）： 元/平方米：（2）商住写字楼： 元/平方米：（3）写字楼： 元/平方米：（4）商场、酒楼： 元/平方米：（5）高层住宅（带电梯）： 元/平方米：（6）多层住宅（无电梯）： 元/平方米：制定审核批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第9/15页3、开办费用预测：（1）入伙前员工培训开支；（2）管理用房装修费用；（3）办公设施；A、办公家私；B、电脑两台（办公室及财务室一台）；C、复印机；D、传真机、打印机等；E、其他办公用品。（4）清洁、绿化费用： A、垃圾筒；B、果皮箱；C、垃圾袋；D、垃圾房；E、打蜡机；F、剪草机；G、其他工具。（5）保安设施：A、 监控器：B、 对讲机；制 定审 核批 准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第10/15页C、 服装；D、 报警系统；E、 大门岗亭；F、 车场岗亭；G、 警械等；H、 地下车场设备。（6）维修费用：A、对讲机；B、维修工具；C、维修设备。（6）员工食堂、宿舍开支：A、食堂改建工程； B、炊事设备； C、宿舍改建工程； D、家私用品。（7）其它开办费用及流动资金：A、 户、员工手册等资料印刷费用；B、 公关契约；C、 其它开办费；D、 柳丁资金。制 定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第11/15页附件2：人员配备管理处人员定岗定员总数（一）职 务定员数备 注职 务定员数备 注主 任综治队员副 主 任清 洁 工助理主任电 工助 理员电 梯 工会 计水（管）工出 纳其它普工收 银 员炊 事 员合 计合 计综治队员定岗定员表（二）岗 位岗 位 数班 次定 员 数备 注大 门岗 亭班 长车 库 岗巡 逻合 计制 定审核 批准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第12/15页清洁工定岗定员表（三）岗 位定 员 数备 注裙 楼楼宇内部地面地库花园草地清洁班长合 计清洁工定岗定员表（三）岗 位定 员 数备 注班 长绿 化 工合 计水电维修等工人定岗定员表（五）职 务定 员 数备 注职 务定 员 数备 注电 工电 梯 工水 管 工合 计制 定审 核 批 准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第13/15页附件3：材料计划 行政办公、食堂、生活用品计划表（一）名 称单 位数 量备 注名 称单 位数 量备注办公桌 张单人床架办公椅把单人衣柜个文件柜个椅 子把保险柜个书 桌张沙 发对床 垫个电 脑台炊事设备台落地扇台炊事用品种自行车辆餐桌椅套热水器只餐 具套开水炉只台 扇只照相机台复印机台电视机台音 响套录放机台影碟机台制 定审 核 批 准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第14/15页保安设施、装备材料计划表（二）名 称单 位数 量备 注名 称单 位数 量备 注保安服套巡逻钟只对讲机只车 档部摄像头套减速驳节灭火器只岗 亭座警 铃只警 钟只打卡机只清洁工具、材料计划表（三）名 称单位数 量备 注名 称单 位数 量备注洗地机部撮 斗只打腊机部毛 巾条吸水吸尘机部黑垃圾袋包剪草机部白垃圾袋包垃圾推车辆洗洁灵箱铝合金梯架12洗厕灵箱铝合金梯架10去污粉箱铝合金梯架5盐 酸桶玻璃刮子个天那水桶拖 把个玻 璃张拖把个白垃圾桶个制 定审 核 批 准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第15/15页水、电、电梯维修材料、工具计划表（四）名 称单位数量备 注名 称单 位数 量备 注台 钻台电工工具套手枪钻支管工工具套管道疏通机台电梯工具套切割机台维修工具套电焊机台水工工具对讲机部电工材料手电锯台电梯材料工具柜个墙砖材料万用表块地砖材料砂轮钻台冲击钻台附件4：接管验收记录楼宇验收分物业公司（管理处）初验和业主复验。制 定审 核 批 准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-04版 本1生效日期2003年7月6日页 次第1/2页1. 初验中发现的问题。处理如下：1.1一般项目的返修对接管验收中发现的非结构性的质量问题，物业公司验收组应在两天呢提交给发展上（一式两份，一份给发展商、，一份由发展商交给承建单位），由承建单位负责返修；管理处应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由承建单位委托管理处代为返修，所需费用由承建单位支付。1.2房屋结构的加固补强在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施、使用安全的质量问题时，验收不能通过。由承建单位对房屋进行加固或采取其它有效地措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。并向发展商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。1.3不具备使用功能问题的处理 接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未开通，致使用用户不能进住的，应由发展商负责抓紧解决，等符合接管验收条件后，再进行组织验收。2. 业主在验收中提出的问题的解决办法2.1对业主提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给发展商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商转呈给承建商），由承建商负责返修；管理制 定审 核 批 准珠海市华策物业顾问有限公司文件名称新楼宇接管验收管理程序文件编号WI-JG-03版 本1生效日期2003年7月6日页 次第2/2页处应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。2.2对业主提出的装修方面的问题，应当予以解答，回答内容见装修管理工作手册中的相关装修管理规定。2.3对业主提出的有关入住等方面的问题，应当予以解答，并尽力提供帮助。3.相关文件及记录3.1装修管理规定3.2接管验收记录制 定审 核 批 准 楼宇建筑接管验收记录表 文件编号：QR63 版本号：1楼宇名称： 验收组人员： 日期： 单元大门、落地门、猫眼、门锁等窗户窗台粉刷墙面粉刷顶面水泥地面阳台护栏栋层座详情记录：复查人：复查结果：单元大门、落地门、猫眼、门锁等窗户窗台粉刷墙面粉刷顶面水泥地面阳台护栏栋层座详情记录：复查人：复查结果：单元大门、落地门、猫眼、门锁等窗户窗台粉刷墙面粉刷顶面水泥地面阳台护栏栋层座详情记录：复查人：复查结果：单元大门、落地门、猫眼、门锁等窗户窗台粉刷墙面粉刷顶面水泥地面阳台护栏栋层座详情记录：复查人：复查结果：说明：1、本验收主要是设施点及设施表面缺陷检查，最终检查以业主收楼检查为准。2、本项配件齐全或无缺陷作“”记号，有缺陷请在记录栏内写明位置及缺陷情况，便于承建商整改和管理处复查。白色：承建商 蓝色：管理处 绿色；发展商楼宇给排水接管验收记录表 文件编号：QR64 版本号：1楼宇名称： 验收组人员： 日期： 单元卫生间地 漏厨房地漏阳台地漏厨 房水龙头煤气管阀栋层座详情记录：复查人：复查结果：单元卫生间地 漏厨房地漏阳台地漏厨 房水龙头煤气管阀栋层座详情记录：复查人：复查结果：单元卫生间地 漏厨房地漏阳台地漏厨 房水龙头煤气管阀栋层座详情记录：复查人：复查结果：单元卫生间地 漏厨房地漏阳台地漏厨 房水龙头煤气管阀栋层座详情记录：复查人：复查结果：说明：1、本验收主要是设施点及设施表面缺陷检查，最终检查以业主收楼检查为准。2、本项配件齐全或无缺陷作“”记号，有缺陷请在记录栏内写明位置及缺陷情况，便于承建商整改和管理处复查。白色：承建商 蓝色：管理处 绿色；发展商楼宇电气接管验收记录表 文件编号：QR65 版本号：1楼宇名称： 验收组人员： 日期： 单元可 视对讲机电源箱电表灯开关插座排气孔线路栋层座详情记录：复查人：复查结果：单元可 视对讲机电源箱电表灯开关插座排气孔线路栋层座详情记录：复查