物业公司管理制度.doc

目 录第一篇 总则1第二篇 组织管理6第一章 公司组织结构图6第二章 各部门岗位责权5第三章 人员编制设定13第三篇 办公室管理制度15第一章 办公管理规定15一、员工办公管理规定 15二、管理处日常管理规定 15三、员工公共关系准则 17四、智能控制中心工作规定 18第二章 交接、值班制度 18一、办公室值班规定 18二、管理处值班管理规定 19三、交接班制度 20第三章 印章使用管理规定 20第四章 管理人员文明服务准则 22第五章 保密制度及其规定 23第六章 补充说明 26第四篇 劳动人事制度 27第一章 物业管理人员守则 27第二章 行为规定 32一、行为规范 32二、行为准则 34第三章 有关人事变动的规定 37第四章 员工培训规定 38第五章 关于聘用、资遣、离职的规定 39第六章 假期规定 40第五篇 劳保管理制度41第六篇 财务管理制度42第一章 公司财务管理 43第一节 财务管理制度43第二节 财管理规定47第三节 财务实施细则51第二章 管理处财务管理 54第一节 管理处财务监督规定54第二节 财务管理公开规定56第三节 管理处小区经费管理规定57第三章 资产控制制度 59第四章 资金使用审批权限规定 60第七篇 社区服务制度 63第一章 社区文化活动规定 63第二章 居民文化活动组织管理规定 65第三章 商铺管理规定 66第四章 商业网点管理规定 67第八篇 管理处各部门制度68第一章 绿化管理制度68第一节 绿化管理规定69第二节 化养护工作规定69第三节 绿化检查规定71第四节 绿化工管理制度72第二章 卫生管理制度74第一节 卫生管理规定74第二节 卫生检查监督规定75第三节 清洁、保洁工管理制度76第四节 清洁、保洁工管理规定78第五节 垃圾清运及收集规定81第六节 卫生清洁达标要求82第三章 维修管理制度83第一节 维修管理规定 83第二节 工程维修人员管理规定84第三节 维修监督管理规定85第四章 治安、消防管理制度86第一节 治安管理规定87第二节 治安消防管理办法88第三节 治安、消防员管理规定89第四节 消防管理规则 90第九篇 各部门量化实施细则及奖惩办法第一章 奖惩规定 91第二章 考核办法及量化标准 94第三章 各部门量化标准 98第一节 行政人员工作考核标准98第二节 公司各部门主管量化考核标准 99第三节 财务部量化考核标准100第四节 管理处人员考核标准101第五节 管理处保安、消防员考核标准101第六节 管理处保（清）员考核标准102第七节 管理处绿化员考核标准102第一篇 总 则一、公司宗旨：以社会效益为主，经济效益为辅，两者有机结合，为住户提供优质的服务，将管理富于服务之中。二、质量服务方针：服务至诚，精益求精，热情奉献，温暖万家。三、管理形式：公司与所属管理体制处对维修、车辆、治安、绿化卫生等本着责、权、利相统一的原则，明确各级责任，引入竞争机制，从而调动各级和积极性，增强各级员工的责任感。四、管理内容：管理处对所辖区的房屋、治安、车辆、绿化、维修、社区文化治安活动及公共设施实行综合管理，维修养护与服务。五、管理措施：1、建立较高素质的专业化管理队伍，本着精干、高效的原则，采取严格选聘素质较高的员工，严格培训上岗，严格按规范服务，严格考核实行奖罚分明的措施。2、建立规章，依法管理，严格实施桂建物业公司规章制度中的各款各条。3、齐抓共管，共创文明，把小区内全方位工作做好，并达到最佳水准，管理处要做到坚持不懈地利用各种形式对住户进行正面宣传教育，使广大住户能热情参与管理。4、开展丰富多彩的社区文化活动。六、经营范围：主营房地产物业管理、维修、养护、楼宇机电配套设备管理维修，清洁卫生，庭园绿化及辖区内车辆停放不定期理，兼营与住宅（大厦）相配套的商业，饮食业，便民服务业。七、经营方式：管理服务八、经营管理机构：本公司是桂建集团公司直属子公司，设总经1人，公司各职能部门和分支机构由经理根据业务发展需要作具体安排，各职能部门和分支机构在经理的领导下进行工作。九、管理原则：贯彻专业管理为主，专业管理与专业自管结合的原则，所属辖区成立业主委员会，以“参与、协助、监督、自律”为宗旨，其责权利在业主委员会章程中予以明确。十、经费核算： %留作公司储藏基金， %用于辖区管理维修补贴， %作为奖励福利基金。十一、制定本规章的目的在于规范公司的经营管理行为，提高服务质量，使公司形成自我发展，自我约束的运行机制。第二篇 组织管理第一章 物业公司组织结构护卫部主管环境部主管维修部主管客服部工程部各服务中心行政人事部出纳会计财务部副总经理物业管理部行政主管人事主管市场拓展部开发主管策划主管协管部环卫部常务副总经理总经理总经理助理组织结构设置说明第二章 各部门责权一、市场发展部责权(一) 权利1. 有权参与公司经营战略、发展规划的制定，具有建议权;2. 有权参与年度、季度经营计划的制定，具有建议权;3. 有权制定公司市场发展规划，进行项目开发工作;4. 有权对物业项目具体合作形式、范围等提出建议;5. 有权参与各分公司、下属机构市场拓展人员的考核工作;6. 有要求相关部门配合相关工作的权力;7. 有市场发展部内部组织结构建立、工作开展的自主权;8. 有对市场发展部内部员工聘任、解聘的建议权及对员工考核的权力;9. 有其他相关权力。(二)职责1. 公司市场拓展、项目开发工作的组织、安排2. 公司市场开发策略的制定并组织实施3. 物业市场调查、项目情况调查的具体实施4. 建立物业市场资料、物业项目信息的数据库5. 物业服务管理的前期规划，撰写投标书，进行投标工作6. 进行公司对外宣传策划、广告发布管理7. 建立、维护与客户（开发商、业委会）的关系，增进友谊8. 代表公司与开发商（业委会）签订物业管理服务合同9. 完成领导临时交办的其他工作二、服务中心责权(一) 权利1. 有权参与公司经营战略的制定，具有建议权2. 有权制定物业服务制度及有对服务改进的提议权3. 有权对破坏与业主间关系的行为和过失提请处罚4. 有对服务中心内部组织机构建立、员工考核的权力5. 有对服务中心内部员工聘任、解聘的建议权6. 有客户服务部内部工作开展的自主权7. 有要求相关部门配合相关工作的权力8. 有其他相关权力(二) 职责1. 负责制定服务中心的各项制度、服务项目及各项服务的工作流程2. 提供所辖物业的管理咨询服务3. 受理业主的投诉和回访4. 受理业主室内设施的报修并安排相关人员上门服务5. 办理业主入住手续和各种费用的托收及水电、燃气、有线电视的开户手续6. 办理业主的搬离手续及大件物品的放行手续7. 办理业主室内装修及装修验收的申请手续8. 为业主提供物业的各种中介服务、代办清洁等服务项目9. 办理业主使用会所娱乐的手续10. 发布各类相关服务信息，如设施检查、停电停水、虫害消杀等的通知11. 办理各种证件，如施工人员出入证、车辆出入证等三、工程管理部责权(一) 权利1. 有权参与公司经营战略的制定，并提出相应建议2. 有权制定工程管理部的各项制度并监督实施3. 有权对工程管理的各服务项目进行改进4. 有对工程管理部门内部组织机构建立、员工考核的权力5. 有要求相关部门配合相关工作的权力6. 有工程管理部内部工作开展的自主权7. 有对工程管理部内部员工聘任、解聘的建议权8. 有其他相关权力(二) 职责1. 负责制定辖区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定2. 处理所辖物业其他情况及完成领导临时交办的其他工作3. 负责装修方案审批，监督装修方案实施4. 负责所辖物业机电设备的维修和保养5. 负责辖区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审6. 负责与政府供水、供电部门接洽，保证对所辖物业的正常供水、供电7. 负责业主的特约上门维修服务8. 负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水等）的管理、运行、维修9. 负责对维修装修项目、设备的保养进行验收10. 负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核11. 配合服务中心做好业主入住时房屋设施、设备的交验和记录工作12. 负责较大工程的质量监督及验收13. 负责维修、施工外包合同的起草14. 负责辖区内紧急情况的处理15. 负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、建筑装修等的验收和资料核实四、环境管理部责权(一) 权利1. 有权参与公司物业管理服务政策的制定，并提出相应建议2. 有权参与公司经营计划的制定，并提出相应建议3. 有权对破坏辖区内环境卫生的行为和过失提请处罚4. 有对环境管理部内部组织机构建立、对员工考核的权力5. 有要求其他部门配合相关工作的权力6. 有环境管理部内部工作开展的自主权7. 有对环境管理部内部员工聘任、解聘的建议权8. 有其他相关权力 (二) 职责1. 完成公司领导临时交办的其他工作2. 负责所辖物业的清洁卫生工作，消除卫生死角3. 根据有关规定，定期对所辖物业实施消毒、灭菌工作4. 对所辖物业的环境进行规划5. 对所辖物业的绿色植物进行定期养护6. 配合其他部门做好交楼、业主入住及参观前的环境准备工作7. 负责保洁、花草养护人员的招聘需求计划、工作安排及日常工作监督考核等8. 及时与服务中心沟通所辖物业存在的环境保护问题，提出改进建议9. 负责制定所辖物业的清洁卫生、环境保护制度五、秩序管理部责权(一) 权利1. 有权参与公司物业管理服务政策的制定，并提出相应建议2. 有权参与公司年度季度经营计划的制定，并提出相应建议3. 有权对辖区内的违法、违纪行为依据相关规定进行处理4. 有权对火灾等紧急情况进行处理5. 有对秩序管理部内部员工聘任、解聘的建议权6. 有要求其他部门配合相关工作的权力7. 有秩序管理部内部工作开展的自主权8. 有对秩序管理部内部组织机构建立、员工考核的权力9. 有其他相关权力(二) 职责1. 负责所辖物业范围内的安全保卫工作；2. 负责所辖物业的消防管理和设备监控；3. 负责所辖物业的火灾事故的应急疏散及紧急灭火；4. 负责所辖物业车辆的管理；5. 严格治安管理，做好人员来访和出入登记、闭路电视监控、全天24小时巡查等；6. 严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火灾隐患；7. 负责对所辖物业进行治安与消防工作的宣传、指导和监督；8. 做好护卫队伍的建设、业务培训及工作班次安排；9. 协助其他部门做好辖区日常管理工作；10. 积极配合公安部门打击辖区内及周围发生的违法犯罪活动；11. 完成领导交办的其他工作六、质量管理部责权(一) 权利1. 有权参与公司经营战略的制定，并提出相应建议2. 有权参与公司年度、季度经营计划的制定，并提出相应建议3. 有权对破坏服务质量体系、影响公司形象的行为和过失提请处罚4. 有权对公司各部门物业管理服务工作进行监督检查5. 有对质量管理部内部组织机构建立、员工考核的权力6. 有要求其他部门配合相关工作的权力7. 有质量管理部内部工作开展的自主权8. 有对质量管理部内部员工聘任、解聘的建议权9. 有其他相关权力(二) 职责1. 负责制定并监督贯彻公司的质量管理规章制度、方针、政策和有关管理程序;2. 负责推进公司服务质量体系建设、质量认证工作;3. 组织公司内部质量管理体系的策划、实施、监督和评审工作;4. 编制公司物业服务质量手册及相关质量文件并下发，监督执行;5. 组织质量数据分析和质量改进措施的研究、实施工作;6. 负责物业服务质量运作的监督、检查和控制，组织处理与质量有关的投诉问题;7. 负责组织对总部及下属公司服务质量体系审核，并监督较重大问题的解决;8. 负责与质量认证机构的接洽;9. 完成公司领导临时交办的其他任务。七、行政人事部责权(一) 权利1. 有权参与公司经营战略的制定，并有建议权2. 有权参与公司经营计划的制定，并有建议权3. 有对公司人力资源规划、发展的决定权或建议权4. 有权对违反公司行政制度的行为和过失提请处罚5. 有对公司内部各岗位员工实行考核及岗位异动的建议权6. 有对各分公司、下属机构员工考核的参与权7. 有对行政人事部内部组织机构建立、员工考核的权力8. 有对行政人事部内部员工聘任、解聘的建议权9. 有行政人事部内部工作开展的自主权10. 有要求相关部门配合相关工作的权力11. 有其他相关权力(二) 职责1. 负责公司人力资源战略规划及建设，保证公司发展所需的各类人才的到位2. 负责公司各项行政、人事管理制度的制定和监督检查3. 负责公司各项行政办公费用预算及支出控制4. 负责员工的招聘、选拔任用及培训工作5. 负责各类岗位员工的绩效考核管理，并对员工岗位异动、奖惩等进行评议6. 负责员工入职、离职手续的办理及劳动关系处理7. 负责公司行政办公车辆的调度、维护保养及交通费用控制8. 负责后勤保障服务，包括员工宿舍管理、通信器材管理等9. 负责公司各类办公用品、办公设备的采购管理10. 负责公司各类文书档案资料的建档管理11. 负责公司各类会议的组织管理12. 负责公司内部消防、安全管理13. 负责公司各类来客的接待、招待安排等14. 完成公司领导临时交办的其他工作八、财务部责权(一) 权利1. 有权参与公司年度、季度、月度经营计划的制定，并提出相应建议2. 有权参与公司经营战略的制定，并提出相应建议3. 有权对违反公司财务制度的行为和过失提请处罚4. 有对各部门费用报销的审核、审批权5. 有对财务部内部组织机构建立、员工考核的权力6. 有其他相关权力7. 有对财务部内部员工聘任、解聘的建议权8. 有要求相关部门配合相关工作的权力9. 有财务部内部工作开展的自主权10. 有对各地分公司、分支机构、物业项目管理处人员绩效考核的参与权(二) 职责1. 负责公司财务收支汇总平衡2. 负责公司发展所需资金的筹集、运用规划和使用分配管理3. 负责公司固定资产的管理4. 负责租金收支管理5. 负责物业有偿服务管理费的管理6. 负责流动资金和专项资金的管理7. 负责商品房资金的管理8. 负责公司新开发物业项目的预测和风险分析9. 完成公司领导临时交办的其他工作10. 负责公司会计信息化建设11. 协助行政人事部做好财务部员工队伍建设12. 对公司重大合作项目合同进行评审及建议九、公司各部门负责人职责(一)最高领导层岗位职责1、总经理岗位职责(1)领导公司的日常工作,向公司传达满足业主和住户及法律、法规的要求的重要性；(2)以业主和住户为中心，制定质量方针和质量目标，批准公司质量手册；(3)主持管理评审；(4)负责拟订公司年度工作计划和工作总结；(5)负责召集和主持总经理办公会议；(6)负责各单位、各部门经理和主管职务以上人员的鉴定、录用、辞退等工作；(7)负责公司重要投标书和公司所有经济合同的审批；(8)负责公司各类费用收支的审批；(9)履行公司安全，消防第一责任人的所有职责；2、常务副总经理兼管理者代表岗位职责(1)协助总经理抓好各项工作，对公司负直接责任；(2)组织贯彻实施公司质量方针，实现质量目标；(3)组织并协调质量管理体系的建立、实施、保持和改进；(4)组织公司内部质量体系审核并向总经理报告质量体系运行情况；(5)负责监督物业管理服务质量，确保业主和住户满意；(6)代表公司就与质量管理体系的有关的事宜负责对外联络。3、副总经理岗位职责(1)协助总经理组织并协调质量管理体系的建立、实施、保持和改进；(2)负责领导和组织制定公司物业管理招、投标工作；(3)参与公司经营决策，负责决策和开拓物业市场；(4)负责公司物业管理服务工作的组织的协调；(5)负责公司对外联络工作，组织领导公司公关工作。(二)部门管理人员岗位职责1、办公室主任岗位职责(1)助管理者代表具体组织实施质量管理体系运行的各项服务质量监督、考评、管理工作，组织质量管理体系的内部审核；(2)负责办公室的日常工作，确保质量管理体系在本部门的正常运行；(3)了解国家有关法律法规的最新动态，向公司领导及时汇报并组织落实工作；(4)组织采用适用的统计技术进行数据分析，为提高服务质量提供依据；(5)负责对文件和质量记录的归口管理；(6)负责对常规合同的归口管理和监督管理公司档案；(7)负责对业主和住户的投诉的归口处理。2、办公室办事员岗位职责(1)协助办公室主任具体组织实施质量管理体系运行的各项服务质量监督、考评、管理工作；(2)具体负责办公室的日常工作，确保质量管理体系在本部门的正常运行；(3)了解国家有关法律法规的最新动态，向公司领导及时汇报并组织落实工作；(4)负责对文件和质量记录的归口管理；(5)负责对常规合同的管理和监督管理公司档案；(6)负责处理业主和住户的投诉。3、物业管理部经理职责(1)在公司总经理领导下，协助做好由综合管理部负责的各项工作，以及本部门控制的质量管理体系条款的实施工作。(2)负责制定公司有关本部门的各项管理制度及应急措施。(3)负责对各管理处工程维修室、综合服务室的工作进行检查、指导。(4)负责对各管理处提交的供方项目审核以及供方服务质量的总体控制。(5)负责对本部门发生的重大事故的组织调查分析及处理工作。(6)负责组织楼宇工程验收交接工作。 4、综合管理部副经理职责(1)在综合管理部经理的领导下，负责公司所辖房屋建筑、基础设施、工作环境、机电设备等技术管理工作。(2)负责协助制定公司物业管理过程中由综合管理部负责的相关工作中的规定、制度的制定，并组织有关部门实施。(3)协助组织实施公司物业管理活动，保证物业管理服务过程处于受控状态，负责对各管理处工程维修室、综合服务室布置具体工作，并检查执行情况。(4)负责管理处提交的供方项目（如：采购的服务、采购的物资等）实施控制，对供方评价进行审核。(5)负责对本部门发生的重大事故的组织调查分析及具体处理工作。(6)负责根据实际情况，组织调配各管理处维修工、工程设施设备和工具。5、综合管理部办事员职责(1)具体组织本部门实施质量管理体系的运行。(2)具体负责综合管理部日常工作落实，确保各管理处提供的物业服务正常运行。(3)负责向各管理处传达落实公司关于物业管理的有关决定、决议，指示和布置具体工作，并检查执行情况。(4)定期对各管理处的工作进行经常性检查监督，及时总结和汇报情况。(5)定期检查各种设备、设施的技术状况，分析存在问题，及时提出维修解决办法和制定维修方案，方案经领导后，组织贯彻实施。(6)负责对本部门的档案、质量记录进行整理、归档和保存。5、经营发展部经理岗位职责(1)协助管理者代表具体组织本部门质量管理体系的落实工作，保证质量管理体系的有效运行。(2)确定质量管理体系策划的时机、内容及输出结果，协调各部门策划要求的具体工作。(3)组织各部门负责人评审物业管理投标书、物业管理委托合同等，并就有关合同事宜代表公司与业主和用户沟通。(4)确定服务实现策划的时机、内容及结果，定期向总经理汇报活动的实施情况。(5)代表公司与业主和用户（或客户）进行沟通，参与物业项目的招投标，代表公司法人对外签订合同、协议等公开文件。(6)制定物业管理服务的各类标识式样规范，审批各相关部门根据实际情况自行设计的标识式样。(7)制定公司总体社区活动的工作方向和目标，审批各管理处制定的各项社区活动计划。(8)制定公司年度服务工作计划和工作总结，协调各部门服务工作计划的执行情况。6、经营发展部办事员岗位职责(1)协助部门经理、副经理实施质量管理体系要求本部门内各项具体工作，保证质量管理体系的有效运行。(2)按照质量管理体系的策划安排具体实施各项工作，定期向部门经理、副经理汇报策划实施情况。(3)搜集整理各类物业管理投标书、物业管理委托合同等的相关资料，编写标书及合同的相关内容。(4)按照服务实现的策划安排具体实施各项工作，协助和督促各相关部门落实有关具体工作。(5)通过多种渠道搜集物业市场信息，积极与业主和用户沟通，了解物业市场动态及业主和用户需求的动向。(6)按照物业管理服务各类标识的式样规范、标识范围和方法，协助和监督相关部门具体实施产品和服务标识。(7)按照公司总体社区活动工作方向和目标，依据各管理处社区活动计划，协助和监督各管理处的社区活动。(8)拟订本部门的服务工作计划，按照工作计划开展本部门的具体服务工作。7、人力资源部经理岗位职责(1)根据国家有关法律法规，负责制订公司人事、劳动、职工培训教育等相关规章制度并组织贯彻执行。(2)负责公司人力资源开发、使用工作。组织实施员工教育培训，对员工的培训进行详细检查和考核，为公司适时配备合格管理人员。(3)负责组织编制劳动工资计划，检查劳动工资计划完成情况，做好调资、晋升、晋级等工作，审查各部门奖金发放数额。负责编制公司年度劳动工资计划，检查、了解、分析劳动工资计划的执行情况。(4)负责组织检查劳动纪律，针对存在的问题采取必要措施。(5)负责组织完成员工劳动合同（劳务协议）的签定、鉴定工作。8、人力资源部办事员岗位职责(1)负责具体参与员工招聘、考核、奖惩、辞退的工作。(2)负责具体实施员工的教育培训及考核等工作，并对管理处的培训考核等工作进行指导与检查。(3)负责办理公司劳动年检工作。(4)负责劳动工资统计报表的填写和报送工作。(5)负责社会保险、劳动保障工作的日常管理，深入各部门岗位了解执行情况，随时发现问题、不断改进，做好社会保险和劳动保护工作。(6)负责人力资源部各种档案的管理。9、工程部经理岗位职责(1)总经理的领导直接领导下，负责主持工程部的日常工作。指导、监督管理处涉及与工程技术问题。(2)贯彻执行国家关于机电行内规范，确保机电安装维修管理的设施，设备处于安全、良好的运行状态。(3)制定工程部安全操作制度，加强安全管理和安全教育，防止发生安全事故。(4)负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案。对设施、设备的运行、维修和保养工作运行定期、不定期的检查，保证设施、设备的正常运行。(5)负责工程部的思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。(6)负责组织物业公司对接管的机电设备、设施的验收及其配套设施完善工作。(7)负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。(8)完成上级交付的其它任务。10、财务部经理岗位职责(1)制定、维护、改进公司财务管理制度和政策，制定年度、季度财务计划；(2)组织编制公司年度综合财务计划的控制标准；(3)对重要经济合同及投资项目进行评议审定；(4)组织公司的经济核算工作，掌握好资金的筹集、使用、耗费、收入和分配；(5)负责资金、资产的管理；(6)进行公司成本管理，开展成本预测、控制、核算、分析工作，提高赢利水平；(7)负责审定公司各种经济合同；(8)完成领导交办的其他事项；(9)向公司高级管理人员提供财务分析数据和建议；(10)组织考核、分析公司经济成果，提出可行的建议和措施；(11)全面主持本部门的工作，组织并督促部门人员完成本部门职责范围内的各项工作；(12)对公司税收进行整体筹划与管理，按时完成税务申报以及年度审计工作。10、会计职责(1)按会计制度规定，编制各种记帐凭证，及时编制会计报表。(2)负责妥善归档保管好会凭证、帐簿、报表等一切档案资料。(3)抓好各种应收款项的收取工作。(4)依据国家税法规定，按时按规定缴纳各项税金，做好有关资料的报送工作，按发票管理的有关规定，做好发票的保管及发出工作。(5)编制每月经营情况分析，并提供分析报告。(6)不定期核对现金余额，抽查出纳现金库存情况，负责出纳收付和营业收银的稽核与跟踪工作。(7)月终对各仓库进行抽盘。(8)完成领导交办的其他工作。11、出纳员岗位职责(1)负责办理公司的存款和结算、调剂业务；(2)现金、票据、有价证券的保管，银行存款的调度；(3)现金的出纳、票据的签发及记录，严格审核现金收付凭证；(4)严格执行公司支票管理制度，使用支票须总经理签字后，方可生效；(5)负责办理公司的贷款审查、发放、回收及担保工作；(6)严格执行库存现金限额，超过部分必须及时送存银行，不坐支现金，不用白条抵压现金；(7)定期对各部门库存、银行存款和资金部存款进行安全性、效益性、流动性检查；(8)配合银行做好对账、报账工作；(9)配合会计做好各种账务处理；(10)各项薪金、奖金、津贴的核发；(11)临时交办事项的办理。12、公室文员岗位职责(1)物业办公室文员主管物业办公室文秘工作，人事管事及考勤。(2)负责整理办公室会议记录，并做好存档工作。(3)负责整理业主/住户的档案资料，做好收费工作的监督和建档工作。(4)负责收集、整理管理物业区域内的工程图纸。(5)负责收集政府职能部门关于房地产、物业工作政策性文件。(6)完成公司交付的文件打印、校订工作。(7)负责微机的使用、养护和保管工作，落实微机使用管理制度。(8)负责公司文件的保密工作。(9)负责来人来访接待工作，经理办公室的整理及卫生工作。(10)完成公司交付的其它工作。十、服务中心职责(一) 服务中心的职责范围：1. 管理处是物业管理公司派出机构，负责某一指定的物业管理。2. 贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度。3. 负责管理所辖区物业的日常业务，纠正各种违章行为，为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境。4. 树立住户至上的观念，及时为住户提供各种优质服务。5. 协助公司工程部对物业进行养护和维修，确保其正常使用。6. 积极配合公司各部门在所辖区域开展各种工作。7. 向住户宣传党的方针政策，协助公安部门和居委会做好安全防范和计划生育工作。8. 调查研究，深入了解住户对管理服务工作的意见，处理住户对管理服务工作的投诉，重大问题报请公司办公室备案呈报公司领导处理解决。9. 完成领导布置的其他工作。十一、服务中心各岗位职责(一)服务中心主任/经理岗位职责:1. 对服务中心的全面工作有决策权和指挥权，领导员工完成公司下达的责任目标；2. 根据国家、政府有关物业管理法规、政策和公司的规章制度，按照物业管理委托合同的约定，负责组织对物业进行接管；主持制定并批准本管理处的“物业管理实施方案”、“物业管理创优方案”，以及月份和年度管理计划；3. 对服务中心副主任以下的管理人员的任免，员工的聘用、调动和辞退有建议权；并负责对应聘员工的考试考核，决定是否录用；4. 对服务中心的财务收支负责，按照公司财务制度，负责服务中心各项费用开支的审批；并负责创收工作的落实，实现创收计划；5. 对服务中心的整体服务质量和安全生产负责，对不合格的服务和安全隐患及时进行纠正和实施预防措施；6. 负责对服务中心员工进行考核，并据实进行奖罚；7. 负责服务中心与业主委员会和外部有关事项的联络工作；8. 承担不设副主任/副经理而由副主任/副经理承担的职责。(二)服务中心副主任/经理岗位职责1. 对服务中心主任/经理负责，承担主任/经理分配和授权的管理项目、任务；2. 负责接待业主（客户）的来访、投诉，并及时给予答复和处理，接受业主（住户）办理入住手续和进行二次装修的申报手续；3. 负责每天对服务中心的各项管理服务项目进行检查、记录和分析，对不合格的服务提出纠正和预防措施并报告主任/经理组织实施；4. 协助对服务中心员工的月份和年度的考核工作，提出考核意见报告主任/经理，作出最终考核结果；5. 协助主任/经理制订服务中心月份和年度的工作计划；6. 负责服务中心分包方的联系和质量审核；7. 承担不设主任/经理助理而由主任/经理助理承担的职责。(三)主任/经理助理岗位职责1. 在服务中心副主任/经理的领导下开展日常工作。承担副主任/经理分配和授权的管理项目、任务；2. 每月制订并向副主任/经理提交管理区域的服务工作计划，监督指导计划的实施，并提交工作总结。3. 定期详细巡查管理区域，发现存在和潜在问题及时安排处理并改进有关工作。协助主任处理区域内重大违章、违法、违纪行为和重大突发性事件。4. 组织员工进行业务及法律法规培训，对员工进行适时考核，向主任提交员工的工作绩效考核报告。5. 热情接待住户和来访客人的诉求，并及时回访。6. 负责健全员工档案管理制度，定期查询档案情况，保证档案资料的完整。7. 督促员工及时收缴相关费用。8. 完成主任交办的其他任务。(四)服务中心各部门职责、各岗位范围:1、客服部职责：(1)在服务中心主任的领导下开展日常工作。(2)对管理区域内各项工作进行滚管理、监督、协调。(3)协助服务中心主任参与房屋的竣工、接管验收，房屋交接及装修过程管理等。(4)房屋、住户的资料、档案的管理等。(5)住户的投诉、接待、区分、回复、处理、回访等。(6)各种费用的及时收缴、管理。(7)协助服务中心主任对管理区域的精神文明建设。(8)统计各部门的消耗物品及列出采购计划上报公司、领取、管理及发放工作。(9)完成领导交办的其他任务。2、管理员岗位职责(1)在服务中心主任的领导下开展日常工作。(2)对管理区域内的各项工作进行管理、监督、协调。(3)参与竣工验收和接管工作，办理入住、装修等有关手续。(4)对二次装修监督、检查。(5)巡查管理区域内的卫生、绿化、公共治安、公用设施、设备等综合情况，做好记录及时反馈。(6)定期或不定期对客户进行沟通、回访，听取、收集客户的意见和建议，详细记录、呈报。(7)落实管理规定、制度，对违章违规行为及时制止、纠正。(8)完成领导交办的其他任务。3、收费管理员岗位职责(1)在服务中心主任的领导下负责各项费用的收缴工作，在业务上接受公司财务部的监督指导。(2)按照物价部门审批标准实施各项费用的收缴、催收工作，每月定时将各种收费通知送达客户。(3)负责各项费用的完整记录和收费情况的统计工作。(4)严格执行现金管理制度和银行结算制度，做到日清月结。(5)收取现金时，严格防止假币和短缺。(6)负责各种票据的管理。(7)熟悉管理区域内各项物业服务收费标准。(8)完成领导交办的其他任务。4、工程部职责:(1)在服务中心主任的领导下开展日常工作。(2)严格按照物业服务合同约定开展日常工作。(3)负责小区内公共设施、设备及房屋的安全检查记录，日常保养与维修。(4)小区公共设施、设备、房屋及技术图纸资料和已修改过的技术文件，图纸资料的管理。(5)负责接待住户的报修及投诉，并组织开展维修业务。(6)工程备用物资及维修工具采购、管理。(7)管理区域的水电抄表及核算（一户一表除外），并协助收费工作。(8)负责对工程人员进行业务技能培训、指导。(9)完成领导交办的其他任务。5、工程部主管职责(1)维修班长在管理处主任直接领导下，开展对物业区域内日常维修保养工作，在业务上受公司工程部的监督和指导。(2)负责社区的公共设施、设备的日常维护和保养工作， 定期巡视设施、设备运行情况。(3)负责水、电表抄表的计划安排、督促工作。(4)负责对仪表、作业工具和安全用具的保管领用。(5)做好消防设备的检查，消除火灾隐患。(6)配合做好水、电公摊的计算工作，分析，分析水、电总表、分表差额，查找水、电损耗原因。及时向工程部提供整改意见。(7)查处偷水偷电的行为，组织对装修施工现场用水、用电的监督和管理。(8)负责考评水电班组员工的工作绩效。(9)参与管理处周工作例会，以及管理处节假日值班。(10)负责绿地区域的整理、养护工作。(11)完成上级交付的其它工作任务。6、工程维修员岗位职责(1)遵守公司的各项规章制度，按电业安全工作规范 安全作业。(2)工程维修工实行二十四小时值班制度。（凌晨0：008：00在岗休息）。(3)每月按时抄水、电表，汇总报收费员，配合做好水、电查疑工作。(4)爱护仪表和工作用具。(5)巡查社区公共设施、设备的运行情况，做好检查记录。(6)及时维修处理水、电工程故障。(7)巡查装修施工现场用水、用电作业，对现场安全施工进行监督。(8)对区域内的绿化进行养护。(9)完成上级交付的其它工作。7、机电值班员岗位职责(1)在工作现场认真听取交班人员的值班和设备运行报告；交接清楚后，双方应在记录簿上签名；(2)查看上一班的各种运行记录；(3)值班过程中要对配电设备、通风机、泵房污水井等设备进行检查，要保证工具仪表、备品备件、钥匙等齐全完整；(4)机电值班员应严格按机电设备、设施运行维护作业指导书（Q/BTJ-03）及其他技术标准操作配电设备、水泵设备、空调设备等，保证设备正常运行。8、空调员岗位职责(1)负责空调系统操作、监控、维护、保养、记录工作；(2)管理好空调系统，熟练掌握空调系统设备技术性能，确保系统运行正常；(3)负责责任区域内的卫生工作。9、电梯维修工岗位职责(1)负责电梯运行状况巡查和故障报告；(2)发现故障及时维修，保证业主（用户）和客人的正常使用；(3)按时对电梯进行保养，更换陈旧部件，协助劳动部门对电梯的年检、年审；(4)如发生停电或其他故障，要及时解救轿厢内的人员；(5)保持责任区域内的清洁卫10、机电维修工岗位职责(1)负责本小区机电公共设备日常维修、保养工作，保证设备正常运行；(2)负责本小区业主（住户）报修项目的维修工作；(3)熟练掌握机电设备的操作规程和技术性能、优质高效地完成维修任务；(4)对于向外委托维修保养的设备，要负责监督供方人员按时保质保量进行维修保养，设备出现故障要负责及时通知供方进行抢修；(5)负责责任区域内的清洁卫生工作。11、给排水工岗位职责(1)负责给排水设备运行、监控、维护、保养、记录工作；(2)负责本小区业主（住户）有关给排水报修项目的维修工作；(3)负责二次供水水样抽取和送检工作，确保向用户供应卫生合格的用水；(4)熟练掌握小区管网情况和给排水设备技术性能，确保设备运行正常；(5)负责收集给排水设备的技术档案，负责申报给排水备用品，备用件计划；(6)负责责任区域内的清洁卫生工作。12、协管部职责(1)在服务中心主任的领导下开展日常工作。(2)严格按照物业服务合同约定，开展管理区域内日常公共秩序维护工作。(3)搞好消防工作，协助工程维修并落实消防措施。(4)负责对管理区域内突发异常事件处理、预防。(5)负责对本部门设备、设施和物品维修、管理。(6)对进出管理区域的外来人员、物品做好登记、盘查工作。(7)与派出所、社区委员会做好协调工作，配合做好治安防范工作。(8)负责对管理区域内停车场及地面的车辆管理工作，维持好公共交通秩序，并做好停车费的收取工作。(9)完成领导交办的其他任务。13、协管部主管职责(1)在服务中心主任的直接领导下负责管理区域内日常公共秩序的管理工作。(2)熟悉掌握管理区域内的整体情况，具有较强的组织协调能力及业务技能，能果断处理一般突发事件。(3)经常定时，不定时检查各责任区域执勤情况及各岗位履行职责情况，督导、协助处理有关事宜。(4)遇到紧急事件时，及时向服务中心主任汇报，并迅速组织人员前往事发地点进行妥善的处理。(5)负责传达服务中心的工作指示精神，及时将各责任区域发生的治安问题及处理情况综合整理，向服务中心汇报。(6)负责管理区内的交通秩序及车辆停放等管理工作。(7)负责管理区内的消防安全工作，定期检查消防设施及消防隐患问题，并向服务中心提出整改意见。(8)负责协管队交接班工作，并督导值班记录的完整性、严肃性，每月将值班记录送交服务中心核查、存档。(9)组织协管队人员日常学习、训练，培训及工作例会。(10)负责对协管队人员工作的考评、考勤及内务管理。(11)完成服务中心主任交办的其它任务。14、协管员岗位职责(1)服从领导，听从指挥，做到令行禁止，遇事报告。(2)严格遵守国家法令、法规，做到依法行事。(3)熟练本岗位职责和工作程序，圆满守完成工作任务。(4)坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑产人、事、物，预防治安案件的发生。(5)积极配合工程、卫生、绿化等工作，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的问题及时向班长汇报。(6)熟悉和爱护住宅区域内的设施、设备、消防器材，能熟练使用各种灭火器。(7)廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪行为做斗争。(8)积极协助公安机关在区域内的各项治安防范活动或行动。(9)密切联系群众，积极向业主（住户）进行治安防范和管理方面的宣传。(10)保持保安岗位的卫生清洁。(11)做好保安岗位的值班记录，做好交接班工作。(12)参加保安班组织的例会、学习、训练等等。(13)认真完成领导交办的其他任务。15、巡逻岗位职责(1)熟悉护管队员一般职责要求，熟悉辖区业主（住户）人员情况及联系电话，熟悉辖区内公共部位、公共设施、消防设施的状况，熟悉辖区毗邻结合部以及容易引发事故的薄弱环节；(2)坚守岗位，按照巡逻路线要求，按时按位仔细检查，认真观察并认真做好巡逻记录；(3)发现辖区内各种违规行为的，要及时给予劝导、制止，重大的要及时报告上级主管妥善处理；(4)协助固定岗位