住宅小区物业管理实施方案.docx

住宅小区物业管理实施方案 各房地产开发企业、物业企业、业主委员会： 为贯彻落实县政府颁发的关于加强城镇住宅小区物业管理的暂行办法，提高我县城镇住宅小区物业管理水平，强化全县城镇物业管理工作，现就贯彻暂行办法特制定具体实施方案。 一、指导思想 以党的十六大精神为指针，以建设文明住宅小区和提高人民群众生活环境质量为目标，以治理小区环境脏乱差，完善小区功能为重点，优化物业管理市场环境，规范物业管理秩序，探索小区物业管理的有效模式，培育物业自我管理自我完善的功能，建立健全、社会化、专业化、市场化运行机制，把全县城镇小区逐步建成净化、绿化、美化的小区，全面提升城市建设管理水平。 二、提高认识，加大舆论宣传力度 由于物业管理是社会快速发展而产生的新事物，业主对物业管理还缺乏正确的认识，因此必须充分利用电视、报纸、板报等形式宣传物业相关知识，利用物业管理办公室工作人员和收费员工作机会，向业主做好物业方面法律、法规的解释工作，使业主真正认识到小区进行物业管理的必要性、紧迫性。新闻媒体对拒缴物业费的业主和不配合物业管理工作的单位和个人进行新闻曝光，法院依法对拒缴物业服务费的业主强行收缴，不留死角，从而提高全社会对物业管理工作的认识，为物业管理工作市场化运作打好基础。 三、物业服务费的收缴办法 物业服务费是指物业特定企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。我县由于多数物业企业经营不善，弃管楼太多，暂由物业管理办公室代收代管物业服务费。 根据辽宁省物业服务费管理实施办法2016年11月22日辽宁省物价局，辽宁省建设厅辽价发（2016）143号文件，2001年本溪市住宅区物业管理服务费等级考核暂行办法和县政府确定通过的暂行办法，即：居民住宅楼每平方米每月收取物业服务费元，经营性房屋每平方米每月元的收取标准。 1、财政开资的业主的物业服务费，收县财政局代扣。 2、省、市垂直部门和县内大中型企业开资的业主的物业服务费，由县政府召开垂直部门法人和企业法人协调会议，对本部门、本企业人员住址、住宅面积，按物业管理办公室设定的表格要求，限期核准如实填报，不得弄虚作假，瞒报漏报，一经发现追纠其领导责任此表填写要有法人签字后报到县物业管理办公室，由物业管理办公室核准后，由垂直部门和企业代扣。 3、其余业主的物业服务费由物业管理办公室招聘的收费员收缴。 对拒绝缴费的业主，由物业管理办公室起诉到法院依法收缴；经营性房屋业主的物业服务费如不按期缴纳，工商部门要根据物业管理办公室提供的企业名单，年末将不予审检营业执照。 4、聘用收费员十名，具有高中以上学历，年龄21岁至45岁，有收费经验，并有固定收入人员做担保或收费员联保。招聘以答辩和测试为主，由评委打分，择优录用，同等分数，有收费经验者优先，有劣迹行为者不能参加应聘。 四、物业服务费的管理办法 1、物业服务费由物业管理办公室统一管理，专户存储，专款集中使用，结余滚存，超支不补。 2、代扣的物业服务费，三日内必须转入物业管理办公室的专用账户。 3、收费员收缴的物业服务费，要使用统一票据，每周一上午到物业管理办公室结算。 4、物业服务费的支出须有维修专业队伍的项目预决算，由服务对象和小区业主委员会主任签字，物业管理办公室核准验收后提交局长办公会研究（大型维修费用报县政府审批），由物业管理办公室主任签字支出。 5、要严格执行明码标价和收费公示制度，增加收费透明度，物业管理部门和服务部门必须将物业服务内容、服务质量、收费项目及标准公布于众，接受监督，每年向业主大会报告一次物业收费年度预决算和收支情况。 物业管理办公室，每季度对每个小区的物业服务费的使用进行一次公示，并定期向县政府汇报物业服务费使用情况增加资金使用透明度。 6、收费员的工资按暂行意见规定的办法，每月最后一天结算工资。 五、招聘专业队伍 面向社会公开招聘下水管网专业服务队、屋面防水服务队、小区院面维护、绿化服务队、小区亮化电工服务队，依据其资质、规模、服务承诺、服务收费、服务标准、公开招标，择优录用。 1、下水管网专业服务队，需有必备的设备，如吸粪车、封闭运粪车，必须能承担起全县下水维护维修任务。物业办对下水管网维护、维修、疏通等各项费用进行预算，通过招标方式一次性将下水管网承包给下水管网专业服务队，要求下水管网服务队必须保障下水管线通畅，如出现污水跑冒和管道堵塞现象，立即进行维修。清理化粪池和污水井必须一次性运走，不能堆放在院面和绿地上造成二次污染，违者罚款或取消其维修资格。 下水管网清掏费用预算如下： 每年清掏一个化粪池费用为1500元 1500元/个*189个=283500元 每年清掏一个污水井费用为40元 40元/个*2235个=89400元 下水管网维护维修费为40000元 服务维修次数：12600户*1/5*30元/次=75600元 小计：488500元 2、院面维护：物业办对每个小区的院面维修、绿地恢复进行测算，按院面大修35元/，局部维修40元/，一律铺设彩砖，绿地恢复15元/计算，招标方式承包给院面维修队。由物业办骋专业人员5人进行绿地日常维护，工资随市场劳动力价格而定。院面维修保证3年内不能发生凸鼓现象。绿地维护保证无裸露、倒覆、枯草。 3、屋面防水队伍，须有资质、保险，不能少于10人，局部维修每平方米不能超出35元，大面积维修每平方米30元，防水材料必须保证在3毫米以上ASBS改性防水材料，修补以下次降雨不漏为标准，整体维修保证5年不能破损。楼檐维修60元每延长米，外墙维修60元每平方米，公共走廊刮大白元每平方米。 4、亮化服务、黑色路面维修，委托市政管理所按市场价格有偿服务。 六、具体保证措施 1、中标者与物业管理办公室签订服务合同，向业主公示服务承诺。 2、物业管理办公室印制报修联系单，服务人员维护后，业主和业主委员会签字，物业管理办公室要对维修项目进行验收，保证服务质量。 3、收费员向业主收费时，必须礼貌用语，热情耐心解答业主提出来的问题。 4、每个专业服务队伍要安装电话，服务时间为早7：00至晚19：00（紧急情况除外）。保证接到报修电话后，小修24小时内完成，中修36小时完成，大修48小时完成，特殊情况除外。 5、服务队伍的维修费实行阶段性结算，根据服务项目不同、保修期不同，每次扣30%的保修金，确保服务质量。 6、大型维修（如楼盖、院面的大修）由业主委员会提出申请，物业管理办公室审核，提出维修计划，报局长办公会研究同意后，报县政府批准，方可实施，同时向业主公示。 7、物业管理办公室定期电话回访，落实服务情况。同时建立业主评议制度对满意率不足60%的服务队，取消服务资格。 物业管理办公室要注意抓