新津地块调查报告(PPT 29页).ppt

新津概况 新津 距成都市区19千米 距西南航空港10千米 处于成都15分钟经济圈内 新津是川西重要的物资集散地和交通枢纽 四川省经济技术向西南辐射的必经之地 是四川面积最小的县 四川省县域经济十强县 新津幅员面积330万平方公里 辖6街道5镇1乡 总人口30 87万人 其中城镇人口12万人 成都 新津城市规划 新津东南和西南是浅丘和台地地貌 东北部 北部和西北部为平原 平原占全县总面积的76 6 新津老城区主要分布在南部区域 随着经济的发展和南部区域地貌的限制 新津城区建设规划将向北扩展 为了配合城市建设 位于城区北部的新津工业园区将逐步搬迁和转移 新津工业区 新津老城区 本案 老城区 工业区 本案 浅丘和台地 浅丘和台地 地块经济数据指标 迎宾大道 希望西路 兴园5路 温州路 新津工商局 空地 工厂 工厂 工厂 欧郡A区 C区 南鑫源 自建房 艺术中心 欧郡B区 本案 工厂 希望集团 工厂 地块位置 宗地 宗地位于兴园5路和温州路之间 两侧临道 地块处于老城区和原新津工业区的结合部 属工业区用地范畴 现工业区正在调规 预计3月份调完 老城区 工业区 迎宾大道 希望西路 兴园5路 温州路 新津工商局 空地 工厂 工厂 工厂 欧郡A区 C区 南鑫源 自建房 艺术中心 欧郡B区 本案 工厂 希望集团 工厂 地块四至 欧郡B区 西 对欧郡C区 A区 东 为待拆迁工厂 南 为欧郡B区地块 北 为待开发空地 周边配套 迎宾广场 本案 华润学校 顺江中心小学 五津镇中心幼儿园 新津华学校 本案 互惠超市 华亿惠佳超市 本案 本案 本案 仁爱医院 中医院 新津汽车站 学 周边竞品分布 新津城区范围内有在售楼盘七个 预售楼盘4个 为增强项目的可行性 特选出欧郡 南鑫源 英伦西亚 海悦豪庭 正开时代广场 融信翡翠中心为参照对象 南鑫源 典型楼盘概述 典型在售楼盘分析 欧郡C区 项目位置 新津县五津镇兴园5路113号项目规模 占地面积 18828平方米 建筑面积66990平方米 由5栋13 1小高层住宅组成 产品 1栋为沿街社区商业加一室一厅一卫小户型住宅 2 3 4 5栋楼均为二室二厅一卫和三室二厅一卫混合户型 各栋楼成环状分布 围城70 60的中央花园 开盘时间 2013 03目前在售均价 4911元 欧郡价格走势 项目主力客群为新津本地刚需客户 购房者年龄在25 35岁左右 同时兼有部分白领阶层 1 2 3 4 5 480 4911 典型在售楼盘分析 欧郡 建筑布局及商业规划 社区商业形态 商业体量11169方 已规划为四层约15000方的大型商超 设计方案已拟好 预计14年6月开工 规划为含酒店 购物中心 休闲广场为一体的城市综合体 整个项目沿干道布局 商业体量庞大 预计超过5万方 规划业态完善 高档 能满足范围几公里生活圈居民的购物需求 意在打造开发区新商圈 商业项目的实施跟随新区的开发节奏 共分4个批次进行 一 二批次为社区商业 三批次为大型商超 四批次为城市综合体 典型在售楼盘分析 欧郡 C区户型配比分析 各户型销售情况 本小区以二居室为主 其次三居室 同时配备一定数量的一居室 同时在面积规划上同样按不同户型给予一定的级差 就各户型的销售情况来看 二居室和三居室均表现不错 都达到50 左走 而一居室销售惨淡 典型在售楼盘分析 欧郡 C区户型配比分析 在已售产品中 二居室表现最佳 需求量超出三居室6个百分点 达28套 而一居室需求量不大 仅有4 的份额 从上述数据可以看出消费者对本小区产品的购买行为偏理性 已家庭自居为主 典型在售楼盘分析 欧郡 主力户型特色分析 优势 户型方正大气 空间布局紧凑 入户花园设计 空间自然延伸 保障私密空间 客厅连接宽绰阳台 拓展视野 轻松观景 同时卧室均采用飘窗设计 通风采光效果更好 劣势 卫生间门距离卧室门太近 生活多有不便 同时走廊太长 浪费了功能区面积 B2户型 3室2厅1卫 C1户型 3室2厅1卫 B1户型 3室2厅1卫 典型在售楼盘分析 欧郡 欧郡项目C区小结 欧郡C区项目位于新津县兴园五路 前接迎宾大道 艺术中心 未来的三旺生活广场 处于未来北城的核心位置 欧郡C区占地43亩 建筑面积66990方 规划331户 容积率仅2 5 建筑密度只26 户型面积101 260平米 目前在售均价为4911元 已售245套 月均销售24套 欧郡C区建筑布局为南北朝向 充分保证了每套房子都有很好的采光通风和景观视野 同时建筑环形布局 形成较大的中央花园 欧郡C区 宽阔间距和大尺度多面式窗户保证室内良好的采光 欧郡商业项目沿干道布局 商业体量庞大 预计超过5万方 规划业态完善 高档 其中A C社区商业形态 商业体量11169方 B区已规划为四层约15000方的大型商超 设计方案已拟好 预计14年6月开工 D区规划为含酒店 购物中心 休闲广场为一体的城市综合体 典型在售楼盘分析 新筑 巴伦西亚 项目位置 成都市新津县希望东路9号项目规模 占地面积90000 00 建筑面积116667 00 产品 多种业态的高端国际社区 开盘时间 2012 04 22目前在售均价 5000元 价格走势 高层住宅 独栋别墅 目前1 2 5 6 7 8栋已基本售罄 剩下3 4栋大部分房源 部分作为抵押资产 楼盘房源现全是现房 因而价格高于其他楼盘 5000 滨河景观带 典型在售楼盘分析 新筑 巴伦西亚 户型配比分析 二居室 三居室均表现良好 但三居室更佳 销售率高达60 就销售占比来看 三居室比二居室多10 绝对值达34套 从上述数据可以看出消费者对本小区产品的亲睐程度较高 且多为大家庭消费者 典型在售楼盘分析 新筑 巴伦西亚 主力户型特色分析 C 2室2厅1卫 G 2室2厅1卫 B3 3室2厅2卫 B2 3室2厅2卫 优势 超大的入户花园和观景阳台拓展了室内空间 释放了空间压力 增加了户主自我设计的空间 保障了采光和通风 动静分区合理 劣势 部分小户型空间布局不太合理 主要表现在餐厅和厨房空间狭小 典型在售楼盘分析 新筑 巴伦西亚 新筑巴伦比亚项目小结 新筑巴伦西亚项目位于新津希望东路 临近大件路口 地处新津风情水城金融CBD核心区域 项目由新筑地产倾力打造 企业拥有上市背景 品质实力保证 项目总规划用地面积约175亩 1期总建筑面积约11万平方米 是新津首屈一指的大盘 项目依托15000 滨河景观带 打造以 原生水岸 墅级城邦 为基调 以西班牙风格与生活气韵交融的古典风情为蓝本 精心打造含别墅 电梯洋房 星级会所 商业中心 双语幼稚园等多种业态的高端国际社区 本项目户型设计理性 注重实用性 舒适性及私密性 户型区间为80 150平米 户均赠送率超过20 为新津带来了全新的居住理念与味品 目前在售均价 5000元 已售570套 月均销售36套 目前1 2 5 6 7 8栋已基本售罄 剩下3 4栋大部分房源 部分作为抵押资产 楼盘房源现全是现房 因而价格高于其他楼盘 典型在售楼盘分析 南鑫源 项目位置 新津县五津镇兴园5路33号项目规模 占地面积4899 30 建筑面积 24033 25 165户 产品 整个项目只有一栋L型建筑 以经典小户型为主 开盘时间 2013 8 18目前在售均价 4300元销售情况 目前整个项目还有87户未售 本案 沿街商铺 整个项目规模较小 只有一栋建筑 建筑规划为下商铺上住宅 由于项目的特殊性 本项目的房源价格相对较低 891011121 4510 4300 典型在售楼盘分析 南鑫源 建筑布局及商业规划 规划为社区商业形态 售价为21500元 规划为社区商业形态 一层售价为23000元 二层售价为13800元 整个项目沿干道成L型布局 商业体量约2776方 两层共20间25 75 574 61 大小不等的商铺 业态规划为满足本小区居民日常生活需求 商业项目的出售价进度较快 现一楼只剩下两间小商铺 开间 进深 1 4 和二楼大商铺未出售 典型在售楼盘分析 南鑫源 户型配比分析 本项目以套二经典小户型为主 二居室和三居室配置比例为3 1 就销量来看 二居室销量是三居室的两倍 但销售比例低三居室13个百分点 从销售占比数据可以看出 消费者的需求能倾向于二居室 典型在售楼盘分析 南鑫源 主力户型分析 B1 2室2厅1卫 A4 2室2厅1卫 C3 3室2厅1卫 优势 布局紧凑 双景观阳台设计 动静干湿分区 劣势 部分户型回廊设计多余 浪费空间 还有部分户型餐厅设计极不人性化 造成使用不便 典型在售楼盘分析 南鑫源 南鑫源项目小结 南鑫源位于新津县五津镇兴园5路33号 地处新津城北新区中心区域 紧邻华润学校 新津恒生医院 新津太平洋电影院 新津汽车站 项目建筑面积24033 25 占地面积4899 30 容积率3 45 整个项目只有一栋L型建筑 共有房源165户 以经典小户型为主 目前在售均价为4300元 已售72户 月均销售16套 项目商业体量约2776方 两层共20间25 75 574 61 大小不等的商铺 业态规划为满足本小区居民日常生活需求 商业项目的出售价进度较快 现一楼只剩下两间小商铺 开间 进深 1 4 和二楼大商铺未出售 一层售价为23000元 二层售价为13800元 转角售价为21500元 已售楼盘分析 海悦豪庭 项目位置 新津县新津县瑞通路205号项目规模 总占地面积 44793平米总建筑面积 166570平米产品 项目总占地约70亩 由11栋14层的小高层组成 约75 150平米水岸华宅 开盘时间 2013 5 1目前在售均价 4800元销售情况 首批已经售罄 海悦豪庭价格走势 首批次已经全部售罄该项目房源价格上涨幅度大 300元 300 本案 未售楼盘介绍 正开时代广场 项目位置 新津瑞通路220号项目规模 占地面积 24657平方米 建筑面积 140143平方米产品 总共6栋 每栋16层 2梯6户预计价 待定 未售楼盘分析 融信翡翠中心 项目位置 新津县瑞通路138号项目规模 占地面积 16669平方米 建筑面积 105629平方米产品 以 悦尚购物中心 柏翠星级酒店 豪雅系公寓 都市公园华宅 四大综合体业态 商业综合体 总结 新津 距成都市区19千米 距西南航空港10千米 处于成都15分钟经济圈内是四川省县域经济十强县 新津幅员面积330万平方公里 总人口30 87万人 其中城镇人口12万人 由于城南发展已饱和 现整个城市正在向北扩展 宗地正处在老城与新城的结合部 宗地总