2009年雅戈尔苏州工业园区项目可行性方案

： 规模较大，其优势在于形成规模效应，且易于形成较佳的 小区配套和景观条件 。 特征之二： 户型过于集中，近年所开发的项目多集中于大户型、高档房，房地产开发结构朝 高端 市场过度集中，导致中低端产品供应严重缺失，产品 同质化 现象严重。 特征之三： 建筑风格过于 单一 ，缺少具有延袭苏州千年古城风貌，具有苏州园林特色的建筑元素，在细节处理上力度不足。 特征之四： 物业管理水平较高，楼盘住商分离，商业集中设置，近 50%聘用国内外 知名物业管理 公司担任小区管理。 特征之五： 各区域之间 价格落差大 ，其中相城区与园区的落差达 相城、吴中区以其价格所处的相对优势，未来将成为拉动苏州房市平均价格的重要区域。 特征之六： 高绿化率、高得房率。各楼盘均以提 高绿化率 改善小区的景观环境，以提升楼盘品质，并以 高得房率 吸引买家。 其他特征 : 建筑设计 高起点、高标准。如美国的 董国际、日清建筑等知名境外机构加盟。 集聚了世界多家知名 景观设计 公司。如泛亚易道、贝尔高林、美国 会所 功能齐全，普遍走高雅路线。 重视营销企划，聘请专业 营销公司 担纲策划和销售工作。 重视 媒体宣传 ，善于利用公关活动造势。如嘉年华会、音乐酒会、名人沙龙等。 ： 对于具有苏州地方物色的 江南古典风格 的建筑以及现代风格的建筑最为苏州市民的亲睐。 可充分利用目前苏州供应市场建筑风格单一的弱点，本项目应在设计上挖掘潜力，吸引客户眼球。 空间结构： 针对目前苏州市场上 非平层 结构的住宅套型比例较小，建议开发部份叠加式空中别墅，增加错层、跃层等非平层的结构类型以满足部分客户的需求，同时降低产品的同质化。 户型需求： 三房二厅的需求所占比例很大，而对二房的需求比例也达 42%，而供应市场上 二房 的比例偏低，因此本项目可适当增加二房的开发。 面积要求： 70120平方米的户型需求量最大，其中主力户型面积需求集中于 90100平方米。相对于供应市场主力面积 120140平方米的现状，可提高 120平米以下户型面积开发， 降低总价 ，填补市场空档。 车位需求： 此比例达到 63%，目前苏州市场上车位配较高，私车拥有量增加较快，建议按住宅套数的同比例配置车位。预期车位价格为 810万元，与市场价较为一致。 交付要求： 以毛坯房占绝大多数，但对装修房的概念总体接受程度达 44%，与供应市场相比，可在此方面制造市场卖点，如单身公寓、叠加别墅等可提供全 装修 或初装修等。 园区房价： 预期在 58006400元 /平方米范围内的占 32%，因此在未来有购房需求的潜在客户中有效需求比例达到 1/3，如未来定价合理，购买力有保障。 ，结合地块特征提出发展建议 土地区位。 本项目地处现代化的苏州工业园区，与金鸡湖一路之隔，但视线却受被其他高层和会展中心阻挡，无法利用金鸡湖的景观优势。 地块周边环境差。 地块北面是工业厂房，且沿高压走廊，对于居民购房选择，特别是靠北面的建筑会有一定的销售弱势； 地形不方正。 本项目地块 观设计带来不利影响。 成本高。 地块的土地价格较高，平均楼面地价近 2800元 /平方米，需要通过产品去充分挖掘地块的价值。 城市道路的影响。 本地块被地块中央东西向和地块东面二条城市主干道向割裂，不利于形成整体。 周边河流。 地块北面、东面各有一个河流，可为本项目所利用。 、同质化趋向严重，高层一通天下； 项目机会 筑组合以及在建筑与景观细部处理上体现与其他同类楼盘的差异性，使建筑 景观 人三者之间达到有机结合。 需求市场 层、跃层、叠加别墅以及全装修、菜单式装修房、酒店式公寓、亲子套等概念在苏州市民中的预期接受状况良好； 项目机会 据不同年龄、层次的客户群体的不同爱好和生活趋向在产品空间布局、户型结构等方面进行量身定制。 项目特征 块形状特殊、地块本身存在的劣势； 项目机会 一个项目具有多个楼盘的景观、建筑之效果。 推广方式 项目机会 用特色鲜明的营销推广思路和手段，在推广上创造苏州楼市的一大亮点。 结构人性化 形态多样化 营销个性化 ，我们需要解决好二个方面的问题： 第一，在这样的市场背景下，有什么样的机会可以发掘？ 第二：在这样的土地上，什么样的产品能够去化其劣势，同时提升土地的价值？ 、多文化集聚的区域 如何体现苏州传统园林文化的特色 同时传承中华民族街坊式的邻里亲情 新苏州人 苏州原住民 括周边乡镇居民。 现代新移民 本项目另一主要客源为来自工业园区和周边区域企业中的白、金领工作人员以及外籍员工。 工业园区文化 苏州工业园区已经或者正在形成由多个民族、多种文化元素共存的区域，构成了新苏州人特有的文化背景。 ，具备这样一种文化背景的新苏州人需要的居住产品应该是： 苏州的、中国的、现代的 ，利用分段分割的方式改变为局部方正规整的地块 组团的概念有利于形成具有苏州园林特色的，符合苏州的、中国的、现代的文化背景的新苏州人需要的居住氛围 用此特点以及组团间之的交流面增设沿街特色商业街道，提高土地使用价值 因此本地块劣势的去化可以采用： 院落、街坊、多组团 、地域文化 规避办法 市场特征 地块特征 市场表现 供应市场 地理位置 &地块形状 产品差异化 价值最大化 规划体现 地域文化 原创性 产品定位 苏州的、中国的、现代的 院落、街坊、多组团 、 分期开发，每期 8 10 万方2 、大院。五个大院，水、木、金、火、土3 、每个大院风格不一，各具特色又互相协调4 、局部底层架空，形成通透，内外空间流通5 、分大院管理（守门人制）6 、每院与河流相通，可单独运行7 、大院之间均为主入口与会所 会所、商业街8 、双网格系列（建筑、景观） 以上总建筑面积及其他指标均严格按政府标准计算 。 上述面积配比为根据市场反馈情况暂定 ， 待最终方案确定后再作调整 。 户均面积根据市场一般情况设定 ， 具体需根据最终方案而定 。 地下建筑包含人防工程所需面积 ， 其中人防工程按地上建筑占地面积计算 ， 人防工程平时作为停车位使用 。 本项目根据不同组团可分五期开发 ， 但在此财务分析中不考虑各期建筑类型存在的不同配比方式以及价格变化的影响 。 酒店式公寓 、 产权式酒店均含精装修 。 项目名称：雅戈尔苏州金鸡湖项目 单位: 平方米总用地面积 255,539 总建筑面积 511,079 绿地率 45% 14,993 建筑密度25%面积 户均面积高层公寓 274,471 150多层住宅 100,000 130酒店式公寓 52,300 50产权式酒店 30,000 50商业 51,108 100会所 3,200 小计 511,079 地下车位面积 133,171 40其中：人防工程面积 63,885 建筑占地面积地下车位个数 3,329 总户数的 70%小计 133,171 507,879 高层公寓 274,471 多层住宅 100,000 酒店式公寓 52,300 产权式酒店 30,000 商业 51,108 其中：地上建筑可售面积合计地下建筑： 主要是指园林景观 。 苏州园林作为中国园林设计的重要代表之一 ， 深得消费者的青睐 ，其也成为苏州的代名词之一 ， 在项目中延续和传承这种文化 ， 不单单是为了满足市场的需求 ， 更是表达了我们对中国传统文化精华的敬意 。 很中国： 除了建筑中运用的中国元素外 ， 主要是针对目标消费群体来设定的 。 我们坚信：民族的 ，才是世界的 ！ 工业园区除了苏州人 、 来苏州支持建设的外地人以外 ， 还有很多华侨和外国友人 ，作为 “ 新苏州人 ” ， 他们对中国文化都充满了敬仰 ， 我们在建筑设计中 ， 除了考虑规避与园区其他项目同质化竞争以外 ， 还将迎合他们的这种需求 ， 为他们提供后现代 中国式的产品 。 很现代： 除了考虑符合园区基本的规划要求以外，还主要考虑现代化的建筑空间和布局。这种现代，是在传承中国传统建筑文化精髓的基础之上的现代，不是没有根基、不考虑国情、纯粹拿来主义的现代。 ： 根据长期市场调查发现 ， 住宅社区规模在 8 舒适度最高； 同质集聚： 由业主的兴趣爱好 、 家庭成员组成 、 经济条件等三个条件划分组团特色和产品构成 ，符合现代人 “ 同类集聚 ” 的心理需求； 分期开发： 整个社区规模较大 ， 为了规避开发风险 ， 多组团划分有益于持续性的开发； 院落 、 街坊的形成： 多组团规划 ， 使项目形成五个大的院落 ， 形成了围合式的中庭花园 ， 景观的均好性较佳 ， 并且大大增加了商业部分的面积 ， 有利于提高开发商的利润； 风格多样化： 多组团设计 ， 可以较好地实现组团风格的多样化 ， 同时达到多个小区的效果； 便于管理： 由于每个组团的面积较为适中 ， 便于分散管理； 劣势削弱： 削弱地块 “ L”型东西狭长的劣势 ， 使每个组团都变得相对的方正 ， 利于产品的规划设计； ，是为了更好的开放 规划将以开放与多元 、 积极与沟通的方式 ， 让规划最大程度地实现土地自身的价值；让社区与城市之间以相对独立的关系趋于和谐 ， 以一种合理的方式相联接 ， 并给予舒适的自然尺度和邻里之间无障碍的沟通与交流 ， 从而达到城市居住 、 自然居住和情感居住三位一体的目标 。 项目以围合的社区形态 ， 把历史的 、 人文的 、 原生态的和再造自然环境要素整合性地作为土地内在价值的表现 ， 并以建筑的艺术风格和街区的丰富性作为友好面对城市的界面；从而让人更多地在自己熟悉的生活场景中发现精神血缘 ， 并以现代的城市和建筑体系将其激活 。 围合式的院落设计 ， 有效规避了地块区位劣势带来的抗性 ， 挖掘地块自身的潜力 ， 最大程度地实现了地块自身价值的增值 。 ， 先从创造与生活相匹配的周遭开始 为了更好地回应社区生活功能的完善性 、 便捷性并和城市周边配套功能互为补充 ， 商业街区将为居者和公众提供品质消费的平台 。 项目多组团的设计 ， 在组团与组团之间形成了三条内街 ， “ 街 ” 将成为社区内除了围合式院落以外最重要的活动场所 ， 街坊邻居 ， 也将成为业主最主要的日常关系之一 。 ， 应当还有精神的注入 。 由此 ， 建筑应坦然而友好地面对历史 、 城市 ，并为城市注入新的活力 ， 从而回应公众的生活 。 内部空间： 内部注重邻里关系的处理 ， 如空中四合院的设计 ， 为同层客户提供更加和谐的室外交流空间； 外部空间： 在建筑外部 ， 更加注重建筑体量关系的处理 ， 如多层 、 高层错落形成的丰富天际线； 建筑造型： 引入中国建筑的元素特征 ， 与现代建筑风格完美融合 ， 形成独具特色的城市景观； 建筑类型： 多层 、 高层； 建筑结构 ：建筑与人的尺度应该更为亲切 ， 层层退台式建筑的出现 ， 正是回应这样的规划思想 ，他在视觉上使电梯公寓拥有多层化的感受 ， 同时对人与人之间的关系进行重新的界定：人与人之间的关系应该可以更紧 ， 社区从此不再是樊篱 。 ， 没有比自然本身更合适的了；人工设计必须最大程度地接近于自然的真相 。 水系引入： 把社区外部两条自然河流 ， 引入组团 ， 形成每个组团的亲水平台 ， 使项目形成了亲水的概念； 两大主轴： 自然河流的引入 ， 使项目的五个组团被两条水系形成的主轴连接 ， 形成即独立又相互协调的整体布局 ， 这同时也是社区的景观主轴； 三重庭院： 建筑围合而成的底部院落 、 建筑退台形成的空中庭院以及高层内部的空中花园 ， 成为社区内部业主交流 、 沟通 、 休憩最主要的场所 ， 也是社区内部各个层次的景观节点； 局部底层架空： 不但有效增加了景观设置面积 ， 还实现了基本无遮拦的视野空间 ， 形成内部透景 ，实现了内外空间的流通； 景观特色： 水系和院落的设计 ， 使项目的景观实现了线性与块状 、 刚性与柔性的完美结合 ， 在无外景可借的情况下 ， 深挖项目自身的潜力 ， 同样达到景观的均好性目的； 景观设计： 建议五个组团分别由五个国家的著名景观设计大师来设计 ， 以苏州园林为基础 ， 融入部分现代元素 ， 创造新苏式园林 。 ： 酒店管理公寓 （ 产权式酒店 、 酒店式服务公寓 ） 、 花园洋房 商业： 内街店铺 （ 街 ） 、 主干道店铺 （ 道 ） 把工业园区电梯公寓引入充满活性与温情的花园洋房时代 为了突破工业园区传统电梯公寓立面单一 、 亲地性较差的不足 ， 并提升居住的品质 ， 我们把情景花园洋房引入每个组团 ， 从亲地性较强的多层 高层底部的 层院落复式洋房 )、 外观形态丰富的退台式洋房 、 空中情景花园洋房 、 到 层跃式观景洋房 )，共同组成了互动而相对独立的产品类型 ， 他以统一的建筑外在形态作为宗旨 ， 以花园洋房的空间关系为线索 ， 表达出每种空间共同的生活特征 接近自然 、 表达生活并富于变化 。 “ 街 ” 、 “ 道 ” 概念的导入 现代城市的快节奏交通与步行体系日益成为矛盾 ， 传统的街道纯粹是为了满足步行的交通功能 ，机动交通的出现使街道变得不安全 ， 同时传统街道两侧的商业也深受快速交通的影响 ， 虽然街道变成公路以后越来越不适宜人停留或活动 ， 但同时我们也不得不承认快速交通对现代城市的意思 。于是我们相对在城市的某一区域各成系统设计步行街道和快速干道成为一种解决办法 。 两者局部独立又相互联系 ， 能完整地完成各自的功能 ， 以实现了对传统街道的概念在先 ， 同时不为机动交通形成压力 。 “ 街 ” ， 在本项目里设计为情景式的主题街区，是时尚和艺术在社区的主要载体，其主要为社区内 服务，由各具特色的小店铺组成，构成社区商业中心，与组团之间的会所相互配合，承担起社区 泛会所的功能； “ 道 ” ， 与周边区块的邻里中心共同构成区域性商业中心，其主要功能除了为社区内的业主提供各 项商业服务、承担一部分商务功能外，同时也可以与邻里中心共同为区域客户服务； “ 道 ” 主要由一通二（局部一通三）店铺构成，可达到有效增加商业实用面积的目的，增加开发商 利润。 “ 街 ” 、 “ 道 ” 概念的导入 改变园区楼盘在推广上所普遍采用的诸如嘉年华会、音乐酒会、名人沙龙等公关造势活动在形式上的 重复性和缺乏创造性 结合苏州人 居住文化的 寻源活动 以苏州园林丰富的社会文化内涵和写意的山水艺术思想在园区的延承为主题进行广告宣传和楼盘推广 总体思路 体现 民族的、现代的、苏州的 居家理念 充分利用园区楼盘在建筑风 格上的单一性与苏州市民对 于具有 江南古典风格 的建筑 之怀旧情结 针对本项目建筑在规划上的 刚性，以抽象方式展现苏州 古典园林宅园合一，可赏、 可游、可居建筑形态之精髓 体现苏州人依恋自然，崇尚 邻里亲情之意境 最大限度地发挥本项目在 小区景观与建筑设计方面 所能表达的人性化理念 推广上充分发掘苏州 园林 建筑 的历史文化内涵 通过写意的方式将苏州园 林、中国传统文化与现代 建筑有机结合 建筑与景观设计 市场机会 推广手段 项目中的其他经营收入 对于本项目中的非主体经营收入 ， 如会所的某些收益及其他营业外收入等 ， 因其受市场不可测因素影响较大 ， 且收益对本项目评估不产生决定性影响 ， 故在本项目财务分析中对于此类收益 ， 不作详细分析 。 物业管理费用与收入 本项目竣工后由专业物业管理公司进行管理 ， 故其物业管理支出和管理收入的测算与该项目的经营无关 ，其对现金流量和利润的影响在此不予测算 。 由于物管资金将在项目交付后支付 ， 在此不作测算 。 投资过程中的不可控制因素 该项目的测算主要是根据目前市场供需现状为主要依据 ， 因此有关对于该项目的销售进度和销售价格估计是通过相关数据为基础估算得到 ， 所估计的数据谨供开发商参考之用 。 同时本项目选用的基本参数和未来收益测算 ， 是以该拟建项目按时 、 保质完成 ， 并达到设定的经济技术指标为前提的 ， 至于项目建筑过程中的延期或其他影响因素 ， 不在考虑范围之列 。 建设过程中的不可预见因素在本分析中已按建安造价的 取 。 销售费用 、 管理费用及财务费用 销售费用和管理费用涉及项目较多 ， 例如工程保险费 、 施工检测费 、 建设工程质量建理费 、 住宅配套管理费 、 房地产交易手续费等 。 在本测算中 ， 对于管理费用和销售费用的计取照常规分别按开发成本的 总销售额的 提 。 假设全部投资为银行贷款 ， 因此贷款利率对于项目盈利水平影响较大 ， 本项目测算财务费用时的利率按目前商业银行一年期贷款利率 （ 计算 。 测算依据 土地总价为 本财务分析从土地招投标结束支付土地款开始 ， 即 2004年上半年 ， 至全部销售收入实现止 ， 即2009年中期 。 本项目评估中假设建设成本按建设周期分期投入 ， 全部投资除土地款外均由贷款解决 ， 并且不考虑建筑承包商带资建设的情况 ，任何建筑承包商的带资都将增加本项目的盈利 。 假设全部投资均由银行贷款解决 （ 自有资金按银行利率计息 ） 。 各部分成本项目均根据苏州及开发商提供的标准测算 。 成本项目总成本（万元）单位成本（元/平方米）估算依据说明一、土地获得价款 地成本 实际成交价 计算2、契税 - - 园区免交二、前期费用 100 元/计1、标底编制和审核费 总建面积2元/2、招标管理费 总建面积 3、工程监理费 安造价 1. 1%4、质量监督费 - - 无5、保险费 - - 忽略6、市场研究和策划费 - - 免7、勘测设计、规划方案费 测 / , 方案 30 元 / 8、图纸设计费及审图费 工图 / , 审图园区免 , 抗震审核 / 9、现场三通一平费 草费 1 元 / 10、其他前期费用 时水电、道路、变电站一期 100 万，二期 30 万三、建设规费 按总建面积120 元/四、基础设施费 - - 已包含于地价中五、水电煤贴费 电贴费 - - 无2、供电工程费 总建 50 元 / 3、供水工程费 总建 45 元 / 六、建安工程费用 95,9,800多层住宅 10, 1000酒店式公寓 18, 3500产权式酒店 10, 3500商业 6, 1200会所 2500七、小区绿化、景观配套费* 8元/ ，含景观设计费8元/八、不可预见费 开发成本合计 间费用 发成本 2 售费用 销售额的 2 务费用 借贷表迭代100 次循环计算十、地下建筑建安工程费用* 27,地下车位 10,地下车位面积140 01 600 元/2 、人防工程 16,2, 按人防面积250 02 800 元/项目总成本( 万元)可售面积单位成本合计(元/平方米)地下建筑单位成本(元/平方米),471 5% 15% 15% 20% 15% 15% 10% 5%多层住宅 100,000 10% 25% 25% 15% 10% 5% 5% 5%酒店式公寓 52,300 15% 25% 20% 15% 10% 5% 5% 5%产权式酒店 30,000 10% 20% 25% 20% 10% 5% 5% 5%商业 51,108 10% 20% 25% 20% 10% 5% 5% 5%地下车位 3,329 5% 15% 20% 20% 20% 10% 5% 5%销售计划 总面积2005年 2006年 2007年 2008年 以上开发周期以及销售计划根据本项目的体量并参考一般项目的建设周期和销售速度暂定 。 ,818 5,565 5,843 6,135 6,442 6,764 7,103 7,458 7,831 8,222 多层住宅 7,075 5,775 6,064 6,367 6,685 7,020 7,371 7,739 8,126 8,532 酒店式公寓 8,362 6,825 7,166 7,525 7,901 8,296 8,711 9,146 9,603 10,084 产权式酒店 12,864 10,500 11,025 11,576 12,155 12,763 13,401 14,071 14,775 15,513 商业 10,291 8,400 8,820 9,261 9,724 10,210 10,721 11,257 11,820 12,411 地下车位 102,915 84,000 88,200 92,610 97,241 102,103 107,208 112,568 118,196 124,106 销售价格计划2005年 2006年 2007年 2008年均价2009 年 合计上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年高层公寓 8,019 25,260 26,523 37,132 29,241 30,704 21,492 11,284 189,655 多层住宅 6,064 15,917 16,713 10,529 7,371 3,870 4,063 4,266 68,793 酒店式公寓 5,622 9,838 8,264 6,508 4,556 2,392 2,511 2,637 42,328 产权式酒店 3,308 6,946 9,116 7,658 4,020 2,111 2,216 2,327 37,701 商业 4,508 9,466 12,424 10,436 5,479 2,877 3,020 3,171 51,382 地下车位 1,468 4,625 6,475 6,799 7,138 3,748 1,968 2,066 34,286 合计 28,988 72,052 79,516 79,062 57,806 45,700 35,271 25,751 424,146 2007年 2008年回款计划（万元）2005年 2006年 酒店式公寓主要为小户型高层公寓 ， 全装修且提供酒店服务以去化沿北面高层线一带的抗性 。 产权式酒店为星级酒店功能 ， 其物业进行销售但由专业酒店管理公司 （ 如雅戈尔富宫大酒店 ） 提供酒店管理 ， 提供业主固定回报的方式 。 商业为二 三层建筑 ， 其中一至二层为一通二商铺 ， 三层可作为办公用 。 销售上应一通二或一通三销售 。 在以上假设下 ， 本项目现金流入总量为 现金流出总量为 35亿元 ， 净现金流入为 动态内部收益率为 静态内部收效率为 项 目 2009 年一、现金流入上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年高层公寓 - - - 8,019 25,260 26,523 37,132 29,241 30,704 21,492 11,284 189,655多层住宅 - - - 6,064 15,917 16,713 10,529 7,371 3,870 4,063 4,266 68,793酒店式公寓 - - - 5,622 9,838 8,264 6,508 4,556 2,392 2,511 2,637 42,328产权式酒店 - - - 3,308 6,946 9,116 7,658 4,020 2,111 2,216 2,327 37,701商业 - - - 4,508 9,466 12,424 10,436 5,479 2,877 3,020 3,171 51,382地下车位 - - - 1,468 4,625 6,475 6,799 7,138 3,748 1,968 2,066 34,286小计 - - - 28,988 72,052 79,516 79,062 57,806 45,700 35,271 25,751 424,146 二、现金流出1、 付地价款 142,500 - - - - - - - - - - 142,500 2、 付配套费 - 3、 付工程款 - 449 8,110 15,096 28,620 35,382 21,184 14,198 14,198 6,986 - 144,222 期费 用 - 449 1,123 1,123 674 449 225 225 - - 4,493 安及 其它 - 下工 程 - - 1,366 2,732 5,464 6,831 4,098 2,732 2,732 1,366 - 27,322 上工 程 - - 5,620 11,241 22,481 28,102 16,861 11,241 11,241 5,620 - 112,407 4 、期间费用 - - 1,949 3,898 7,795 9,744 5,846 3,898 3,898 1,949 - 38,976 5 、营业税及附加 (% ) - - - 1,696 4,215 4,652 4,625 3,382 2,673 2,063 1,506 24,813 小计 142,500 449 10,059 20,690 40,630 49,777 31,656 21,477 20,769 10,999 1,506 350,511三、净现金流量 (142,500) (449) (10,059) 8,298 31,422 29,738 47,407 36,329 24,931 24,272 24,244 73,634 折现系数 ( 年折现率 % ) 142,500) (443) (9,792) 7,971 29,781 27,810 43,742 33,074 22,395 21,513 21,202 54,752 累计折现净现值 (142,500) (142,943) (152,736) (144,765) (114,983) (87,173) (43,432) (10,358) 12,037 33,550 54,752 四、税前动态内部收益率 前静态内部收益率 计2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 假设全部资金按银行贷款利率计算财务成本 。 2009 年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年一 土地费用142,500 - - - - - - - - - - 142,500二付配套费- - - - - - - - - - - 三 工程款- 449 8,110 15,096 28,620 35,382 21,184 14,198 14,198 6,986 - 144,2223 . 1 前期费用 - 449 1,123 1,123 674 449 225 225 225 - - 4,4933 . 2 下工程 - - 1,366 2,732 5,464 6,831 4,098 2,732 2,732 1,366 - 27, 上工程 - - 5,620 11,241 22,481 28,102 16,861 11,241 11,241 5,620 - 112,407四 公建配套五 期间费用- - 1,949 3,898 7,795 9,744 5,846 3,898 3,898 1,949 - 38,976六 营业税金及附加- - - 1,696 4,215 4,652 4,625 3,382 2,673 2,063 1,506 24,813总资金流出 142,500 449 10,059 20,690 40,630 49,777 31,656 21,477 20,769 10,999 1,506 350,511七 1 、自有资金* - - - - - - - - - - - - 2 、银行贷款* * 142,500 449 10,059 (8,298) (31,422) (29,738) (47,407) (36,329) (24,931) (24,272) (24,244) (73,634)3 、预销售收入支付 - - - 28,988 72,052 79,516 79,062 57,806 45,700 35,271 25,751 424,146 总资金来源 142,500 449 10,059 20,690 40,630 49,777 31,656 21,477 20,769 10,999 1,506 350,5112004年 2007年序号 项 目 合计2005年 2006年 2008年 上表表明 ， 至 2008年下半年 ， 本项目即可付清全部贷款 。 本项目期末税前盈利约为 本项目财务成本为 财务分析表七 借 贷 表项目名称：雅戈尔苏州金鸡湖项目 单位：万元2009 年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年期初借款累计 - 146,283 150,628 164,953 160,814 132,827 105,826 59,970 24,269 (664) (25,026) - 本期借款 142,500 449 10,059 (8,298) (31,422) (29,738) (47,407) (36,329) (24,931) (24,272) (73,634) (123,024)本期应计利息 3,783 3,896 4,266 4,159 3,435 2,737 1,551 628 (2) (90) (355) 24,008本期还本息 - - - 8,298 31,422 29,738 47,407 36,329 24,269 - - 177,464期末借款累计 146,283 150,628 164,953 160,814 132,827 105,826 59,970 24,269 (664) (25,026) (99,016) - 备注财务分析表八 损 益 表项目名称：雅戈尔苏州金鸡湖项目 单位：万元2009 年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年一、销售收入 - - - 28,988 72,052 79,516 79,062 57,806 45,700 35,271 25,751 424,146减：销售成本 142,500 449 8,110 15,096 28,620 35,382 21,184 14,198 14,