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买卖合同解除条件 篇一：房地产买卖合同的解除条件 房地产买卖合同的解除条件 房地产买卖合同自当事人签字或盖章后生效（特别约定除外），各方当事人均须严格全面履行，任何一方不履行或履行不符合约定条件将承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但在符合一定条件下，当事人可以解除合同，合同解除后不但不必承担法律责任还可要求对方赔偿损失。本律师在此就解除条件及程序做如下总结，以供网友参考： 一、房地产买卖合同的解除条件： 1、当事人协商一致解除； 2、约定的解除条件成就； 3、因不可抗力致使不能实现合同目的； 4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务； 5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 7、一手商品房的特别规定： 1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋； 2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋； 3）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 4）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； 5）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格； 6）因房屋质量问题严重影响正常居住使用的； 7）面积误差比绝对值超过3%的； 8）出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的； 9）由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的； 10）合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的； 8、法律规定的其他情形。 二、房地产买卖合同的解除程序 除上述第1种协商解除情况外，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。 三、房地产买卖合同的解除后果 房地产买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 律师提醒： 1、并非只要对方违约守约方就必然能够解除合同，草率解约将承担毁约责任； 2、解约必须履行必要的催告、通知义务，没有履行的解约不成立； 3、被解约方对解约有异议的应当提请法院或仲裁机构确认合同效力； 4、解除权有除斥期间，其行使必须在法律规定或当事人约定的期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭；没有法定或约定期限的，经对方催告后在合理期（一手商品房的合理期限为三个月）限内不行使的，解除权消灭；一手商品房对方当事人没有催告的，解除权的行使期限为一年，自解除权发生之日起起算； 5、合同解除后不影响合同中结算和清理以及有关解决争议方法的条款的效力。篇二：买卖合同解除的要件 买卖合同解除的要件 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人接受此项财产并支付约定价款的合同法。随着社会经济的发展，与商品买卖相关的纠纷也屡屡出现，河南焕廷律师事务所就买卖合同的问题为您解读。 2014年原告与被告曾于5月15日签订了一份购销各类涤纶哔叽40万m的合同，由于当时物价变化很大，不便把价格定死，双方在合同价款一栏内，只写了：“依市价而定”，交货时间是该年年底。合同订立以后，原告积极组织生产，到当年9月底已生产30万m的涤纶哔叽，为防止库存积压，及时收取部分货款，遂电告被告，要求发运30万m的涤纶哔叽。被告复函表示同意。货到以后，被告组织有关工作人员进行了初步检验，认为颜色、手感均很好，但布中跳丝、接头太多，遂提出产品有质量问题，但考虑到该产品在市场上有销路，且双方有多年良好的合作关系，同意接收，并对另10万m的涤纶哔叽提出了明确的质量要求。10天以后，被告向原告按6元m的价格汇去180万元的货款。原告收到货款后，提出市场价格为7.2元m，按原来商定的内容，应按市价确定合同价格，被告应按1.2元m补足全部货款。但被告一直未予答复。当年12月5日，原告又向被告发函提出了另10万m已经备齐，要求发货并同时要求被告补足第一批货物的价款。被告复函提出该批货物质量太差，没有销路，要求退回25万m，双方为此发生争议，因多次协商不成，原告遂向法院起诉，要求被告继续履行合同，支付全部货款并支付违约金。 河南焕廷律师事务所提醒大家，本案首先需要确定合同是否成立。所谓合同的成立，是指双方当事人就合同的主要条款达成合意。此处所称“主要条款”，是指根据某个合同的性质所必须具备的条款，如果不具备这些条款，合同就不能成立。一般来说，买卖合同的主要条款是指标的、价款，如果缔约当事人未就这些条款达成合意，则合同不能成立。从本案来看，双方所订立的是购销合同，显然要使该合同成立，则缔约双方应就标的价格条款达成一致，而双方在缔约时考虑到当时物价变化很大，不便把价格定死，双方经协商，在合同价格一栏内，只写了“依市价而定”几个字，这是否意味着当事人没有规定价格条款？从民法上看，此种情况并不属于为规定合同价格情况，不能据此而认定合同未成立。从国外的立法经验来看，许多国家的合同立法条款留待将来以合理标准确定。这些条款被称为“将来确认的条款（Openterms）”，例如美国统一商法典第2204条规定：“一项买卖合同，即使缺乏某些条款，只要当事人确有订立合同的意图，并且存在合理确定的办法，可以提供适当的救济，合同即不因缺乏确定性而不能成立。”这一规定确实反映了市场经济所要求的鼓励交易原则的需要，而且也有利于订约当事人依据市场行情的变化，灵活确定一些合同的条款。从本案来看，当事人就价格条款所作出的规定，就属于这种将来确认的条款，在实践中又称为“活价条款”，就是说当事人尽管没有规定价款，但规定了将来确定价款的合理标准和具体的方法，这就是本案中所提到的“依市价而定”。由于“市价”是不难确定的，因此，可以认为，价格条款是可以在将来具体确定的，据此认为本案中不存在价格条款而认定合同不成立的观点是不妥当的。即使本案中未明确规定价格条款，但是由于双方当事人都已实际作出履行，根据我国合同法第36条、第37条的规定，合同可以因当事人的实际履行行为而成立的规则，因此也应认为合同已经成立。在合同成立以后，原告第一次交付30万m的涤纶哔叽确有瑕疵，但数月后被呢？合同法第94条规定，可以在对方严重违约“致使不能实现合同目的”情况下，单方解除合同。不过，在交付商品有质量瑕疵的情况下，为了严格区分双方当事人的责任，我国现行法律法规要求买受人执行“进货检查验收制度”。供方应对提供的产品的质量负责，供方交货时，应将产品合格证（或质量保证书）和双方商定的必要的技术资料随同产品或运单交需方据以验收。根据合同法第157条，“卖受人收到标的物时应在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”第158条规定，“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。”在本案中，被告在进行初步检验时发现产品有质量问题以后，本来可以及时向原告提出书面异议并拒付货款；如果质量确实不符合规定，被告有权退货，但被告考虑货，并于10天后向原告汇去了180万元货款。可见被告已经放弃了提出质量异议，以及在对方交付货物有瑕疵时，可以享有的补救的权利，那就意味着货物已被被告视为符合合同规定，原告以后再提出解除合同，显然无法律上的依据，也就是说，被告享有的法定解除权已经放弃，不能再继续行使该项权利。被告向原告按每6元m的价格汇去180万元货款，而没有根据市价（7.2元m）来付款(来自:www.Hn1c.cOm 唯 才教 育网:买卖合同解除条件)，可能是考虑到了货物质量方面存在瑕疵因此单方面降低了价格，但此种单方面降价行为是不妥当的。其原因在于，既然被告已经同意收货，也未提出以降价作为接受瑕疵的先决条件，那么事后单方面降价，显然违背了双方约定的依市价而定价格的条款。原告要求被告按7.2元m补足全部货款，显然是合理的。 综上所述，被告提出，因原告交付的货物质量有瑕疵，被告不能再接受原告准备交付的第二批货物（即10万m涤纶哔叽）。如果仅仅只是拒绝接受该10万m货物，则是一个变更合同的问题。合同的变更与合同的解除是不同的，合同变更只是对原合同内容作出某些修改和补充而使其内容发生部分变化，但并非是消灭原合同关系，或者根篇三：合同解除的条件 合同解除条件未成就，卖方无权解除房屋买卖合同 作者：北京市正海律师事务所涛 房屋买卖合同解除权纠纷案例 【案情介绍】 2009年4月，姜卓与张升签订了北京市存量房屋买卖合同，约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室房屋一套。房屋总价款人民币108万元。 同日，双方签订补充协议，主要内容如下：姜卓以商业贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付张升定金2万元，于房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万元，其余购房款73万元，由姜卓所申请的贷款机构支付。贷款期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支应于2009年5月31日前，支付全部购房款。张升在2009年5月31日前将房屋交付姜卓。 协议签订后，姜卓依约于2009年4月22日向张升支付了购房定金2万元；于2009年5月11日向张升支付了购房首付款32万元，同日，张升将房屋交付姜卓，姜卓对房屋进行了装修。 此后，贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由，不予办理商业贷款。姜卓为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措资金改由现金形式支付，并于2009年6月25日电话通知张升，张升表示同意。2009年7月13日，姜卓通知张升办理收款、过户事宜。但张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。 2009年8月28日，张升向姜卓发出房屋买卖合同解除通知书，以姜卓延期付款为由再次提出解除合同。 鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，姜卓委托北京市正海律师事务所韩涛律师，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件提交北京市仲裁委员会，要求张升继续履行合同，办理房屋过户手续。张升遂提出反请求，依据合同法第九十四条第（三）项等规定，要求解除合同并且要求姜卓腾退房屋、赔偿损失。 【仲裁庭意见】 仲裁庭经过审理，认为： 1、姜卓因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于2009年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。 2、张升请求单方解除房屋买卖合同，不符合合同法第九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。 【裁决结果】 1、双方应当继续履行房屋买卖合同。姜卓于仲裁裁决书送达之日起五日内，向张升支付购房款74万元，张升拒不接受的，姜卓应立即办理提存公证。张升配合姜卓办理房屋过户登记手续。 2、姜卓向张升支付违约金4800元。 3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。 【法律分析】 一、合同法对于合同解除的规定 本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否成就。在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定： 所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。合同法对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类： （一）约定解除，它包括两种情况： 1、合同约定了合同解除条款。如合同约定，违约方以支付一定数额的违约金作为合同解除的条件。 2、在合同签订后，经双方协商解除合同。 （二）法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情况： 1、因不可抗力致使不能实现合同目的； 2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。 二、张升行使法定解除权的条件与程序 就本案而言，张升认为姜卓迟延履行付款义务，但是合同未约定在此情况下张升拥有合同解除权；故张升只能依据合同法第九十四条第一款第（三）项规定行使法定单方解除权。 该条规定的单方解除权必须满足以下条件：1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务；3、经另一方催告；4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债务。 在满足上述行使解除权的条件后，张升还要依据合同法第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。 本案中，鉴于张升在双方变更付款方式后，并未明确向姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务，不符合合同法第九十四条第一款第（三）项规定的单方解除权的条件，故张升不享有合同解除权。 三、姜卓收到张升解除合同的通知后，提出异议的期限。 姜卓收到张升发出的解除合同通知后，如果不在三个月内及时提起仲裁申请，有可能导致合同解除的法律后果，